广州市越信房地产经营管理有限公司、***等买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0111民初7794号 原告：广州市越信房地产经营管理有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，广东广和（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东广和（广州）律师事务所律师。 被告：***，女，1996年10月24日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市， 委托诉讼代理人：***，广东广信君达律师事务所律师。 第三人：广东**建设有限公司，住所地茂名市电白区水东镇人民路83号。 法定代表人：***，总经理。 第三人：***，男，1979年9月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区， 原告广州市越信房地产经营管理有限公司（以下简称越信公司）与被告***、第三人广东**建设有限公司（以下简称**公司）、***买卖合同纠纷一案，本院于2022年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告越信公司的委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人**公司和***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广州市越信房地产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余房款119350元；2.被告向原告支付逾期付款违约金（自2019年11月29日至2020年9月，每月28日应付10850元，被告均未支付，自次月1日，按应付未付金额每日0.15%的标准计算违约金，暂计至2021年8月31日，违约金金额92262.98元）；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由如下：被告于2018年11月30日向***认购白云区机场路1814号成丰大厦4楼148号房，并签订《签约确认表》，总房款价460000元。双方把房款分为两部分，分别为房款（一）329736元，房款（二）130264元，约定房款于2018年12月20日前分期付清。被告确认上述房屋价款与付款时间后，分别与***签订《商品房买卖合同》，与**公司签订《房屋装修合同》。至2019年1月17日，***向被告交付房屋，并为被告办理了案涉房屋的产权证。上述款项中，被告付清房款329736元后，剩余130264元未按时支付。2019年9月24日，被告申请12期免息分期还清130264元，还款期自2019年10月至2020年9月，但被告在支付了10914元后未履行剩余还款义务，至今仍有119350元未支付。2020年10月9日，**公司将被告欠付的119350元债权转让给原告越信公司，并将《债权转让通知》按照《商品房买卖合同》及《房屋装修合同》约定的通讯地址快递给被告，但被告拒收。2021年9月1日，原告向被告发出《告知书》，告知应还房款金额、时间与收款账户，并按照上述合同约定的通讯地址快递给被告，被告拒收。根据《商品房买卖合同》第十条约定，上述《债权转让通知书》及《告知书》已送达。望判如所请。 被告***辩称，1、我方认为原告的主体存在错误，原告不是本案的适格主体，原告并不是涉案房屋合同当中的卖家或者装修公司，原告主张涉案款项是属于房款，但是根据其提交的债权转让通知可以看到是广东**建设有限公司转让给其的债权，如果原告认为涉案款项是剩余房款的话，那实际上该案的房款剩余债权应该是属于合同当中出卖人***的，而并非是属于广东**有限公司，原告的主体及债权受让存在严重的错误。2.我方认为涉案款项应该是属于装修款项，装修款项因为原合同的出卖人和装修公司都没有去履行当时宣传单上宣传的公寓装修及一些配套等，在我方的举证当中也有提交给法庭。我方提出对于涉案房屋的装修进行价值评估鉴定，实际上是能够看出涉案装修根本就不值13万元，故应该驳回原告的全部诉讼请求。另根据两第三人的答辩状能够看出债权是由**公司转给原告，这个债权并不存在问题，但这个债权转让通知原告也没有提交有效的送达证据通知我方。 第三人**公司述称：我司与被告于2018年12月28日签订了《房屋装修合同》，合同金额130264元，我司已履行完毕全部装修合同约定义务。我司与越信公司于2020年10月9日签订了债权转让协议，将对***的债权转让给越信公司并通知了***。 第三人***述称：被告向我购买广州市白云区机场路1814号成丰大厦4楼148号房，于2018年11月30日签订房屋买卖合同；被告已付清买卖合同项下价款，我也已经履行完毕全部合同约定义务，包括但不限于办理产权过户、向被告交付符合合同约定的商品房等，我与被告对买卖合同并无争议；对本案的诉求及相关争议，与我无关。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的签约确认表、商品房买卖合同、房屋装修合同、商品房装修交付确认书、不动产权证、特殊申请表、债权转让通知、快递单底单、告知书、快递客户存根及评估报告书等证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 2018年11月30日，***签署《三季·云城SOHO签约确认表》，确认认购该项目4层148号商品房，总建筑面积24.98平方米，最终成交价为460000元，其中房款（1）329736元，定金50000元，缴付日期：2018年11月29日；首期230000元，缴付日期：2018年11月30日；二期49736元，缴付日期：2018年12月20日，房款（2）130264元，缴付日期2018年12月20日，税费及其他费用10687元，缴付日期为2018年12月3日。 同日，***作为买受人，***作为出卖人，双方签署了《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于广州市白云区机场路1814号成丰大厦4楼148号房（以下简称涉案房屋），该商品房建筑面积共24.98平方米。该商品房产权性质为商业，按建筑面积计价，房价款总额为329736元，买受人应于2018年12月24日前付清全部房价款。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在15日之内，自本合同规定的履约期限届满的第二天起至实际履约完成之日止，每逾期一日，买受人按总房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按总房价款1.5‰向出卖人计付违约金。若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款。本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起计三日后视为送达，买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达等等。 同日，***作为发包人（甲方），**公司作为承包人（乙方）签署了《房屋装修合同》，约定甲方向***购买了涉案房屋，甲方将该房屋发包给乙方以包工、部分包料，甲方提供部分材料的方式承包，双方一致确认并同意装修交付日期为2019年9月30日，本合同工程造价130264元，甲方于2018年12月20日前向乙方一次性付清全部工程款。甲方未按期支付工程款的，参照按《商品房买卖合同》第五条约定承担违约责任。该合同附件一对装修内容及标准进行了约定。 2019年1月17日，涉案房屋登记在***名下，房屋性质为商品房，用途为商业。 2019年9月24日，***向**公司提交特殊申请表，申请剩余房款予以分期支付，未付清款项130264元从2019年10月至2020年9月，每月28日前支付到指定账户，其中第一期：10914元，2019年10月28日，第二期至第十二期：10850元，2019年11月至2020年9月28日。此后，***支付了第一期款项10914元，后未履行剩余款项支付义务。 ***确认于2020年8月开始使用涉案房屋，现用于出租。 2021年8月10日，**公司按照《商品房买卖合同》中***预留的通讯地址寄送了《债权转让通知》，通知*****公司与越信公司达成债权转让协议，自2020年10月9日起，**公司将对***的债权转让给越信公司。该邮件被退回。 2021年9月10日，越信公司向***寄送了告知书，告知其**公司将《房屋装修合同》债权转让给越信公司，并要求***向越信公司支付未付清装修款119350元。越信公司提交邮件签收记录显示收方拒收。 ***提出涉案房屋的装修简陋，没有达到装修合同约定的价值，出具房屋状况的照片及宣传广告照片。***申请我院对涉案房屋装修进行评估，我院摇珠选定广东洋诚资产价格评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估，广东洋诚资产价格评估有限公司于2023年3月14日出具评估报告，评估涉案房屋的装修价值为40039元。***支付评估费3500元。越信公司提出并非当时实际价值，评估报告是对室内装修的评估，不能反映涉案房屋房款2包含的所有价款，还包括公共区域的设计装修等费用。房款1与房款2只是两第三人与购买方确定好房屋总价后按照被告的财务安排分割的价款，房款2并不仅仅包含房屋装修内部价格。 本院认为：本案主要争议事实发生民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。 虽然***分别与***和**公司签署了《商品房买卖合同》和《房屋装修合同》，但根据***在认购房屋时签署的签约确认表可知，房屋买卖双方将购房总价的部分房款分拆为装修款，以房屋装修合同的形式虚假地表现出来，***与**公司签署的《房屋装修合同》中约定装修款实际也是购房款的一部分，双方以虚假装修合同隐藏房屋买卖的内容，其中虚假装修合同无效，***提出涉案房屋实际装修价值远低于《房屋装修合同》约定的工程总价的意见，本院不予采纳。虚假装修合同所隐藏的房屋买卖的内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据房屋买卖合同的约定，***应向***支付购房款329736元，向**公司支付购房款130264元，**公司确认***未付购房款119350元，***对此并无异议，本院予以确认。涉案房屋已于2019年1月17日过户登记至***名下，***确认于2020年8月接收涉案房屋并使用至今，**公司和***已履行房屋买卖合同的主要义务，***亦应当履行其合同主要义务即支付剩余购房款。 根据***于2019年9月24日向**公司提交的特殊申请表，***申请在2019年10月28日至2020年9月28日分12期付清未付款项130264元，但***在支付了10914元后未履行剩余还款义务，至今仍有119350元未支付，**公司有权要求***按约定支付价款，并有权要求***支付逾期付款违约金。**公司将对***的债权转让给越信公司并已通知***，该债权转让行为对***发生效力。现越信公司要求***支付剩余款项119350元及逾期付款违约金，本院予以支持。对于逾期付款违约金，因合同约定的违约金标准过高，本院酌情将违约金标准予以调低为以每月应交房款10850元为本金，自2019年11月至2020年9月期间，均于次月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算至实际清偿之日止，越信公司主张的超出部分本院不予支持。 第三人**公司和***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起三日内，被告***向原告广州市越信房地产经营管理有限公司支付剩余房款119350元并支付逾期付款违约金（以每月应交房款10850元为本金，自2019年11月至2020年9月共11个月期间，均于次月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告广州市越信房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4474元，由原告广州市越信房地产经营管理有限公司负担1951元，被告***负担2523元并于本判决生效之日起三日内向原告广州市越信房地产经营管理有限公司迳付。评估费3500元，由被告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年四月二十四日 书　记　员　　***