浙江歌山置业有限公司与杭州黄龙洞股份经济合作社、杭州紫金实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）浙0106民初2023号

原告：浙江歌山置业有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁西路107号。

法定代表人：何向健，董事长。

委托诉讼代理人：何荣，浙江东辰律师事务所律师。

被告：杭州黄龙洞股份经济合作社，住所地浙江省杭州市西湖区杭大路1号黄龙世纪广场A座5楼508室。

法定代表人：周建荣，董事长。

被告：杭州紫金实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区杭大路1号黄龙世纪广场A区三层。

法定代表人：林平，董事长。

两被告的共同委托诉讼代理人：谢兴华，浙江中宙律师事务所律师。

原告浙江歌山置业有限公司与被告杭州黄龙洞股份经济合作社（以下简称黄龙洞经合社）、杭州紫金实业投资有限公司（以下简称紫金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何荣、被告黄龙洞经合社的法定代表人周建荣、被告紫金公司的法定代表人林平及两被告的共同委托诉讼代理人谢兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.被告黄龙洞经合社支付逾期办证损失5097681元（以购房款18880299元为基数，自2012年9月25日起按年利率6%暂计算至2017年3月25日，此后计算至房屋产权证办出之日止）；2.被告紫金公司对被告黄龙洞经合社应支付的逾期办证损失承担连带责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年3月10日，两被告与浙江东欣房地产开发有限公司（于2012年12月19日名称变更为浙江歌山置业有限公司）签订《房屋预约转让协议》一份，约定由两被告向原告出售位于杭州市西湖区第七层的房产（以下简称案涉房屋），预测建筑面积1387.86平方米，单价13604元/平方米，总价18880299元；被告黄龙洞经合社应在紫金广场房屋初始登记二年内办妥房屋产权转移登记给原告的手续。2010年3月11日，原告按协议约定向被告紫金公司指定的账户一次性支付转让总价款18880299元。2010年9月26日，被告黄龙洞经合社完成了紫金广场的房屋初始登记并取得房屋所有权证（杭房权证西字第××号），房屋所有权人为被告黄龙洞经合社。协议约定的办证期期满后，原告每年派人通过电话、上门形式向被告黄龙洞经合社或被告紫金公司要求尽快办理案涉房屋的权属登记，未果。2016年11月18日，原告再次以书面催告函的形式要求两被告尽快办理权属登记，仍未果。由于不能取得房屋产权证，原告无法向银行办理抵押融资，只能通过民间融资，两者利息差额损失每年达8%以上，根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第18条第二款的规定，损失数额可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理。

两被告共同辩称，1、原告与两被告于2010年3月10日签订《房屋预约转让协议》后，被告紫金公司按约将案涉房屋（实测建筑面积为1448.9平方米，协议约定为1387.86平方米）交付原告使用至今。被告黄龙洞经合社于2010年9月26日申领了杭州市西湖区商贸综合楼南区（现为紫金广场）的房屋所有权证，并自2010年10月15日起着手向杭州市房产管理局申请办理案涉房屋的分层登记。但由于国土部门未确认案涉土地属于拆复建性质，致使案涉房屋分层登记至今未能办理。2、根据原杭州市计划委员会杭计共（1997）501号《关于黄龙洞村企业迁建计划的批复》，因省重点项目黄龙体育中心建设的需要，在黄龙洞村征用土地404.44亩，其中被告黄龙洞经合社所属黄龙五金厂等八家企业被征用土地147.15亩而外迁的项目，在前期政府审批过程中均认定为拆复建项目，但在2005年11月18日与杭州市国土资源局签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》时并未明确为拆复建用地，致使杭州市房产管理局暂时不能办理分层登记。根据杭政办函（2008）183号《关于加强村级集体经济组织留用地管理的事实意见》第七条“开发性安置用地和拆复建用地有关工作参照本意见执行”的规定，案涉项目总的分层转让面积为52848.73平方米，占项目总建筑面积44.12%，未超过可转让上限的49%，故不能办理分层登记不可归责于两被告。3、《房屋预约转让协议》签订时，案涉房屋尚未办理产权登记的相关手续，故双方在协议第1.7条及第3.1条约定签订“房地产转让合同”条件为取得房产初始登记的房屋所有权证。因案涉房屋分层登记至今未完成，故双方无法签订《房地产转让合同》、办理相应过户手续。现案涉房屋办理过户手续的条件尚未成就，协议约定的办证期限起始时间待定，故原告主张办证期限届满与本案事实不符。综上，案涉房屋初始登记尚未办理，正式签订房地产转让合同及房产过户登记的条件并未成就，两被告不存在违约行为。未办理房屋分层登记系由于不可归责于两被告的事由所致，且原告明知紫金广场项目并非一般商品房开发项目，其对杭州市留用地政策的特殊性有一定的预见性，故原告认为被告具有违约行为缺乏依据。同时，原告一直占有使用的案涉房屋年租金高达160万余元，以已付履约保证金18880299元为计算基数，回报率为8.5%，相当于银行贷款基准利率的2倍左右，并没有给原告造成实际经济损失。退一步说，即使两被告构成违约，原告主张的损失数额亦缺乏依据。请求驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告对案涉房屋交付手续无异议，本院予以确认并在卷佐证。《房屋预约转让协议》、电子转账凭证及收款收据、杭房权证西字第××号房屋所有权证、原告致两被告的催告函及EMS快递单、杭房权证西移字第××号房屋所有权证、杭土市（2005）263号《杭州市国有土地使用权出让合同书》、物业保修金缴款通知及结算票据、（2015）浙杭民终字第400、402、927号民事判决书的真实性，经质证无异议，对上述证据的真实性予以认定。杭土合字（2008）103号《杭州市国有土地使用权出让合同书》与本案无关联性，不予认定。杭州市西湖区人民政府西政函（2014）21号文件（关于要求明确“黄龙洞村商贸综合楼”项目拆复建性质的函）、杭州市企业投资项目变更备案通知书、杭土资函（2015）62号复函、房产交易产权登记申请受理单、杭计工（1997）501号文件（关于黄龙洞村企业迁建计划的批复）、杭州市社会性固定资产投资项目登记表、市级以上重点工程项目拆复建用地确认表、杭州市人民政府（2003）14号市长办公会议纪要虽系复印件，但与杭州市西湖区灵隐街道黄龙股份经济合作社关于要求办理“黄龙洞村商贸综合楼”项目部分房产对外转让事项的报告及会议纪要、公告、《公告》执行情况、西湖区留用地项目审查表、关于要求办理“黄龙洞村商贸综合楼”项目部分房产分层登记的报告和已生效的（2016）浙0106民初5645号、（2016）浙01民终6221号民事判决书内容相互印证，对上述证据中与生效裁判文书认定事实一致部分的证明力均予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2010年3月10日，被告黄龙洞经合社（甲方、预约转让人）、被告紫金公司（甲方代理人）与浙江东欣房地产开发有限公司（乙方、预约受让人）签订《房屋预约转让协议》一份，约定被告黄龙洞经合社预约转让给原告位于杭州市第七层房产（即案涉房屋），预测建筑面积1387.86平方米。协议第1.7条约定“到本协议签署日为止，本协议房产尚未办理房屋所有权初始登记。”第2条约定“2.1甲方代理人和乙方一致同意，乙方今后购买本协议房产单价为人民币13604元/平方米，按预测建筑面积计，暂定转让总价款为人民币18880299元（大写：人民币壹仟捌佰捌拾捌万零贰佰玖拾玖元整）。本协议房产单价不受日后任何情形变化的影响，在签订‘房地产转让合同’时任何一方不得擅自改变或提出变更、撤销之请求。2.2本协议房产实际建筑面积以房屋所有权证初始登记面积为准。实际建筑面积与预测建筑面积出现误差的，双方在签订‘房地产转让合同’时以实际建筑面积为准计算房产转让总价款，任何一方均不得因此解除本协议。2.3乙方应按上述暂定转让总价款向甲方支付履约保证金，作为乙方按本协议约定与甲方签订‘房地产转让合同’并购买本协议房产的担保。‘房地产转让合同’一经订立，乙方所付保证金即自动转为乙方付给甲方的房屋转让价款。……2.4双方同意前述2.3约定保证金按如下第⑴种方式支付：⑴一次性付款在本协议签订时一次性付清，即于2010年3月12日前付清。”第3.1条约定“签订‘房地产转让合同’条件为：甲方取得本协议房产初始登记的房屋所有权证。”第5条特别约定事项“5.1……甲方同意在乙方付清本协议房产全部履约保证金之日起七日内将房屋交付给乙方装修使用，……甲方与乙方签订‘房地产转让合同’后，甲乙双方应共同申请房屋所有权及相应的土地使用权转移登记。……5.5甲方同意在‘紫金广场’房屋初始登记后二年内与乙方共同申请办妥房屋产权转移登记给乙方的手续。……5.7本协议约定的甲方对乙方需承担的违约责任，甲方代理人负连带责任。”

2010年3月11日，原告向被告紫金公司转账18880299元，被告紫金公司向原告出具收据。次日，被告黄龙洞经合社将案涉房屋交付原告使用至今。

2010年9月26日，被告黄龙洞经合社取得位于杭州市西湖区房屋房屋所有权证（产权证号为杭房权证西字第××号）登记的房屋总层数15层，建筑面积93089.94㎡。

2012年12月19日，浙江东欣房地产开发有限公司名称变更为浙江歌山置业有限公司。

另查明，已生效的（2016）浙0106民初5645号民事判决书认定以下事实：1.2005年11月18日，被告黄龙洞经合社（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》一份，约定被告黄龙洞经合社以协议出让方式取得位于杭州市西湖区48210平方米地块的国有土地使用权。被告黄龙洞经合社就上述地块建设“黄龙洞村商贸综合楼”项目（现称紫金广场项目），被告紫金公司为该项目的投资人之一。2.被告黄龙洞经合社领取杭房权证西字第××号房屋所有权证后，多次向房产管理部门提出，要求按照拆复建项目的相关政策为包括紫金广场A（2号楼）第十六层房屋在内的已转让房产分层办理房产证。2014年6月，杭州市西湖区人民政府亦向杭州市国土资源局发函，认为根据《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理的实施意见》（杭政办函〔2008〕183号）文件精神，西湖区按照留用地办证程序同意该项目办理部分房产的分层登记的申请，并认为该项目符合享受拆复建用地的政策请杭州市国土资源局能尽快明确拆复建性质。但是因为杭州市国土资源局未明确紫金广场项目是否属于拆复建性质，导致至今房产管理部门未予分层办证。

2016年11月18日，原告致两被告《催告函》一份，要求两被告收到函件后七日内对办理房屋产权转移登记给原告的相关事宜及损失赔偿作出书面答复。

本院认为，案涉《房屋预约转让协议》涉及购买留用地开发建设项目上的房屋，留用地上的房屋买卖不同于商品房买卖，是否能够依据现行政策取得产权具有相当的不确定性。合同当事人对于交易留用地上标的金额巨大的案涉房屋，在签合同时必然对交易进行审慎审查，尤其对案涉房屋是否具备分割办证条件应予充分的注意。现根据已生效的裁判文书认定，被告黄龙洞经合社领取杭房权证西字第××号房屋所有权证后，多次向房产管理部门提出，要求按照拆复建项目的相关政策为已转让房产分层办理房产证，但是因为杭州市国土资源局未明确紫金广场项目是否属于拆复建性质，导致至今房产管理部门未予分层办证。由此可见被告黄龙洞经合社并未怠于履行合同义务。案涉房屋并非普通商品房，故本案并不适用商品房买卖合同纠纷的相关法律规定。现原告和两被告未约定逾期办证的损失承担问题，且被告黄龙洞经合社在案涉协议签订后亦已按约将案涉房屋交付给原告占有使用至今，故原告要求被告黄龙洞经合社承担以购房款18880299元为基数、按年利率6%计算的逾期办证损失及要求被告紫金公司对该项损失承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

驳回浙江歌山置业有限公司的诉讼请求。

案件受理费47484元，由浙江歌山置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审　判　长　　潘若愚

人民陪审员　　王　皓

人民陪审员　　楼　宏

二〇一八年六月四日

书　记　员　　吴彩虹