某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省金乡县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0828民初86号

原告：***，男，1972年4月25日出生，汉族，农民，住金乡县。

原告：***，女，1972年11月26日出生，汉族，农民，住金乡县。

二原告共同委托诉讼代理人：魏玉昌（特别授权），山东民桥律师事务所律师。

二原告共同委托诉讼代理人：郑浩（特别授权），金乡德众法律服务所法律工作者。

被告：金乡县天宇置业有限公司，住所地金乡县城惠民路南奎星路东诚信小区二号楼二单元7号。

统一社会信用代码：91370828334429763Ｘ。

法定代表人：孙国富，总经理。

委托诉讼代理人：庄英翠（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孟凡晴（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。

被告：济宁义达热力有限公司，住所地金乡县崇文大道中段路南。

统一社会信用代码：913708285599276320。

法定代表人：陈忠，总经理。

委托诉讼代理人：秦新岭（特别授权）,山东缗城律师事务律师。

被告：天津市融融房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区双港镇微山南路红磡领世郡尚景园17-1。

统一社会信用代码：91120112572310370Ｆ。

法定代表人：鲍捷，总经理。

委托诉讼代理人：庄英翠（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孟凡晴（特别授权），山东郭鲁涛律师事务所律师。

原告***、***与被告金乡县天宇置业有限公司（以下简称天宇公司）、济宁义达热力有限公司（以下简称义达公司）、天津市融融房地产经纪有限公司（以下简称天津融融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、委托诉讼代理人魏玉昌、郑浩，被告天宇公司及天津融融公司的共同委托诉讼代理人庄英翠、孟凡晴，被告义达公司的委托诉讼代理人秦新岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令被告天宇公司支付原告逾期交付商品房违约金32313元（自2020年1月1日起至2020年10月1日止，对于此后新产生的违约金保留诉权）；2、依法判令被告天宇公司支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金598.39元；3、请求法院依法判决热力管网配套费、天然气开口费由被告天宇公司承担；4、请求法院依法判令被告济宁义达热力有限公司、被告天津市融融房地产经纪有限公司分别退还已收取的热力管网配套费和天然气开口费，被告金乡县天宇置业有限公司对该两项费用的退还承担连带责任；5、请求人民法院依法判决原告不承担购买储藏室的义务，原告已购买的被告应当予以退还该款项；6、请求法院依法判令三被告承担本案的诉讼费等其他合理费用。庭审期间，原告变更诉讼请求为：第一项变更为请求法院依法判令被告支付原告逾期交付商品房违约金30517.89元（自2020年1月1日起至2021年1月25日止，对于此后新产生的违约金保留诉权）；撤回第二项诉讼请求；第三项变更为依法判决原被告间签订的《济宁市商品房买卖合同》补充协议第五条第9项约定无效；撤回第五项请求。事实和理由：2018年11月22日原告同被告金乡县天宇置业有限公司双方签订了《济宁市商品房买卖合同》，买卖位于金乡县××道××路××号楼××单元××层××号商品房，总价款598390元整，合同第八条约定被告金乡县天宇置业有限公司应当于2019年12月31日前向原告交付商品房。合同第九条约定交房逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定交付时关于基础设施、公共配套建筑（包括但不限于暖气、天然气）正常运行并达到使用条件。原告按照合同约定支付了商品房价款，但被告金乡县天宇置业有限公司没有按照合同约定及法律规定交付房屋，因被告金乡县天宇置业有限公司原因逾期办理房屋所有权证书，被告金乡县天宇置业有限公司违反法律强制性规定和主合同约定在合同补充协议中向原告收取热力配套费4880元（以每平方36元计），天然气开口费3200元，分别由被告济宁义达热力有限公司、被告天津市融融房地产经纪有限公司代收。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，依法诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告天宇公司、天津融融公司共同辩称，一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

答辩人不存在逾期交付商品房的情况，因此原告要求答辩人赔偿逾期交付商品房违约金的诉讼请求不能成立。原告与答辩人于2018年11月22日签订的《济宁市商品房买卖合同》第八条虽然约定出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。但是该条同时约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、自然灾害导致工程拖期和延期交房的；遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的。3、因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期和延期交房的；政府行为如（戒严）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或延期交房的；依法构成不可抗力的其他情形。对以上条款已悉知，签字确认处有原告的签字确认。涉案工程项目自施工以来因恶劣天气、环保、疫情累计停工238天，且该时间不包括每次停工后复工需要的准备时间，每次停工后复工需要准备时间每次约2天左右，约38天，不包括70年国庆、海军节的停工时间，因政府行为、疫情等实际停工的时间大于276天。涉案工程于2020年7月30日竣工，2020年8月14日竣工验收合格，答辩人于2020年8月16日通知业主于2020年8月19日交房，自2019年12月31日至2020年8月19日期间相差231天，也就是说答辩人根据合同约定延期后交房的时间并没有违反合同约定，因此原告要求被告赔偿逾期交房的违约金没有事实依据。

根据合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。首先，自2020年8月19日通知业主交房至今不足360天，原告起诉的时间尚在办理登记备案的期间，根本不存在超过720日没有取得房屋权属证书的情况，因此原告的该项诉讼请求不能成立。其次，答辩人已经于2020年11月30日将17号楼需要办理权属登记的资料报金乡县行政审批服务局备案。答辩人不存在违约行为。

原告诉称的热力管网配套费答辩人并没有收取，与答辩人无关，原告诉称的天然气开口费是天宇置业公司委托天津市融融房地产经纪有限公司收取的，但是天宇置业公司收取该费用是有法律和事实根据的，根据合同第13页补充协议第五条第9项的约定买受人以按揭方式购房款的，上述税费（含天然气开口费等）必须由出卖人代收并代为买受人向有关政府部门缴纳........第16页补充协议第十四条第3项约定出卖人代政府及相关单位收取的其他税费，按政府有关规定的标准由出卖人向买受人收取。住宅专项维修资金、集中供暖和燃气开通费按金乡县现行收费标准由买受人承担，于交房前由出卖人一次性代收（主合同所约定的总价款不包含此条所述的相关费用）。因此答辩人代收是符合合同约定的，不存在无效的情形。融融公司作为涉案房屋的销售公司，只是代天宇公司收取燃气开口费因此融融公司不承担任何责任。

关于储藏室的约定在合同第12页第四条有明确约定，原告是自愿同意购买储藏室或者车位，并且原告对对于需要购买储藏室或者车位的约定是知悉且接受的，并且该条款作为合同的一部分，不可能单独予以解除，原告没有主张解除整个合同，不可能单独对于合同中的某个条款予以解除，并且原告已购买车位，并与答辩人针对储藏室的问题协商完毕，因此原告的该项诉讼请求不能成立。

综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告义达公司辩称，1、本案是商品房预售合同纠纷，答辩人不是合同相对方，原告起诉答辩人被告主体不适格。且原告将热力管网配套费和天然气开口费在商品房买卖合同中与逾期交房违约金一并诉请，混淆法律关系和合同主体，请求驳回原告对答辩人的诉讼。2、答辩人对原告所在小区进行了供热管网基础设施建设，根据山东省供热条例的规定，答辩人理应收取供热管网建设费，该小区也理应向供热企业支付供热管网基础设施建设费。由原告交纳是房屋买卖双方的自愿约定，该约定并不违反法律效力性规定。且供热管网配套建设费是原告所在整个小区物业享受供热服务，依法应当承担的费用，答辩人返还供热配套设施建设费的后果将是对整个小区的物业终止供热，也不符合社会公众利益。原告认为该费用应由房屋建设方承担，其交纳后可据其双方合同约定向房屋建设方行使权利，但诉求答辩人返还，没有法律依据。

原告***、***为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：

1.原告的身份证复印件一份

证明：原告身份；

2.原告同被告金乡县天宇置业有限公司签订的济宁市商品房买卖合同一份

证明：双方约定了逾期交房的违约金及其计算方式，截至开庭当日（2021年1月26日）违约金产生46674.4元；

3.山东增值税普通发票一张、建设银行个人贷款支付凭证一张

证明：原告在约定时间内完成了支付全部购房款的义务；

4.金乡县行政审批服务局出示的被告五方主体验收意见及质量监督报告的备案

证明：被告刚刚于2020年11月30日进行了主体验收及质量监督报告，仍然尚不具备综合验收合格的交房条件；

5.第一被告公章的房屋交付通知书一份，时间2020年9月16日

证明：在2020年9月16日第一被告才通知交房；

6.齐鲁晚报网2020年12月2日发布的新闻，新闻内容是一手拿钥匙，一手领房本，金乡县首个楼盘实现交房即发证，发布该文章的单位是济宁市自然资源和规划局，内容为11月30日金乡县湖畔华庭小区成为金乡县首个交房即发证的楼盘，其中第三段倒数第三行明确说明11月30日当天第一被告才领取了竣工验收合格证。

7.金乡县人民政府网站2020年2月3日发布的信息，金乡县住建局制定六条断燃措施。

8.金乡县人民政府网站2020年2月12日发布的全县企业复工复产工作调度会议，在2月11日下午召开。

9.湖畔华庭销售员方瑞朋友圈能够显示第一被告在2月13日已经复工复产。

10.山东省省长信箱留言板证据一份

证明：省政府回复经金乡县住建局调查核实交房时若开发企业不能提供相关证件，业主可拒绝交房。被告在未取得房屋验收合格证的情况下不具备交房条件，根据合同第八条约定，所交付的商品房应当经验收合格，第十一条双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，因此第一被告向原告交付房屋的时间应当是在该商品房验收合格后再进行交付。

被告天宇公司、天津融融公司的质证意见为：对证据一真实性无异议。

对证据二真实性无异议。对原告的证明观点有异议，合同中虽然约定了交房时间是2019年12月31日，但是并没有扣除合同约定的可以延期交房的情形，被告没有违约行为，不应支付违约金。

对于证据三真实性无异议，对原告的证明观点有异议，该份证据并不能证明原告已经实际交纳了天然气开口费、热力管网配套费，该两份发票是原告支付购房款和专项维修基金的发票，不能证明天然气的交费情况。

对该证据四的真实性无异议，但是原被告双方签订合同第八条约定的交付房屋的条件为第一种条件，即商品房验收合格，而不是第二种条件，第二种条件是商品房经综合验收合格，根据合同约定被告交付的商品房已经达到了交付条件，原告提交的该份证据是被告将房屋有关材料交付登记机关予以备案的材料，是合同第十五条约定的备案条件，但是并不是房屋交付条件，所以该份证据不能证实原告的观点。

对证据五真实性无异议，被告在庭审中也提交了该份证据，但该份证据并不是第一次通知业主交房的时间，而只是多次通知业主交房的行为之一，本案中原告在2020年8月10日已经自愿交房，该通知并不能证明被告是在该时间第一次通知交房，被告在庭审中提交了2020年8月19日通知业主交房的微信电话通话详单，微信群发布的信息能够相互印证，证明被告通知业主交房的时间，因此原告提交的该份证据不能证明原告的观点。

对证据六的三性及证明观点均有异议，在该份晚报中第三段所说的11月30日是联合验收，在第一次庭审中原告方也提交了2020年11月30日被告案涉项目备案验收的材料，但是原被告双方签订的书面买卖合同约定的交付商品房是经验收合格并不是备案验收合格，被告在2020年8月7日已经取得了案涉项目竣工工程质量验收报告并且已经提交法庭，因此并不存在被告交付不符合合同约定的情况。

对证据七真实性无异议，被告在上次庭审中也提交了该份证据。

对证据八的三性及证明观点均有异议，该份证据并不能证明被告所涉及的项目是在政府召开复工会议之后已经进行了复工，金乡县人民法院对杨卫华调查笔录中已经证明了被告的项目施工单位是中铁十八局集团第二工程有限公司，施工人员及负责人大部分为外地人员，即便是召开了复工会议，在全国范围内疫情防控人员不允许流动的情况下，外地负责人到不了金乡，工程不能开工，如果在负责人不到场的情况下强行复工产生安全事故无人负责，所以案涉工程的复工时间与召开复工会议没有必然的联系也不符合客观情况。

对证据九，该份证据不能证实被告的真实的复工时间，而且方瑞发布的朋友圈是售楼处今日全面开放，与工程施工没有任何关联性。

对证据十的三性及证明观点均有异议，在回复网友的内容中只是表明了若开发商不能提供相关证件，业主可拒绝交房，但是本案中原告早在2020年8月10日已经办理了交房手续，与本案原告无关。且被告也不存在交房时不提供相关证件的情况。

被告义达公司的质证意见为：对证据一、二、三与本案义达公司无关，不发表质证意见。

被告天宇公司、天津融融公司为支持其抗辩意见，向本院提交证据如下：

1.济宁市商品房买卖合同一份

证明：原被告双方签订商品房买卖合同，合同第八条虽然约定出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。但是该条同时约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、自然灾害导致工程拖期和延期交房的；遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的。3、因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期和延期交房的；政府行为如（戒严）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或延期交房的；依法构成不可抗力的其他情形。对以上条款已悉知，签字确认处有原告的签字确认。

合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。自通知业主于2020年8月19日交房至今不足360天，原告起诉的时间尚在办理登记备案的期间，根本不存在超过720日没有取得房屋权属证书的情况。

合同补充协议第9条的约定买受人以按揭方式购房款的，上述税费（含天然气开口费等）必须由出卖人代收并代为买受人向有关政府部门缴纳。该合同约定是双方真实意思表示，并不违法法律法规的强制性规定，是合法有效的约定。

2.（1）2018年11月9日-2018年11月9日，（2）2018年11月14日-2018年11月15日，（3）2018年11月23日-2018年12月4日，（4）2018年12月13日-2018年12月23日，（5）2018年12月30日-2019年1月6日，（6）2019年1月10日-2019年1月15日，（7）2019年2月19日-2019年2月27日，（8）2019年3月2日-2019年3月6日，（9）2019年4月21日-2019年4月26日，（10）2019年9月19日-2019年9月30日，（11）2019年9月24日-2019年10月3日，（12）2019年10月19日-2019年10月25日，（13）2019年10月31日-2019年11月10日，（14）2019年11月21日-2019年11月24日，（15）2019年12月8日-2019年12月17日，（16）2019年12月20日-2019年12月29日，（17）2020年1月2日-2020年1月6日，（18）2020年1月10日-2020年1月24日，（19）2019年1月28日-2019年2月4日环境空气污染预警信息的紧急通知，共计19次

证明：因环境空气污染影响，共停工19次，146天。每次停工后复工需要准备时间约2天，约38天。

3.中华人民共和国国家标准混凝土结构工程施工规范10.2冬期施工10.2.6冬期施工混凝土搅拌应符合下列规定：混凝土拌合物的出机温度不宜低于10摄氏度，入模温度不应低于5摄氏度等施工操作规范，在冬季温度低时影响施工进度。

4.气象局气象信息一份

证明：因天气原因停工17天

5.中铁十八局集团第二工程有限公司营业执照一份

证明：涉案项目的施工单位中铁十八局集团第二工程有限公司的企业住所地为唐山丰润区14小区。因工程建设的负责人以及施工人员大部分均是外地人员，受疫情影响工程负责人以及施工人员不能返回金乡施工。

6.山东省住房和城乡建设厅发布的关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见，金乡县住房和城乡建设局发布的疫情防控进行时：金乡县住建局制定六条断然措施。要求所有金乡县城之外的企业负责人一律不准返回金乡。所有金乡县城之外的务工人员一律不准返回金乡。

7.封闭承诺隔离书两份，新型冠状病毒疫情防控承诺书两份

证明：因疫情影响项目负责人以及施工人员至2020年4月15日能正常复工。

8.湖畔华庭项目一组团施工日志轴线图一份

证明项：目正常施工以及停工的具体天数。

9.微信聊天记录一组12张，通话详单一份8张，房屋交付通知书一份，业主群2组，业主群聊天记录2组，与本案无关的其他业主也是在2020年8月15日、16日收到8月19日交房通知的微信聊天记录

证明：被告通知业主于2020年8月19日交房。

10.建筑工程施工许可证一份

证明：被告于2018年4月27日取得建筑工程施工许可证。

11.金乡县人民政府文件金政发【2018】9号金乡县人民政府关于印发《金乡县城市规划区城市基础设施配套费征收使用管理办法》的通知以及《金乡县城市规划区城市基础设施配套费征收使用管理办法》第二十七条规定本办法自2018年5月1日起施行，有效期至2021年4月30日。本办法施行之日前，凡未取得建设项目建筑工程施工许可证的，均应当按照本办法规定缴纳城市基础设施配套费。但是本案中答辩人取得建筑工程施工许可证的时间为2018年4月27日因此答辩人收取配套费符合规定。

12.竣工工程质量验收报告一组

证明：被告交付给原告的商品房于2020年8月7日验收合格。

13.银行转账记录两份

证明：被告代业主向金乡县潜能燃气有限公司垫付燃气开口费共计390户，每户3200元，共计1248000元。

14.授权委托书一份

证明：融融公司是受天宇公司委托代收燃气开口费。

原告***、***的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，被告应当举证证明发生过所谓的不可抗力的各种情形，以及对被告施工影响的具体天数，而且在原被告争议期间也没有发生过戒严国家庆典体育盛会等情形。对被告提出的合同第15条之约定，关于逾期房产证产生的违约金计算违约金的时间起点应为合同约定的应交房之日，因为超过合同约定的应交房之日而没有办理房产证就已经对原告造成损失，原告因没有房产证而没有获得国家行政部门对其房屋所有权的认可，从而导致原告所有权不完整，使其使用权租赁权获得贷款等权益受到影响，甚至无法获得，涉案房屋价格也未因此明显低于周围有房产证的房屋，因此原告的损失应得到赔偿。

对证据二环境空气污染预警信息的紧急通知有异议，有部分紧急通知未加盖发布信息的单位公章，未加盖公章的不能作为有效证据使用，不能证实原告停工天数，对于2020年1月2日以后的紧急通知不适用于本案，因双方在购房合同中约定的交付时间是2019年12月31日，即原告违约之后，因此不能适用于本案，当事人迟延履行后发生的不可抗力事件不能免除其违约责任。对证明目的有异议，济宁市人民政府于2013年4月7日颁布了关于印发济宁市环境空气污染应急预案的通知济政办字[2013]40号，对环境重污染情况下采取应急措施做了初步规定，被告作为济宁本地的房地产开发商对此应是明知的，对环境重污染的情况下实施该预案而导致建设停工应当是可以预见的，被告完全可以采取相应措施以达到政府对于环境污染处理的要求，因此其并不能必然导致停工，重污染天气也不属于不能避免不能克服的情形，而且重污染天气停止施工也与被告没有严格按照施工规程要求进行施工有直接因果关系，因此被告主张第二份证据属不可抗力要求顺延交房时间没有事实及法律依据。

对证据三、四真实性无异议，对证明目的有异议，对混凝土的采用完全可以采用罐装方式以及增加保温模，因此被告所举证据并不必然导致停工，而且被告作为有资质的专业施工人士应当对此知情，不能作为停工的理由。

对证据五、六真实性无异议，对证明目的有异议，证据六中金乡县住建局制定六条断燃措施的时间是2020年2月3日，处在疫情期间，但不能证明被告复工的时间。

对证据七真实性有异议，其内容仅有自然人签字，没有手印，也没有其他单位或个人予以佐证，无法保证真实性，该承诺书不能证实受疫情影响的开工时间。

对证据八真实性有异议，该份证据为被告单方制作，没有其他证据予以佐证，应不予认可。

对证据九真实性有异议，不能证实通知交房的时间。对证明目的有异议，被告于2020年8月19日没有施工完毕，尚不具备交房条件，而且被告在证据二中也列举了其从2018年一直到2020年1月份受空气污染而停工，被告这两份证据自相矛盾，也能够证明被告远远在2020年8月19日之后仍然在施工，根本不符合交房条件。

对证据十、十一真实性无异议，对证明目的有异议，2001年原国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号文）中取消的收费项目就包括暖气集资费。明确规定取消城市集中供热工程建设集资、城市煤气建设集资，将其统一归并为城市基础设施配套费中，不得再另行收取水、电、气、热、道路以及其他名目的专项配套费。

金政发（2018）9号文不适用于本案，它是对2001财政部，计委联合下发的关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知的细化规定，它适用于国家及各地方财政部门和开发商之间谁来承担城市基础设施配套费的问题，不适用于作为消费者的购房人员。因此无论地方规章或实施办法如何规定，暖气、天然气开口费作为城市基础设施配套费都不应由原告来承担。

因此，天然气和供暖开口费应由开发商承担，计入总房价中。原被告间补充协议的规定，不能与国家法律、法规及行政命令相互冲突，并且原被告间的济宁市商品房买卖合同第十四条约定，被告在交房时应当做到水、电、路、暖气、天然气等达到使用条件。被告在房价之外再代收暖气、天然气开口费是违法违约减少自己的义务增加原告的义务，不应得到支持，原告的诉请应予以支持。

对证据十二真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据仅是工程质量验收报告，根据原被告双方签订的合同约定，房屋应符合综合验收条件，因此被告所交付房屋还应当包括消防及其他基础配套设施建设验收合格才符合交房条件。

对证据十三真实性有异议，被告应当提交原件，即使被告提交为真实，原告也不应承担该项费用。恰恰是被告应当承担该项费用，而被告称为原告代交没有事实和法律依据。

被告义达公司的质证意见为：赞同天宇公司买卖合同条款不存在无效的观点及供热和燃气配套费用理应交纳的主张。

本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，原告***、***作为买受人，被告天宇公司作为出卖人，双方签订《济宁市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于金乡县××道××路××幢××单元××层××号房。该商品房建筑面积135.58平方米，单价为每平方米4413.56元，房款总金额598390元。该合同第六条约定，原告于本合同签订之日交纳首付款188390元，剩余房款410000元申请银行贷款，银行贷款应于签订本合同时起30日内办理完毕。该合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、自然灾害导致工程拖期和延期交房的；遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的；3、因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期和延期交房的；法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或延期交房的；政府行为如（戒严）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或延期交房的；依法构成不可抗力的其他情形。对以上条款已知悉，签字确认：***、***（签名并捺印）。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列，1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.0（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报备。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日内取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。该合同第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同补充协议第四条约定，关于车位／储藏室的协议，买受人需购买出卖人的车位或者储藏室，并与出卖人签署《车位和储藏室使用权转让协议》。买受人所购买的车位和储藏室有使用权，但不办理权属登记，买受人对此已知悉并表示接受。合同补充协议第五条关于房屋交付的补充约定…2、县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或出卖人遭到重大技术问题、或因本项目周边的其他企业、部门、组织、或个人的原因导致本项目不具备竣工交付条件或开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付违约责任。…9、…本小区采暖方式采用专业经营单位集中供暖方式1）有限电视初装费300元／户；2）天然气开口费3300元／户；3）热力管网配套费36元／平方（居民取暖费16元／平方，入住业主自理）本小区采暖方式采用专业经营单位集中供暖方式，以上费用税费为出卖人代收代缴的，按交款的凭证结算，多退少补。…第十四条其他约定…3、出卖人代政府及相关单位收取的其他税费，按政府有关规定的标准由出卖人向买受人收取。住宅专项维修资金、集中供暖和燃气开通费按金乡县现行收费标准由买受人承担，于交房前由出卖人一次性代收（主合同所约定的总价款不包含此条所述的相关费用）。

2018年11月28日，原告向被告天宇公司交纳案涉商品房的首付款188390元。

2019年1月19日，原告向被告天宇公司交纳涉案商品房款150000元。

原告在中国建设银行申请办理案涉商品房的按揭贷款。该行于2019年2月1日向原告发放贷款26万元，借款人系原告胡立良，收款人为被告天宇公司。

2020年8月10日，原告交纳燃气开口费3200元；2020年8月11日，原告交纳配套费4880元。

2020年8月7日，金乡县湖畔华庭（南块地）一组团5#、6#、7#、9#、17#楼竣工工程验收合格。

同年8月10日，原被告经协商涉案房屋实际交付。

2020年11月30日，被告天宇公司对湖畔华庭小区在金乡县行政审批服务局进行备案。

另查明，经济宁市重污染天气应急工作领导小组办公室下发关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知，通知各工业企业分别于2018年11月9日、11月14日-11月15日、11月23日-12月4日、12月13日-12月23日、2018年12月30日-2019年1月6日、2019年1月10日-1月15日、2月19日-2月27日、3月2日-3月6日、4月21日-4月26日、9月19日-10月3日、10月19日-10月25日、10月31日-11月10日、11月21日-11月24日、12月8日-12月17日、12月20日-12月29日、2020年1月2日-1月6日、1月9日-1月31日“通过停产或部分生产线限产方式实现减排…凡出现超标排放和达不到应急减排清单措施目标的原则停产，不能立即停产的最大限度限产”。（以上合计146天）

2020年2月3日，被告天宇公司因新冠肺炎疫情停工。

再查明，2018年3月30日，金乡县人民政府印发《金乡县城市规划区城市基础设施配套费征收使用管理办法》，该管理办法第二十三条第二款规定：房地产开发企业在商品房销售价格外，不得向购房者收取或者变相收取供水、供气、供热、供电相关配套费用。

本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。被告收受原告的购房款后，应按合同约定时间向原告交付房屋。被告辩解因气温低、降雨等恶劣天气停工17天应顺延交付不符合常理，对其辩解不予采信。双方争执的焦点问题为：一、被告天宇公司是否存在逾期交房的问题；二、被告天宇公司是否存在逾期办理房屋所有权登记问题；三、《商品房买卖合同》约定天然气开口费、热力管网配套费等由原告承担，是否有效。

针对焦点问题一，济宁市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知，金乡县住房和城乡建设局工作人员向各企事业单位发送的微信、被告提供的监理日志等，可以证明被告根据政府减排要求基本停止各类建设工程土石方作业，另外，根据减排要求，必须停止所有室外喷涂、粉刷等使用有机溶剂作业环节，被告均已按照要求停止施工。被告为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门保护生态环境的指令，多次在重污染预警期间停止施工，导致工程施工延期，与原告约定的交房时间延期等一系列后果，均不是被告自身原因造成的，符合原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条中“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、…遇政府有关部门的规划设计、政策、法规变更或政府行为等属于出卖人所不能控制的事由造成出卖人不能按时交房的”约定的政府行为，其交房时间应当予以顺延。本院认定被告减排停产合计146天。

《商品房买卖合同》第八条约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、…法定××或其他重大流行性××导致工程拖期或延期交房的。因新冠肺炎疫情停工，符合合同约定，该期间亦应当予以顺延。根据原告的诉请、山东省住房和城乡建设厅《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》、复工人员需要隔离等情况，本院酌定被告因疫情停工60天，其交房时间应当予以顺延。

《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付原告使用。案涉小区于2020年8月7日验收合格，被告天宇公司于2020年8月19日通知业主交房，自2019年12月31日至2020年8月10日，期间为223天，扣除合同约定情形顺延日期（146+60）天，被告天宇公司逾期交房17天。

依据《商品房买卖合同》第九条约定，被告天宇公司应支付原告逾期交房违约金598390元×0.0001×17天＝1017.26元。

针对焦点问题二，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报备。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人的责任，买受人不能在720日内取得房屋权属证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之一向买受人支付违约金。

被告天宇公司在业主群中通知各业主在2020年8月19日办理交房手续。2020年11月30日，被告天宇公司对湖畔华庭小区在金乡县行政审批服务局进行备案。现原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的条件尚未成就，对该项诉请，本院不予支持。

针对焦点问题三，原被告约定的《商品房买卖合同补充协议（附件四）》第五条第9项约定的开口费、配套费等费用，属于政策性问题，不属于民事案件调整的范围，可向行政主管部门申请解决。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款、第五百八十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告金乡县天宇置业有限公司支付原告***、***逾期交房违约金1017.26元，于本判决生效之日起十日内付清；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费967元，由原告***、***负担467元，被告金乡县天宇置业有限公司负担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审　判　长　　孙根立

审　判　员　　翟洪顺

人民陪审员　　刘春霞

二〇二一年六月一日

书　记　员　　杨　纳