安庆市建筑工程测试中心
安庆市建筑工程测试中心与*小卷租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
安徽省安庆市迎*区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）皖0802民初5号
原告：安庆市建筑工程测试中心，住所地安庆经济技术开发区。
法定代表人：吴新文，主任。
委托诉讼代理人：丁振华，安徽长*人律师事务所律师。
被告：*小卷，男，1979年8月7日出生，汉族，住安庆市宜秀区。
原告安庆市建筑工程测试中心与被告*小卷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁振华、被告*小卷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的租金70700元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的位于安庆市XX号房屋租赁给被告，租期8年，月租金5900元，每季度支付一次。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告未能及时足额支付租金，至2018年12月31日止累计拖欠租金70700元。2019年1月初，被告将房屋交付给原告，双方合同实际解除。现提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金。
被告辩称，被告于2018年12月10日已停业，合同解除时间应为12月10日，故租金支付时间应计算至2018年11月。涉案房屋系被告于2014年5月从林某处转租而来，转租后原被告签订了合同，林某及被告共计交纳租金近50万元。2017年租赁房屋周边道路改造，直接影响了被告的经营，该年的租金应当予以减少，另外，被告对房屋进行了改造、装修，请求对房屋的装修价值进行折旧后抵扣欠付的租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2011年5月3日，原告与林某签订《房屋租赁协议》，约定：被告将位于安庆市卫门口街54号房屋出租给林某，租期8年，月租金5900元，每季度付一次，林某交付押金6000元，2014年5月林某将该合同的权利、义务全部转让给被告，原告予以同意，将原《房屋租赁协议》的承租人变更为被告。被告承租房屋时，涉案房屋租金已由林某交纳至2014年5月底，被告承租房屋后共计交纳租金253700元。2019年1月9日被告已将承租的房屋交付给原告。
本院认为，原、被告成立租赁合同关系，被告作为承租人负有按约支付租金的合同义务，2019年1月9日被告向原告返还了承租的房屋，可以认定双方的租赁关系于此时协议解除，原告要求被告付清至2018年12月底的租金有事实和法律依据，予以支持。根据法庭查明的租金交纳事实，至2018年12月31日被告欠付的租金计70800元，对此被告负有继续支付的义务，扣除原告已收取的押金6000元，被告尚需支付原告64800元。被告抗辩2017年承租房屋周边道路改造影响其经营应给予减少租金，对此本院认为该情形属于原告经营期间的商业风险，不足以引起合同变更，对此抗辩意见不予采信。被告抗辩房屋装修价值冲抵租金，根据《审理房屋租赁合同司法解释》的规定，被告的该项请求没有法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下：
一、被告*小卷于本判决生效后七日内给付原告安庆市建筑工程测试中心租金64800元。
二、驳回原告安庆市建筑工程测试中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费784元（原告已预交），由被告*小卷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 潘小红
二〇一九年一月十八日
书记员 张逸文
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
