某某、江苏世邦建设有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新0102民初5568号 原告（执行案外人）：***，男，1958年7月5日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：瓦日***合买提，新疆***律师事务所。 被告（申请执行人）：江苏世邦建设有限公司，住所地江苏省常州市金坛区尧塘公路花园和谐北路31号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，泰和泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（被执行人）：新疆库特蓝房地产开发有限公司，住所地址新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路379号商业写字楼1栋14层写字间03。 法定代表人：哈米提***提，该公司总经理。 委托诉讼代理人：乃比江***提，男，1980年11月15日出生，新疆库特蓝房地产开发有限公司员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告***与被告江苏世邦建设有限公司（以下简称世邦公司）、新疆库特蓝房地产开发有限公司（以下简称库特蓝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年7月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人瓦日***合买提、被告世邦公司的委托诉讼代理人***、***，被告库特蓝公司的委托诉讼代理人乃比江***提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认乌鲁木齐市天山区XXX房屋的所有权归原告所有；2．请求依法停止对乌鲁木齐市天山区XXX号房屋的执行3．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告***于2016年12月6日购买由被告新疆库特蓝房地产开发有限公司开发的位于乌鲁木齐市天山区富康街北三巷240号波斯坦花园2栋1**301号的房产，建筑面积：160.41平方米，单价6,000元，合计房款962,460元，并当日向公司一次性支付全部房款。当天被告新疆库特蓝房地产开发有限公司也履行了房屋交付的义务。对于上述买卖合同关系由本院2021年5月27日作出（2021）新0102民初2055号民事判决书并确认买卖合同有效。原告对该房屋已装修并于2019年开始办理入住审批手续，签订了物业服务合同，缴纳相关费用，一直由原告占有并使用该房屋。 2022年1月26日天山区人民法院在波斯坦花园及涉案房屋门上张贴了**公告后原告得知，被告江苏世邦建设有限公司，以乌鲁木齐市天山区人民法院作出的（2020）新0102民初556号民事判决书为依据向天山区人民法院申请强制执行。法院在执行过程中依据乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2021）新0102执6152号执行裁定书，于2022年1月26日**了被告新疆库特蓝房地产开发有限公司开发的位于乌鲁木齐市天山区XXX号波斯坦花园部分房产，其中包括涉案房产，故向执行法院提出案外人执行异议，乌鲁木齐市天山区人民法院审理后作出（2022）新0102执异176号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。法院**的涉案房屋虽登记在被告新疆库特蓝房地产开发有限公司名下，但是原告早在2016年12月6日通过买卖合法取得该房屋，是上述房屋的实际所有权人，法院驳回原告异议请求是错误的，现原告为维护合法权益，特向贵院提出执行异议之诉，望判令如前述请求为盼。 被告江苏世邦建设有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院**之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由此可见，金钱债权执行中，买受人对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议的，必须同时符合上述三个条件，异议方可成立。根据上述规定第二十八条规定，原告需同时符合4个条件，方可排除强制执行，结合本案中，1．本案原告并未在贵院**之前与新疆库特蓝房地产开发有限公司签订合法有效的书面买卖合同；2．案涉房屋登记在房地产开发企业名下，即登记在房地产开发企业新疆库特蓝房地产开发有限公司名下，房屋产权登记并未转移。3．原告称其与第二被告当天购买房屋，当天就支付房款，当天就交付房屋，但是在法院**涉案房屋之前均未与第二被告签订书面买卖合同，亦未办理网签备案亦不是过户登记，其在此期间存在过错。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告要排除强制执行，应当同时具备四项条件，即在人民法院**之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院**之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。 根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让，应当依照法律规定登记，故物权应当以登记为准，涉案房屋一直等登记在第二被告名下，从未进行过变更，原告不是涉案房屋所有权人。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告库特蓝公司辩称，房屋实际交付给原告，无其他答辩意见。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据材料：证据1．房屋交款收据、收据、收据、银行转账凭证，拟证明原告***于2016年12月6日购买由被告新疆库特蓝房地产开发有限公司开发的位于乌鲁木齐市天山区XXX号的房产，房屋面积为160.41平方米，单价6,000元，已交房款962,460元，已履行支付全部房款义务；证据2．物业服务协议、物业收款单、商品房入住通知单、天然气收费单、水费收款单、电费收款单、有线电视入网收费单、装修保证金、委托书，拟证明于2016年12月6日原告与乌鲁木齐市维德园物业服务有限公司签订的波斯坦花园小区物业服务协议。当天被告新疆库特蓝房地产开发有限公司也履行了房屋交付的义务；证明被告库特蓝房地产开发有限公司履行交房义务后，原告开始装修，办理入住并与本小区物业公司签订物业服务合同，缴付各项费用。一直由原告占有并使用该房屋；2016年开始我们交付相关费用，目前只找到这么多，如果对方认为是被**前后的时间有异议可以去有关部分调取凭证；证据3．乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2021）新0102民初2055号民事判决书，拟证明2021年5月27日本院作出（2021）新0102民初2055号民事判决书并依法确认原告与被告新疆库特蓝房地产开发有限公司之间存在实际的买卖关系，涉案房屋所有权归原告所有。江苏世邦建设有限公司质证意见：对于对第一组所有证据三性均不认可，转账人是图尔**收款人乃比江***提，不是本案原告。该份证据能够说明，原告和被告库特蓝公司之间不是商品房买卖合同关系，故进一步说明原告没有排除享有强制执行的权益；对物业服务协议、物业收款单、商品房入住通知单、天然气收费单、水费收款单、电费收款单、有线电视入网收费单、装修保证金，三性均不认可，关于收据的落款时间均为2020年4月2日，该时间是在涉案房屋**之后，物业而入伙通知书时间是2020年3月30日与物业服务协议的时间矛盾，商品房落户时间也均是2020年3月30日，对该组证据的真实性不认可；对乌市天山区（2021）新0102民初2055号民事判决书的三性不认可，是缺席审理的判决，原告与被告库特蓝公司并未签订合法有效的买卖合同不符合排除强制执行的必要条件，对执行异议裁定书的真实性认可，证明目的不认可。库特蓝公司质证意见：对于证据1，原告给公司汇入的所有款项不止这些，他们和公司法人有合作关系，有部分款项作为投资款打入公司的，之后原告撤资，我方给他们提供商铺、住房等进行补偿，因此房屋款金额不太一样。当时双方签订协议，协议中写明有这三套房屋，因为是折抵的投资款所以转账人对不上。对第二组证据中物业服务协议、物业收款单、商品房入住通知单、天然气收费单、水费收款单、电费收款单、有线电视入网收费单、装修保证金，入住通知单和入住通知书是公司出具的，物业公司是从2016年开始收取物业费用。对于乌市天山区（2021）新0102民初2055号民事判决书，该判决因为不是我参与的，我不清楚。 被告江苏世邦建设有限公司向本院提交了以下证据材料：证据1．天山区人民法院2020年1月16日作出的（2020）新0102财保8号民事裁定书以及2020年1月20日天山区人民法院向乌鲁木齐房产交易中心发出的（2020）新0102执保33号协助执行通知书，拟证明涉案房屋在2020年1月20日被**冻结，原告占有房屋是在江苏世邦公司申请**冻结之后，故原告不符合排除执行的条件。原告质证意见：对天山区人民法院2020年1月16日作出的（2020）新0102财保8号民事裁定书以及2020年1月20日天山区人民法院向乌鲁木齐房产交易中心发出的（2020）新0102执保33号协助执行通知书，真实性认可，合法性关联性不认可，证明的问题也不认可，超过诉讼标的**的，共**7套房屋，***的是4,490,000元。原告在**案涉房产之前，我们已经支付了所有购房款和其他所有费用，已经合法占有房屋。被告库特蓝公司质证意见：对天山区人民法院2020年1月16日作出的（2020）新0102财保8号民事裁定书以及2020年1月20日天山区人民法院向乌鲁木齐房产交易中心发出的（2020）新0102执保33号协助执行通知书的三性均认可。 对各方当事人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月13日，吐尔逊江阿布力孜通过中国农业银行向库特蓝公司员工乃比江***提转账2,000,000元；2016年7月1日，吐尔逊江阿布力孜通过中国建设银行向库特蓝公司员工乃比江·***提转账1,000,000元，同一天，吐尔逊江阿布力孜通过中国农业银行给库特蓝公司员工乃比江***提转账670,000元；2016年8月18日，吐尔逊江阿布力孜通过中国农业银行给库特蓝公司员工乃比江***提转账1,000,000元。 库特蓝公司员工乃比江·***提出具一份收据，其载明：“本人乃比江·***提于2016年6月29日为波斯坦花园的工程收到***·阿不力孜2,000,000元，备注：通过银行收到金额为1,670,000元，库特蓝公司应向木合塔尔退还的房款330,000元，合计收到2,000,000元”。 2016年12月6日，库特蓝公司向原告出具一份“房屋交款收件”，其载明：“客户姓名：***，房号：XXX室，面积为160.41平方米，已交房款962,460元”，收据上加盖库特蓝公司收款专用章。 2017年3月7日，***阿不力孜与库特蓝公司法定代表人哈米提***提签订一份“借款合同”，其载明“截止2017年1月26日***·阿不力孜借给哈米提***提71,000,000元，…，哈米提***提投资库特蓝公司建立的XXX花园的六套房屋（面积为834.41平方米）卖给***阿不力孜，并扣除5,000,000元，房号如下：2号楼2**702室，面积为163.41平方米；2号楼1**801室，面积为163.41平方米；2号楼2**1501室，面积为143.47平方米；2号楼2**1503室，面积为95.78平方米；3号楼2**401室，面积为104.93平方米；2号楼1**301室，面积为163.41平方米；…”合同下方有***·阿不力孜、库特蓝公司法定代表人哈米提***提签名。 2019年11月20日，原告向案外人***阿不力孜出具一份委托书，其载明：“本人***与***阿不力孜系合伙关系，委托人***于2016年购买新疆库特蓝房地产开发有限公司开发的位于波斯坦小区2号楼1**301室，面积为160.41平方米，每平方米为6,000元，总房款962,460元，为了顺利办理该房屋的对外出租、物业、水、电等相关事项委托***·阿不力孜，其可以代我办理相关事项，我认可他代我办理的一切行为”委托书下方有原告签名。 2017年12月1日，原告向供电公司缴纳涉案房屋的电费20元。 2019年11月7日，库特蓝公司向原告出具一份“商品房入住通知单”。 2019年11月20日，收委托人***阿不力孜与乌鲁木齐市维德园物业有限公司签订“波斯坦花园小区物业服务协议”，2019年11月20日，向物业公司缴纳涉案房屋的2019、2020年度的物业费等相关费用。 2019年11月20日，原告签订“波斯坦花园小区装修保证书”。 2021年1月26日本院对世邦公司与库特蓝公司合同纠纷一案作出（2020）新0102民初556号民事判决，判令：一、库特蓝公司支付世邦公司剩余工程款4,382,200.75元。案件受理费43310.86（世邦公司预交）鉴定费73,857.61元，合计117,168.47元，由世邦公司负担3.9％即4,569.57元，库特蓝公司承担96.1％即112,598.89元。保全费5,000元，邮寄送达费80元，均由库特蓝公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。库特蓝公司未履行给付义务，2021年8月1日世邦公司申请执行，案号（2021）新0102执6152号。执行过程中，2022年1月26日本院向不动产登记机关发出协助执行通知书，**库特蓝公司名下位于乌鲁木齐市天山区XXX号住宅小区（波斯坦花园）部分房产，其中包括涉案房产。对此原告向本院申请执行异议，本院于2022年6月20日作出（2021）新0102执异176号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 2021年5月27日，本院对***与库特蓝公司确认合同有效纠纷一案作出（2021）新0102民初2055号民事判决，确认***与库特蓝公司就涉案房产的口头买卖合同有效。 上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。 本院认为，原告交付房款、被告完成交付房屋，原告交清全部房款，并承担了涉案房屋交付至今的相关费用，已对房屋实际占用，涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明原告存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中**、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得**、扣押、冻结。”依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区XXX号XXX号房产采取**措施。 综上，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中**、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区XXX号房屋的所有权归原告***所有，停止对该房产的执行。 案件受理费13,424.6元，由被告新疆库特蓝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审　判　长　*****阿不力米提 审　判　员　**热木 江 艾尼瓦尔 人民陪审员　马　　　 豪　　　 美 二〇二三年六月十日 书　记　员　于苏普江阿布都热依木