某某与北京市光环电信股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0108民初53034号 原告：**，女，1956年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：***，男，住北京市西城区，北京市西城区。 被告：北京市光环电信股份有限公司，住所地北京市朝阳区安翔路2号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京英***事务所律师。 原告**与被告北京市光环电信股份有限公司（以下简称光环电信公司）租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2020年3月3日受理，后北京市朝阳区人民法院于2021年7月16日作出（2021）京0105民初30305号民事裁定书，裁定移送本院处理。本院于2021年10月15日受理后，依法适用普通程序（独任），公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人***，被告光环电信公司之委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1.判令光环电信公司支付维修下水管道费800元；2.由光环电信公司承担诉讼费用。事实和理由：2001年，**和光环电信公司就北京市海淀区601室（以下简称涉案房屋）签订了《公有住宅租赁合同》。**入住后认真履行该合同并交纳物业费。2020年，涉案房屋的下水管道损坏，**找光环电信公司要求维修，光环电信公司答复不管维修。**又找到产权单位北京高校房地产公司要求维修，其答复已委托光环电信公司进行物业管理，应由光环电信公司维修，并给**提供了《物业管理委托协议书》。根据该协议，光环电信公司应对涉案房屋的下水管道进行维修。 光环电信公司辩称，不同意**的全部诉讼请求，理由是：在**提交的相关协议的签署时点，光环电信公司早已更名，不再用“北京市电信设备安装总公司”的名称，且相关协议距今超过二十年，无法核实其真伪。同时，经核实，光环电信公司也没有“房产代维管理”的部门，也没有“北京市电信安装总公司房产代维管理业务专用章”的公章，相关协议的经办人“***”、“***”也不是公司员工。光环电信公司也没有收到过**支付的房租、物业费，且**在北京市朝阳区人民法院审理时也自认自2012年未向任何人交纳过房租。光环电信公司和**不存在租赁合同关系。退一步，即使存在租赁合同关系，光环电信公司也不承担维修义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实： 1995年11月9日，北京市电信设备安装总公司更名为北京市光环电信集团。 2017年5月27日，北京市光环电信集团更名为光环电信公司。 双方对于租赁合同关系存有争议。 **向本院提交如下证据：1、《公有住宅租赁合同》，其中载明：“出租方：（甲方）北京市电信管理局行政处房管科；经办人：***；承租方：（乙方）**；……住宅坐落为海淀区601号；住宅状况为总使用面积31.6㎡；月租金为自2000年4月1日至年月日月租金96.38元。……双方议定事项如下：……三、甲方负责乙方承租房屋的检查维修，保障居住安全和正常使用。甲方检查、维修房屋时，乙方应积极协助，不得阻碍。因甲方责任致使房屋倒塌、毁损造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿。……七、乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因使用不当或照管不周造成损坏时，由乙方负责修复或赔偿。”，该合同落款处的“甲方”处加盖有“北京市电信设备安装总公司房产代维管理业务专用章”的公章，落款时间为2001年7月3日。” 2、《物业管理委托协议书》，其中载明：“甲方：北京高校房地产开发总公司。乙方：北京市电信设备安装总公司。甲方为安置拆迁户所购X厂小区X#楼5、6**，与为乙方所管理的该楼1、2、3、4**为一整幢建筑，为了方便统一维修管理，特委托乙方进行物业管理。一、甲方委托乙方负责物业管理的X厂小区X#楼5、6**计1637平方米，共29套房（6**302号为东发公司使用，不在本协议范围内）。其管理工作包括房屋管理大修、中修、**，小区公共设施维修、房屋及设备检修等应由小区物业管理的全部工作。小区尚未完善的车棚围墙等附属工程也统由乙方负责完善。二、甲方以200元/平方米，总计32.74万元支付一次性物业管理费用。由于该楼施工质量存在问题，甲方在移交时根据双方检查结果一次性付给维修费8万元，该楼的各种修缮的遗留问题统由乙方负责解决。今后不再发生任何应由产权人交费的物业管理费用，如对住户个人收费发生纠纷，也不由甲方负责。所有住户对房屋的质量维修方面要求，也统由乙方处理。三、供暖费用统由乙方直接向住户收取，交供暖单位。……乙方收取供暖费时发生任何纠纷都由乙方负责。其他如收取房租、水、电、气等公用设施各种费用也统由乙方负责，甲方不负任何责任。四、甲方拥有产权所有房屋的分配、使用***归甲方所有，乙方不得将该房转租或作他用。五、乙方对委托物业管理的房屋负有管理、维护、修缮的责任，对住户申告的维修问题，按规定给予及时妥善处理，让住户满意。”，该协议的落款处的“乙方”处加盖有“北京市电信设备安装总公司房产代维管理业务专用章”的公章，“负责人”处有“***”的手写签名，落款时间为“一九九六年十二月十六日”。 3、《收据》，显示：时间在2001年至2011年期间，收款内容为“房费”，“收款单位”处加盖有“北京市电信设备安装总公司房产代维管理业务专用章”。 4、《收据》，显示：时间为2020年8月10日，内容为“今收到X601**交来下水道维修费800元。”，“收款单位”处加盖有“北京诚信装修配送有限公司财务专用章”。 经质证，光环电信公司的质证意见为：对上述证据的真实性均无法核实，也不认可证明内容，无法证明双方存有租赁合同关系。 本院对上述证据的认证为：相关证据证明力另行评述。 本院认为，本案所涉法律事实发生于民法典施行之前，应适用当时的法律及司法解释的规定。本案中，根据双方当事人的诉辩内容，本案的争议焦点在于双方就涉案房屋是否存在租赁合同关系，本院对此论述如下： 第一，根据**所提交的证据，**所持有的《公有住宅租赁合同》的签署时间为2001年7月3日，出租方的落款公章为“北京市电信设备安装总公司房产代维管理业务专用章”，而根据本案查明的事实，北京市电信设备安装总公司在1995年11月9日已更名为北京市光环电信集团，而在更名之后，原有名称的公章通常会停止使用，故光环电信公司对**所持《公有住宅租赁合同》所加盖的公章的真实性和关联性持有异议具有合理性，其已完成相应举证证明责任，此后应由**就公章的加盖之人具有代表权或代理权进行举证证明。 第二，从《公有住宅租赁合同》的内容来看，其中载明的“经办人”为“***”，“出租方”为“北京市电信管理局行政处房管科”，而“北京市电信管理局行政处房管科”与“北京市电信设备安装总公司”明显不属于同一单位，且根据**所提交的其他证据，亦无法证明“***”在该合同的签约时点具有光环电信公司的代表权或代理权。 综上，本院认定**持有的《公有住宅租赁合同》对光环电信公司不具有约束力，双方就涉案房屋不存在租赁合同关系。 在此基础上，现**基于双方的租赁合同关系要求光环电信公司支付维修费用的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 驳回**的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由**负担，已交纳。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月十四日 书记员　　***