吉安市新庐陵投资发展有限公司与江西天华实业有限公司、吉安汽车城发展有限公司等借款合同纠纷执行异议裁定书

江西省吉安市中级人民法院 执行裁定书 （2023）赣08执异115号 异议人（案外人）：***，男，2003年1月27日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 申请执行人：吉安市新庐陵投资发展有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道9号。统一社会信用代码：91360800693701108T。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。 被执行人：江西天华实业有限公司，住所地：江西省吉安县城经济开发区。统一社会信用代码：913608217391673789。 法定代表人：***，该公司首席代表。 委托诉讼代理人：***，该公司总经理。 被执行人：吉安汽车城发展有限公司，住所地：江西省吉安县君山大道1号。统一社会信用代码：913608217599849301。 法定代表人：***，该公司首席代表。 被执行人：浙江鼎丰控股集团有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区南环路3760号18楼1805室。统一社会信用代码：91330108669169414B。 法定代表人：***，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人吉安市新庐陵投资发展有限公司（以下简称新庐陵公司）与被执行人江西天华实业有限公司（以下简称天华公司）、吉安汽车城发展有限公司（以下简称汽车城公司）、浙江鼎丰控股集团有限公司（以下简称鼎丰公司）借款合同纠纷一案过程中，案外人***对本院查封鼎丰大厦××号公寓不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 ***向本院申请异议称，请求停止对鼎丰大厦××号公寓的执行。事实和理由：案涉公寓系其购买，法院查封该公寓，损害其合法权益。付款凭证和托管收益银行流水时间太久，查询不到，提交《商品房买卖合同》、《房屋装修合同》、《物业委托经营管理合同》、收据等证据。 新庐陵公司辩称，案外人***的异议请求应予驳回。1．案涉公寓没有办理产权证，案外人并未取得案涉公寓的所有权；2．案外人并未支付案涉公寓的全部房款。《商品房买卖合同》约定的价款低于实际付款，与《物业委托经营管理合同》约定的价款也不一致，存在偷税嫌疑，其签订的合同合法性存疑。案外人实际支付的款项未达到《物业委托经营管理合同》约定的价款，未满足支付全部房款的条件；3．案外人未实际占有案涉公寓；4．对托管收益银行流水的真实性不清楚。 天华公司辩称，案外人提供的证据属实，请求支持案外人的异议请求。《物业委托经营管理合同》中约定的物业约定价包含房产总价和2015年、2016年的物业托管收益，加上装修费作为基数用于计算托管收益，是公司的优惠活动，用来吸引更多的人来购房。公司已支付业主2017年和2018年的托管收益，并提交鼎丰大厦租金支付安排表和账户明细查询单。 本院经审查查明，原告新庐陵公司与被告天华公司、汽车城公司、鼎丰公司借款合同纠纷一案，本院审理过程中，于2019年5月21日向吉安县不动产登记中心送达（2019）赣08执保25号执行裁定和协助执行通知书，轮候查封江西天华实业有限公司位于吉安县城105国道西侧，不动产权证号吉国用（2009）字第××号，位于君山大道与赣中交汇处不动产权证号吉国用（2008）字第××号土地使用权，查封期限三年，自转为正式查封之日起算。2019年11月11日，本院作出（2019）赣08民初99号民事判决：一、江西天华实业有限公司在本判决生效之日起一个月内偿还吉安市新庐陵投资发展有限公司借款本金1345万元、利息（第一笔借款利息339300元，第二笔借款利息自2015年12月24日计算至2019年3月11日为7408229元，2019年3月11日后的利息以1345万元为基数按年利率15%计算至付清之日止）及律师费53026元；二、吉安汽车城发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、浙江鼎丰控股集团有限公司对借款本金1345万元、利息（以1345万元为基数，自2015年12月24日至2016年12月21日按年利率17.4%计算，2016年12月22日至付清之日止按年利率15%计算）及律师费45607元承担连带清偿责任。案件受理费163056.15元，诉讼保全费5000元，合计213056.15元，由天华实业有限公司、吉安汽车城发展有限公司、浙江鼎丰控股集团有限公司负担。新庐陵公司申请强制执行，本院于2020年4月9日立案执行，案号为（2020）赣08执68号。2020年9月29日，本院作出（2020）赣08执68号之一执行裁定，终结本次执行程序。 另查明一，原告吉安市九天房地产开发有限公司、***与被告***、遵义浙商房地产开发有限公司、天华公司借款合同纠纷一案，本院审理过程中，于2019年1月31日向吉安县不动产登记中心送达（2019）赣08民初15号民事裁定和协助执行通知书，查封江西天华实业有限公司位于君山大道与赣中交汇处、不动产权证号吉国用（2008）字第××号、面积为6646.7平方米的国有土地使用权，轮候查封江西天华实业有限公司位于吉安县城105国道西侧、不动产权证号吉国用（2009）字第××号、面积为8966.5平方米的国有土地使用权，查封期限三年，自2019年1月31日至2022年1月30日止。2023年5月10日，吉安市九天房地产开发有限公司申请解除天华实业鼎丰大厦土地〔不动产权证号吉国用（2008）字第××号〕的查封。 另查明二，《商品房买卖合同》载明：2014年2月26日，***向天华公司购买位于吉安县君山大道与赣中交汇处、不动产权证号吉国用（2008）字第××号土地使用权上的鼎丰大厦产权式酒店××号房（商品房预售许可证：吉安县房预售证第××××号），该房产用途为商业，建筑面积约54.09㎡，单价4032.86元/㎡，总价218117元。约定一次性付款：2014年2月26日付房款218137元。该合同于2015年9月16日加盖吉安县房地产交易所商品房销售备案登记专用章。编号485××××收款收据载明：2013年12月10日天华公司收取***鼎丰大厦××购房款定金50000元；编号676××××收据载明：2014年2月26日天华公司收取***旭鼎丰大厦××购房款168137元。《房屋装修合同》载明：2014年2月26日，工程发包方（甲方）***与工程承包方（乙方）永康市自在堂装饰设计工程有限公司约定，工程地址鼎丰大厦14层12号。开工日期2014年1月1日，竣工日期2014年12月31日，工程总天数365天。工程单价1500元/㎡，工程总价81135元。合同一经签订，甲方即应一次性付清工程价款。编号518××××收据载明：2014年4月26日永康市自在堂装饰设计工程有限公司收取***鼎丰大厦××装修款81135元。《物业委托经营管理合同》载明：甲方业主***与乙方吉安县鼎丰文山酒店管理有限公司约定，甲方向天华公司购买的鼎丰大厦物业（房号1412建筑面积54.09㎡，物业约定价为266856元、装修款81135元，合计347991元）委托给乙方经营管理。委托期15年，从2015年1月1日至2029年12月31日止。该合同第二条约定托管收益标准和支付方式为：第1-2年免费使用，第3-5年托管收益每年按物业约定价及装修款的7%计算，第6-10年托管收益每年按物业约定价及装修款的8%计算，第11-15年托管收益每年按物业约定价及装修款的9%计算，托管收益交纳时间每年分二次支付，第一次支付时间为当年的6月30日，第二次支付时间为当年的12月31日（如遇节假日顺延）。***和***（***的父亲）收取2017年托管收益24360元、2018年上半年托管收益12180元、2018年下半年托管收益1200元。 本院认为，本案争议焦点为案外人***对案涉公寓是否享有阻却执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人***与被执行人天华公司在本院查封之前（2022年1月31日）签订《商品房买卖合同》，已备案登记，是双方真实意思的表示，合法有效。关于申请执行人新庐陵公司提出的案外人未付清全部房款的意见。《物业委托经营管理合同》和《商品房买卖合同》是两个独立的合同，新庐陵公司认为《物业委托经营管理合同》约定的物业约定价就是购房总价的意见，缺乏事实和法律依据。购房款应以双方签订的《商品房买卖合同》约定的金额为准，合同约定案涉公寓总价218117元，***已全部支付，应认定***付清了全部购房款。案涉公寓于2015年1月1日起被托管经营，2015年、2016年免费使用，案外人已收取2017年全年和2018年部分托管收益，故2015年1月1日可视为案涉公寓交付使用日期，在本院查封之前。案涉公寓尚未办理产权过户登记，系被执行人涉诉被查封，并非案外人自身原因造成。因此，案外人***对案涉公寓主张民事权益符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，足以阻却执行。案外人***提出停止对案涉公寓执行的异议请求，符合事实和法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（二）项、第二十八条之规定，裁定如下： 变更江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执68号案中对被执行人江西天华实业有限公司位于君山大道与赣中交汇处不动产权证号吉国用（2008）字第××号国有土地使用权的查封范围，解除对鼎丰大厦××号公寓使用范围内土地使用权的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月二十八日 书记员***