中车洛阳机车有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京0108民初48010号

原告（反诉被告）：中车洛阳机车有限公司，住所地洛阳市廛河区启明东路2号。

法定代表人：单勇，董事长。

委托诉讼代理人：齐献颖，男，住河南省洛阳市廛河区。

委托诉讼代理人：彭玉保，男，住河南省洛阳市廛河区。

被告（反诉原告）：**，女，1985年2月26日出生，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：马锦毅，北京市汉鼎联合律师事务所律师。

原告（反诉被告）中车洛阳机车有限公司（以下简称中车公司）与被告（反诉原告）**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中车公司的委托诉讼代理人齐献颖、彭玉保，被告（反诉原告）**的委托诉讼代理人马锦毅，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中车公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令**向我公司支付2019年1月1日至2019年12月30日租金216000元；2、请求人民法院判令**向我公司支付违约金36000元；3、诉讼费由**承担。事实与理由：2018年6月25日，双方签订北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版），**承租我公司位于北京市海淀区羊坊店博望园x号楼x房屋（以下简称x房屋），租赁期限为2018年6月30日至2019年6月30日。合同约定房屋租金为每月18000元整，支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为：2018年6月30日，2018年9月30日，2018年12月30日，2019年3月30日。同时约定，若**不按照约定支付租金达7日或者欠缴各项费用达1000元的，应按照月租金的200%向我公司支付违约金。**于2018年6月29日向我公司支付押金18000元和2018年7至9月份房租54000元，2018年10月31日向我公司支付2018年10至12月份房租54000元后，没有再向我公司支付任何费用。2019年6月30日房屋租赁合同到期后，**仍实际占有使用我公司的房屋，直到2019年12月30日双方才办理退房交割手续。此时，**已拖欠我公司2019年1月1日至2019年12月30日共计12个月的房屋租金共计216000元整。故诉至法院。

**辩称，不同意对方诉讼请求。房屋是张辉指令我承租的，2018年的租金是张辉向中车公司支付的，该公司明知房屋实际承租人为张辉，其应向张辉主张租金。我与中车公司之间的合同于2019年6月30日到期，到期没有续签合同。直到2019年12月30日房屋一直由张辉占有使用，2019年6月30日之后的租金中车公司应向张辉主张。我于2019年12月4日向中车公司提出要求其收回房屋，系该公司原因拖延至2019年12月30日收房，故12月4日之后租金其不应向我主张。中车公司提供的房屋暖气设备损坏未维修，违约在先，不应向我主张租金。因为中车公司尚未退还押金，故应予以扣除。我提出如下反诉请求：1、请求法院判令中车公司退还我押金18000元；2、请求法院判令中车公司支付我违约金36000元；3、反诉费由中车公司承担。

中车公司针对**的反诉辩称，合同是**签订的，其是合同当事人，退房清单是**签字，所以我公司认为**是实际承租人。合同租赁期限到2019年6月30日，合同到期后**继续承租房屋，构成不定期租赁关系，应按照原有标准继续计算租金。退房清单日期是2019年12月30日，所以租金应计算至2019年12月30日。根据补充合同第6条，房屋修理事宜应由**承担。我公司确实收到了18000元押金，同意从押金中先行抵扣。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

2018年6月25日，中车公司（甲方、出租人）与**（乙方、承租人）、居间方签订北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版），约定：租赁房屋为x房屋，租赁期限为2018年6月30日至2019年6月30日，甲方应于2018年6月30日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋交割清单经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交验后视为交付完成；租金标准为每月18000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2018年6月30日，2018年9月30日，2018年12月30日，2019年3月30日，押金18000元；租赁期内的室内设施维修费由甲方承担；甲方有第九条第三款约定的情形之一的（包括甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同），应按月租金的200%支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的（包括乙方不按照约定支付租金达7日的，或者欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋），应按月租金的200%支付违约金。

2018年6月25日，中车公司（甲方）与**（乙方）签订房屋租赁补充合同，约定：乙方负责房屋的日常维护，乙方负责房屋及其附属设施的日常小修，日常小修实施方案需通知甲方，经甲方同意后方可施工。

中车公司称于2018年6月29日收到押金18000元和2018年7至9月份房租54000元，于2018年10月31日收到2018年10至12月份房租54000元，此后未收到任何款项。

**不认可与中车公司存在房屋租赁合同关系，称系代案外人张辉承租房屋，房屋实际由张辉及其朋友使用，中车公司主张的上述租金及押金都是张辉向中车公司支付的，其本人未向中车公司支付任何款项。**提交证人证言（未出庭）、公司出具的声明、录音佐证其主张，证人证言写明：x房屋系中新房投资有限公司临时办公使用，该房屋租赁一切费用由该公司承担。中新房投资有限公司出具的声明写明：我司未授权任何人在博望园租用房屋，系张辉个人行为，因此所发生费用及法律问题由张辉个人负责。中车公司不认可**的主张，称不清楚张辉的情况，主张系与**存在房屋租赁合同关系。

此外，**提交微信证据证明屋内暖气不热，曾要求中车公司维修，但其未按照合同约定履行维修义务。中车公司称**曾反映过上述问题，但根据合同约定，应由**负担维修费用。

2019年12月30日，双方签署退房交割清单，办理退房交割手续。**称系中车公司延迟收回房屋，并提交微信佐证。

本院认为，中车公司与**签订房屋租赁合同及补充合同，**提交相关证据佐证其与中车公司不存在房屋租赁合同关系，但其提交的证人证言，证人未出庭作证，提交的其他相关证据无原件可以核对，此外，证据之间内容也存在矛盾之处，故本院认为，**就其主张未提交充分证据证明，本院对其主张不予采信。本院认定，中车公司与**已建立房屋租赁合同关系，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行。

合同履行过程中，中车公司主张**存在拖欠租金情况，**并未举证证明其已足额支付租金，故本院对于**拖欠租金的事实予以确认，其应向中车公司支付拖欠期间的租金。对于租金标准，**主张中车公司未按合同约定履行维修义务，本院认为，合同及补充合同中均有关于维修的约定，双方分别负有维修及日常小修的义务，**如果认为中车公司违约，可行使解除合同的权利，并向中车公司主张相应权利，但其并未向中车公司提出解除合同，而是继续使用房屋，由此，本院认为，**主张的维修事项并未影响其使用租赁房屋，其仍应按照合同约定的租金标准支付拖欠租金。对于拖欠租金的具体期间，根据查明，合同到期后，**仍然继续使用房屋，双方即形成不定期租赁关系，直到双方于2019年12月30日办理完毕退房交接手续，**应支付2019年1月1日至2019年12月30日期间的租金。对于**主张中车公司拖延收回房屋一事，根据审查其提交的微信内容，**主要在强调租赁房屋一事与其无关，要求中车公司立即收回房屋，上述内容不能构成其作为承租人向出租人明确提出退房或解除合同的主张，主要在于强调其与租房行为无关，故本院对于**的主张不予采信。综上所述，本院判令**按照合同约定的租金标准向中车公司支付2019年1月1日至2019年12月30日期间的租金。对于**主张返还押金一事，鉴于押金的性质及中车公司关于抵扣租金的意愿，本院将**已支付的押金在拖欠租金数额中予以抵扣，剩余部分由**支付。

对于违约责任一节，根据上文论述，**主张的违约金，依据不足，本院不予支持。鉴于**确有拖欠租金之事实，根据合同约定，该行为已构成违约，其应向中车公司支付违约金36000元。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定进行裁判。

综上所述，本院依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、**于本判决生效后7日内给付中车洛阳机车有限公司2019年1月1日至2019年12月30日租金198000元；

二、**于本判决生效后7日内给付中车洛阳机车有限公司违约金36000元；

三、驳回**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5080元，由**负担，于本判决生效后7日内交纳。

反诉费575元，由**负担，已交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　　聂冉

二〇二一年四月三十日

书记员　　吴思