张掖毓辉劳务服务有限责任公司、某某等确认合同无效纠纷民事一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0702民初5617号 原告：张掖毓辉劳务服务有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区龙渠乡政府集镇街面。 统一社会信用代码：91620702MA7190YF9H。 法定代表人：***，系该公司经理。 原告：***，男，1970年7月15日出生。 以上二原告共同委托诉讼代理人：***，系***言***事务所律师。 被告：张掖市宏昌建筑劳务有限责任公司。住所：张掖市新建街东沙湾巷（兴元综合楼三楼）。 统一社会信用代码：9162070255127063XQ。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，系******事务所律师。 被告：甘肃省张掖市甘州区火车站街道东泉村民委员会。住所：甘州区张火公路一公里处。 统一社会信用代码：54620702ME0920465E。 法定代表人：**，系该村委会党支部书记兼主任。 委托诉讼代理人：**年，系该村委会副主任。 第三人：甘肃宏昌建筑安装工程有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区新建街东沙湾巷兴元综合楼2楼。 统一社会信用代码：91620702794898720X。 法定代表人：**，系该公司经理。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 原告张掖毓辉劳务服务有限责任公司（以下简称毓辉劳务公司）、***与被告张掖市宏昌建筑劳务有限责任公司（以下简称宏昌劳务公司）、甘肃省张掖市甘州区火车站街道东泉村民委员会（以下简称东泉村委会）、第三人甘肃宏昌建筑安装工程有限责任公司（以下简称宏昌安装公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2022年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毓辉劳务公司、***共同委托诉讼代理人***，被告宏昌劳务公司委托诉讼代理人**，被告东泉村委会委托诉讼代理人**年，第三人宏昌安装公司委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毓辉劳务公司向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告于2015年12月30日签订的《三方联建协议》无效；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，被告甘州区火车站街道东泉村民委员会将张掖市工业园区东泉村居住组团农户安置住宅小区建设项目发包给被告张掖市宏昌建筑劳务有限责任公司承建。因第三人甘肃宏昌建筑安装工程有限责任公司和被告张掖市宏昌建筑芳务有限责任公司拖欠原告劳务费，被告张掖市宏昌建筑劳务有限责任公司给原告抵顶了东泉村居住组团农户安置住宅小区房子一套，抵顶劳务费185930元。2015年12月30日，原告与二被告签订了《三方联建协议》一份，协议约定：“一、建设项目概况：1、联建项目名称：张掖市工业园区东泉村居住组团农户安置住宅小区建设项目；2、联建项目位于张掖市××区处，以集体士地使用证确定的四至为准。二、房屋概况：1、丙方自愿购买位于××区的住宅／商铺一套，建筑面积109.05平方米，以185930元的价款购买；3、本合同签订时，此房屋不具备过户条件，为小产权房，无法办理产权。丙方不得以任何理由要求甲、乙两方为其办理房屋手续”。因案涉房屋是由东泉村村民委员会开发，房屋归集体所有且属于宅基地性质。根据2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，故非本集体经济成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《民法典》第一百五十三条规定的情形，应认定无效。原告***并非东泉村集体经济组织成员，无权对该村集体所有的房屋进行买卖，故原、被告三方签订的《三方联建协议》应属无效。综上，为维护原告的合法权益，原告遂提起诉讼。庭审中，原告明确诉讼请求，要求确认原、被告于2019年12月30日签订的《三方联建协议》无效。 被告宏昌劳务公司辩称，原告所诉事实与客观事实不符。2016年3月23日，被告承建由被告东泉村委会发包的张掖市××区所属住宅小区。2018年6月10日，原告与第三人签订土建分包协议，该协议明确约定工程款以东泉村委会的房屋进行抵顶。2018年11月15日，原告***与被告签署房款抵顶协议书一份。2019年1月10日，被告将房屋交付原告。2019年12月30日，经被告东泉村委会同意，由原告与被告及被告东泉村委会签署了三方联建协议，该协议约定任何一方不得主张无效、解除或者变更，否则违约方按照房款千分之三支付违约金。同时，本案涉案房屋土地并不属于宅基地性质，涉案房屋选址及修建是由张掖市规划管理局审查**，并由张掖市建筑勘察设院设计，系合法的建筑。依据《合同法》解释一第四条的规定，目前法律及行政法规并未明确规定小产权房的问题，但也对小产权房进行了明确具体的分析，如果经规划部门规划，改造项目的小产权房系合法建造。同时，《物权法》第三十条也有明确的规定。综上，本案原告要求确认原、被告于2015年12月30日签订的三方联建协议无效，但该协议并不存在，且原告的主张无任何法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告东泉村委会辩称：答辩意见与被告宏昌劳务公司的答辩意见一致。 第三人宏昌安装公司述称：答辩意见与被告宏昌劳务公司的答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：被告东泉村委会作为发包方将张掖市工业园区东泉村居住组团农户安置住宅小区建设项目发包给被告宏昌劳务公司承建。 2018年6月10日，原告毓辉劳务公司、***作为乙方，第三人宏昌安装公司作为甲方，双方签订《土建分项工程人工费承包合同》一份，合同约定，工程名称：民乐县聚业苑4#、5#棚户区改造小区工程。承包方式：包工不包料。承包价格和结算方式：以东泉房屋一套抵顶原告土建人工费，原告对该房屋拥有使用权及处置权。合同还对其他事项进行了约定。同年11月15日，原告***作为乙方，被告宏昌劳务公司作为甲方，双方签订《购房款抵顶人工费／材料款协议》一份，协议约定，由原告***介绍购房人购买被告宏昌劳务公司位于××区三期住宅一套，建筑面积105.9平方米，单价1705元／㎡，总房款为185930元，用该房款抵顶原告为被告承建工程的人工费／材料款。备注：此房屋为集体土地证，小产权房，无法办理按揭手续。同日，原告给被告民乐分公司出具收据一张。载明收款185930元，收款事由为土建人工费。2019年1月10日，原告***出具内容为：“今领到××区（东户）装修钥匙壹把”的领条一张。 2019年12月30日，被告东泉村委会作为甲方，被告宏昌劳务公司作为乙方，原告毓辉劳务公司法定代表人***作为丙方，三方签订《三方联建协议》一份，协议约定：“联建项目名称：张掖市工业园区东泉村居住组团农户安置住宅小区建设项目，位于张掖市××区处，以集体土地使用证确定的四至为准。丙方自愿购买位于××区（东）的住宅一套，建筑面积109.05平方米，以185930元的价款购买。丙方一次性支付总房款185930元后交付钥匙。本合同签订时，此房屋不具备过户条件，为小产权房，无法办理产权，丙方不得以任何理由要求甲、乙两方为其办理房屋手续。合同签订后，甲乙方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给丙方。甲乙方承诺并保证丙方对该房屋享有完全的居住权以及处置权。合同生效后，三方不得以任何方式主张合同无效，任何一方不得擅自变更或解除合同”。协议还对其他事项进行了约定。 另查明，原告***系原告毓辉劳务公司法定代表人。被告宏昌劳务公司法定代表人***系第三人宏昌安装公司法定代表人**之母。 被告宏昌劳务公司提交审查合格书、建设工程规划**证（建字第620701201500075号）、建设用地规划**证、建设项目选址意见书，拟证明涉案中抵顶的工业园区东泉村三期住宅是经过规划、**，由勘察院审查合格修建的工程的事实。原告质证称，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，涉及房屋为9号楼，而本案抵顶的房屋为××楼，同时安置的是东泉村村民，不是村民之外的其他人。被告东泉村委会质证无异议。第三人宏昌安装公司质证称，承建的确实是9号楼，但小区为了方便管理，因1-8号楼都只有四个单元，就将9号楼编为1-3号楼的五单元了。 上述事实，由原、被告及第三人当庭陈述，原告提交的三方联建协议照片打印件，被告宏昌劳务公司提交的土建分项工程人工费承包合同复印件、购房款抵顶人工费材料协议书复印件、收据复印件、领条，审查合格书、建设工程规划**证、建设用地规划**证、建设项目选址意见书复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。 本院认为，本案原告毓辉劳务公司与第三人宏昌安装公司签订人工费承包合同，双方合同约定，以东泉房屋一套抵顶土建人工费，原告对房屋拥有使用权及处置权。后原告***作为原告毓辉劳务公司的法定代表人受第三人宏昌安装公司的指示，与被告宏昌劳务公司形成购房款抵顶人工费的协议，并出具了收取人工费的收据和领取抵顶房屋钥匙的领条。自此，原告至今占有使用该房屋。之后，原告***与被告东泉村委员会、宏昌劳务公司签订了三方联建协议，庭审中，原告陈述，该协议实际系一份房屋抵顶协议，三方不存在联建的事实，因房屋系小产权房，无法办理产权证，故依据《民法典》第一百五十三条的规定和2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该三方联建协议违反法律行政法规的强制性规定，属无效协议。被告宏昌劳务公司辩称，协议约定由原告介绍购买人购买房屋，截止2019年12月，因原告***提出要自己居住，三方才签订了联建协议。根据原、被告陈述及法庭调查的情况，本院就双方争议的焦点问题分述如下：《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。首先，从被告宏昌劳务公司提交的承包合同、协议书的内容来看，原告是明确知道抵顶的房屋为东泉村的房屋及房屋性质。后三方又签订了联建协议，实质上仍然为房屋抵顶协议，该协议上也明确了房屋的性质和情况。故本院认为，本案原、被告签订的三方联建协议，系三方真实意思表示，合法有效。其次，本案涉案房屋已实际抵顶，且交付原告至今。协议于当事人意思表示一致时产生属于债法范畴的合同法上的相对效力，而物权的变动则必须依赖登记这一公示行为才能产生对世的绝对效力，协议作为债权合同的效力是独立存在的，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。协议在当事人对生效要件无特殊约定的情况下，自成立之日即生效，涉案房屋是否办理物权登记并非认定合同效力的法定事由，不影响合同的效力。参照《第九次全国民商事审判工作会议纪要》第三十条，判断合同是否因违反法律强制性规定而无效，要在考察规范性质以及规范对象基础上，兼***所保护的法益类型、违法性程度以及交易安全保护等因素。“效力性强制规定”包括：“强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违反的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同……等”。因此，判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制规定的根本在于该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体使用的土地上开发建设的房屋。涉及到本案，被告东泉村委会修建的东泉村小康住宅楼用地项目符合城乡规划要求，并取得了建设用地规划**证，建设工程规划**证。综上，原、被告签订的协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。本院对原告的诉请，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张掖毓辉劳务服务有限责任公司、***的诉讼请求。 案件受理费70元，减半收取35元，由原告张掖毓辉劳务服务有限责任公司、***负担。本院给原告退还案件受理费35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员　　赵文娟 二〇二二年八月二十二日 书记员　　***