新***钢铁有限公司、***鑫建筑有限公司等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省新余市渝水区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）赣0502执异48号

案外人：于都县贡江镇蔬菜场村民委员会，住所地：江西省于都县贡江镇渡江大道413号。

法定代表人：刘晓兰，该村民委员会主任。

委托代理人：彭俊斌，江西南芳律师事务所律师。

申请执行人：新***钢铁有限公司，住所地：江西省新余市高新开发区新城大道总部经济服务中心。统一社会信用代码：91360504MA380MDP7D。

法定代表人：林伟，该公司总经理。

委托代理人：王钦，江西配德律师事务所律师。

被执行人：***鑫建筑有限公司，住所地：江西省赣州市于都县贡江镇长征西路。统一社会信用代码：91360731746060878A。

法定代表人：袁荣福，该公司执行董事。

被告：于都荣鑫房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市于都县贡江镇广场东路工会大厦。统一社会信用代码：913607317599663293。

法定代表人：曾小英，该公司总经理。

被告：袁荣福，男，1964年2月29日出生，汉族，江西省于都县人，住江西省赣州市于都县。

本院在执行申请执行人新***钢铁有限公司与被执行人***鑫建筑有限公司（下称诚鑫公司）、于都荣鑫房地产开发有限公司（下称荣鑫公司）、袁荣福买卖合同纠纷一案【执行案号：（2021）赣0502执4628号、（2022）赣0502执恢145号】中，案外人于都县贡江镇蔬菜场村民委员会【下称村委会】对本院执行位于于都县贡江镇新龙都大市场西侧龙都苑1栋18号、19号店铺和1栋1号、2号、3号写字楼【下称涉案房产】提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人村委会称，2007年9月5日和2008年9月28日，案外人与荣鑫公司签订了《土地联合开发合同书》，约定案外人提供二块土地，共5.951亩，由荣鑫公司负责开发商住楼。双方约定，商住楼竣工验收后，按实际建设面积由案外人得20%，荣鑫公司得80%，荣鑫公司应无偿为案外人办理分得房产的水电和产权证。2017年9月12日，双方签订《“龙都苑”房产分配方案》，案外人分得了7间店铺和第二层的写字楼，其中就包括了涉案房产。约定的交楼时间为2017年12月31日前，2018年10月26日，案外人又将涉案房产出租给了赣州轩煌建设工程有限公司，月租金为17000元。案外人多次催促荣鑫公司办理相关产权转移登记，但均因荣鑫公司原因一直未予办理。2019年9月5日，案外人向于都县住房和城乡建设局发函，声明案外人分得的7间店铺和第二层写字楼归村委会，未经村委会同意不得办理房产的抵押、转让。综上，案涉房产归案外人所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人向法院提起以下异议请求：解除对于都县贡江镇新龙都大市场西侧龙都苑1栋18号、19号店铺和1栋1号、2号、3号写字楼（下称涉案房产），权证号为赣（2017）于都县不动产权第0××3号、第0××2号、第0××9号、第0××8号、第0××7号的执行（即查封）。

申请执行人新***钢铁有限公司称，涉案房产的不动产所有权人系荣鑫公司，并非案外人。依据《中华人民共和国民法典》之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。涉案房产登记在荣鑫公司名下，《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等均由荣鑫公司取得，该房产的产权属于荣鑫公司，而非村委会。案外人的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个排除执行的条件，即案外人所述《土地联合开发合同书》只是其与荣鑫公司的内部协议，系其双方之间的债权债务关系，不能对抗人民法院基于不动产权属登记而对荣鑫公司名下房产的查封，综上，人民法院查封登记在荣鑫公司名下的涉案房产符合法律规定，请求驳回案外人的异议申请。

本院查明，2021年6月29日，本院作出（2021）赣0502民初4247号民事调解书，调解协议内容如下：“一、被告***鑫建筑有限公司、于都荣鑫房地产开发有限公司、袁荣福欠原告新***钢铁有限公司货款本金2939844.39元，逾期付款违约金916447.61元（计算至2021年6月23日），上述三被告同意在2021年7月5日前支付逾期付款违约金916447.61元，在2021年7月31日前支付货款本金100万元、逾期付款违约金70556.27元（自2021年6月24日计算至2021年7月30日），在2021年8月31日前支付货款本金100万元、逾期付款违约金38796.89元（自2021年7月31日计算至2021年8月30日），在2021年9月30日前支付货款本金939844.39元、逾期付款违约金18796.89元（自2021年8月31日计算至2021年9月30日）；如被告***鑫建筑有限公司、于都荣鑫房地产开发有限公司、袁荣福未按上述期限履行付款义务，原告新***钢铁有限公司可就全部未付款项一并向法院申请执行，还应以未付款项为基数，自2021年10月1日起按年利率15%计算逾期付款违约金至货款本金付清之日止；原告新***钢铁有限公司表示同意并自愿放弃其他诉讼请求。二、被告***鑫建筑有限公司、于都荣鑫房地产开发有公司、袁荣福在按期履行上述第一笔付款义务后，原告新***钢铁有限公司应向法院申请解除对被告***鑫建筑有限公司、于都荣鑫房地产开发有限公司、袁荣福全部财产的冻结。三、案件受理费48569元，调解减半收取为24284.5元，财产保全费5000元，财产保全保险费5300元，合计34584.5元，被告***鑫建筑有限公司、于都荣鑫房地产开发有限公司、袁荣福同意在2021年7月5日前支付给原告新***钢铁有限公司。”该调解书已发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院于2021年12月2日查封了涉案房产，查封期限为2021年12月2日至2024年12月1日。

另查明，2022年4月25日，江西省赣州市中级人民法院（下称赣州中院）作出（2022）赣07执异70号执行裁定，该裁定于2022年5月13日生效。在裁定中，赣州中院查明了以下事实：2007年9月5日和2008年9月28日，案外人与荣鑫公司签订了《土地联合开发合同书》，约定案外人提供二块土地，共5.951亩，由荣鑫公司负责开发商住楼；双方约定，商住楼竣工验收后，按实际建设面积由案外人得20%，荣鑫公司得80%，荣鑫公司应无偿为异议人办理分的房产的水电和产权证；2017年9月12日，双方签订《“龙都苑”房产分配方案》，案外人分得了7间店铺和第二层的写字楼；2018年10月26日，案外人又将涉案房产出租给了赣州轩煌建设工程有限公司，月租金为17000元；案外人提供了轩煌公司法定代表人罗明从2019年3月起每月支付租金的转账凭证；2019年9月5日，案外人向于都县住房和城乡建设局发函，声明案外人村委会分得的7间店铺和第二层写字楼归村委会，未经村委会同意不得办理房产的抵押、转让；村委会要求过荣鑫公司办理相关产权证书，荣鑫公司也承认村委会提出过要求办理产权证书的要求。村委会分得的7间店铺和第二层写字楼包含了本院的涉案房产。

本院认为，本案的争议焦点在于：案外人是否有权排除对涉案房产的执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可施工许可等相关证据判断。本案中，涉案房产登记在荣鑫公司名下，原则上认定该房产为荣鑫公司所有；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，房产是联合开发，可以参照该规定进行审查。涉案房产是村委会提供土地与荣鑫公司联合开发，也就不存在与开发商签订购房合同和另行支付购房款的问题。关于村委会是否在法院查封前已合法占有该不动产的问题。村委会与荣鑫公司于2017年9月12日签订了房产分配方案，荣鑫公司也按照协议约定将分配的房产交付给了村委会；村委会于2018年10月26日与轩煌公司签订了《店铺写学楼租赁合同》，每月收取租金17000元：而涉案房产被法院查封是在2021年12月2日，也就是说村委会在案涉店铺被查封前已合法占有该不动产。关于涉案房产未办理过户登记是否属于村委会自身原因的问题。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。根据村委会与荣鑫公司的协议，分配给村委会的房产应由荣鑫公司无偿办理产权证，村委会要求过荣鑫公司办理相关产权证书，荣鑫公司也承认村委会提出过要求办理产权证书的要求；村委会还向当地住房和城乡建设局发函，声明村委会分得的7间店铺和第二层写字楼归村委会，未经村委会同意不得办理房产的抵押、转让。由于荣鑫公司的原因未给案涉房产办理产权转移登记，不属于村委会自身原因。本院认为，案涉店铺虽然登记在荣鑫公司名下，但村委会在本院查封该店铺前已合法占有该不动产，村委会取得了案涉店铺的物权期待权。村委会的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：

中止对于都县贡江镇新龙都大市场西侧龙都苑1栋18号、19号店铺和1栋1号、2号、3号写字楼（下称涉案房产），权证号为赣（2017）于都县不动产权第0××3号、第0××2号、第0××9号、第0××8号、第0××7号的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　刘雅萍

审判员　　简谊莲

审判员　　雷　佳

二〇二二年六月二十七日

书记员　　游辉辉