重庆伟欧科技发展有限公司与重庆兴邦资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市南岸区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）渝0108民初21361号

原告重庆伟欧科技发展有限公司，住所地重庆市南岸区江溪路33号，统一社会信用代码91500108663559059N。

法定代表人杜伟，执行董事兼经理。

委托代理人陈军，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。

委托代理人张玉诏，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。

被告重庆兴邦资产经营管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路37号第2层，统一社会信用代码915001086635763858。

法定代表人刘帮银，执行董事兼经理。

委托代理人姚科，重庆索通律师事务所律师。

委托代理人黎韵子，重庆索通律师事务所律师。

被告重庆诚邦科技集团有限公司，住所地重庆市南岸区江桥路3-4号6号厂房，统一社会信用代码91500108756245905P。

法定代表人刘帮银，执行董事兼经理。

委托代理人姚科，重庆索通律师事务所律师。

委托代理人黎韵子，重庆索通律师事务所律师。

原告重庆伟欧科技发展有限公司（以下简称“伟欧科技公司”）与被告重庆兴邦资产经营管理有限公司（以下简称“兴邦资产公司”）、被告重庆诚邦科技集团有限公司（以下简称“诚邦科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日受理立案后，由代理审判员詹勃长依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，双方争议较大，本案转为普通程序审理，依法由代理审判员詹勃长担任审判长，与人民陪审员揭京、余俊芬、邹大文、邹亮组成合议庭，分别于2017年11月16日、12月14日、2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告伟欧科技公司的委托代理人陈军、张玉诏，被告兴邦资产公司、诚邦科技公司的委托代理人姚科、黎韵子均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告伟欧科技公司诉称：2017年5月26日，原告与被告兴邦资产公司（产权人诚邦科技公司授权）签订合同编号：201705-WG-FW-01号《房屋租赁合同》，根据合同约定：原告承租被告南岸区江桥路3-8号2号厂房，建筑面积共5115平方米；租赁期限从2017年7月20日至2019年7月19日止；租赁保证金10万元；租金20元/月/平方米；物管费1元/月/平方米；租金、物管费从2017年7月20日起算，每次交3个月租金和物业管理费，共计322245元；违约责任：租赁期间任何一方违反本合同的规定，除按相关条款处理外，并按合同约定年度租金的20%向对方支付违约金。

2017年8月9日，被告兴邦资产公司向原告发出《关于终止合同的函》一份，要求原告立即停止施工；2017年8月16日，被告兴邦资产公司再次向原告发出《关于终止合同的通知》一份，再次要求原告立即停止施工，同时要求原告尽快安排专人办理合同终止事宜。

2017年8月24日，原告向被告兴邦资产公司发出《关于兴邦公司终止房屋租赁合同的函复》，告知被告违法解除合同的法律后果，要求被告兴邦资产公司在接到函告后两日内明确予以答复，被告兴邦资产公司人员刘小均在原告公文送达签字时，要求在“下周三内回复”，即2017年8月30日内回复。2017年8月31日，在被告兴邦资产公司没有任何明确回复的情况下，原告迫于无奈，另行与重庆公牛摩托车发动机工业有限公司签订了租赁合同期限2017年10月15日至2019年10月14日止的租赁合同。

综上，本案被告兴邦资产公司在原告没有任何违约行为的情况下，单方发函要求终止双方租赁合同的行为，系在合同履行期限届满之前明确表示不再履行的预期违约行为，且该违约行为已经导致合同事实上不能履行，合同目的无法实现，理应承担其违约行为而给原告所造成的一切经济损失。

为此，原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，向本院提起诉讼，请求判令：1、解除2017年5月26日原告与被告兴邦资产公司所签订的《房屋租赁合同》及2017年7月1日签订的《厂房物业服务协议》、《消防安全责任书》；2、被告立即返还原告租赁保证金人民币10万元整并支付资金占用损失；3、被告立即返还原告已交租金、物业管理费人民币322245元整并支付资金占用损失；4、被告立即返还原告装修保证金人民币10000元整并支付资金占用损失；5、被告向原告支付违约金245520元；6、因被告违约，原告解除合同产生的装修损失292000元；7、因被告违约，原告解除合同而给原告造成的两名管理人员的工资损失25074.40元；8、因被告违约，原告解除合同而给原告造成的新租赁厂房而产生的运输增加成本140988.48元；9、因被告违约，原告解除合同而给原告造成的外购无纺布材料成本增加的损失156090元；10、被告向原告支付本案原告律师费人民币20000元；11、本案所有诉讼费由被告承担。

被告兴邦资产公司、诚邦科技公司共同辩称：一、二被告不构成预期违约，原告不具备约定或法解除权；二、无论案涉租赁合同是否解除，原告至今仍在继续使用租赁物，已交的租金及物业管理费不存在退还的问题；三、案涉合同不应解除，且原告逾期缴纳租金及其他费用，租赁保证金不应退还，应继续担保合同的履行；四、原告并未实际支付装修保证金，根本不存在退还的问题，且其对案涉租赁物的装修系擅自装修，还应赔偿二被告的损失；五、违约金和各项损失系同为补偿性的主张，属于重复主张，应二者择其一，且违约金计收标准过高，应予调低；六、原告主张的各项损失没有事实和法律依据，不应得到支持。七、案涉租赁合同没有律师费承担的约定，原告也没有举示律师费支付的相关证据，原告诉求没有事实和合同依据；八、原告逾期交纳租金及各项费用，未经二被告审批擅自装修，未依约交纳装修保证金，二被告保留解除案涉租赁合同并要求原告赔偿损失的权利。

经审理查明：2017年5月26日，原告与被告兴邦资产公司签订《房屋租赁合同》（合同编号为201705-WG-FW-01号），双方代理人杨代贵与刘小均分别在代理人处签字。根据合同约定：被告兴邦资产公司系受诚邦科技公司委托，负责对位于重庆市南岸区江桥路3-8号2号厂房进行招租管理。原告承租坐落于南岸区江桥路3-8号2号厂房，建筑面积共5115平方米，原告用于汽车材料及配件加工；租赁期限为贰年，从2017年7月20日至2019年7月19日止；合同签订之日原告交纳租赁保证金10万元；租金20.00元/月/平方米；物管费1.00元/月/平方米；租金、物业管理费从2017年7月20日起算，每次交3个月租金和物业管理费，共计322245元；合同签订15日内，原告缴纳第一期租金、物业管理费，以后每期租金应在上一期租金到期日前10日内缴纳，以此类推。另合同第九条约定，在租赁期限内如原告须对租赁房屋进行装修、改造，须事先向被告提出书面申请，提交装修、改造设计方案，办理相关手续后方可进行施工。第十五条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商同意签订终止合同书后合同终止。在终止合同书社生效前，本合同仍有效。第十七条违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除按相关条款处理外，并按合同约定年度租金的20%向对方支付违约金。第二十条通知约定，根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；给对方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址，并以对方为收件人付邮的，3日后或以专人送至前述地址的，均视为已经送达。

2017年7月1日，原告与被告兴邦资产公司签订了《厂房物业服务协议》，明确了合同签订阶段、装修等阶段的具体委托事项，并约定该协议作为租赁合同的附件，与租赁合同具有同等法律效力。

2017年7月1日，原告与被告兴邦资产公司签订《厂房（办公室）装修管理协议》，双方就江桥路2号厂房装饰装修管理达成协议，约定装修内容、期限等事宜。同日，被告兴邦资产公司出具装修登记证及装修许可证。

2017年8月9日，被告兴邦资产公司向原告出具《关于终止合同的函》，内容为：“贵司于2017年5月26日与我司签订了南岸区江桥路3-8号2号厂房的租赁合同，租赁期限为2017年7月20日至2019年7月19日。现因政府统一规划原因，通知我司撤除该房屋重新建设，具体通知书近期将会下发我司，故我司特此函告贵司立即停止施工，与我司办理终止合同手续，以免给贵司造成更大损失。……贵司退出后我司将退还贵司所缴纳保证金和未到期的租金。政府通知书下发后我司将复印件一并提供给贵司。”

2017年8月16日，被告兴邦资产公司向原告出具《关于终止合同的通知》，内容为：“贵司于2017年5月26日与我司签订了南岸区江桥路3-8号2号厂房的租赁合同，租赁期限为2017年7月20日至2019年7月19日。现因政府统一规划原因，政府已通知我司撤除该房屋重新建设，官方正式文件将于近期下发我司。基于上述不可抗力因素，我司特第一时间函告贵司立即停止施工，避免损失进一步扩大。同时请贵司尽快安排专人办理合同终止事宜，政府正式文件下发后我司将复印件一并提供给贵司。”

2017年8月24日，原告向被告兴邦资产公司出具《关于兴邦公司终止房屋租赁合同的函复》，其中内容为：......一、我司与贵司于2017年5月26日签订的位于南岸区江桥路3-8号2号厂房的租赁合同（租赁期限为2017年7月20日至2019年7月19日两年）是合法有效的，贵司无权单方终止。为此，我司特复函予以郑重声明，要求贵司继续按照原合同履行出租义务。二、贵司“终止合同的函”发出至今我司未收到政府统一规划的任何官方文件，因此贵司所述“因政府统一规划原因”终止合同的理由不能成立，且更不属于贵司所称的不可抗力因素，如果贵司执意终止与我司之间的租赁合同，除按合同约定承担违约责任外，还应赔偿我司因贵司违约而给我司所造成的一切经济损失，包括但不限于如下损失：……以上函复请贵司在接函后两日内明确予以答复，否则，我司将通过法律途径维护我司一切合法权益。2017年8月25日，刘小均在公文送达签字书上签字，并注明：“因今日已是周五，故我司不能在两日内回复，我司将在下周三内回复。”

2017年9月12日，被告兴邦资产公司向原告出具《回函》，其内容为“我司接到贵司来函后非常重视，立即通过多方面形式与政府沟通协调。经我司多次协调沟通，政府同意暂不进行土地规划调整或征收直至贵我双方租赁合同履行完毕。我司特此函复，同意贵司于2017年8月24日发出的《关于兴邦公司终止房屋租赁合同的函复》意见，继续履行贵我双方于2017年5月26日签订的位于南岸区江桥路3-8号2号厂房的租赁合同”。

2017年9月20日，被告兴邦资产公司向原告出具《关于敦促继续履行租赁合同的函》，其中内容为：“鉴于贵我双方协商解除合同意见不能达成一致，按照贵司要求，经我司与政府多次沟通，已获得政府同意，暂不进行土地规划调整或征收直至贵我双方租赁合同履行完毕。……基于诚实信用原则及精诚合作的态度，我司将严格按照合同约定继续履行合同义务，恪守合同约定，也敦请贵司遵守合同约定，继续履行合同，以避免不必要的损失。”

2017年9月27日，原告向被告兴邦资产公司发出《关于接收南岸区江桥路3-8号2号厂房的函》，其中部分内容为：“……2017年8月11日，我司现场管理人员及装修公司人员全部撤离租赁现场，停止装修。我司于2017年8月24日复函贵司，要求贵司就是否继续履行合同作出明确回复，期限为接函后两日内。期限届满后，在贵司未给予我司明确回复的情况下，我司不得不另行租赁厂房。现特来函告知，由于贵司的预期违约行为，已经导致贵我双方的租赁合同无法继续履行，我司人员于2017年8月17日已全部撤离租赁房屋，请贵司在本函件发出后三日内自行接收租赁房屋。……”

2017年10月12日，被告兴邦资产公司向原告出具关于对《关于接收南岸区江桥路3-8号2号厂房的函》的复函，其中部分内容为：“综合上述意见，我司现正式声明如下：一、原租赁合同继续有效，对于贵司单方面来函表示终止合同的意见，我司不予认可。二、房屋租赁期间，租赁房屋的使用、保管及安全义务由贵司承担，如出现风险及损失，贵司有义务负责解决。三、如贵司执意要求解除租赁合同，由此对我司造成的损失、违约责任及一切不利后果由贵司承担。”

另查明，2017年6月15日，原告与重庆市公平建筑安装工程有限公司签订《厂房、办公室装修合同》，双方约定由该公司对原告租赁的重庆市南岸区江桥路3-8号2号5115㎡厂房（重庆诚邦科技集团内）进行装修，工程开工时间为2017年7月1日，竣工时间为2017年7月30日。合同工程的总价为328163元，合同签订后原告预付第一期工程款50000元，工程完成60%，原告支付150000元，工程竣工后，经验收合格，原告支付100000元，剩余28163元作为工程质量保证金，在原告使用6个月后，工程无质量问题，原告再支付。2017年6月5日，重庆市公平建筑安装工程有限公司向原告出具收据，载明收到原告工程预付款（现金）50000.00元。2017年9月13日，原告通过平安银行重庆沙坪坝支行向重庆市公平建筑安装工程有限公司支付150000.00元，备注为装修工程进度款（网银）。2017年11月23日，原告通过平安银行重庆沙坪坝支行向重庆市公平建筑安装工程有限公司支付92000.00元，备注为装修工程尾款（网银），重庆市公平建筑安装工程有限公司均开具了收据。

2017年8月31日，原告与重庆公牛摩托车发动机工业有限公司签订两份《房屋租赁合同》，约定原告租赁位于重庆市巴南区界石镇界南街276号内办公、生产用房。杜东海在甲方代表处签字，原告法定代表人杜伟在乙方代表处签字。2017年10月16日，原告通过平安银行重庆沙坪坝支行向杜东海支付151292.70元，重庆公牛摩托车发动机工业有限公司开具了收据。2017年11月6日，原告法定代表人杜伟通过中国农业银行巴南界石支行向户名杜东海622846***账号转账587084.80元。同日，原告通过平安银行重庆沙坪坝支行向户名杜东海622846***账号转账48557.300元，前述两笔款项重庆公牛摩托车发动机工业有限公司均开具了收据。

同时查明，2017年5月23日，被告诚邦科技公司向原告出具收据，载明收到原告房屋保证金100000.00元，注明（到账有效）。2017年5月27日，原告通过平安银行重庆沙坪坝支行（网银）向被告诚邦科技公司支付100000.00元，备注为：厂房租赁保证金。2017年7月5日，被告诚邦科技公司向原告出具收据，载明收到原告房屋装修保证金10000.00元。2017年6月22日，原告通过平安银行重庆沙坪坝支行（网银）向被告诚邦科技公司支付306900.00元，备注为：房租，诚邦科技公司开具了发票。同日，原告通过平安银行重庆沙坪坝支行（网银）向被告兴邦资产公司支付15345.00元，备注为：物业费。

庭审中，原告还提交人事任免通知、劳动合同书、合同不能履行导致物流费用增加统计表、采购合同、外购无纺布成本增加统计表等证据，拟证明因被告违约而给原告造成两名现场装修管理人员的工资损失、新租赁厂房产生的运输增加成本损失以及因被告违约，造成原告延期投产期间外购无纺布材料成本增加的损失，被告对该组相关证据均不予以认可。

以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》及附件、《厂房物业服务协议》、房地产权证及附图、《厂房（办公室）装修管理协议》、《关于终止合同的函》、《关于终止合同的通知》、《关于兴邦公司终止房屋租赁合同的函复》、《回函》、《关于敦促继续履行租赁合同的函》、《关于接收南岸区江桥路3-8号2号厂房的函》、《厂房、办公室装修合同》、平安银行回单、中国农业银行回单、收据、发票、照片等以及被告提交的《房屋租赁合同》、《厂房物业服务协议》、《厂房（办公室）装修管理协议》、重庆市经济和信息化委员会文件、《关于终止合同的函》、《关于终止合同的通知》、《关于兴邦公司终止房屋租赁合同的函复》、《回函》、《关于敦促继续履行租赁合同的函》等证据在卷佐证，结合双方当事人当庭陈述，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《房屋租赁合同》及附件、《厂房物业服务协议》等，应系双方真实意思表示，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。对于本案双方诉辩的争议焦点，本院分别评述如下：

一、关于被告兴邦资产公司是否构成预期违约及原告与被告兴邦资产公司签订的《房屋租赁合同》、《厂房物业服务协议》等是否解除的问题。本院认为，所谓预期违约，亦称先期违约，是指在合同依法成立以后履行期限届满之前，当事人一方明确肯定地拒绝履行合同或以其自身行为预示其将不履行或不能履行合同的一种违约行为，是与实际违约相对而言的。于本案中，2017年8月9日及2017年8月16日，被告兴邦资产公司分别向原告出具《关于终止合同的函》及《关于终止合同的通知》，明确告知原告立即停止施工并与被告办理终止合同手续。被告兴邦资产公司的前述行为已经表明自己将不履行合同义务，已经构成预期违约。另《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”。本院认为，被告兴邦资产公司在向原告发出的《关于终止合同的函》及《关于终止合同的通知》中，终止合同的内容非常明确，明显表现出不再履行合同主要义务的意思表示。因此，原告有权要求解除合同。此外，结合庭审查明的事实，在2017年8月24日原告向被告兴邦资产公司出具《关于兴邦公司终止房屋租赁合同的函复》中，原告明确要求被告兴邦资产公司继续按照原合同履行出租义务并告知在接函后两日内明确予以答复，但被告兴邦资产公司并未在指定的时间内予以答复，也可推知被告兴邦资产公司将不再履行合同义务的意思表示。综上，被告兴邦资产公司的行为已经构成预期违约，双方签订合同的目的已经无法实现，原告有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《厂房物业服务协议》等，故对于原告解除合同的诉请，本院予以支持。关于合同解除的时间问题，本院认为，原告于2017年8月24日向被告兴邦资产公司出具《关于兴邦公司终止房屋租赁合同的函复》，明确要求被告兴邦资产公司继续按照原合同履行出租义务并告知在接函后两日内明确予以答复，但被告兴邦资产公司并未在指定的时间内予以答复，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》、《厂房物业服务协议》等于2017年8月27日解除。

二、关于原告主张的已交付租金及保证金是否退还的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，被告兴邦资产公司的行为已经构成预期违约，导致双方的合同目的不能实现，理应承担相应的违约责任，而合同保证金本身就是为保证合同的正常履行而设立的。鉴于被告兴邦资产公司的预期违约行为已经导致双方的合同不能实际履行，对于原告请求返还租赁保证金的诉请，本院予以支持。关于原告已交付租金的退还问题，本院认为，如上所述，双方签订的《房屋租赁合同》、《厂房物业服务协议》等于2017年8月27日已经解除，解除之后的租金及物业费被告应予退还。如前查明的事实，2017年6月22日，原告已经向被告诚邦科技公司支付了三个月的房租306900.00元及物业费15345.00元，每日分别为3410元及170.50元。考虑到原告已经在实际装修占用诉争房屋，期限为2017年7月20日至2017年8月27日，基于公平原则，本院认定被告应退还原告租金及物业费189766.50元（322245元-132478.50元）。

三、关于原告主张的被告向原告支付违约金245520元的问题。如上所述，被告兴邦资产公司的行为已经构成预期违约，导致双方的合同目的不能实现，理应承担相应的违约责任。本案中双方在《房屋租赁合同》中明确约定，若任何一方违反本合同的规定，除按相关条款处理外，并按合同约定年度租金的20%向对方支付违约金。根据合同约定，诉争厂房年度租金为1227600元（5115平方米×20.00元/月/平方米×12月），故年度租金的20%为245520元，对原告的该项诉请本院予以支持。

四、关于原告主张的因被告违约，被告向原告支付装修损失292000元及管理人员的工资损失25074.40元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告根据双方的约定对诉争厂房进行了装修，虽被告的行为构成了逾期违约，但根据原告提交的与案外人签订的《厂房、办公室装修合同》来看，原告具体付款时间并不符合常理，根据与案外人的合同，原告至少应在2017年7月30日前支付大部分装修工程款项，而原告在远超出合同约定时间后继续支付相应款项并不符合常理。同时，即便如原告所述支付了相应的装修工程款，因其已经主张了违约金，其所产生的损失已经得到了相应的补偿，故对原告的此项诉请本院不予支持。

五、关于原告主张的因被告违约，被告向原告支付新租赁厂房而产生的运输增加成本140988.48元及外购无纺布材料成本增加的损失156090元的问题。本案中，虽然被告的违约行为客观上导致了原告相应成本的增加，但是，纵观双方关于合同是否解除和继续履行的函件来往看，双方自始至终并未达成一致意见，在此情况下，原告应该更加审慎地解决双方的争议。在并未与被告就合同是否解除和继续履行达成一致意见的情况下，原告就另行与案外人签订合同并产生相应的成本增加，于被告而言是不公平的，加之前述损失亦是间接损失，根据公平原则，对原告的该项诉请本院亦不予支持。

六、关于原告主张被告向原告支付本案律师费人民币20000元的问题。本案中，案涉《房屋租赁合同》并没有关于律师费承担的约定，原告诉请没有事实和合同依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、限被告重庆诚邦科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆伟欧科技发展有限公司返还房屋保证金100000.00元；

二、限被告重庆诚邦科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆伟欧科技发展有限公司返还已支付的租金及物业费189766.50；

三、限被告重庆诚邦科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆伟欧科技发展有限公司支付违约金245520元；

四、驳回原告重庆伟欧科技发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费16573元，，由被告重庆诚邦科技集团有限公司承担13258元（原告已垫付缴纳，限本判决生效之日起十日内径付原告），由原告重庆伟欧科技发展有限公司承担3315元（已缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

审　判　长　　詹勃长

人民陪审员　　蒲昌元

人民陪审员　　刘成惠

二〇一九年六月十九日

书　记　员　　凌　莉