大***发电有限公司、贵州水生态产业发展有限责任公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初6400号 原告：大***发电有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路东侧G-2-12-20，统一社会信用代码91520115666955313D。 法定代表人：***，职务执行董事。 委托诉讼代理人：***，贵州天筑律师事务所律师，执业证号15201200911787000，代理权限：特别授权代理（详见授权委托书）。 委托诉讼代理人：***，贵州天筑律师事务所律师，执业证号15201201610971178，代理权限：特别授权代理（详见授权委托书）。 被告：贵州水生态产业发展有限责任公司，住所地贵州省贵安新区行政中心政务服务大厅2楼办公室，统一社会信用代码 915209003220473708。 法定代表人：***，身份信息不详，职务不详。 被告：贵州西南生态产业发展有限责任公司，住所地贵州省贵安新区行政中心政务服务大厅2楼办公室，统一社会信用代码 9152090031424792XE。 法定代表人：**，身份信息不详，职务不详。 被告：贵州丹海建设工程有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区***道办事处碧阳国际城23栋16楼2号房，统一社会信用代码91520502337358243Q。 法定代表人：***，职务经理。 委托诉讼代理人：***，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201110798264，代理权限：特别授权代理（详见授权委托书）。 第三人：贵州***和物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路6号大唐东原财富广场1号楼4层，统一社会信用代码915201903088674011。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，男，汉族,1974年2月7日生,住所地贵州省贵阳市云岩区，系该公司经理，代理权限：一般授权代理（详见授权委托书）。 原告大***发电有限公司（以下简称大唐发电公司）与被告贵州水生态产业发展有限责任公司（以下简称水生态公司）、贵州西南生态产业发展有限责任公司（以下简称西南生态公司）、贵州丹海建设工程有限公司（以下简称丹海建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，因被告水生态公司、西南生态公司下落不明，本案裁定转为普通程序。根据被告丹海建设公司申请，本院追加贵州***和物业管理有限公司（以下简称***和物业公司）为第三人参加诉讼，于?2020年3月5日公开开庭进行了审理。原告大唐发电公司的委托诉讼代理人***、第三人***和物业公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告水生态公司、西南生态公司、丹海建设公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大唐发电公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与第一被告于2015年6月10日签订的《生产调度大楼写字间租赁合同》，第一被告支付的押金不予退还；2、判决解除原告与第一、第二被告于2016年1月15日签订的《生产调度大楼写字间租赁合同补充协议》；3、判决解除原告与三被告于2017年3月签订的《生产调度大楼写字间租赁合同补充协议》；4、判决三被告立即将位于贵阳市观山湖区的房屋以适租状态返还给原告；5、判决三被告向原告支付租金936873元（暂计算至2019年7月26日），并自2019年7月27日起按每日3,144元的标准向原告支付租赁物使用费直至被告返还承租租赁物之日止；6、判决三被告向原告支付违约金384,990元（暂计算至2019年7月26日），并自2019年7月27日起以欠付租金总额为基数，按每日千分之二的标准向原告支付违约金直至三被告欠付款支付完毕之日止；7、判决本案的诉讼费用由三被告全部承担。 事实和理由：2015年6月10日，原告与水生态公司签订《生产调度大楼写字间租赁合同》（以下简称“合同”），原告将其位于贵阳市观山湖区停车位出租给被告，在2018年10月1日至2019年9月30日期间，房屋的年租金为1078392元，16个停车位的年租金为69120元。同时合同还约定，若水生态公司逾期30日支付租金，原告有权单方解除合同，并可以不予退还水生态公司缴纳的押金，水生态公司还需按逾期支付费用的千分之二向原告支付违约金。 合同签订后，在2016年1月15日，原告与第一、第二被告签订《生产调度大楼写字间租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议一”），补充协议一约定，上述租赁物改由第一、第二被告共同承租，相关的权利及义务也由第一、第二被告共同承担；2017年3月，原告与三被告签订《生产调度大楼写字间租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议二”），补充协议二约定，上述租赁物改由第二、第三被告共同承租，相关的权利及义务由三被告共同承担。 上述合同签署后，原告依约交付了相关租赁物，但是，自2018年?10月1日起，三被告就未按约向原告支付租金，虽经原告多次催促，但时至今日，三被告仍未将拖欠之租金支付给原告。综上，三被告拖欠租金的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，提出如前诉请，***判如所请。 被告水生态公司、西南生态公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。 被告丹海建设公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，**审前认为其与原告之间产生争议系因***和物业公司在未经其同意下擅自对租赁的涉案房屋上锁，导致其无法使用涉案租赁房屋，最终导致其在支付租金方面与原告产生争议，故申请追加***和物业公司作为第三人参加诉讼。庭审后，丹海建设公司向本院提交了照片拟证实涉案房屋被原告及其委托的物业公司上锁并封住，导致2019年1月后其就未能使用房屋，因此之后的租金不应当承担责任，提交了告知函及邮寄回执拟证实被告在门被锁后告知原告，要求原告恢复房屋的使用，但原告一直未能协调，给被告造成了停业损失。 第三人***和物业公司述称，上锁确有此事实，但是因为被告有拖欠我们的物管费的情况，而且他们基本上没有人办公了，只是偶尔有员工出入，在上锁之前，我们发现有人在向外搬东西，我们担心东西被盗，所以才上锁。封条是春节前正常管理需要，现在封条已经不在上面了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年6月10日，原告大唐发电公司与被告水生态公司签订《生产调度大楼写字间租赁合同》（以下简称“合同”），原告将其位于贵阳市观山湖区停车位出租给水生态公司，租赁期限从2015年7月1日至2020年9月30日，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间房屋的年租金为1078392元，2019年10月1日至2020年9月30日期间的年租金为1183236元（98603元／月），16个停车位的年租金为?69,120元。同时约定，租金按季度支付，在每季度最后一个月的24日前支付。若水生态公司逾期超过30日支付租金，原告有权单方解除合同，并可以不予退还水生态公司缴纳的押金，水生态公司还需按逾期支付费用的千分之二向原告支付违约金。 2015年12月10日，水生态公司和西南生态公司共同向大唐发电公司去函，申请由其两家公司共同承租案涉物业，相关权利、义务由该二公司共同承担，在该函件中载明“我司是重庆丹海生态环境股份有限公司的控股公司，贵州西南生态产业发展有限责任公司是重庆丹海生态环境股份有限公司的全资子公司，故我司与贵州西南生态产业发展有限公司是关联公司”。2016年1月15日，大唐发电公司与水生态公司、西南生态公司签订了补充协议一，约定上述物业由水生态公司和西南生态公司各承租一半，相应地租赁费用平均承担，同时约定若西南生态公司发生违约事宜，则由乙方水生态公司承担对应的违约责任。 2017年3月，原告作为甲方，被告水生态公司作为乙方，被告西南生态公司作为丙方，被告丹海建设公司作为**，四方共同签订了补充协议二，约定上述物业改由西南生态公司和丹海建设公司共同承租，从2017年4月1日开始，由西南生态公司和丹海建设公司各自承担相应的房租、车位租金及物管费，在该二公司不履行协议义务时，水生态公司仍应依据原合同承担全部义务，并由水生态公司承担原合同约定的违约责任。 上述协议签订后，在履行期间，因西南生态公司和丹海建设公司未在约定时间支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金和空调费，大唐发电公司向该两家公司发函催款。2019年1月11日，大唐发电公司再次向该两家公司发函催收所欠的租金等，同时也向水生态公司发函，要求水生态公司催促西南生态公司和丹海建设公司缴纳租金和空调费，否则将按照合同约定向水生态公司主张权利,但三被告自2018年10月1日起未再支付任何款项。原告索要未果，遂以前述事实及理由诉至本院。 另查明，第三人***和物业公司于2018年9月、12月向丹海建设公司出具费用缴纳通知单，内容为催促丹海建设公司交纳?2018年7月至9月期间以及2018年10月至12月期间共计6个月的物业管理管理和车位管理费，但丹海建设公司收到通知之后，并未及时缴纳费用。***和物业公司表示，因丹海建设公司欠缴前述费用，并看见有人往外搬东西，所以锁住了丹海建设公司进出的大门。 本院认为，原、被告各方当事人所签订的租赁合同及补充协议一、补充协议二，内容上不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行各自义务。在四方当事人签订补充协议二之后，西南生态公司和丹海建设公司自2018年10月1日起开始未再支付租金及其他费用，甚至在大唐发电公司向西南生态公司和丹海建设公司、水生态公司催收两次以后也毫无履行之意，因所涉纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，对于原告要求解除其与水生态公司签订的租赁合同以及其与三被告签订的补充协议二之诉请，本院予以支持。鉴于从2017年3月起，各方当事人已经以签订并履行补充协议二的内容来解除了补充协议一，原告无需再诉请要求解除补充协议一。 现本院确认原、被告双方合同解除，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对于原告要求三被告应立即将案涉房屋归还给原告之诉请，本院予以支持。 根据补充协议二的约定，西南生态公司和丹海建设公司对于案涉承租房屋及车位各自承担一半的租金，在这两个公司不履行义务时，水生态公司仍应按原合同履行义务，并承担违约责任，说明水生态公司意欲承担的是独立之债，应认定为债务加入。2018年?10月1日至2019年9月30日期间房屋租金为1,078,392元、车位租金为69,120元，西南生态公司和丹海建设应各自承担573,756元，水生态公司对前述二公司不能履行的部分承担给付义务。2019年10月1日起，按照房屋98,603元/月、车位360元/月/个之标准继续租金直至房屋和车位归还之日止。 关于原告要求明确押金不予退还之诉请，虽然合同中对此已有明确约定，但原告并未提交证据其确实收到了该款项，故此项诉请不予支持。 关于违约金之诉请，案涉租赁标的面积高达1,248.14平方米，三被告不付租金已两年多，确实给原告造成了损失，原告要求按每日2‰的标准计算违约金，折算成年利率超过了72%，该标准超过了法律保护的合理范围，对此，本院酌情调整为按月利率2%计算。2018年10月1日至2019年9月30日的违约金为258,814.08元，2019年10月1日起，以房屋98,603元/月、车位?5,760元/月作为计算基数，按每月2%标准继续计算违约金至房屋及车位归还之日。 被告丹海建设公司提出案涉房屋被上锁故其根本无法实际使用之意见，本院认为，根据庭审查明的事实，上锁的并非原告大唐发电公司，而是***和物业公司，若其认为自己因此受到损失，可另案主张。 被告水生态公司、西南生态公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩与抗辩的权利，由此导致的不利后果，由其自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条、第九十七条、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下： 一、解除原告大***发电有限公司与被告贵州水生态产业发展有限责任公司于2015年6月10日签订的《生产调度大楼写字间租赁合同》； 二、解除原告大***发电有限公司与被告贵州水生态产业发展有限责任公司、贵州西南生态产业发展有限责任公司、贵州丹海建设工程有限公司于2017年3月签订的《生产调度大楼写字间租赁合同补充协议》； 三、被告贵州水生态产业发展有限责任公司、贵州西南生态产业发展有限责任公司、贵州丹海建设工程有限公司于本判决生效之日起五日内，将位于贵州省贵阳市观山湖区的房屋以及16个停车位按现有状态返还给原告大***发电有限公司； 四、被告贵州西南生态产业发展有限责任公司、贵州丹海建设工程有限公司于本判决生效之日起五日内，各自向原告大***发电有限公司支付截至2019年9月30日的租金573,756元，并从2019年10月1日起，各自按照房屋49,301.5元/月、车位2,880元/月之标准，继续向原告大***发电有限公司支付租金直至房屋及车位实际归还之日止； 五、被告贵州西南生态产业发展有限责任公司、贵州丹海建设工程有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告大***发电有限公司支付逾期付款违约金（其中截至2019年9月30日的违约金为258,814.08元；2019年10月1日至房屋及车位实际返还之日止期间的违约金，以房屋98,603元/月、车位5,760元/月为基数，按照月利率2%的标准继计算支付）； 六、被告贵州水生态产业发展有限责任公司对本判决第四、第五项所确定的款项给付义务承担共同偿还责任； 七、驳回原告大***发电有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17,496元（原告预交8,748元）、公告费300元，共计17,796元，由被告被告贵州水生态产业发展有限责任公司、贵州西南生态产业发展有限责任公司、贵州丹海建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审　判　长　　李　丽 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　谢　馨 二〇二一年三月五日 书　记　员　　*** 10