中芯建筑装饰有限公司
北京黑岩星球文化传媒有限公司与中芯建筑装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2020）京0105民初60830号
原告：北京黑岩星球文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：张军，总经理。
委托诉讼代理人：姚禹，北京永言律师事务所律师。
被告：中芯建筑装饰有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：李景旺，后勤部长。
委托诉讼代理人：姜新阳，女，1979年8月8日出生，汉族，中芯建筑装饰有限公司职员。
委托诉讼代理人：何晓楠，女，1988年12月18日出生，汉族，中芯建筑装饰有限公司财务主管。
原告北京黑岩星球文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告中芯建筑装饰有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告之委托诉讼代理人姚禹，被告之委托诉讼代理人姜新阳、何晓楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同（办公用）》无效；2.被告退还2020年3月26日至2020年6月29日期间剩余租金、物业费41 846.33元及保证金13 363元；3.被告赔偿装修、装饰、停业等损失共计51 184.79元。事实和理由：2019年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同（办公用）》，约定原告承租位于北京市朝阳区x号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2019年6月30日至2021年6月29日，房屋租金每月12 875元，物业费6元/平方米/月。合同签订后，原告依约支付了租金及保证金等，被告交付了涉案房屋，原告进行了装修改造。2020年1月30日，案外人李某张贴《告知函》称被告拖欠租金，要求被告腾退，自2020年3月26日起禁止原告员工进入办公场地，导致原告无法经营。而后在诉讼中，经申请政府信息公开原告得知涉案房屋所在建筑并未取得建设工程规划许可证，双方的合同应属无效。在此情况下为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称，涉案房屋是被告自李某处承租的，并转租给原告。被告最开始的时候也不清楚这个房子状态，在租给原告的时候，乡政府要求被告出示规划手续，被告开始怀疑房屋没有规划手续和使用权证。对于原告申请政府信息公开的结果被告没有异议，但是双方合同也约定了原告是知悉房屋情况并同意使用的。由于原告在2020年4月26日合同未到期时提前从涉案房屋搬走，因此是原告单方违约，虽然被告和李某有一些经济矛盾，但是并不影响原告使用涉案房屋，园区里的其他租户也都在正常办公。因原告单方违约需要赔偿违约金，所以原告要求退还的剩余租金及押金不同意退还，直接抵扣作为违约金。而且原告拖欠2020年1月1日至2020年3月20日的电费1327.05元，需要在本案中一并处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2019年5月30日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签署《房屋租赁合同（办公用）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积81.4平方米，乙方租赁该房屋用于办公，租赁期间为二年，自2019年6月30日至2021年6月29日，甲方提供乙方15天的装修期，自2019年6月15日至2019年6月29日装修期间免租金。房屋每天租金单价5.2元/平方米/天，每月物业费6元/平方米/月，每月租金12 875元/月。乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方一次性支付2019年6月30日至2019年12月29日6个月的首期租金总额77 250元，以后乙方应每6个月向甲方支付一次，付款时间分别为2019年12月29日前、2020年6月29日前、2021年12月29日前；保证金13 363元于本合同签订之日起3个工作日内交纳；房屋交付乙方使用后由于装修、经营造成的电费、水费、电话费、数据通讯费等均由乙方自行承担，水电等甲方代相关机构收取的费用由乙方按月向甲方缴纳；乙方对于本次承租房屋尚未取得相关使用权证及所有权证的情形知悉并同意承租使用；乙方如需装修、改造租赁房屋费用自理，且必须与甲方签订《装饰装修管理协议》且办理完相关手续后方可进行等内容。
上述合同签订后，被告于2019年6月15日将涉案房屋交付给原告，原告开始装修。2019年6月3日，原告交纳保证金13 363元，2019年6月4日原告交纳2019年6月30日至2019年12月29日的租金、物业费77 250元及2928元。2020年1月2日，原告交纳2019年12月30日至2020年6月29日之间的租金、物业费80 178元。
庭审中，原告主张2020年1月30日李某于涉案房屋大门张贴《告知函》，要求其公司当日腾退涉案房屋，此后因被告未能解决问题，2020年4月4日涉案房屋所在楼宇一层被他人霸占，导致其无法进入涉案房屋；2020年4月13日，涉案房屋大门被北京迎宾x公司张贴封条；2020年4月17日其公司自涉案房屋撤场；2020年4月22日，其公司在涉案房屋大门上张贴《关于解除<房屋租赁合同>及相关事宜的告知函》并向被告邮寄送达。就上述主张，原告提交《告知函》、《关于解除<房屋租赁合同>及相关事宜的告知函》、照片若干张及邮单。其中《告知函》主要内容为被告延期支付租金违反合同约定，要求被告收到通知后与甲方联系解决合同违约问题，并于2020年1月30日腾退租赁房屋。《关于解除<房屋租赁合同>及相关事宜的告知函》主要内容为2020年3月26日房屋所有权人张贴《告知函》并禁止原告人员进入办公场所，断水断电导致无法正常经营，故要求解除合同、退还保证金、租金及赔偿损失、违约金等。
经询，被告表示其与李某之间的纠纷和原告无关，涉案房屋所在楼宇内其他租户均在正常办公。原告系于2020年4月26日搬走，此后涉案房屋一直空置到2020年10月中旬，2020年10月后其公司将涉案房屋用作其他用途。
关于装修装饰损失，原告主张其在收房后先后两次与被告签订《室内装饰工程施工合同》，由被告进行拆除、装修、电气、暖通及其他工程，合同价款共计36 446元。另外，原告主张其撤场后涉案房屋内留有挂式空调3台、窗帘、灯、窗户贴膜及地面铺制塑胶地板，上述物品亦要求按照租赁期限计算折旧后由被告赔偿损失。关于停业损失，原告要求计算2020年3月26日至2020年4月22日之间停业损失，估算为12 875元。关于搬家费，原告提交2020年4月17日北京小红帽x有限公司开具的发票，显示内容为搬运费。被告仅认可原、被告之间的《室内装饰工程施工合同》，并表示原告从未要求取回空调、窗帘、灯，因涉案房屋在2020年10月后另作他用，重新进行了装修改造，故涉案房屋内装修及空调、窗帘、灯均已拆除，不同意赔偿。
另，关于被告主张的电费，其提交北京天翌x公司开具的《收据》一张，显示中芯园区西侧x楼x房间自2020年1月1日至2020年3月20日期间电费1327.05元，被告要求将该笔费用一并在本案中处理，并自愿放弃主张3月20日之后的电费。原告认可《收据》上载明的201房间系涉案房屋，同意该笔费用由法院处理。
诉讼中，原告向北京市规划和自然资源委员会申请政府信息公开，2020年12月15日该部门作出市规划自然资源委2020第x号答复告知书并附有建设工程规划许可证附件稿，该答复显示涉案房屋未取得建设规划手续。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签署的《房屋租赁合同（办公用）》应属无效，本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，被告自案外人处租赁涉案房屋所在建筑，并将面积分租给各个租户，在此情况下被告作为出租方对涉案房屋性质的知晓程度应当高于原告，其在出租时未充分知晓或者告知原告，具有过错。另一方面，原告承租涉案房屋用于经营，自身应有审慎的注意义务，但原告签署合同时未核对涉案房屋任何产权文件或了解房屋真实情况，亦应当承担部分责任。
在《房屋租赁合同（办公用）》签订后，被告已经将涉案房屋交付原告使用，故在合同被确认无效后，原、被告依据合同取得的财产应相互返还，被告应将原告交纳的租金、物业费、保证金返还原告，原告应将涉案房屋腾空后交付被告。鉴于合同无效后，原告仍应交纳占有使用费，故本院对租赁期内被告返还原告的租金、物业费与原告应交纳的占有使用费予以折抵。原告主张退还保证金、租金、物业费，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。具体退还租金、物业费的数额，结合在案证据可以认定，原告于2020年4月17日撤场，故对退还租金、物业费的数额本院予以调整。关于装修装饰损失，原告提供的证据能够证明其所支出的装修装饰费用，其中的空调、窗帘、灯并非不可移动物品，但考虑装修已经拆除的情况下，本院结合原、被告对于合同无效的过错责任大小、房屋使用情况、原告经营情况等因素予以酌情确定。关于搬家费，并非必要的直接损失，本院不予支持。关于停业损失，原告未提交证据加以证明，本院无法支持。关于电费，按照合同约定应由原告负担，现双方均同意在本案中一并处理，本院予以折抵。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告北京黑岩星球文化传媒有限公司与被告中芯建筑装饰有限公司于二〇一九年五月三十日签署的《房屋租赁合同（办公用）》无效；
二、被告中芯建筑装饰有限公司于本判决生效后七日内向原告北京黑岩星球文化传媒有限公司退还保证金一万三千三百六十三元及剩余租金、物业费三万二千零七十一元二角；
三、被告中芯建筑装饰有限公司于本判决生效后赔偿原告北京黑岩星球文化传媒有限公司经济损失一万三千六百五十四元；
四、驳回原告北京黑岩星球文化传媒有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1214元，由原告北京黑岩星球文化传媒有限公司负担486元（已交纳），由被告中芯建筑装饰有限公司负担728元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 尹 航
二〇二一 年 二 月 十九 日
书 记 员 张李营
民事判决书
（2020）京0105民初60830号
原告：北京黑岩星球文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：张军，总经理。
委托诉讼代理人：姚禹，北京永言律师事务所律师。
被告：中芯建筑装饰有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：李景旺，后勤部长。
委托诉讼代理人：姜新阳，女，1979年8月8日出生，汉族，中芯建筑装饰有限公司职员。
委托诉讼代理人：何晓楠，女，1988年12月18日出生，汉族，中芯建筑装饰有限公司财务主管。
原告北京黑岩星球文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告中芯建筑装饰有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告之委托诉讼代理人姚禹，被告之委托诉讼代理人姜新阳、何晓楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同（办公用）》无效；2.被告退还2020年3月26日至2020年6月29日期间剩余租金、物业费41 846.33元及保证金13 363元；3.被告赔偿装修、装饰、停业等损失共计51 184.79元。事实和理由：2019年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同（办公用）》，约定原告承租位于北京市朝阳区x号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2019年6月30日至2021年6月29日，房屋租金每月12 875元，物业费6元/平方米/月。合同签订后，原告依约支付了租金及保证金等，被告交付了涉案房屋，原告进行了装修改造。2020年1月30日，案外人李某张贴《告知函》称被告拖欠租金，要求被告腾退，自2020年3月26日起禁止原告员工进入办公场地，导致原告无法经营。而后在诉讼中，经申请政府信息公开原告得知涉案房屋所在建筑并未取得建设工程规划许可证，双方的合同应属无效。在此情况下为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称，涉案房屋是被告自李某处承租的，并转租给原告。被告最开始的时候也不清楚这个房子状态，在租给原告的时候，乡政府要求被告出示规划手续，被告开始怀疑房屋没有规划手续和使用权证。对于原告申请政府信息公开的结果被告没有异议，但是双方合同也约定了原告是知悉房屋情况并同意使用的。由于原告在2020年4月26日合同未到期时提前从涉案房屋搬走，因此是原告单方违约，虽然被告和李某有一些经济矛盾，但是并不影响原告使用涉案房屋，园区里的其他租户也都在正常办公。因原告单方违约需要赔偿违约金，所以原告要求退还的剩余租金及押金不同意退还，直接抵扣作为违约金。而且原告拖欠2020年1月1日至2020年3月20日的电费1327.05元，需要在本案中一并处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2019年5月30日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签署《房屋租赁合同（办公用）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积81.4平方米，乙方租赁该房屋用于办公，租赁期间为二年，自2019年6月30日至2021年6月29日，甲方提供乙方15天的装修期，自2019年6月15日至2019年6月29日装修期间免租金。房屋每天租金单价5.2元/平方米/天，每月物业费6元/平方米/月，每月租金12 875元/月。乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方一次性支付2019年6月30日至2019年12月29日6个月的首期租金总额77 250元，以后乙方应每6个月向甲方支付一次，付款时间分别为2019年12月29日前、2020年6月29日前、2021年12月29日前；保证金13 363元于本合同签订之日起3个工作日内交纳；房屋交付乙方使用后由于装修、经营造成的电费、水费、电话费、数据通讯费等均由乙方自行承担，水电等甲方代相关机构收取的费用由乙方按月向甲方缴纳；乙方对于本次承租房屋尚未取得相关使用权证及所有权证的情形知悉并同意承租使用；乙方如需装修、改造租赁房屋费用自理，且必须与甲方签订《装饰装修管理协议》且办理完相关手续后方可进行等内容。
上述合同签订后，被告于2019年6月15日将涉案房屋交付给原告，原告开始装修。2019年6月3日，原告交纳保证金13 363元，2019年6月4日原告交纳2019年6月30日至2019年12月29日的租金、物业费77 250元及2928元。2020年1月2日，原告交纳2019年12月30日至2020年6月29日之间的租金、物业费80 178元。
庭审中，原告主张2020年1月30日李某于涉案房屋大门张贴《告知函》，要求其公司当日腾退涉案房屋，此后因被告未能解决问题，2020年4月4日涉案房屋所在楼宇一层被他人霸占，导致其无法进入涉案房屋；2020年4月13日，涉案房屋大门被北京迎宾x公司张贴封条；2020年4月17日其公司自涉案房屋撤场；2020年4月22日，其公司在涉案房屋大门上张贴《关于解除<房屋租赁合同>及相关事宜的告知函》并向被告邮寄送达。就上述主张，原告提交《告知函》、《关于解除<房屋租赁合同>及相关事宜的告知函》、照片若干张及邮单。其中《告知函》主要内容为被告延期支付租金违反合同约定，要求被告收到通知后与甲方联系解决合同违约问题，并于2020年1月30日腾退租赁房屋。《关于解除<房屋租赁合同>及相关事宜的告知函》主要内容为2020年3月26日房屋所有权人张贴《告知函》并禁止原告人员进入办公场所，断水断电导致无法正常经营，故要求解除合同、退还保证金、租金及赔偿损失、违约金等。
经询，被告表示其与李某之间的纠纷和原告无关，涉案房屋所在楼宇内其他租户均在正常办公。原告系于2020年4月26日搬走，此后涉案房屋一直空置到2020年10月中旬，2020年10月后其公司将涉案房屋用作其他用途。
关于装修装饰损失，原告主张其在收房后先后两次与被告签订《室内装饰工程施工合同》，由被告进行拆除、装修、电气、暖通及其他工程，合同价款共计36 446元。另外，原告主张其撤场后涉案房屋内留有挂式空调3台、窗帘、灯、窗户贴膜及地面铺制塑胶地板，上述物品亦要求按照租赁期限计算折旧后由被告赔偿损失。关于停业损失，原告要求计算2020年3月26日至2020年4月22日之间停业损失，估算为12 875元。关于搬家费，原告提交2020年4月17日北京小红帽x有限公司开具的发票，显示内容为搬运费。被告仅认可原、被告之间的《室内装饰工程施工合同》，并表示原告从未要求取回空调、窗帘、灯，因涉案房屋在2020年10月后另作他用，重新进行了装修改造，故涉案房屋内装修及空调、窗帘、灯均已拆除，不同意赔偿。
另，关于被告主张的电费，其提交北京天翌x公司开具的《收据》一张，显示中芯园区西侧x楼x房间自2020年1月1日至2020年3月20日期间电费1327.05元，被告要求将该笔费用一并在本案中处理，并自愿放弃主张3月20日之后的电费。原告认可《收据》上载明的201房间系涉案房屋，同意该笔费用由法院处理。
诉讼中，原告向北京市规划和自然资源委员会申请政府信息公开，2020年12月15日该部门作出市规划自然资源委2020第x号答复告知书并附有建设工程规划许可证附件稿，该答复显示涉案房屋未取得建设规划手续。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签署的《房屋租赁合同（办公用）》应属无效，本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，被告自案外人处租赁涉案房屋所在建筑，并将面积分租给各个租户，在此情况下被告作为出租方对涉案房屋性质的知晓程度应当高于原告，其在出租时未充分知晓或者告知原告，具有过错。另一方面，原告承租涉案房屋用于经营，自身应有审慎的注意义务，但原告签署合同时未核对涉案房屋任何产权文件或了解房屋真实情况，亦应当承担部分责任。
在《房屋租赁合同（办公用）》签订后，被告已经将涉案房屋交付原告使用，故在合同被确认无效后，原、被告依据合同取得的财产应相互返还，被告应将原告交纳的租金、物业费、保证金返还原告，原告应将涉案房屋腾空后交付被告。鉴于合同无效后，原告仍应交纳占有使用费，故本院对租赁期内被告返还原告的租金、物业费与原告应交纳的占有使用费予以折抵。原告主张退还保证金、租金、物业费，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。具体退还租金、物业费的数额，结合在案证据可以认定，原告于2020年4月17日撤场，故对退还租金、物业费的数额本院予以调整。关于装修装饰损失，原告提供的证据能够证明其所支出的装修装饰费用，其中的空调、窗帘、灯并非不可移动物品，但考虑装修已经拆除的情况下，本院结合原、被告对于合同无效的过错责任大小、房屋使用情况、原告经营情况等因素予以酌情确定。关于搬家费，并非必要的直接损失，本院不予支持。关于停业损失，原告未提交证据加以证明，本院无法支持。关于电费，按照合同约定应由原告负担，现双方均同意在本案中一并处理，本院予以折抵。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告北京黑岩星球文化传媒有限公司与被告中芯建筑装饰有限公司于二〇一九年五月三十日签署的《房屋租赁合同（办公用）》无效；
二、被告中芯建筑装饰有限公司于本判决生效后七日内向原告北京黑岩星球文化传媒有限公司退还保证金一万三千三百六十三元及剩余租金、物业费三万二千零七十一元二角；
三、被告中芯建筑装饰有限公司于本判决生效后赔偿原告北京黑岩星球文化传媒有限公司经济损失一万三千六百五十四元；
四、驳回原告北京黑岩星球文化传媒有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1214元，由原告北京黑岩星球文化传媒有限公司负担486元（已交纳），由被告中芯建筑装饰有限公司负担728元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 员 尹 航
二〇二一 年 二 月 十九 日
书 记 员 张李营
