上饶银行股份有限公司滨江支行、上饶市城市建设投资开发集团有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省上饶市信州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣1102民初4805号

原告：上饶银行股份有限公司滨江支行，住所地江西省上饶市信州区叶挺大道280号，统一社会信用代码91361100322546479M。

负责人：张燕华，该行行长。

委托诉讼代理人：徐项锋，江西涵易律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：杨若乔，江西涵易律师事务所律师，特别授权。

被告：上饶市城市建设投资开发集团有限公司，住所地江西省上饶市信州区茶圣中路169号，统一社会信用代码913611007391724174。

法定代表人：黄海，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄丽颖，该公司员工，特别授权。

委托诉讼代理人：徐佳梨，该公司员工，特别授权。

原告上饶银行股份有限公司滨江支行与被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶银行股份有限公司滨江支行委托诉讼代理人徐项锋、杨若乔，被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司委托诉讼代理人黄丽颖、徐佳梨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上饶银行股份有限公司滨江支行向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付欠付租金202887元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年11月8日，上饶市信州区人民法院以（2018）赣1102执394号之二执行裁定书，裁定：将被执行人徐李华、吴光群名下位于上饶市信州区××道××号××（上房权证上饶市字第3××6号）、上饶市信州区凤凰大道99号128（上房权证上饶市字第3××5号）房产，按照拍卖保留价2851840元交付申请执行人上饶银行股份有限公司滨江支行，用于抵偿被执行人徐李华、吴光群所欠申请执行人上饶银行股份有限公司滨江支行的债务，原告于2018年11月12日收到前述裁定书，至此，原告取得前述房产的所有权。2015年6月16日，徐李华与上饶市城市建设投资开发集团有限公司签订《商铺租赁合同书》约定：1.徐李华将位于上饶市信州区××道××号××商铺出租给被告；2.租期5年，从2015年6月15日起至2020年6月14日止；3.第一年租金为101880元，此后每年递增6.5%，每一年缴纳一次租金。根据法律规定，原告依法受让涉案租赁合同的权利及义务，即自2018年11月12日起至2020年6月14日止，被告应向原告支付后续店面租金，共计202887元，但至今为止，原告经多次催讨，被告仍分文未付，为了维护原告合法权益，现诉至贵院，恳请支持原告全部诉请。

被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司辩称，1、答辩人应抵扣7.5万转让费后向被答辩人支付剩余全部租金，即127887元。理由如下：2015年6月16日答辩人与徐李华签订商铺租赁合同，约定答辩人承租徐李华所有的位于上饶市信州区××道××号××广场××街××号楼××＃××＃××＃商铺，租赁期限五年，至2020年6月14日止。根据答辩人与徐李华签订的《商铺租赁合同》第五条约定：“本合同签订之日，乙方需向甲方支付7.5万元转让费。本合同终止或转租他人时，乙方享有收取转让费的权利”。截止目前，租赁期限已经届满，但上述商铺未出租给新的承租方。因此，根据合同约定，答辩人享有出租人合法收取7.5万元的转让费的权利。被答辩人因与徐李华债务纠纷，诉讼后经上饶市信州区人民法院依法裁定，上述商铺产权人于2018年11月6日变更为答辩人，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条所有权变动不破租赁的规定，原租赁合同仍然有效。被答辩人承接租赁合同的权利义务，成为新的出租方。被答辩人要求答辩人支付自2018年11月12日至2020年6月14日的租金，正是被答辩人行使的权利。权利义务一致性原则规定，既然被答辩人要求依据原合同形式收取租金的权利，那么被答辩人应当依据租赁合同约定履行其应当承担的义务，合同终止时应向答辩人支付7.5万转让费，相对应的，答辩人在履行支付租金义务的同时也享有收取7.5万元转让费的权利。至于因徐李华原收取答辩人7.5万元转让费导致被答辩人可期待租金减少的问题，则属于被答辩人和徐李华之间的法律关系，与答辩人无关。因与被答辩人关于抵扣转让费后支付租金的问题迟迟未达成一致意见，所以导致答辩人至今未向被答辩人支付剩余租金。据此，答辩人请求法院驳回被答辩人部分诉讼请求，准许答辩人依法扣回7.5万元转让费后，向被答辩人支付剩余租金127887元。

经审理查明，位于江西省上饶市信州区××道××号××（上房权证上饶市字第3××6号）、江西省上饶市信州区凤凰大道99号128（上房权证上饶市字第3××5号）商铺原系案外人徐李华、吴光群共同所有，两套商铺均于2017年8月31日办理抵押登记。2015年6月16日，案外人徐李华与上饶市城市建设投资开发集团有限公司签订《商铺租赁合同书》，该合同书约定：1.徐李华将位于上饶市信州区××道××号××商铺出租给上饶市城市建设投资开发集团有限公司；2.租期5年，从2015年6月15日起至2020年6月14日止；3.租金标准：第一年为42元／平方米／月，从第二年起年递增6.5%。第一年（2015年6月15日至2016年6月14日）年租金为101880元；第二年（2016年6月15日至2017年6月14日）年租金为108504元；第三年（2017年6月15日至2018年6月14日）年租金为115560元；第四年（2018年6月15日至2019年6月14日）年租金为123084元；第五年（2019年6月15日至2020年6月14日）年租金为131088元；4.本合同签订之日上饶市城市建设投资开发集团有限公司需向徐李华支付75000元转让费。本合同终止或转租他人时，上饶市城市建设投资开发集团有限公司同样享有收取转让费的权利。《商铺租赁合同书》签订后，被告以转账方式支付第一年租金101880元以及转让费75000元，共计176880元，徐李华出具《收据》证明其已收到前述款项。

2018年11月8日，江西省上饶市信州区人民法院出具（2018）赣1102执394号之二执行裁定书，裁定：1.将被执行人徐李华、吴光群名下位于上饶市信州区××道××号××（上房权证上饶市字第3××6号）、上饶市信州区凤凰大道99号128（上房权证上饶市字第3××5号）房产，按照拍卖保留价2851840元交付申请执行人上饶银行股份有限公司滨江支行，用于抵偿被执行人徐李华、吴光群所欠申请执行人上饶银行股份有限公司滨江支行的债务，上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人上饶银行股份有限公司滨江支行起转移；2.申请执行人上饶银行股份有限公司滨江支行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。原告上饶银行股份有限公司滨江支行于2018年11月12日收到（2018）赣1102执394号之二执行裁定书后，即取得涉案房产所有权。被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司租金交至2018年11月11日，并于《商铺租赁合同》履行期限届满日即2020年6月14日搬离，但从2018年11月12日至2020年6月14日止的租金共计202887元未支付给原告上饶银行股份有限公司滨江支行。

以上事实，有原告提交的原告营业执照复印件、负责人身份证明、被告企业信息打印件、《商铺租赁合同书》、上房权证上饶市字第3××6号房产证、上房权证上饶市字第3××5号房产证、信州区人民法院（2018）赣1102执394号之二执行裁定书及送达回证各一份，被告提交的《商铺租赁合同书》、招商银行汇款回单原件4张、收条、记账凭证、收据，以及原、被告当庭陈述为证。

本院认为：原告上饶银行股份有限公司滨江支行于2018年11月12日收到（2018）赣1102执394号之二执行裁定书后即取得涉案房产所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案原告上饶银行股份有限公司滨江支行取得涉案房产所有权时，该房产已出租给被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司，故原、被告之间仍应按《商铺租赁合同书》的约定继续履行。本案被告对欠付租金127,887元的事实没有异议，本院对此予以确认。本案争议的焦点为，案外人徐李华收取的75,000元转让费能否在涉案所欠租金中予以抵扣。本院认为，一、转让费是指租户在商铺租赁期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转让给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。本案中，依据涉案《商铺租赁合同书》“本合同终止或转租他人时，乙方同样享有收取转让费的权利”的约定，被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司在满足一定条件时有向他人收取转让费的权利，但该约定并非双方就转让费退回而作出的约定；二、本案中，收取被告转让费75,000元系原房东徐李华而非本案原告上饶银行股份有限公司滨江支行，被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司要求在所欠租金中予以抵扣，根据《中华人民共和国合同法》第九十九之规定，抵扣的前提是双方互负到期债务，本案原告上饶银行股份有限公司滨江支行并无返还75,000元转让费的义务，故本院对被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司要求将转让费75,000元在欠费租金中予以抵扣的答辩意见不予采纳，被告应支付原告尚欠的2018年11月12日起至2020年6月14日止的租金共计202,887元。

综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：

被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司在本判决生效后十日内支付原告上饶银行股份有限公司滨江支行欠付的租金202,887元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4,344元，减半收取计2,172元，由被告上饶市城市建设投资开发集团有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。

审判员　李　军

二〇二一年十月二十六日

书记员　王钰婷