惠州浩宁达科技有限公司、兴业银行股份有限公司深圳分行等借款合同纠纷执行复议执行裁定书

广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤执复269号 复议申请人（被执行人）：惠州浩宁达科技有限公司，住所地广东省惠州大亚湾经济技术开发区龙山七路。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**、***，***公律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦1楼、11楼至16楼。 负责人：**。 被执行人：深圳**集团股份有限公司，住所地广东省深圳市坪山新区金牛西路16号**科技工业园2号厂房218A。 法定代表人：**。 被执行人：深圳**商业有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南大道和泰然大道交汇处绿景纪元大厦34F。 法定代表人：***。 被执行人：**，男，1979年6月15日出生，住山西省临汾市尧都区。 惠州浩宁达科技有限公司（以下简称“浩宁达公司”）不服广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异1140号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 广东省深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）执行的关于兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称“兴业银行深圳分行”）申请执行深圳**集团股份有限公司（以下简称“**集团”）、深圳**商业有限公司（以下简称“**公司”）、浩宁达公司、**金融借款合同纠纷一案，于2019年1××0月28日作出（2019）粤03执129号之一执行裁定书，裁定强制拍卖、变卖被执行人浩宁达公司名下被查封房产，另于2020年6月1日作出（2019）粤03执129号之二执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封措施，将涉案房产以人民币2848.72万元的价格强制转让给买受人深圳市龙城振业实业有限公司所有（以下简称“龙城公司”），并作出（2019）粤03执129号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序。浩宁达公司向该院提出执行异议。 异议人浩宁达公司请求：1.撤销（2019）粤03执129号之二执行裁定书；2.撤销（2019）粤03执129号之三执行裁定书。其主要理由为：1.异议人对惠州大亚湾西区响水河南部地块（宗地号：4××2）享有土地使用权，国有土地使用证证号为惠湾国用（2012）第1××8号，宗地面积为53125平方米。自2014年起，异议人在该地块上自建了1××0栋建筑物，并办理了房地产权证，分别为1号培训楼、2号员工**二、3号员工**一、4号高职楼、5号厂房二、6号厂房一、7号研发楼、8号附属用房、9号门卫室、1××0号门卫室。本执行案件首先查封了2、3、4、8、9、1××0号房产，其余房产为湖北省武汉市江汉区人民法院（以下简称“江汉法院”）首先查封。深圳中院在执行过程中处置首先查封的六处房产，于2020年6月1日作出（2019）粤03执129号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖该六套房产以清偿债务。该裁定书违反法律规定，应予撤销。2.异议人名下的涉案土地为一块宗地，没有分宗，在一块土地上，异议人共建设了1××0栋建筑物。异议人取得了一块宗地的国有土地使用权证，1××0栋建筑物也分别取得了房地产权证。土地使用权为用益物权，异议人为使用权人。建筑物产权属于所有权，异议人为所有权人。两者的法律属性虽然不同，但两者之间是互相依据、密不可分的，在对土地和建筑物进行处分时，应当遵循固有的一体关系，才能实现对相关权利人的利益保护。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本案中，异议人在一块土地上建设了1××0栋建筑物，土地和建筑物不能分离，但按照（2019）粤03执129号之二执行裁定书，将造成一块土地上的1××0栋建筑物分属不同权利人的情况，即法院取代了国土部门，强行通过执行程序对土地进行了分宗，没有法律依据，人民法院也没有这个权限；而且上述执行行为只处分了建筑物，导致出现涉案的6栋建筑物和该6栋建筑物所在的土地分属不同权利人的情况。目前，包括各栋建筑物之间道路在内的整宗土地仍在异议人名下，即使6栋建筑物可以与土地分离而强行转让给龙城公司，但龙城公司使用建筑物时，不可避免地要使用和涉及异议人的土地和其他建筑物，异议人与龙城公司也因为这个问题一直存在着冲突。可见，将建筑物和土地分离的执行行为，非但不能解决问题，反而会加深各方矛盾，不利于息诉止争和稳定和谐。此外，江汉法院于2018年6月12日对整宗土地进行了首封，当时土地使用权与地上建筑物的所有权不存在分属异议人与他人的情况，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，江汉法院查封土地使用权的效力及于地上建筑物，即1××0栋建筑物的首封法院也是江汉法院，只是江汉法院没有分别办理查封登记而已。但深圳中院却将江汉法院首封的建筑物进行了评估、变卖和强制转让，违反了上述规定，应当予以纠正。3.在（2019）粤03执129号之三执行裁定书中，执行法院罗列了首封和轮候查封的四被执行人大量财产，姑且不论轮候查封的财产是否全部均为不能处置的状态。就首封的财产而言，被执行人**持有的临汾三泰兴业投资公司90%股权，在终结本次执行程序前，是没有进行过处置的，不属于“发现的财产不能处置”，不能据此终结本次执行程序，故（2019）粤03执129号之三执行裁定书应予撤销。 深圳中院查明，关于兴业银行深圳分行与**集团、**公司、浩宁达公司、**金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会作出的（2018）深仲裁字第1630号裁决书已经发生法律效力，裁决**集团向兴业银行深圳分行偿还授信项下银行承兑汇票款人民币16650万元及其他费用，**公司、浩宁达公司、**对**集团的上述债务承担连带保证责任。在仲裁过程中，深圳市坪山区人民法院依申请执行人的申请保全查封了被执行人浩宁达公司名下4号高职楼（产权证号：粤房地权证惠州字第3××3号）、8号附属用房（产权证号：粤房地权证惠州字第3×**）、9号门卫室（产权证号：粤房地权证惠州字第3××9号）、1××0号门卫室（产权证号：粤房地权证惠州字第3××8号）、3号员工**一（产权证号：粤房地权证惠州字第3××4号）、2号员工**二（产权证号：粤房地权证惠州字第3×**）（以下简称“涉案房产”），查封案号为（2018）粤031××0财保53号。 由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，兴业银行深圳分行向深圳中院申请强制执行。在执行过程中，深圳中院于2019年1××0月28日作出（2019）粤03执129号之一执行裁定书，裁定强制拍卖、变卖被执行人浩宁达公司名下涉案房产以清偿债务；该院另于2020年6月1日作出（2019）粤03执129号之二执行裁定书，裁定解除对被执行人浩宁达公司名下涉案房产的查封措施，将浩宁达公司名下涉案房产以人民币28487200元的价格强制转让给买受人龙城公司所有；再于2020年6月8日作出（2019）粤03执129号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 深圳中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”。故该院在执行过程中处置涉案房产，相应的土地使用权一并转移。至于不动产登记机关未将涉案房产占有的土地使用权分宗登记，属另一法律关系，在本案中不作审查。本案在执行过程中已处置被执行人部分财产，部分已查封的财产暂不宜处置，故作出（2019）粤03执129号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序，符合最高人民法院相关司法解释及规定，综上，异议人之异议请求于法无据，应予驳回。深圳中院遂于2021年1月15日作出（2020）粤03执异1140号执行裁定，裁定驳回浩宁达公司之异议请求。 浩宁达公司向本院申请复议，请求：1.撤销（2020）粤03执异1140号执行裁定；2.撤销（2019）粤03执129号之三执行裁定；3.撤销深圳中院对本案终结本次执行程序的行为；4.撤销（2019）粤03执129号之二执行裁定；5.撤销深圳中院对本案六处案涉房产的评估、拍卖及强制转让给龙城公司的行为。其主要理由为： 1.复议申请人理解和认同“房地一体”原则，但该原则不能如深圳中院所认为的，在土地没有分宗、无法分宗、存在首封的情况下片面适用。按照（2019）粤03执129号之二执行裁定，可能将一宗土地变成十宗土地。这相当于深圳中院取代了惠州市国土部门的地位。通过执行程序强行对土地进行分宗没有法律依据。裁定书认为在执行过程中涉案房产相应的土地使用权一并转移。“相应的土地使用权”东南西北各到哪里、面积多少、相应的是指建筑物的占地面积还是建筑物占地面积加公摊面积？如果是后者，公摊面积如何测算？以上疑问深圳中院并没有解决，只是套用了房地一体原则，根本无法实施一并转移。涉案整块宗地是按照一个完整的工业园区设计和建设的，除了办理房产证的厂房、**、研发楼、门卫室以外，还有马路、绿化带、游泳池、球场等公用部分。如果十栋建筑物都按此方式进行拍卖，会出现十栋建筑物和所在土地与土地上的道路、绿化带、游泳池、球场分属不同权利人，甚至其中一个门卫室单独持有24平方米土地使用证的奇怪现象。 2.评估报告中评估机构根据估价对象地上建筑物面积占比为23.25%得出了对应分摊的土地面积为23.25%的结论，显然不科学。每栋建筑物占地面积以及对应的公摊面积需要经过专业机构的精密测算方能得出，简单的以建筑面积除以土地总面积必然不准确，进而得出的土地价值也肯定不能反映真实价值。 3.根据房地一体原则，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。”整块土地于2018年6月12日被江汉法院首封的时候，该查封的效力就及于地上的十栋建筑物。深圳中院单方将江汉法院首封的建筑物进行评估、拍卖和强制转让，违反了上述规定。 4.由以上可知，深圳中院的评估、拍卖和强制转让行为违反法律强制性规定应属无效。之后在无效行为的基础上作出的终结本次执行裁定也应当予以撤销。最高人民法院有相同的案例认为拍卖行为导致房地分属不同主体，认定为拍卖无效。 5.本案案情极为复杂，涉及利害关系人众多，除复议申请人外，还有其他多个案外人提出执行异议，而深圳中院未召开听证程序，简单的认定“相应的土地使用权一并转让……分宗登记属于另一法律关系，不作审查”就草草作出裁定，无法让人信服。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院另查明，江汉法院于2018年6月12日查封了浩宁达公司名下位于惠州大亚湾西区响水河南部地块国有建设用地使用权［宗地号：4××2，国有土地使用证号：惠湾国用（2012）第1××8号］，宗地面积为53125平方米。深圳市坪山区人民法院于2018年7月16日轮候查封该土地使用权。该土地使用权的登记机关为惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局。 本院又查明，深圳市坪山区人民法院于2018年7月4日首先查封了前述2、3、4、8、9、1××0号楼，产权证号分别为“粤房地权证惠州字第3××0、3××4、3××3、3××6、3××9、3××8号”。其余1号、5号、6号、7号楼为江汉法院于2018年6月12日首先查封。上述房产均建筑在前述被江汉法院首先查封的土地上［宗地号：4××2］。上述房产的登记机关为惠州市房产管理局。 本院还查明，深圳中院在执行过程中，委托深圳市***行土地房地产评估有限公司对本案所涉被执行人浩宁达公司6处不动产的价值进行评估。估价报告显示，案涉不动产市场价值为50870000元，其中包含估价对象所分摊的土地价值11××080000元。深圳中院在淘宝网司法拍卖网络平台分别于2019年12月9日、2019年12月29日两次对浩宁达公司持有的案涉房产进行拍卖，两次均流拍。后于2020年2月1日在上述平台对案涉房产进行变卖。竞买人龙城公司以人民币28487200元竞得案涉房产。 本院认为，复议申请人所提请求及理由主要为本案所涉土地使用权已由其他法院首先查封，查封的效力及于地上建筑物。因此，深圳中院作为轮候查封的法院无权处置案涉房产。本院对此评判如下： 根据查明的事实，深圳中院处置的房产尚处在房产与土地分别登记的状态，这些房产所占的土地使用权如复议申请人所述没有分宗，与江汉法院首先查封的土地使用权处于一个土地使用权证下。复议申请人提出，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。”故其主张江汉法院是土地、房产的首封法院，深圳中院无权处置案涉房产。对此，本院并不认同。前述规定确实体现了“房地一体”的原则，但具体到“房地分离”即房地分属不同的登记机关的情况下，查封土地的效力是否及于房产则另有法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第二款规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”同时，第九条第二款另规定，“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”具体到本案，所涉房产、土地分属不同的登记机关，江汉法院对深圳中院处置的房产并未办理查封登记。而这些房产在仲裁财产保全阶段首先由深圳市坪山区人民法院查封并办理查封登记。本院同时注意到，江汉法院并非由于疏漏而没有对案涉房产进行查封登记，而是有选择地挑选了其他四处房产办理了查封登记。这从一个侧面亦说明，在土地使用权和房产所有权分别登记的情况下，相关法院均遵守并认可分别查封、分别登记的规定。因此，深圳中院有权处置案涉房产。至于这些房产所占的土地使用权如何分宗的问题，如深圳中院所述，属于另一法律问题，不影响本案拍卖财产的效力问题。 综上所述，深圳中院异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，裁定结果应予维持。复议申请人所提请求及理由没有法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三第一款第（一）**规定，裁定如下： 驳回复议申请人惠州浩宁达科技有限公司的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异1140号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年八月十一日 法官助理　邵　萌 书 记 员　***