淮南东华实业（集团）有限责任公司、**租赁合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）皖0404民初436号 原告：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市***区洞山迎宾路，统一社会信用代码91340400766871707D。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：**，女，1990年1月15日出生，汉族，住安徽省淮南市凤台县。 原告淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称“东华公司”）与被告**租赁合同纠纷一案,本院于2023年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2023年3月6日公开开庭进行了审理。原告东华公司的委托诉讼代理人**、***、被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东华公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告将租赁期届满的房屋，按照约定交付给原告；2.请求依法判令被告支付拖欠2022年4月-10月期间租赁费用8400元，物业费851.76元，共计9251.76元；3.请求依法判令被告承担自2022年11月起至实际交付租赁房屋日止，按照每天90元/天*2计算的占有使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.请求依法判决被告将租赁期届满的房屋，按照约定交付给原告；2.请求依法判令被告支付拖欠2022年4月-10月期间租赁费用1200元/月*7＝8400元，违约金8400元*4‰*214天＝7190元，物业费81.11㎡*3间*0.5元/㎡*4月＝851.76元，共计16441.76元；3.请求依法判令被告承担自2022年11月起至实际交付租赁房屋日止，按照每天39.45元/天*2计算的占有使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年11月1日，原被告之间签订了《物业租赁合同》，合同约定由原告将享有管理的位于本区桂园小区11#楼103东第二间-1,104东第三间，四间，建筑面积为81.11平方米，3间房屋租赁给被告作为纺织仓库使用，租期为一年，自2021年11月1日-2022年10月31日，租金每月1200元，按季支付；且约定被告承租期间按照每平方0.5元向原告缴纳物业费，被告逾期支付租金，除按照合同约定支付租金和占有使用费外，每逾期一日按未支付租金总额的4‰支付违约金。被告自2022年4月起拖欠租金和物业费，现合同期届满，经原告多次催要未果，被告拒绝交付房屋和支付物业费，为维护企业合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告**辩称，我没有拖欠房租，我去缴费是物业公司不收，我2月份已经补缴之前的房租了，因为疫情国家规定是减免6个月，我不存在拖欠房租，是原告不收，我没有拖欠房租，不接受违约金。我们是小微企业，因为疫情我们也受到很大的压力，也多次找原告协商，但是原告还要涨房租，我不接受。我现在的诉求就是要享受国家优惠，而且我之前一次都没有拖欠房租，我被起诉我的店铺形象受到影响，个人精神受到打击。过失是原告公司导致的，我还是要求减免6个月。 原告东华公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.被告身份证复印件，证明被告主体适格；2.《物业租赁合同》，证明原、被告之间的租赁关系及被告支付租赁费、物业费、违约金的标准；3.商户照片打印件，证明原告公司多次上门催要租赁费并***知，被告拒不履行的事实。本院经审核，对原告提交的上述证据的真实性予以认定。 被告**为支持其答辩意见，向本院提交了淮南市财政局关于进一步做好免收中小微企业和个体工商户房租工作的通知复印件，证明国家有减免小微企业的政策，被告属***企业，并不存在拖欠房租的行为。本院经审核，对被告提交的证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年11月1日，**（乙方）与东华公司（甲方）签订《物业租赁合同》，承租位于淮南市谢家集区××小区××＃楼××、4间（3间，建筑面积共81.11㎡×3），作为纺织仓库。合同主要内容约定：租期壹年，自2021年11月1日起至2022年10月31日止；租赁实行先付租金后使用的原则，月租金1200元，租期租金总额14400元，租金按半年支付，合同期每半年第一个月15日前支付；水电费由乙方每月按表数按时向水电管理单位缴纳；物业费0.5元／㎡，按半年与租金一同收取；在交付使用时，甲乙双方对物业及其附属设备、设施进行移交并办理移交手续，如存在质量问题由甲方负责维修，维修完成并经乙方确认无质量问题后交付乙方使用，物业交付使用时，甲方负责将生活用水和生活照明用电管线铺设入户；乙方应于租赁期满或合同解除后7个工作日内，按附件《租赁房屋验收交接清单》将租赁房屋及甲方提供的设备、设施以良好、适租的状态交还甲方；乙方未按约交还的，甲方有权采取自行清场等措施予以收回，由此造成的费用或损失由乙方承担，逾期占有使用出租房屋的按原租金的2倍计算；乙方逾期支付租金的，除按合同约定支付租金外，每逾期一日按未支付租金总额的4‰向甲方支付违约金。上述合同签订后，东华公司将案涉房屋交给**使用，**按约交纳租金和物业费至2022年3月份，后因疫情期间租金问题与东华公司协商未果。本案诉讼期间，**向东华公司补交了2022年4-10月期间的租金8400元及相关物业费。案涉房屋现仍由**占有使用。 另查明，2022年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为3.7%。 本院认为，本案的争议焦点为：原告要求被告交付案涉租赁房屋有无法律依据？针对2022年上半年疫情影响期间的租金应如何承担？原告要求按照日4‰的标准计付违约金是否合理？2022年11月起产生的案涉房屋占有使用费应按照什么标准计付？对此本院逐项分析如下： 关于原告要求被告交付案涉租赁房屋有无法律依据的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告之间签订的《物业租赁合同》明确约定，租期为壹年，自2021年11月1日起至2022年10月31日止，租期届满后，原告已向被告送达书面通知，明确表示不再续租，而被告至今仍占有使用租赁房屋，原告要求被告返还案涉租赁房屋，理据充分，本院予以支持。 关于2022年上半年疫情影响期间的租金应如何承担的问题。原告要求被告支付2022年4月-10月期间的租金8400元，根据庭审查明，该费用被告已在本案诉讼期间向原告交纳，但被告提交了淮南市财政局的相关文件，表示其应当享受疫情期间租金减免的政策。对此本院认为，受近几年新冠疫情影响，许多企业的经营状况都不如从前，为此，各地政府也都出台了相关的减免政策，扶持和鼓励中小微企业继续经营。2022年3月下旬至5月上旬近两个月的时间，按照疫情防控的要求，淮南市大部分商铺都未能正常营业。2022年4月28日，淮南市财政局发布《淮南市财政局关于进一步做好免收中小微企业和个体工商户房租工作的通知》【淮财资（2022）94号】，该文件针对的仅是承租国有企业经营性用房或产权为行政事业单位的房产，且减免租金政策还应结合所在县级行政区域的具体情况落实。但疫情影响无法预知，且损失客观存在，对于文件政策范围外的租户，疫情影响期间的租金也应酌情予以减免。经征询双方意见，原、被告对于疫情影响期间的租金承担未能达成一致意见，本院结合2022年上半年淮南市谢家集区受疫情影响的具体情况及风险等级，按照公平原则，酌定减免被告一个月租金1200元，鉴于2022年4月-10月期间的租金被告已在本案诉讼期间向原告交纳，上述减免的金额可抵扣后续占有使用费。 关于原告要求按照日4‰的标准计付违约金是否合理的问题。按照《物业租赁合同》约定，租金按半年支付，合同期每半年第一个月15日前支付。据此，疫情期间租金减免后，**应在2022年5月15日前向东华公司支付2022年5月-10月期间的租金，其未在约定的时间内支付，已构成违约，应从2022年5月16日起计付违约金，本院对计算的起始时间予以调整。此外，根据庭审查明，**实际租赁使用案涉房屋已有多年，租赁合同为一年一签，2022年4月之前产生的租金、物业费等相关费用均已结清，其拖欠2022年4月起之后的租金，根本原因还是受疫情影响期间的租金减免问题一直与原告协商未果，并无恶意拖欠租金的情况。疫情属不可预知的风险，因此造成的损失亦客观存在，对此双方应本着相互理解、风险共担的意识协商解决，原、被告就疫情影响期间的租金损失未能达成一致意见，双方均有一定的责任。原告要求按照日4‰的标准计付2022年4月至10月期间的违约金有失公平，该标准已超过现行法律及司法解释的规定，被告对此亦提出异议，本院结合原告的实际损失以及当事人的过错程度，酌情调整为：以1200元×6＝7200元为基数，按照被告违约时一年期LPR（3.7%）计付自2022年5月16日起至2022年10月31日（169天）期间的违约金7200元×3.7%÷365天×169天＝123.35元；对于超出此限的违约金请求，本院不予支持。 关于2022年11月起产生的案涉房屋占有使用费应按照什么标准计付的问题。根据《物业租赁合同》第九条第4款的约定：“……逾期占有使用出租房屋的按原租金2倍计算……”，原告诉请亦按此标准主张。对此本院认为，该条规定虽然在案涉合同的“合同变更、终止与解除”内容项下，但实际上就是对未按约返还房屋的违约责任约定，该约定标准过高，被告当庭对此提出异议。被告逾期占有使用案涉房屋，必然会给原告造成租金损失，但原告未提交证据证明除此之外还有其他损失存在，结合本案具体情况及原告的实际损失，本院对2022年11月起产生的案涉房屋占有使用费予以调整，参照《物业租赁合同》租期内的租金标准14400元÷365天＝39.45元/天予以支付；前述疫情期间酌情减免的一个月租金可抵扣2022年11月产生的占有使用费，被告应自2022年12月起按照39.45元/天的标准支付案涉房屋占有使用费至租赁房屋返还之日止。 关于原告诉请的物业费，被告当庭表示该费用已交纳，原告表示认可，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起二十日内将淮南市谢家集区××小区××＃楼××、4间房屋返还给原告淮南东华实业（集团）有限责任公司； 二、被告**于本判决生效之日起十日内一次性向原告淮南东华实业（集团）有限责任公司支付违约金123.35元，并按照39.45元/天的标准向原告淮南东华实业（集团）有限责任公司支付自2022年12月1日起至上述房屋返还之日止的占有使用费； 三、驳回原告淮南东华实业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费211元，减半收取105.5元，由原告淮南东华实业（集团）有限责任公司负担85.5元，被告**负担20元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年三月十六日 书记员　　王　菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。