梁山县华梁物资销售有限公司与某某、某某等房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

山东省济宁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）济民再终字第28号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁山县华梁物资销售有限公司。住所地：梁山县。

法定代表人：王成华，经理。

委托代理人（一般代理）：鞠宏，山东文翰律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：***，下岗职工。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：***，梁山县经委供销公司退休职工。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁山县建筑工程公司。

法定代表人：陈国生，经理。

委托代理人：冯忠祥，山东及时雨律师事务所律师。

***与***、梁山县华梁物资销售有限公司（以下简称华梁公司）、梁山县建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，梁山县人民法院于2009年12月21日作出（2009）梁民初字第490号民事判决，***不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月27日作出（2010）济民五终字第782号民事判决书，维持原判。华梁公司不服二审判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2013年3月11日作出（2011）鲁民申字第1212号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人华梁公司的委托代理人鞠宏、被申请人***、梁山县建筑工程公司的委托代理人冯忠祥到庭参加诉讼。***经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

梁山县人民法院一审认定，2007年1月9日，原告与马建民、被告***签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买梁山县水泊中路13号沿街楼中间二套（2号楼南面，1、2号楼中间），单价为每平方米1700元，建筑面积以房产证面积计算；合同签订之日，原告应预付房款150000元；2007年12月31日前，将约定的房屋交付原告。2007年1月9日，原告依约缴付150000元。马建民为原告出具了收款收据，被告***在收据上的经办栏签字，并由山东省梁山县燃料总公司加盖印章。2007年2月7日，马建民作为山东省梁山县燃料总公司的代理人与被告建筑公司签订协议书一份，约定在梁山县水泊中路13号建设四层砖混结构住宅楼二栋、二层砖混结构临街楼一栋。后马建民取得了被告建筑公司的委托，被告建筑公司授权其全权处理山东省梁山县燃料总公司宿舍楼工程建设有关事宜。马建民和被告***遂在约定地段施工建设住宅楼，其中包含涉案楼房。住宅楼建成后，被告华梁公司将涉案楼房卖给他人。另查明，在山东省梁山县燃料总公司破产后，其土地由被告华梁公司通过拍卖取得。涉案住宅楼占用的土地，属于被告华梁公司所有。涉案楼房的房权证办理手续，亦由被告华梁公司出具。被告华梁公司亦认可办理房权证手续是由被告***出具委托书，叫给谁办证，被告华梁公司则给谁盖章办证。2007年6月10日，马建民和被告***取得了被告建筑公司的委托，被告建筑公司授权其全权处理山东省梁山县燃料总公司工程善后一切事宜。马建民已于2008年1月28日因死亡注销户口。山东省梁山县燃料总公司已于2002年4月5日破产终结。

梁山县人民法院一审认为，原告与马建民、被告***签订的房屋买卖合同，合同主体适格，意思表示真实，不违背法律和行政法规的强行性规定，合法有效。合同当事人应当依约履行。原告依约履行了合同，被告***、马建民未履行合同约定的义务，应承担违约责任。山东省梁山县燃料总公司与被告建筑公司签订的协议书，因山东省梁山县燃料总公司已经破产，合同主体已不存在，不符合合同成立的有关要件，依法不能成立。但是被告建筑公司对该协议已经实际履行，被告华梁公司作为土地使用权人对该协议的实施不但未予阻止，并且在住宅楼建好后又将楼房卖出，被告华梁公司实际上已经取代山东省梁山县燃料总公司成为该协议的主体，应对该协议所设定的权利义务承担相应责任。马建民作为山东省梁山县燃料总公司的代理人实施的民事行为，同样因山东省梁山县燃料总公司已经破产，应当由实际取得其权利义务的被告华梁公司承担法律后果。综上，因涉案房屋已由被告售与他人，合同无法继续履行，应由被告***、华梁公司对原告承担合同违约责任，虽然合同未约定违约责任，但是对给原告造成的损失，依法应当赔偿。原告要求被告被告***、华梁公司返还房款150000元并支付利息，于法有据，本院予以支持。被告***主张不应承担任何民事责任，于法无据，本院不予支持。被告华梁公司主张驳回原告对其的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告建筑公司辩称，其对马建民、被告***的授权仅与涉案楼房的建设工程有关，而与本案涉及的楼房买卖无关，主张驳回原告对其的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告***、梁山县华梁物资销售有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告***购房款150000元和利息（按日万分之二点一，自2007年1月9日计算至本判决指定的履行之日）。二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元、诉讼保全费1250元，由被告***、梁山县华梁物资销售有限公司负担。

宣判后，***不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判上诉人不承担任何民事责任。理由是上诉人并不是房屋买卖合同的当事人：一、从2005年11月22日的《家属院改建协议》来看，该工程开工的所有相关材料和手续，售楼合同的内容、价格，均是马建民办理，这也是被上诉人梁山县建筑工程公司授予马建民的权利，其行为产生的后果应当由委托人即被上诉人梁山县建筑工程公司承担，与上诉人***无关。二、上诉人与马建民之间是承包关系，根据2006年6月1日马建民与上诉人、陈善银（后退出）签订的《建筑施工合同》，上诉人垫付所用资金，包工包料，按每平方米460元结算。2006年12月20日马建民又立下字据：马建民借用上诉人的资金，工地完工后用所开发的住宅楼一套作为对上诉人的一次性回报，马建民在施工过程中收到的售楼款无条件的交付上诉人。可见上诉人不是房屋买卖合同的当事人，而是该建筑工程的具体施工方。三、原审判决认定被上诉人梁山县建筑公司对《家属院改建协议》已经实际履行，同时还认定该公司授权马建民、上诉人全权处理燃料总公司工程善后一切事宜，由此可以得出被上诉人建筑公司是该房屋买卖合同的当事人，而上诉人则是被上诉人建筑公司的委托代理人，上诉人所从事的代理行为产生的法律后果应当由被上诉人建筑公司承担。四、原审法院查明是被上诉人华梁公司办理的涉案房屋的房权证。由此可以看出，被上诉人华梁公司相当于开发商，他所讲的上诉人让给谁办证就给谁办是推卸责任，因此华梁公司该说法不能作为定案依据。另外，上诉人在收款收据上签字，是以经办人身份签的，收款收据不能作为上诉人承担责任的依据。

被上诉人***辩称，原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。理由是：一、上诉人与我于2007年1月9日签订商品房买卖合同，购房合同及收款收据均有上诉人签字。双方签订合同意思表示真实，不违背法律规定，合同合法有效。原审法院认定上诉人为责任主体并判令其承担责任是正确的，其上诉理由不能成立。二、上诉人与我签订合同后，又将涉案楼房售予他人，售楼行为是由上诉人实施的，而办理他人房产证件时也是上诉人委托被上诉人华梁公司出具相关手续，且在办理房产证手续时又由其补交超面积费用，说明上诉人***即为楼房的开发主体、售楼主体。由于上诉人的行为给我造成损失，应依法承担违约赔偿责任。

被上诉人梁山县华梁物资销售有限公司辩称，我公司不是本案建筑合同的当事人，因梁山县燃料总公司已破产，本案的房屋买卖合同与我公司无关。涉案楼房是开发商和回迁户签订合同。被上诉人***请求返还购房款，我公司既未收取其购房款，又未占有本案楼房，不具备返还义务。鉴于特殊原因，我公司没有上诉，但是请求二审法院驳回被上诉人***对我公司的诉讼请求。

被上诉人梁山县建筑工程公司辩称，我公司仅为涉案楼房的施工单位，不是商品房买卖合同的当事人，不应成为返还购房款的被告主体。梁山县燃料总公司经有关部门批准开发建设商住房，该工程由我公司施工，但没参与销售，该楼由谁出售、收费多少，我公司都未参与。原审法院尊重客观事实，驳回了所有涉案原告对我公司的诉讼请求，而本案的上诉人也仅仅是请求不承担返还购房款的责任，上诉人是否承担返还义务与我公司无关。即便是上诉人不承担返还义务，也不可能就当然地由我公司返还。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。

本院二审认为，上诉人***、马建民与被上诉人***签订的《商品房买卖合同》，因合同的出卖人***、马建民不具备房地产开发资质，且没有取得商品房预售许可，所以该《商品房买卖合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，上诉人***在合同“甲方”签名，且其认可收取的购房款全部抵作工程款，应当认定其为商品房买卖合同中的出卖人；因该合同无效，上诉人***负有返还购房款及赔偿利息损失的义务。工程竣工后，被上诉人梁山县华梁物资销售有限公司协助其他购房户办理了涉案房屋的确权手续，应当视为其承继了合同出卖人马建民的合同权利与义务，因此原审法院判令上诉人***及被上诉人梁山县华梁物资销售有限公司共同返还被上诉人***购房款，并赔偿相应利息损失，并无不当。综上所述，上诉人***的上诉理由不能成立。因被上诉人梁山县华梁物资销售有限公司未在法定期限内提起上诉，对其在二审答辩意见中关于免除自己给付义务的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人***负担。

再审申请人华梁公司称，请求再审撤销梁山县人民法院一审判决和济宁市中级人民法院二审民事判决，依法改判驳回被申请人姜洪华对申请再审人的诉讼请求。理由如下：

1、梁山县华梁物资销售有限公司2003年12月23日以471000元的价格购买了梁山县燃料总公司（下称燃料公司）的破产固定资产，并不包括职工住房，即本案开发建设所涉及的房产、土地。原审判决认定由申请再审人承担燃料公司破产后实施的行为后果无任何法律依据。

2、原审认定“被告华梁物资销售有限公司作为土地使用权人对该协议的实施不但未予阻止，并且在住宅楼建好后又将楼房卖出，被告华梁物资销售有限公司实际上已经取代梁山县燃料总公司成为该协议的主体”缺乏证据证明。本案房地产开发，国有土地使用权及以上房屋是原燃料公司的职工个人所有，住宅楼建设及手续办理是梁山县建筑工程公司，定价、销售及收取楼房款的主体是梁山县建筑工程公司的代理人马建民、***。申请再审人没有在开发建设中收取、得到一分钱的利益，应当说申请再审人与本案职工家属院房产开发改造没有任何关系。判决申请再审人承担责任没有任何依据。申请再审人提供1999年职工个人的土地证作为新证据证明原判决确有错误。涉案土地使用权为原燃料公司职工个人，而非原审判决认定的申请再审人。该份证据足以推翻原判决认定的被告华梁公司作为土地使用权人对该协议的实施未予阻止等所谓事实。

3、马建民在本案中是原审被告梁山县建筑工程公司的代理人，一手操作了本案建设项目的申报审批、房屋拆迁、开发建设、销售等业务。原二审判决认定马建民、被申请人***与被申请人李云海签订的《商品房买卖合同》无效。根据《合同法》第五十八条的规定，被申请人李云海明知马建民、***无房地产开发资质，且没有取得商品房预售许可，仍与其签订《商品房买卖合同》并支付相应价款，被申请人李云海应承担相应的损失。原二审判决***、申请再审人返还全部购房款适用法律错误。

4、马建民、***是该房屋买卖合同的受益人，因为该二人是涉案房屋的实际开发者和房款预付款的收受者，马建民、***是梁山县建筑工程公司的代理人，华梁公司为他人出具房产手续的前提是马建民、***提供梁山县建筑安装公司的授权委托书，华梁公司给他人出具房产手续的行为不能改变马建民和***是房产开发受益者的事实，因为华梁公司既未参与开发，也未收取购房款，更没有将涉案房屋出售，华梁公司没有获取任何利益，很显然，华梁公司不是该合同的受益人。根据谁受益谁担责的原则及相关法律规定，本案应当由梁山县建筑安装公司及马建民和***承担付款及利息的责任，马建民死亡并不免除民事责任的承担。综上，华梁公司不应承担相应责任。原一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，申请再审人有新证据足以推翻原判决。故请依法再审改判驳回被申请人李云海对申请再审人的诉讼请求。

被申请人***辩称，涉案的宿舍楼、临街楼完工后，申请人华梁公司及原燃料公司的主管单位梁山县物资集团总公司向房管局出具了一份证明，该证明完全证实了原县燃料公司改制破产后，在公司人员、土地不变的基础上重新成立了新公司，即梁山县华梁物资销售公司。该证据足以证明本案涉案土地仍然属于华梁公司所有，并不是在破产过程中购买的，而是其主管单位物资集团总公司以破产的名义从燃料公司的名称基础上进行了改变，变更为华梁公司，华梁公司成立后，其行使了宿舍楼、临街楼及两栋楼所占用的土地的所有权，并为其销售的房屋办理了房产证书，尽管其一再声称各项手续是应房管局的要求出具的，其并没有收取购房户的款项，但并未提供证据证明。根据权利与义务相等的原则，既然华梁公司行使了权利就应当承担义务。并且2006年9月27日梁山县发改委对燃料公司作出的批复以及梁山县建设局2007年2月12日对燃料公司颁发的施工许可证、2007年8月8日梁山县建设局颁发的规划许可证，可以证明本案所涉楼房的建设单位是梁山县燃料总公司而不是职工个人，还证明了虽然2002年燃料公司被裁定破产，但是直到2006年发改委仍然以燃料公司的名义进行了批复，建设局仍然以燃料公司的名义对其建设行为进行了许可。由此也说明，其规划及许可的楼房即是本案涉案的楼房，被申请人之所以敢与其签订合同是基于对政府的信任，并且收据上加盖的是燃料总公司的公章。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。

被申请人梁山县建筑工程公司辩称，梁山县建筑公司仅是参与了涉案工程的建设，与燃料公司签订了改建合同，公司委托了马建民全权处理该工程的建设事宜，并向其出具了委托书，期限是截止到竣工日止，其私自收款、售楼等行为均不在公司授权委托范围内。实际上建筑公司没有收取工程款，只是收取了马建民的管理费。另一份授权委托书是出具给马建民、***的，我们授权的是房屋建造的善后事宜，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，所以与我公司没有关系，我公司不应当承担责任。

本院再审查明的事实与原审基本一致。另查明，梁山县燃料总公司1995年7月30日成立，2001年11月16日梁山县物资集团总公司任命王成华为该公司经理。2002年7月16日梁山县人民法院裁定宣告梁山县燃料总公司破产还债，2005年4月5日该院作出（2002）梁经破字第3-3号民事裁定书宣告终结梁山县燃料总公司的破产程序。再审申请人梁山县华梁物资销售公司成立于2003年8月29日，法定代表人为王成华。梁山县发改局于2006年9月27日向梁山县燃料总公司作出《关于梁山县燃料总公司职工宿舍楼的批复》，2007年2月7日马建民作为梁山县燃料总公司的委托代理人与梁山县建筑公司签订的建设工程施工协议书上加盖有“山东省梁山县燃料总公司”公章，并且在法定代表人处盖有王成华的私章。2007年的收取涉案房款的收据上仍然加盖有“山东省梁山县燃料总公司”的公章。2008年11月26日，梁山县物资集团总公司向梁山县房管局出具证明：“因原县燃料公司破产改制，公司改制后，在原公司土地、人员不动的基础上，重新成立了新公司，现公司名称是梁山县华梁物资销售有限公司。”，梁山县华梁物资销售公司在此证明上盖章。

本院再审认为，各方当事人对二审判决认定本案的房屋买卖合同无效均无异议，本院认定该合同为无效合同。虽然合同落款签字的主体一方为马建民、***，但合同首部出卖人显示为梁山县燃料总公司，且收款收据上盖有梁山县燃料总公司的公章，而此时梁山县燃料总公司已经破产终结。根据2008年11月26日梁山县物资集团总公司向梁山县房管局出具的证明，说明华梁公司是梁山县燃料总公司破产改制后，在原公司土地、人员不动的基础上，重新成立的，并且华梁公司在证明上加盖公章予以认可。再审申请人华梁公司当庭认可与其他案外人签订房屋买卖协议书并协助办理确权手续的事实，应认定华梁公司实际取代了梁山县燃料总公司成为与建筑公司签订协议书的主体，也承担了马建民、***签订的房屋买卖合同的权利、义务，应当与马建民、***共同承担向本案的被申请人***返还购房款及利息损失的连带责任。二审判决认定华梁公司协助其他购房户办理房屋确权手续的行为承继了合同出卖人马建民的合同权利义务，理由不当，但判决由***、华梁公司承担给付购房款的责任，结果正确。马建民虽然死亡，但作为签订合同的主体，理应与***、华梁公司承担连带责任，但被申请人***并未要求其继承人承担责任，华梁公司及***可以在承担责任后向其继承人追偿其应当负担的份额。再审申请人的理由不当，本院不予支持。另外，原审法院认定梁山县燃料总公司2002年4月5日破产终结，应为2005年，属文字错误，应在此予以纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：

维持本院（2010）济民五终字第782号民事判决。

本判决为终审判决。

审　判　长　　高翠荣

审　判　员　　王秀武

代理审判员　　李　静

二〇一三年十二月五日

书　记　员　　徐　娟