某某与阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院

民 事 判 决 书

（2020）内2921民初1059号

原告：****，男，1963年11月12日出生，蒙古族，阿拉善盟政协干部，住内蒙古自治区阿拉善左旗。

委托诉讼代理人：刘金刚，内蒙古北杰律师事务所律师。

被告：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司。

法定代表人：季辉平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：姚鹰，该公司经理。

委托诉讼代理人：李文丹，内蒙古北杰律师事务所律师。

被告：**，男，1987年5月22日出生，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。

第三人：内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司。

法定代表人：祁成宏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：何伟，该公司员工。

原告****诉被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）、**，第三人内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司（以下简称苁蓉集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告****委托诉讼代理人刘金刚，被告恺祥达公司委托诉讼代理人姚鹰、李文丹，第三人苁蓉集团委托诉讼代理人何伟均到庭参加了诉讼。被告**经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与被告恺祥达公司、第三人苁蓉集团签订的《商品房买卖协议》合法有效；2、确认被告恺祥达公司和被告**之间签订的《商品房买卖合同》无效；3、判令被告恺祥达公司为原告办理案涉房产的网签合同以及房屋不动产登记证书；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年3月15日，原告购买被告恺祥达公司与第三人苁蓉集团联合开发的位于××旗房屋，三方签订《商品房买卖协议》，合同约定涉案房屋建筑面积336.54平方米，总价757440元，由被告恺祥达公司为原告办理房屋交付及产权登记等手续。房屋交付后，原告多次要求被告恺祥达公司为原告办理商品房买卖合同的备案手续，但被告恺祥达公司均以让原告等待为由进行推脱，现原告已对涉案房屋进行装修并入住。近期随着政府行政主管部门要求对阿拉善左旗各小区统一办理房屋权属证书时，原告才了解到被告恺祥达公司在建设过程中因为资金链断裂从被告**处进行融资，并将出售给原告的房屋以抵押形式与被告**签订《商品房买卖合同》，导致原告无法办理备案合同以及房屋不动产权证书。综上，原告为维护自身合法权益不受侵害，现依据法律规定具状诉至法院。

被告恺祥达公司辩称：首先，原告第一项诉讼请求不能成立，答辩人和原告及第三人之间根本没有签订过任何形式的《商品房买卖协议》，答辩人也未收到原告交纳的购房款。按照原告在诉状中的陈述，原告是于2011年3月15日签订的《商品房买卖协议》，但恺祥达公司是2011年7月21日才注册成立的，在3月15日还不存在“阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司”这一民事主体，也不可能有公司印章，而且当时答辩人也未取得商品房预售许可证，不可能向原告销售房屋，因此原告要求确认效力的《商品房买卖协议》不合法，答辩人也从未承认其效力。其次，答辩人同意原告的第二项诉讼请求。答辩人在开发过程中因为资金周转需要，以位于××镇房屋作为抵押担保，在被告**处借款，答辩人和**之间不存在商品房买卖法律关系，故答辩人和**之间签订的《商品房买卖合同》应属无效。关于原告第三项诉讼请求，由于答辩人从未和原告签订过任何房屋买卖合同，并且原告也没有将购房款交于答辩人，故双方之间不存在商品房买卖合同的法律关系。但按照原告诉状陈述，其从苁蓉集团处购得房屋后已经入住数年之久，为了维护交易秩序的稳定，如果原告将购房款向答辩人交纳后，答辩人可以为原告办理相关的产权手续。综上，请求法院查明事实，正确适用法律，在原告未向答辩人付清购房款的情况下，依法驳回原告的第一、第三项诉讼请求。

被告**未作答辩。

第三人苁蓉集团述称：巴彦浩特镇祥雲豪宸小区6号楼1单元301室房屋，确实是在2015年就出售给原告****，且房款也是我公司收的。因祥雲豪宸小区6号楼1单元301室房屋是在开发过程中和恺祥达公司签订的合作合同里归属我公司的房屋，我公司当时和原告签了《商品房买卖协议》，同时我公司也给原告开了收款收据，加盖了被告恺祥达印章。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月15日，原告订购被告恺祥达公司新开发的祥雲豪宸小区房屋，与被告恺祥达公司及苁蓉集团三方签订《商品房买卖协议》。协议甲方：恺祥达公司，乙方：苁蓉集团，丙方：****。协议约定：一、被告恺祥达公司（甲方）开发的坐落××旗房屋，建筑面积约336.54平方米，该商品房系甲方补偿乙方的新建开发房屋，已经确认给乙方用于安置员工或乙方指定人选，合同价格及交易方式由丙方与乙方协商约定，并由甲方协助办理售房一切相关事宜；二、甲方同意将按照甲乙双方签订的协议，将房屋交付给乙方；三、乙方同意将该房屋按协商价格卖给丙方，买卖单价2250元/平方米，房屋总价款757440元；四、在甲方办理好初始登记后，甲、乙双方按协议协助丙方办理交接及房屋相关手续。甲方认可丙方享有与房屋销售合同中的购房人的权利，甲方与其他购房人签订的制式房屋预售合同中规定的双方权利和义务的条款，同样适用于本合同三方当事人；五、甲方保证在2012年11月28日前完善房产的各项资料，并在2012年12月28日将房屋交付丙方使用。在合同末尾处三方签字或盖章予以确认。2013年3月12日，原告在向苁蓉集团交清房款后，第三人苁蓉集团向原告出具收到原告****757440元购房款的收据一张，同时在该收据收款单位处加盖被告恺祥达公司印章。2013年年初，被告恺祥达公司向原告交付房屋，原告装修入住居住至今。原告认为因被告向他人借款抵押，案涉房屋网签在他人名下，导致原告居住多年都无法办理网签手续及办理房屋产权证，故诉至本院，请求依法支持其诉请。

另查明，从2013年9月18日开始，因被告恺祥达公司需要周转资金，与宁夏华宸投资有限公司的汪长河、**签订借款协议书，抵押包括祥雲豪宸的房屋在内的数套房屋进行借款。作为债务性的抵押被告恺祥达公司与被告**就祥雲豪宸××区房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了网签及预告登记。

又查明，被告恺祥达公司于2011年7月21日在工商部门登记注册，法定代表人为杨明智。

再查明,被告恺祥达公司与第三人苁蓉集团于2011年2月25日签订《联合开发合同》,约定第三人苁蓉集团将其建设用地约57000平米作为开发投资，由被告恺祥达公司投入资金，以恺祥达公司的名义进行开发建设。对于收益，第三人苁蓉集团分得价值4134万元的房屋。后双方就联合开发发生争议，第三人苁蓉集团将被告恺祥达公司诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院作出（2015）阿民一初字第14号民事判决书，对上述事实进行了确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告****、被告恺祥达公司及第三人签订的《商品房买卖协议》，对原告以757440元的价格购买被告恺祥达公司开发的案涉房屋的事实进行约定，同时就三方签订该协议的原因以及三方的权利义务进行了约定，三方均在该协议中签字或盖章确认，系三方真实意思表示，合法有效，故对原告请求确认三方签订的《商品房买卖协议》合法有效的主张依法予以支持。协议各方均应按照协议约定全面履行义务。在协议履行中，原告****依约交付了全部购房款，全面履行了合同义务，被告恺祥达公司亦应按照协议约定协助原告办理售房中的相关事宜，故对原告要求被告恺祥达公司就案涉房屋与其签订网签合同，并协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求依法予以支持。被告恺祥达公司辩称，原告提供的《商品房买卖协议》中虽然加盖有被告恺祥达公司的印章，但在签订该协议时，被告恺祥达公司尚未成立，亦未刻制公章，故该印章系伪造，但其并未提供证据予以证实。虽然被告恺祥达公司提供的营业执照能够证明协议签订时，被告恺祥达公司尚未成立，但并不代表此时公司印章不存在，且根据原告提供的2011年被告恺祥达公司与第三人苁蓉集团签订《联合开发合同》中就加盖了被告恺祥达公司印章，足以证明当时印章就已存在。另从《商品房买卖协议》内容以及阿拉善盟中级人民法院作出的（2015）阿民一初字第14号民事判决书确认的事实来看，被告恺祥达公司与第三人苁蓉集团联合开发了祥雲豪宸住宅小区，并对第三人所分配房屋事宜进行了约定。同时该判决查明，2014年7月2日，被告恺祥达公司以书面形式向第三人苁蓉集团提供投资房房号，其中就包括案涉房屋。上述事实足以说明就案涉房屋被告恺祥达公司已经分配给了第三人，故第三人出售该房屋、收取房款，并且由三方签订该房屋买卖协议均符合客观实际。综上，被告恺祥达公司辩称其未签订《商品房买卖协议》，协议中签章系伪造的意见不能成立，对其辩称意见不予采纳。

本案中，原告主张的房屋虽然网签在被告**名下，但根据原告提供的被告恺祥达公司出具的证明、被告恺祥达公司与宁夏华宸投资有限公司的汪长河签订的借款协议以及被告恺祥达公司在庭审中的陈述，可以证明被告恺祥达公司与被告**之间就涉案房屋签订《商品房买卖合同》以及办理网签、预告登记的行为，只是为被告恺祥达公司向被告**所在的宁夏华宸投资有限公司借款设立担保，双方就案涉房屋不存在房屋买卖的真实意思表示，故对原告要求确认被告恺祥达公司与被告**签订的《商品房买卖合同》及网签行为无效的诉讼请求，本院依法予以支持。被告**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告****与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司、第三人内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司于2011年3月15日签订的《商品房买卖协议》合法有效；

二、确认被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司与被告**就位于××旗房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号2012-0005187）无效；

三、被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内与原告签订位于××旗房屋的网签合同，并协助原告****办理该房屋的房屋产权登记手续。

案件受理费100元，由被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。

审判员　　冯瑞平

二〇二〇年六月二十日

书记员　　汪　静