淮南东华实业（集团）有限责任公司、***民事一审民事判决书

安徽省淮南市谢家集区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）皖0404民初437号 原告：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市***区洞山迎宾路，统一社会信用代码91340400766871707D。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：***，女，1988年12月10日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市八公山区，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：***，男，1987年7月26日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市潘集区，住安徽省淮南市谢家集区，系***的丈夫。 原告淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称“东华公司”）与被告***租赁合同纠纷一案,本院于2023年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2023年3月6日公开开庭进行了审理。原告东华公司的委托诉讼代理人**、***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东华公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告将租赁期届满的房屋，按照约定交付给原告；2.请求依法判令被告支付拖欠2022年4月-6月期间租赁费用8160元，违约金2970元，支付占有期间使用费21760元，物业费用374.15元，共计33264.15元；3.请求依法判令被告承担自2022年11月起至实际交付租赁房屋日止，按照每天90元／天＊2计算的占有使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.请求依法判决被告将租赁期届满的房屋，按照约定交付给原告；2.请求依法判令被告支付拖欠2022年4月-6月期间租赁费用2720元／月＊3＝8160元，违约金8160元＊4‰＊91天＝2970元，物业费106.9㎡＊0.5元／㎡＊3月＝160.35元，共计11290.35元；3.请求依法判令被告承担自2022年7月起至实际交付租赁房屋日止，按照每天89.4元／天＊2计算的占有使用费；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2021年7月1日，原被告之间签订了《物业租赁合同》，合同约定由原告将享有管理的位于本区××村路××＃××层××号，建筑面积为106.90平方米，2间房屋租赁给被告作为餐饮使用，租期为一年，自2021年7月1日-2022年6月30日，租金每月2720元，按季支付；且约定被告承租期间按照每平方0.5元向原告缴纳物业费，被告逾期支付租金，除按照合同约定支付租金和占有使用费外，每逾期一日按未支付租金总额的4‰支付违约金。被告自2022年4月起拖欠租金和物业费，现合同期届满，经原告多次催要未果，被告拒绝交付房屋和支付物业费，为维护企业合法权益，现诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告***辩称，不同意第一项诉请，因为我们是从2013年开始跟原告签订合同，总共十年期间签合同不超过5次，我们觉得是公家的房子，没有太计较，都是原告打印好合同我们签，中间也有没签合同的，而且2020年疫情后，合同内容变更我们不知情。第二项诉请要求支付拖欠4-6月份租金和违约金，我们2022年7月份开始陆陆续续交费，平时我们费用是一月一交，在网上也可以交，7月份、8月份之后就没有交款的途径了，9月到10月份之前我们一直和原告公司协调，初期也同意给我们减免租金，在大概9、10月份左右，我们协调同意减免租金期间，省委办公室打电话问这件事，当时我回答是协商差不多了，然后物业公司知道后就停止和我们沟通，不再答应减免房租。10、11月份左右，我方向物业公司提交安徽省财资委文件，向物业公司提出书面申请减免房租，之后物业公司在未给任何明确回复的情况下，将我方起诉至法庭，而且我们一直同意在任何时间段交付在政策之外的合理合法的房租。此次诉讼是因为原告公司沟通不及时的原因，与我方无关，请求法院驳回原告全部诉请。 原告东华公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据：1.被告身份证复印件，证明被告主体适格；2.《物业租赁合同》，证明原、被告之间的租赁关系及被告支付租赁费、物业费、违约金的标准；3.商户照片打印件，证明原告公司多次上门催要租赁费并***知，被告拒不履行的事实。本院经审核，对原告提交的上述证据的真实性予以认定。 被告***为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1.淮南市财政局关于进一步做好免收中小微企业和个体工商户房租工作的通知复印件，证明合理减免4-6月的房租，被告不属于违约；2.录音、录像光盘，证明一直在跟物业公司积极沟通，且中间有意向达成一致，后来因为对方企业原因，不属于被告违约。本院经审核，对被告提交的证据1、证据2中录像光盘内容的真实性予以认定；证据2中的录音光盘，仅有声音无画面，形成时间、地点、现场人员、录音内容均无法查清，原告对此亦未能说明，也未提交原始载体，故本院对该份证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年7月1日，***（乙方）与东华公司（甲方）签订《物业租赁合同》，承租位于淮南市谢家集区××村路××＃××楼××层××号商铺（2间，建筑面积共106.90㎡），用于经营餐饮。合同主要内容约定：租期壹年，自2021年7月1日起至2022年6月30日止；租赁实行先付租金后使用的原则，月租金2720元，租期租金总额32640元，租金按季支付，合同期每季第一个月15日前支付；水电费由乙方每月按表数按时向水电管理单位缴纳；物业费0.5元／㎡，按季收取0.5元／㎡×106.90㎡×3＝160.35元，合同期每季第一个月15日前支付；在交付使用时，甲乙双方对物业及其附属设备、设施进行移交并办理移交手续，如存在质量问题由甲方负责维修，维修完成并经乙方确认无质量问题后交付乙方使用，物业交付使用时，甲方负责将生活用水和生活照明用电管线铺设入户；乙方应于租赁期满或合同解除后7个工作日内，按附件《租赁房屋验收交接清单》将租赁房屋及甲方提供的设备、设施以良好、适租的状态交还甲方；乙方未按约交还的，甲方有权采取自行清场等措施予以收回，由此造成的费用或损失由乙方承担，逾期占有使用出租房屋的按原租金的2倍计算；乙方逾期支付租金的，除按合同约定支付租金外，每逾期一日按未支付租金总额的4‰向甲方支付违约金。上述合同签订后，东华公司将案涉房屋交给***使用，***按约交纳租金和物业费至2022年3月份，后因疫情期间租金问题与东华公司协商未果，2022年4月起的租金及后续的占有使用费未付。案涉房屋现仍由***占有使用。 另查明，2022年3月21日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为3.7%。 本院认为，本案的争议焦点为：原告要求被告交付案涉租赁房屋有无法律依据？针对2022年上半年疫情影响期间的租金应如何承担？原告要求按照日4‰的标准计付违约金是否合理？2022年7月起产生的案涉房屋占有使用费应按照什么标准计付？对此本院逐项分析如下： 关于原告要求被告交付案涉租赁房屋有无法律依据的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案中，原、被告之间签订的《物业租赁合同》明确约定，租期为壹年，自2021年7月1日起至2022年6月30日止，租期届满后，原告已向被告送达书面通知，明确表示不再续租，而被告至今仍占有使用租赁房屋，原告要求被告返还案涉租赁房屋，理据充分，本院予以支持。 关于2022年上半年疫情影响期间的租金应如何承担的问题。原告要求被告支付2022年4月-6月期间的租金8160元，被告提交了淮南市财政局的相关文件，表示其应当享受疫情期间租金减免的政策，不同意支付。对此本院认为，受近几年新冠疫情影响，许多企业的经营状况都不如从前，为此，各地政府也都出台了相关的减免政策，扶持和鼓励中小微企业继续经营。2022年3月下旬至5月上旬近两个月的时间，按照疫情防控的要求，淮南市大部分商铺都未能正常营业。2022年4月28日，淮南市财政局发布《淮南市财政局关于进一步做好免收中小微企业和个体工商户房租工作的通知》【淮财资（2022）94号】，该文件针对的仅是承租国有企业经营性用房或产权为行政事业单位的房产，且减免租金政策还应结合所在县级行政区域的具体情况落实。但疫情影响无法预知，且损失客观存在，对于文件政策范围外的租户，疫情影响期间的租金也应酌情予以减免。经征询双方意见，原、被告对于疫情影响期间的租金承担未能达成一致意见，本院结合2022年上半年淮南市谢家集区受疫情影响的具体情况及风险等级，按照公平原则，酌定减免被告一个月租金2720元，减免之后，被告还应向原告支付2022年4月-6月期间的租金2720元×2＝5440元。 关于原告要求按照日4‰的标准计付违约金是否合理的问题。按照《物业租赁合同》约定，租金按季支付，合同期每季第一个月15日前支付。据此，***应在2022年4月15日前向东华公司支付2022年4月-6月期间的租金，其未在约定的时间内支付，已构成违约，应从2022年4月16日起计付违约金，原告要求从2022年4月1日起计付，缺乏事实依据，本院予以调整。此外，根据庭审查明，***实际租赁使用案涉房屋已有多年，租赁合同为一年一签，2022年4月之前产生的租金、物业费等相关费用均已结清，其拖欠2022年4月-6月期间的租金，根本原因还是受疫情影响期间的租金减免问题一直与原告协商未果，并无恶意拖欠租金的情况。疫情属不可预知的风险，因此造成的损失亦客观存在，对此双方应本着相互理解、风险共担的意识协商解决，原、被告就疫情影响期间的租金损失未能达成一致意见，双方均有一定的责任。原告要求按照日4‰的标准计付2022年4月至6月期间的违约金有失公平，该标准已超过现行法律及司法解释的规定，被告对此亦提出异议，本院结合原告的实际损失以及当事人的过错程度，酌情调整为：以5440元为基数，按照被告违约时一年期LPR（3.7%）计付自2022年4月16日起至2022年6月30日（76天）期间的违约金5440元×3.7%÷365天×76天＝41.9元；对于超出此限的违约金请求，本院不予支持。 关于2022年7月起产生的案涉房屋占有使用费应按照什么标准计付的问题。根据《物业租赁合同》第九条第4款的约定：“……逾期占有使用出租房屋的按原租金2倍计算……”，原告诉请亦按此标准主张。对此本院认为，该条规定虽然在案涉合同的“合同变更、终止与解除”内容项下，但实际上就是对未按约返还房屋的违约责任约定，该约定标准过高，被告当庭对此提出异议。被告逾期占有使用案涉房屋，必然会给原告造成租金损失，但原告未提交证据证明除此之外还有其他损失存在，结合本案具体情况及原告的实际损失，本院对2022年7月起产生的案涉房屋占有使用费予以调整，参照《物业租赁合同》租期内的租金标准32640元÷365天＝89.4元/天予以支付；对于超出此限的占有使用费请求，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付2022年4月-6月期间的物业费160.35元，被告表示无异议，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起二十日内将淮南市谢家集区***路南侧68#住宅楼底层商业2-3号房屋返还给原告淮南东华实业（集团）有限责任公司； 二、被告***于本判决生效之日起十日内一次性向原告淮南东华实业（集团）有限责任公司支付租金5440元、物业费160.35元、违约金41.9元，合计5642.25元； 三、被告***于本判决生效之日起十日内按照89.4元/天的标准向原告淮南东华实业（集团）有限责任公司支付自2022年7月1日起至上述房屋返还之日止的占有使用费； 四、驳回原告淮南东华实业（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元，减半收取41元，由原告淮南东华实业（集团）有限责任公司负担21元，被告***负担20元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二三年三月十六日 书记员　　王　菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。