亳州新华书店有限公司、某某租赁合同纠纷民事二审民事判决书

安徽省亳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖16民终3391号

上诉人（原审原告）:亳州新华书店有限公司,住所地:安徽省亳州市谯城区魏武大道1218号,统一社会信用代码:9134160015194050XU。

法定代表人:左军,职务:总经理

委托诉讼代理人：孙涛，北京京师（亳州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭小灵，北京京师（亳州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:***,男,汉族,1969年7月18日出生,住安徽省利辛县。

委托诉讼代理人：董秉玖，安徽宝蓝律师事务所律师。

上诉人亳州新华书店有限公司因与被上诉人***租赁合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院(2021)皖1623民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案受理后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。

亳州新华书店有限公司上诉请求，一、请求亳州市中级人民法院依法撤销(2021)皖1623民初2424号民事判决书第三项,并依法改判支持上诉人一审中提出的第1项、第3项、第4项诉讼请求以及第2项诉讼请求中的判令被上诉人逾期支付租金、保证金的违约金100195.2元；二、本案一、二审案件受理费用,由被上诉人承担。事实理由:一、一审法院认定案涉租赁房屋已由上诉人实际控制,属认定事实错误,继而导致被上诉人返还案涉房屋判项遗漏。一审法院认为:《亳州新华书店有限公司租赁合同》已于2021年1月2日租赁期限届满,案涉租赁房屋已被原告上锁,由原告实际控制,结合原告举证房屋现状照片,案涉租赁房屋目前属于装修停顿状态。故原告诉请被告返还房屋及支付逾期搬出房屋期间的房屋使用费,本院不予支持。

上诉人认为:本案中,案涉房屋虽然上锁,但并未限制被上诉人合理使用租赁物,并未造成对租赁物使用的影响。从一审中上诉人提供的现场照片亦可以反映出,租赁房屋现场内依然由被上诉人装修施工。据此也可以证明案涉租赁房屋实际上仍由***管理和使用。但一审法院却以上诉人对案涉房屋上锁推定上诉人已经实际控制房屋,显然与***实际管理和使用案涉房屋的客观事实不符。继而导致仅判决***拆除电梯,没有判决其返还案涉租赁房屋,显属漏。请二审予以纠正。

二、一审法院未支持上诉人主张的逾期搬出房屋期间的房屋使用费,应当予以纠正。如前所述,一审法院以上诉人对案涉房屋上锁推定上诉人已经实际控制房屋。但上诉人认为:从租赁房屋的装修,电梯的安装等均能反应出***在实际管理和使用案涉租赁房屋一直处于延续状态但一审法院却驳回了上诉人的该项诉讼请求,显然与事实不符。

三、一审法院未支持上诉人主张的逾期支付租金、保证金的违约金,显然与已经认定的案件事实不符,依法应当予以纠正。根据一审法院认定的事实和判决第一项,判决支持了上诉人要求支付租金的诉求。即可以证明被上诉人拖欠上诉人的租金至今未予支付的事实。可以认定被上诉人违法约定,拒付租金。但一审法院认定上诉人上锁的行为导致被上诉人迟延支付租金具有一定的合理性,从而驳回了上诉人的该项诉讼请求,显然与事实不符。根据案涉合同以及一审查明的事实,本案合同签订日期为2020年1月1日,租金支付方式为签订合同后10内付清,即被上诉人应当在2020年1月11日之前将全部租金支付完毕,但被上诉人仅支付10万元,剩余租金至今都未予支付。即使上诉人存在锁门的行为,但该行为亦发生在被上诉人应当全额支付租金的时间节点之后,不应成为被上诉人延迟支付租金的理由。故,一审法院虽查清了案件事实,但显然判项错误。依法应当予以纠正。

四、本案案件受理费用分担不合理,依法应由***全部承担。在一审判决关于案件受理费分担部分,判决上诉人与被上诉人各支付一半。上诉人认为,该分担并不符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定:诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。在本案中,如前所述,导致案件纠纷发生的主要原因系被上诉人延迟支付租金,房屋到期后未按照约定退还房屋等因素造成,上诉人并无过错。为此,请二审法院重新对案件受理费用的分担进行裁判。

***辩称，1、2020年4月份双方签订租赁合同之后，被上诉人一直未实际使用租赁物，房门已被上诉人上锁，导致租赁物处于闲置状态，我方不应当支付租赁费；2、电梯是新安装的，不应拆除，应全价给上诉方使用。

亳州新华书店有限公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院法院依法判令被告将位于利辛县的房屋返还原告，并恢复利辛县房屋的原状;2、请求人民法院依法判令被告支付租金233984元及逾期支付租金、保证金的违约金100195.2元；3、请求人民法院依法判令被告支付逾期搬出房屋期间的房屋使用费暂计150566.56元（违约金自2021年1月3日起按照租赁期间日租金标准的3倍暂计至2021年2月27日止，剩余房屋使用费按照租赁期间日租金标准的3倍计算至实际腾空并返还房屋为止）；4、本案案件受理费由被告承担。

一审法院审理查明，甲方（出租人）合肥阅亳书店管理有限公司与乙方（承租人一）签订编号为ＣＺ2020-01-01《屋租赁合同》，将位于亳州利辛县侧，产权证号皖（2018）利辛县不动产权第0000486号的利辛书店出租给乙方，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日。合同第19条约定：“转租：甲方在此同意，乙方有权将租赁房屋整体、部分转租、转借给第三方。”2020年12月31日，甲方（出租人）合肥阅亳书店管理有限公司与乙方（承租人一）签订编号为ＣＺ2021-01-01《房屋租赁合同》，对案涉房产进行续租，租赁期限为2021年1月1日-2021年12月31日。亳州新华书店有限公司与***签订《亳州新华书店有限公司租赁合同》，约定将利辛县，建筑面积3479㎡的房屋出租给***使用。租赁期限为1年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。租金333984元／年，按年度支付，先支付租金后使用，租金在合同签订后10日内付清。乙方须向甲方交纳履约保证金55664元用于乙方对履行本合同各条款之保证。合同约定，本合同提前解除或终止时（无论基于何种原因），乙方应将租赁场所内的装修、装饰拆除、恢复租赁场地至甲方交付时的状态。对剩余租赁期内装饰装修残值，甲方不对乙方承担任何补偿或者赔偿责任。合同第十二条违约责任约定，乙方延迟缴纳本合同项下保证金、租金、物业费、水电能源费用及其他费用等的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履约保证金。合同第十四条关于租赁场地交还约定，乙方在合同提前解除或期满终止后2日内将租赁场地及甲方提供的配套设施以完好状态交还甲方（将场地内所有乙方装修拆除并回复原状），如损坏需按价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房屋内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任；乙方逾期交还，应按合同终止前日租金标准的三倍，向甲方支付逾期占用费，并且乙方需按合同的规定支付逾期腾退期间的物业管理费和实际使用量及损耗量的能源费（如水、电等）。另查明：***经营的新华商务宾馆已租赁案涉房屋多年，现处于翻新装修状态，且由***添置电梯一部。2019年10月份，被告***明确向原告表示不再续租，原告对外发布招租公告。2020年4月15日，***支付被告10万元。***在庭审中称，合同签订于2020年4月。应被告要求日期往前填写至2020年1月1日，且案涉房屋已于2020年由被告上锁。2021年6月18日，经本院前往合肥阅亳书店管理有限公司调查，问话笔录中载明：“承租人在装修过程中存在安全隐患，我们楼下是卖场，过往人流比较大，可能会造成人员受伤，我们利辛公司上的锁，但未限制承租人合理使用。”

一审法院认为，亳州新华书店有限公司与***签订的《亳州新华书店有限公司租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，应受法律保护。被告在庭审中主张其实际于2020年4月签订的合同，应原告要求书写日期时提前至2020年1月1日，被告未能提供证据予以证明，本院不予支持。被告在庭审中主张，原告于2020年即将案涉房屋上锁，结合本院问话记录，本院对案涉房屋存在被上锁的事实予以采信。原、被告之间签订的合同租赁期限为2020年1月1日-2021年1月1日，在合同租赁期限内如原告存在上锁行为，被告可另案主张其侵权损失，被告仍应按照合同约定继续履行支付缴纳租金义务。合同约定租金333984元／年，结合2020年年初的新冠疫情防控政策兼顾公平原则，本院酌定扣减三个月租金即83496元（333984元／12月＊3月），已支付的10万元亦应予以扣除，被告应支付原告租金150488元。因原告存在对案涉租赁房屋上锁的事实，被告迟延支付租金具有一定的合理性，原告诉请被告支付违约金逾期支付租金、保证金的违约金100195.2元，本院不予支持。《亳州新华书店有限公司租赁合同》已于2021年1月2日租赁期限届满，案涉租赁房屋已被原告上锁，由原告实际控制，结合原告举证房屋现状照片，案涉租赁房屋目前属于装修停顿状态。故原告诉请被告返还房屋及支付逾期搬出房屋期间的房屋使用费暂计150566.56元（违约金自2021年1月3日起按照租赁期间日租金标准的3倍暂计至2021年2月27日止，剩余房屋使用费按照租赁期间日租金标准的3倍计算至实际腾空并返还房屋为止），本院不予支持。本案中，除双方均认可的由***出资添置的电梯以外，原告并未举证其他可以证明租赁时房屋状态的证据，且原告明示不愿折价保留，本院认定由被告***限期三十日内予以拆除电梯部分并恢复原状，对其他部分恢复原状请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告***于本判决生效之日起三十日内拆除其在原告亳州新华书店有限公司出租的位于亳州利辛县侧利辛书店【产权证号皖（2018）利辛县不动产权第0000486号）】中添置的电梯并恢复原状；二、被告***于本判决生效之日起十日内支付欠付原告亳州新华书店有限公司租金150488元；三、驳回原告亳州新华书店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8571元，由原告原告亳州新华书店有限公司与被告***各自负担一半。

二审中，当事人均未提供新证据，二审查明的事实同一审。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,本院二审仅针对亳州新华书店有限公司的上诉请求进行审查,当事人没有提出请求的,本院不予审查。

根据当事双方诉辩意见，本案争议的焦点是：一、一审法院认定案涉租赁房屋已由上诉人实际控制是否正确。一审未判决被上诉人返还案涉房屋是否漏判。二、一审未支持上诉人主张的逾期搬出房屋期间的房屋使用费是否正确。三、一审未支持上诉人主张的逾期支付租金、保证金的违约金是否正确。关于焦点一，经查，案涉租赁房屋已于2020年被上诉人上锁，结合一审问话笔录、上诉人举证的房屋现状照片及庭审调查，能够印证案涉租赁房屋目前属于闲置及装修停顿状态。一审法院认定，上诉人于2020年即将案涉房屋上锁，结合一审法院问话记录，一审法院对案涉房屋存在被上锁的事实予以了确认，认定上诉人对案涉房屋上锁认定上诉人已经实际控制了房屋，并无不当。本院予以支持。案涉房屋租赁合同至一审上诉人起诉前已经到期，上诉人已经实际控制了房屋，根据现有证据，一审无必要再对案涉房屋返还进行判决。二审中，上诉人也未能提供新的证据予以反证，故一审认定该事实并无不当，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，案涉房屋租赁合同租赁期限为1年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。本案上诉人一审起诉时间为2021年2月27日，一审法院立案时间为2021年3月15日，案涉房屋此时因已被上诉人实际上锁控制，目前属于闲置及装修停顿状态，被上诉人也未实际经营，故一审未支持上诉人主张的逾期搬出房屋期间的房屋使用费并无不当。上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。关于焦点三，本案中，2020年1月1日至2020年12月31日期间，被上诉人因是否继续续租及因新冠疫情要求减少期间的租金和上诉人存在对案涉租赁房屋上锁的事实等原因，被上诉人迟延支付租金确实具有一定的合理性。一审法院结合2020年年初的新冠疫情防控政策兼顾公平原则，对案涉合同约定租金333984元/年，已酌定作出扣减三个月租金83496元，并扣除已支付的10万元后，被上诉人仍应支付上诉人租金150488元的判决。一审对上诉人要求被上诉人支付逾期支付租金、保证金的违约金100195.2元的诉请不予支持，并无不当。上诉人的此项上诉请求，本院不予支持。

综上所述，亳州新华书店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2305元，由亳州新华书店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　皮桂山

审判员　　马　超

审判员　　王肖红

二〇二一年十一月十九日

书记员　　王　琪