广州市越信房地产经营管理有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0111民初22439号 原告：广州市越信房地产经营管理有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东广和（广州）律师事务所律师。 被告：**，女，1984年11月19日出生，汉族，身份证住址河南省禹州市, 被告：***，男，1982年6月5日出生，汉族，身份证住址河南省禹州市, 第三人：广东**建设有限公司，住所地茂名市电白区。 法定代表人：***。 第三人：***，男，1979年9月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区， 原告广州市越信房地产经营管理有限公司（以下简称越信公司）与被告**、***，第三人广东**建设有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年8月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员***公开开庭独任审理。原告越信公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告**、***因通过其他方式无法送达，经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。第三人**公司、***经本院传票传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告越信公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付剩余应付未付房款371310元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（违约金按1年期LPR的四倍自2019年4月12日始计至清偿全部款项之日止）；3、被告承担诉讼费用。事实与理由如下：被告**与***系夫妻。2018年11月25日，被告***向***认购白云区*号*4楼73号房，并签订《三季云城SOHO签约确认表》，认购价为844530元。认购价分为两部分，包括房款（一）473220元，房款（二）371310元，所有房款于2019年2月25日前分期付清。后因被告申请延期支付房款，被告**签订《三季云城SOHO签约确认表》，将房款（一）中的首期423220元延期至2019年3月11日，房款（二）371310元延期至2019年4月11日支付。**确认上述房屋价款与付款时间后，分别与***签订《商品房买卖合同》，与**公司签订《房屋装修合同》。2019年9月6日，***为**办理了涉案房屋的产权证。上述款项中，被告付清房款473220元后，剩余371310元一直未按时支付。2020年10月9日，**公司将被告欠付的371310元债权转让给原告越信公司，并将《债权转让通知》按照《商品房买卖合同》及《房屋装修合同》约定的通讯地址快递给被告，根据《商品房买卖合同》第十条约定，上述通知已送达，但被告至今未还款，也未提出异议。2022年3月4日，***、**因与案外人兴业消费金融股份公司金融借款合同纠纷一案，两被告名下的上述涉案房屋被另案查封，并拟进行评估拍卖，两被告因资金困难已无法支付剩余房款。现特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告**、***无答辩意见。 第三人**公司述称：我司与被告于2019年3月11日签订了《房屋装修合同》，合同金额371310元，我司已履行完毕全部装修合同义务。我司与越信公司于2020年10月9日签订了债权转让协议，将对**、***的债权转让给越信公司并通知了**。对越信公司行使债权的清收、诉讼行为无异议。 第三人***述称：两被告向我方购买广州市白云区*号*4楼73号房，于2019年3月11日签订了《房屋买卖合同》，该合同项下的房款为473220元。两被告已付清该合同项下价款，我方也已履行完毕全部合同义务，包括但不限于办理产权过户、向两被告交付合同约定的商品房等，我方与两被告对《房屋买卖合同》并无争议。对于原告本案的诉求及相关争议，与我方无关。 经审理查明，2018年12月左右，***签署《三季·云城SOHO签约确认表》，确认认购该项目4层73号商品房，总建筑面积35.85平方米，最终成交价为844530元，其中房款（1）473220元，缴付日期2019年1月25日前，房款（2）371310元，缴付日期2019年2月25日前，税费及其他费用15097元，2018年12月12日已付。 **亦另签署《三季·云城SOHO签约确认表》，确认认购该项目4层73号商品房，总建筑面积35.85平方米，最终成交价为844530元，其中房款（1）473220元，缴付日期2019年3月11日前，房款（2）371310元，缴付日期2019年4月11日前，税费及其他费用15097元，2018年12月12日已付。 2019年3月11日，**作为买受人，***作为出卖人，双方签署了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于广州市白云区*号*4楼73号房（以下简称涉案房屋），该商品房建筑面积共35.85平方米。该商品房产权性质为商业，按建筑面积计价，房价款总额为473220元，买受人应于2018年11月25日前支付全部房价款的11%即50000元，应于2019年3月11日前支付全部房价款的89%即423220元。该合同第五条载明：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期15日之内，自本合同规定的履约期限届满的第二天起至实际履约完成之日止，每逾期一日，买受人按总房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按房价款1.5‰向出卖人计付违约金。若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款等等。 同日，**作为发包人（甲方），**公司作为承包人（乙方）签署了《房屋装修合同》，约定甲方向***购买了涉案房屋，甲方将该房屋发包给乙方以包工、部分包料，甲方提供部分材料的方式承包，双方一致确认并同意装修交付日期为2019年9月30日，本合同工程造价371310元，甲方于2019年4月11日前向乙方一次性付清全部工程款。甲方未按期支付工程款的，参照按《商品房买卖合同》第五条约定承担违约责任。该合同附件一对装修内容及标准进行了约定。 2019年9月6日，涉案房屋登记在**名下，房屋性质为商品房，用途为商业。2019年11月26日，***代**在《商品房装修交付确认书》《交楼明细表》上签名。 越信公司称**公司于2020年10月9日按照《商品房买卖合同》中**预留的通讯地址向**寄送了《债权转让通知书》，通知**公司与越信公司达成债权转让协议，自2020年10月9日起，**公司将对**、***的债权转让给越信公司。越信公司就此提供了《债权转让通知书》用以佐证，但表示因时间久远，**公司未保存相应的快递单据。**公司确认已将涉案债权转让给越信公司，并表示已通知了**，对越信公司向被告主张涉案权利无异议。 越信公司另称其于2021年9月1日向**寄送了《告知书》，告知**公司将《房屋装修合同》债权转让给越信公司，并要求**向越信公司支付未付清装修款371310元，但未有证据证据证实**签收了该文件。 以上事实，有《签约确认表》《商品房买卖合同》《房屋装修合同》《商品房装修交付确认书》《交楼明细表》、不动产权证及当事人**等证据证实。 本院认为，本案主要争议事实发生民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 虽然**分别与***和**公司签署了《商品房买卖合同》和《房屋装修合同》，但根据**在认购房屋时签署的签约确认表可知，房屋买卖双方将购房总价的部分房款分拆为装修款，以房屋装修合同的形式虚假地表现出来，**与**公司签署的《房屋装修合同》中约定装修款实际也是购房款的一部分，双方以虚假装修合同隐藏房屋买卖的内容，其中虚假装修合同无效，虚假装修合同所隐藏的房屋买卖的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据房屋买卖合同的约定，**应向**公司支付购房款371310元，涉案房屋已于2019年9月6日过户登记至**名下，并于2019年11月26日交付给了**使用，则**亦应当履行其合同主要义务即支付剩余购房款。 **公司将对**的债权转让给越信公司，该债权转让行为对**发生效力。**未能提供证据证实其已向**公司或越信公司支付了涉案的371310元购房款，越信公司要求**支付剩余款项371310元及逾期付款违约金，本院予以支持。对于逾期付款违约金，因合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为自2019年4月12日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至上述款项实际付清之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上述违约金均以未付款371310元为本金计算。越信公司主张的超出部分的违约金本院不予支持。 被告***并非涉案《商品房买卖合同》及《房屋装修合同》的相对方，越信公司亦未提供证据证实涉案债务是两被告的夫妻共同债务，现越信公司要求***对涉案债务承担共同清偿责任无事实与法律依据，本院对此不予支持。 被告**、***经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第九十五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三日内，被告**向原告广州市越信房地产经营管理有限公司支付剩余房款371310元并支付逾期付款违约金（违约金以371310元为本金计算，其中自2019年4月12日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至上述款项实际付清之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告广州市越信房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9165元，由原告广州市越信房地产经营管理有限公司负担1968元，被告**负担7197元。被告**负担的上述受理费须于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二二年十一月十四日 书记员　　***