山东宏源集团有限公司、**市远大建筑有限公司等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0791民初1567号 原告：山东宏源集团有限公司，住所地山东省**市寿尧路中段。 法定代表人：***，董事长。 原告：**市远大建筑有限公司，住所地山东省**市寿尧路中段。 法定代表人：***，经理。 二原告共同委托诉讼代理人：***，山东联邦律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：***，山东联邦律师事务所律师。 被告：山东宏力地产有限公司，住所地山东省潍坊高新区东风东街以南**路以西。 法定代表人：***，董事长。 被告：山东艾尼维尔新能源科技有限公司，住所地山东省潍坊滨海经济技术开发区先进制造业产业园海润街以北、海丰路以西。 法定代表人：***，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人：***，女，公司职工。 第三人：**，男，1995年12月18日出生，汉族，住山东省安丘市。 原告山东宏源集团有限公司（以下简称宏源集团）、**市远大建筑有限公司（以下简称远大建筑公司）与被告山东宏力地产有限公司（以下简称宏力地产公司）、山东艾尼维尔新能源科技有限公司（以下简称艾尼维尔公司）、第三人**商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏源集团、远大建筑公司的共同委托诉讼代理人***、***，被告宏力地产公司、艾尼维尔公司的委托诉讼代理人***，第三人**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏源集团、远大建筑公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认宏力地产公司开发的位于潍坊市高新区××路××花园小区××号楼××号楼××1**1102号房屋归宏源集团、远大建筑公司所有；2.依法判令宏力地产公司、艾尼维尔公司向宏源集团、远大建筑公司交付Ａ2号楼（即7号楼）1**1102号房屋，并协助办理该房产的不动产登记手续；3.本案诉讼费用、保全费用由宏力地产公司、艾尼维尔公司承担。事实和理由：宏源集团、远大建筑公司为艾尼维尔公司工程施工，后因艾尼维尔公司未按约定支付工程款，宏源集团、远大建筑公司同宏力地产公司、艾尼维尔公司签订《以房抵款协议》，宏力地产公司、艾尼维尔公司同意用宏力地产公司开发的英伦花园小区Ａ2号楼（即7号楼）1**1102号房屋抵顶欠付的部分工程款，宏力地产公司、艾尼维尔公司应向宏源集团、远大建筑公司交付该房产并办理不动产登记手续。后虽经宏源集团、远大建筑公司多次催告，宏力地产公司、艾尼维尔公司无正当理由拒不履行《以房抵款协议》，宏源集团公司、远大建筑公司曾于2017年起诉至**市人民法院，要求宏力地产公司、艾尼维尔公司交付约定房产并办理过户手续，但**市人民法院以“因宏源集团、远大建筑公司、宏力地产公司、艾尼维尔公司至今并未对工程款进行结算，无法实现协议约定的交房结清余款的合同目的，故宏源集团、远大建筑公司诉求条件不成就，宏源集团公司、远大建筑公司可待与宏力地产公司、艾尼维尔公司结算工程款后再另行起诉”为由驳回了宏源集团、远大建筑公司的诉讼请求，现案涉工程款双方已进行了结算，宏力地产公司、艾尼维尔公司应按《以房抵款协议》交付房屋。但经宏源集团、远大建筑公司核实，宏力地产公司在宏源集团、远大建筑公司不知情的情况下，将案涉房产预告登记在第三人名下，故宏源集团、艾尼维尔公司诉至本院，要求判如所请。 宏力地产公司辩称，宏源集团、远大建筑公司与宏力地产公司、艾尼维尔公司之间确实签署过以房抵款协议，但该以房抵款协议并未实际履行，宏力地产公司没有收到抵款协议任何一方缴纳的购房款项。另，涉案房屋已经出售给第三人**，宏源集团、远大建筑公司的诉讼目的无法实现，宏源集团、远大建筑公司应向艾尼维尔公司主张应付工程款。 艾尼维尔公司辩称，涉案的以房抵款协议未实际履行，其公司欠付宏源集团、远大建筑公司的工程款还未支付，待宏源集团、远大建筑公司履行了相关的出具发票、交付验收工程材料义务后，其再支付工程款项。 第三人*****见称，首先，其于2018年7月3日依法与宏力地产公司签订案涉房屋的商品房买卖合同，并依约交纳首付款454218元，办理银行按揭贷款68万元，向宏力地产公司交付全部购房款，房屋贷款也已经于2020年4月23日结清，现在已是全款购房。其次，其购买英伦花园小区7-1-1102号房屋后，早已于2018年到房管部门依法办理了商品房网签备案登记，宏力地产公司已于2021年将涉案房屋向其实际交付，现不动产权证书正在办理过程中。至于原、被告之间的工程欠款纠纷，其一概不知情，与其无关，其现在已经合法取得英伦花园小区7-1-1102房屋的所有权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月至2013年3月，两原告与艾尼维尔公司签订滨海厂区1号车间工程等多份施工合同补充协议并为艾尼维尔公司实际施工了大部分工程，2014年离场。后甲方宏力地产公司、乙方艾尼维尔公司、丙方宏源集团、***大建筑公司签订《以房抵款协议》，约定丙***以乙方应付工程款的部分工程款购买由甲方开发建设的位于潍坊高新区××路××花园商品房,经四方协商,就相关事宜达成本协议。该协议第一条约定,房源为Ａ2-1-1102号，房屋面积147.63平方米,单价4790元／平方米，计款707147.7元；地下室12.02平方米，单价1700元，计款20434元；维修基金90元／平方米，计款13287元，备案费240元，合计741108.7元（注：房屋面积最终以房管局实际测绘为准，单价不变，如面积发生变化按实际面积进行结算，多退少补。）。乙丙***同意以上述商品房抵顶乙方应付给丙***工程款的部分工程款,余款多退少补,交房结清余款。该协议第二条约定,丙方就以房顶款事宜与甲乙双方办理的一切手续,***予以认可。该协议第三条约定,甲方同意乙方指定的其他单位、个人的名义购买上述商品房。乙方指定的其他单位、个人购买上述商品房,仍视为乙方购买了上述商品房,甲乙丙丁四方有关购房款支付、工程款抵顶之事宜仍执行本协议约定。四方同意于协议签订当日分别向对方出具房屋收款收据与工程款发票。该协议第四条约定,丙方已知悉所购商品房、商品房买卖合同及其附件之相关内容并同意完全接受,且承诺不会以此作为拒绝签订商品房买卖合同的理由。 因宏力地产公司未交付案涉以房抵债协议约定的房屋，宏源集团作为原告，于2017年10月以宏力地产公司、艾尼维尔公司为共同被告诉至**市人民法院，要求判决宏力地产公司、艾尼维尔公司为宏源集团办理A2-1-1102号房屋的更名手续，该院作出（2017）鲁0783民初5325号民事判决书，认为各方当事人约定以宏力地产公司开发的房地产抵顶艾尼维尔公司应付给宏源集团的工程款，事实清楚，各方应予履行，但该协议条件约定交房结清余款,因原、被告至今未对工程款进行结算,无法实现以协议约定的交房结清余款的合同目的,故原告诉求条件不成就，原告可待与被告结算工程款后再另行起诉，并判决驳回宏源集团的诉讼请求。判决作出后，宏源集团不服诉至潍坊市中级人民法院，潍坊市中级人民法院于2019年8月作出（2019）鲁07民终3043号民事判决书，认为依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。宏力地产公司、艾尼维尔公司、宏源集团、远大建筑公司签订《以房抵款协议》,该协议内容中约定“乙、丙、***同意以上述商品房抵顶乙方应付给丙、***工程款的部分工程款,余款多退少补,交房结清余款。”该合同条款是对合同各方当事人义务的约定，合同当事人都应当严格履行合同的义务。因宏源集团、宏力地产公司、艾尼维尔公司尚未对涉案工程款进行结算,一审法院以条件未成就为由判决驳回宏源集团的诉讼请求，并赋予其与被上诉人结算工程款后另行主张的权利，具有事实和法律依据，并判决驳回上诉，维持原判。 上述案件诉讼过程中，宏力地产公司于2018年7月3日将案涉A2-1-1102号房屋（面积147.63平方米,单价7682.84元）以1134218元价格出售给**，**于2018年6月14日交付定金10000元，于2018年6月23日交付首付款444218元，余款办理房屋按揭贷款付清。宏力地产公司于2021年2月22日将房屋交付**，现该房屋预告登记在**名下。 后宏源集团、远大建筑公司作为原告以艾尼维尔公司为被告诉至山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院，要求确认艾尼维尔公司欠原告工程款1423773.04元未付，艾尼维尔公司在该案提出反诉，要求宏源集团、远大建筑公司交付滨海厂区施工车间工程验收资料、开具全额工程款发票。山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院经审理作出（2020）鲁0792民初54号民事判决书，该判决查明，宏源集团（协议中丙方）与宏力地产公司（协议中甲方）、艾尼维尔公司（协议中乙方）及远大建筑公司（协议中**）先后共同签订《以房抵款协议》两份（协议内容除房源、面积、价款之外,其余内容一致）,约定宏源集团和远大建筑公司以艾尼维尔公司应付工程款的部分工程款购买由宏力地产公司开发建设的位于潍坊高新技术产业开发区××路××花园××商品房。协议对商品房的位置、面积及单价均做了详细约定,共计价款分别为741108.7元（Ａ2-1-1202）、755191元（Ａ2-1-1102）,并且特别约定房屋面积最终以房管局实际测绘为准,单价不变,如面积发生变化按实际面积进行结算,多退少补。同时协议内容第1条约定“乙、丙、***同意上述商品房抵顶乙方应付给丙、***工程款的部分工程款,余款多退少补,交房结清余款”。第3条约定“四方同意于协议签订当日分别向对方出具房屋收款收据与工程款发票”。因宏力地产公司、艾尼维尔公司拒绝办理抵债房屋的更名手续,宏源集团公司于2017年10月26日在**市人民法院起诉要求宏力地产公司、艾尼维尔公司为原告办理英伦花园Ａ2-1-1102号房屋的更名手续;***（宏源集团公司将Ａ2-1-1202房屋抵偿给***）在潍坊高新技术产业开发区人民法院起诉要求确认Ａ2-1-1202房屋归其所有,要求宏力地产公司交付该房屋并办理不动产登记手续。**市人民法院经审理作出（2017）鲁0783民初5325号民事判决书、潍坊高新技术产业开发区人民法院作出（2019）鲁0791民初232号民事判决书,该两份判决均认定:以房抵款协议附条件约定交房结清余款,因宏源集团、远大建筑公司与艾尼维尔公司至今并未对涉案工程款进行结算,无法实现以房抵款协议约定的交房结清余款的合同目的,故诉求条件不成就,权利人可待与发包方结算工程款后再另行起诉,两判决均以此为由驳回了该两案两原告的诉讼请求。该两案原告不服一审判决,上诉至潍坊市中级人民法院,潍坊市中级人民法院经审理作出终审判决,均判决驳回上诉,维持原判。故本案原告起诉至本院要求确定涉案工程尚欠工程款数额。本院认为,宏源集团、远大建筑公司与艾尼维尔公司签订的施工合同均系当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。宏源集团、远大建筑公司按照合同约定,除个别零星工程未施工外,施工了大部分工程。虽然双方均未举证证明宏源集团、远大建筑公司离场的原因,但经释明,宏源集团、远大建筑公司同意继续施工,艾尼维尔公司明确表示不同意继续施工,结合双方之后就尚欠工程款支付签订的以房抵款协议的内容,双方之间的施工合同实际上已经终止履行,双方对原施工合同的付款节点亦作了实际变更,即以购房款抵顶尚欠工程款。而且,艾尼维尔公司虽然抗辩称涉案工程存在质量问题,但经释明,未就此提起反诉,亦未举证证明在本次诉讼前就质量问题曾向原告主张权利,宏源集团、远大建筑公司施工离场至今已近6年之久,虽未经验收,但亦已过质保期。综上,宏源集团、远大建筑公司主张确认尚欠工程款并无不当。诉讼过程中,双方就涉案已完成施工工程总造价以及已付工程款均达成一致,即施工总工程款7573828.96元（6482840元＋686568.6元＋527060元-84240元-38400元）,已付工程款6283377.21元（5398000元＋583579元＋301798.21元）,该院对此予以确认。关于双方及案外人签订的以房抵款协议,因该案诉讼前通过诉讼方式解决均未得到支持,至现在两份以房抵款协议并亦未实际履行,并未发生债务抵销的法律效力,因此对宏源集团、远大建筑公司要求确认被告尚欠工程款1290451.75元（7573828.96元-6283377.21元）的诉讼请求,该院依法予以支持。该院经审理判决确认艾尼维尔公司欠宏源集团、远大建筑公司工程款1290451.75元，宏源集团、远大建筑公司于该判决生效之日起十五日内向艾尼维尔公司开具金额为1338915.56元的工程款发票、交付艾尼维尔公司施工现场质量管理检查记录、施工图纸。该判决现已经生效。该判决生效后，宏力地产公司未与二原告协商履行房屋抵顶协议，二原告亦未履行判决确定的义务。 宏源集团、远大建筑公司于2021年3月再次就英伦花园Ａ2-1-1102号房屋向**市人民法院起诉，因宏力地产公司提出管辖权异议，**市人民法院作出（2021）鲁0783民初2531号民事裁定书，裁定将该案移送至本院处理。***（宏源集团公司将Ａ2-1-1202房屋抵偿给***）亦于2021年向本院起诉要求确认Ａ2-1-1202房屋归其所有,要求宏力地产公司交付该房屋并办理不动产登记手续。本院作出（2021）鲁0791民初251号民事判决书，判决确认山东宏力地产有限公司开发的位于潍坊高新区××路××花园小区××号楼××号楼××1**1202号商品房归***所有；山东宏力地产有限公司向***交付位于潍坊高新区××路××花园小区××号楼××号楼××1**1202号商品房并协助办理该房屋的不动产登记手续。 后经本院释明，宏源集团、远大建筑公司变更第二项诉求为判令两被告向原告交付A2号楼（即7号楼）1**1102号房屋并协助办理该房产的不动产登记手续，或要求两被告向原告交付案涉房屋的售房款1134218元。 本院认为，（2017）鲁0783民初5325号、（2019）鲁07民终3043号民事判决书已经确认二原告与二被告签订的A2-1-1102号房屋以房抵债协议合法、有效，对各方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案以房抵债协议签订后，双方未按协议约定向对方出具房屋收款收据与工程款发票，宏力地产公司、艾尼维尔公司与宏源集团未按协议约定办理以房顶款事宜的相关手续。宏源集团起诉后，因艾尼维尔公司与宏源集团、远大建筑公司工程款尚未对案涉关联工程款进行结算,法院以条件未成就为由判决驳回宏源集团的诉讼请求，现案涉工程款已经山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院（2020）鲁0792民初54号民事判决书确认艾尼维尔公司尚欠二原告工程款1290451.75元，扣减同时抵顶的A2-1-1202房屋作价款755191元，剩余可用于抵顶房款的工程款为535260.75元（1290451.75元-755191元），但宏力地产公司在双方原诉讼期间已于2018年7月将案涉A2-1-1102号房屋以合理的价格出售给第三人**，第三人**交付全部购房款，案涉房屋已经交付**并办理了网签备案以及预告登记，**对原、被告之间的以房抵债协议并不知情，为善意第三人，二原告主张宏力地产公司与**的案涉房屋买卖合同无效并要求确认案涉房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因案涉房屋已经出售，二原告与二被告之间签订的以房抵债协议事实已经履行不能，对于二原告要求二被告交付案涉房屋并协助办理房产不动产登记手续的诉求，本院不予支持。在案涉以房抵债协议履行不能的情况下，二原告有权选择依据案涉以物抵债协议要求以物抵债方承担违约责任或者是依据原债权债务关系承担责任，现二原告选择要求二被告交付房屋另售的购房款1134218元，实际是要求二被告基于以房抵债协议承担履行不能的违约责任，鉴于以房抵债协议不能履行，对于二原告用工程款抵顶的房款535260.75元，宏力地产公司、艾尼维尔公司应予返还，对于违约损失，各方在以物抵债协议中并未明确约定，本院综合考虑本案情形，酌定自2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百五十五条的规定，判决如下： 一、被告山东宏力地产有限公司、山东艾尼维尔新能源科技有限公司返还原告山东宏源集团有限公司、**市远大建筑有限公司用工程款抵顶的房款535260.75元并赔偿损失（以535260.75元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十五日内付清； 二、驳回原告山东宏源集团有限公司、**市远大建筑有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15008元，由二原告负担4856元，由二被告负担10152元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年六月八日 书　记　员　　刘　娇 书　记　员　　***