**、**二建集团建设有限公司等阜平县华隆房地产开发有限公司、**房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

山西省右玉县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）晋0623民初354号 原告：**，男，1970年1月19日出生，汉族，河南省**市人，无业，现住**市桂园街道办事处太行路215号，身份证号码4105211970********。 委托诉讼代理人：**，河南广亚律师事务所执业律师。 被告：**二建集团建设有限公司，住所地河南省**市国家红旗渠经济技术开发区盛***东段，统一社会信用代码914105811724451026。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，河南新天河律师事务所执业律师。 被告：阜平县华隆房地产开发有限公司，住所地河北省阜平县阜平镇光明街525号，统一社会信用代码911306246746902474。 法定代表人：**，该公司经理。 被告：**，男，1956年11月18日出生，汉族，山西省晋中市榆次区人，现住河南省**市横水镇窑头村，身份证号码4105211956********。 原告**与被告**二建集团建设有限公司（以下简称为“**二建公司”）、阜平县华隆房地产开发有限公司（以下简称为“阜平华隆公司”）、**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，于2020年12月24日作出（2020）晋0623民初211号民事判决，判后，**二建公司不服判决，向朔州市中级人民法院提出上诉，朔州市中级人民法院于2021年9月16日作出（2021）晋06民终386号民事裁定，裁定：一、撤销右玉县人民法院（2020）晋0623民初211号民事判决；二、本案发回右玉县人民法院重审。本院于2021年10月27日立案后，于2022年3月16日作出（2021）晋0623民初524号民事裁定，裁定驳回**的起诉。后**不服该裁定，向朔州市中级人民法院提出上诉，朔州市中级人民法院于2022年8月10日作出（2022）晋06民终976号民事裁定，裁定：一、撤销右玉县人民法院（2021）晋0623民初524民事裁定；二、指令右玉县人民法院审理。本院于2022年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人**、被告**二建公司的委托诉讼代理人**因疫情原因在云上法庭通过视频参加诉讼。被告阜平华隆公司的法定代表人、**经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1．依法解除其与被告**二建公司于2016年11月10日签订的××县北户、2**5层西户、2**5层东户、2**4层东户的售楼协议；2．判令三被告共同返还其购房款951464元及利息（从2016年11月10日起，按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3．判令三被告对上述购房款及利息承担连带责任；4．如果认定是民间借贷纠纷，要求被告**二建公司和被告**连带偿还借款本息；并对房屋进行拍卖，房屋价款优先受偿，不足部分由被告**二建公司和被告**连带偿还；5．诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年4月，**经**二建公司项目经理**介绍，由阜平华隆公司和**二建公司联合开发的位于右玉县滨河小区楼盘因急需资金，可以优惠购房，并由**二建公司负责建设和出售。**实地考察后，结合**的介绍，认为购买涉案房产价格合理，且有升值空间，但有所顾虑，**于是拿出《房地产联合开发合作协议书》和《建设工程施工合同》，证实阜平华隆公司以国有土地使用权作为出资，**二建公司负责房屋销售，购房款也是为了项目建设需要，出于对两公司的信任，**便与**二建公司签订了购房协议，同时缴纳了购房款。但截止现在，阜平华隆公司和**二建公司作为联合开发房屋的出售方，不按照合同约定及时交付房屋，其行为已构成违约。**经多次催要未果，故提起诉讼。 **二建公司辩称，1．**主张的《右玉县滨河小区三期售楼协议》系无效合同。右玉县滨河小区项目是阜平华隆公司与**二建公司联合开发的工程项目，**是**二建公司派驻涉案工程的项目经理，**二建公司并没有授权**对房屋进行销售。同时**也是在未取得销售许可证等产权证书的情况下与**个人签订的《右玉县滨河小区三期售楼协议》，该协议上显示卖方为**，买方为**，**二建公司非合同相对人，且协议上加盖的印章模糊不清，无法辨认是**二建公司的印章。另协议违反法律规定，因此为无效合同；2．**二建公司未收到**的任何款项，不应当承担还款责任。**在购买涉案房屋时，阜平华隆公司未取得商品房预售许可证，之后虽取得预售许可证，但现已超期。其主张的与**二建公司签订了《右玉县滨河小区三期售楼协议》，事实上**二建公司并未与其签订过，也未收到过**的购房款，也从未向其借过款，更没有授权**对外借款。即使**收取了其购房款，也属于其个人债务，与**二建公司无关。**与**签订的售楼协议名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷，应当按照民间借贷法律关系进行审理，由实际借款人承担责任。综上，**二建公司与**之间既无房屋买卖合同关系，又无民间借贷关系，故应驳回**的诉讼请求。 阜平华隆公司在原审中辩称，1．其与**二建公司系合作关系。阜平华隆公司与**二建公司签订的《房地产联合开发协议》中约定由阜平华隆公司以国有土地使用权作为出资，同时提供三个建设有效证件，**二建公司负责投资开发右玉县滨河苑商住楼，**二建公司支付阜平华隆公司利润3850000元，并就支付期限作了约定，付清该款后，**二建公司才能获得房屋销售收益。**系**二建公司的项目经理。由于该公司违约一直未支付阜平华隆公司欠款，为此阜平华隆公司向本院提起诉讼，本院于2017年6月29日作出（2017）晋0623民初176号民事判决。判决后，**二建公司和**不服该判决，提出上诉，朔州市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）晋06民终588号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，现判决书已发生法律效力。判决书中认定阜平华隆公司与**二建公司系合作关系，各自负担相应的法律责任；2．**提供的《右玉县滨河小区三期售楼协议》，阜平华隆公司并不知情，与该公司没有任何关联性，其协议上有无**二建公司的印章，都属于无效合同；3．阜平华隆公司是与**二建公司存在合作关系，与**既无事实关系，又无法律关系。综上，应驳回**的诉讼请求。 **在原审中书面辩称，1．其收取**的购房款，全部用于了涉案工程的建设。**二建公司与阜平华隆公司联合开发的右玉县滨河小区，工程项目名称为“新滨河苑临街楼”，其系**二建公司的项目负责人，负责工程的一切事宜（包括工程建设、筹措资金等）。按照两公司签订的《房地产联合开发合作协议》约定，**二建公司有权对涉案建设的房屋进行出售。在开发建设过程中，由于资金紧缺，其在征得两公司的同意下对开发建设的房屋进行销售。2016年4月，由于资金再次短缺，其向两公司请示后收取了**的购房款，签订了售楼协议并由**二建公司加盖了公司印章。截止目前无法交房，不是其本人造成的，而是两公司造成的。2．其行为属于职务行为，签订的售楼协议合法有效，故不应当承担还款责任。 本院经审理认定事实如下：2015年6月16日，**受**二建公司（乙方）委托作为项目部经理，与阜平华隆公司（甲方）就右玉县“新滨河苑临街楼”签订《房地产联合开发合作协议》，约定由甲方以国有土地使用权作为出资，乙方负责投资开发并承担全部项目开发费用，乙方给予甲方固定盈利人民币3850000元，作为甲方在该项目当中的投资收益。乙方给甲方付清款后，该项目的开发建设权与房屋销售权归乙方，乙方承担相关费用，并独立享有该项目销售的全部收益。合同还对付款方式、违约责任等事项作了约定。 另查明，**为筹集施工所需资金向**借款，2016年4月至6月，**将借款打至**的个人账户。2016年11月10日，为担保上述借款的履行，**（乙方）与**（甲方）共签订了五份《右玉县滨河小区三期售楼协议》（其中一份售楼协议已另案处理），约定**分别以267840元、220476元、221844元、241304元的的价格购买位××县北户、2**5层西户、2**5层东户、2**4层东户楼房各一套；合同中未约定交房时间和违约责任。**在售楼协议落款甲方处签名捺印，**在乙方处签名捺印。同日，**向**出具收据四支，收据分别显示“今收到**房款267840元、220476元、221844元、241304元，交款人为**，收款人为**”。2017年2月20日，**向**二建公司驻右玉项目部出具收条一支，载明“今收到**交来房款1669864元，详单见小票”。 2018年，**二建公司向河南省**市人民法院提起确认合同效力系列诉讼，其中，请求确认**与**合同无效一案，河南省**市人民法院（2018）豫0581民初6677号民事判决书认定，**与**于2016年11月10日签订了右玉县滨河小区三期售楼协议一份，约定**购买的××区，共179.6㎡，价款为718400元，该款项原告在本案中并未主张。故涉案款项应为1669864元-718400元=951464元。该判决中，**市人民法院认定**无权以**二建公司的名义处分该房产。 2017年5月3日，阜平华隆公司与**二建公司、**因涉案土地使用权转让合同纠纷诉至本院，请求判令**二建公司、**按照《房地产联合开发协议》的约定给付其欠款及利息，本院于2017年6月29日作出（2017）晋0623民初176号民事判决，判决**二建公司给付阜平华隆公司3250000元及利息，**承担连带清偿责任。判后，**二建公司、**不服该判决，提出上诉，山西省朔州市中级人民法院于2017年10月17日作出（2017）晋06民终588号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决中，认定**未经**二建公司许可，擅自出售房屋四套，抵顶房屋十余套。 又查明，2018年2月11日，涉案房屋取得商品房预售许可证，该许可证显示房屋交付使用日期为2018年9月。现右玉县新滨河苑临街楼虽竣工，但并未验收使用，不具备真正交付使用的条件。 上述事实，除原、被告双方当事人的当庭陈述外，有**提供的《房地产联合开发合作协议书》、《右玉县滨河小区三期售楼协议》四份、收据四支和**二建公司提供的《右玉县滨河小区三期售楼协议》五份、收条一支、河南省**市人民法院（2018）豫0581民初6677号民事判决书以及阜平华隆公司提供的本院（2017）晋0623民初176号民事判决书、山西省朔州市中级人民法院（2017）晋06民终588号民事判决书、《山西省商品房预售许可证》等证据予以证实。以上证据均经庭审出示并质证，足以采信，本院予以确认。 根据原、被告双方的陈述及提供的证据，本案的争议焦点为：1、本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？2、三被告是否承担给付责任，如何承担给付责任？3、原告主张的利息是否应予支持？4、原告主张拍卖案涉房屋所得价款优先受偿是否予以支持。 一、本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，还是民间借贷关系？ 原告**与**共签订了五份售楼协议，本案原告对其中四套房屋价款为951464元主张权利，**在原审中辩称：“在开发建设案涉房屋过程中，由于资金紧缺，其在征得**二建公司、阜平华隆公司的同意下对开发建设的房屋进行销售。2016年4月，由于资金再次短缺，其向两公司请示后收取了**的购房款，签订了售楼协议，并由**二建公司加盖了公司印章”。而河南省**市人民法院（2018）豫0581民初6677号**二建公司诉**、**确认合同效力纠纷一案，针对另一套房屋形成的诉讼，在诉讼中，**却辩称：“答辩人于2016年11月10日向被告**借款人民币718400元，双方签订了《右玉县滨河小区三期售楼协议》，上述协议名为房屋买卖，实为民间借贷；2、答辩人系受原告委托作为涉案工程的项目经理，未经原告及发包人同意或授权，以低于市场价擅自签订了涉案房屋的以房抵债协议，答辩人对涉案房屋没有处分权”，从上述可以看出，被告**在不同的诉讼中陈述截然不同，但对原告的款项指向的是因资金紧缺向原告借款而签订的售楼协议。再从双方签订的售楼协议来看，首先，协议既无房屋面积，每平米价格，又无竣工验收交房时间，完全不符合商品房买卖合同的形式要件，也不符合日常交易习惯；其次，**户籍地及住所地均在河南省**市，而其到右玉县一次性购买涉案五套房屋，其行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形，明显不符合常理，故双方签订的售楼协议并不是双方当事人的真实意思表示。签订售楼协议的目的系为借款提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”，故本案名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷。 二、三被告是否承担给付责任？如何承担给付责任？ 被告**二建公司在本案之前不同的诉讼中及本案中均认可**是派驻涉案工程的项目经理，**向**借款和签订售楼协议的行为均属于履行职务的行为，且涉案款项也确用于该工程建设。在原审中，**二建公司向法庭提供了**出具的“今收到**交来房款1669864元的收条”，该证据充分说明**二建公司对**收取**的购房款是知情的，也是认可的，被告**二建公司作为案涉房屋的实际销售者，以及房产项目的受益者，应当承担给付责任。被告**虽然作为**二建公司的项目部经理，但其未经公司授权擅自出售楼房的行为给**二建公司造成损害，导致**二建公司不能实现以房抵款的这一履行方式，故应承担连带给付责任。本案即便是庭审中**二建公司辩称的**系借用其资质，根据法律规定，**二建公司与**也应承担连带给付责任。对阜平华隆公司是否应承担责任的问题，阜平华隆公司与**二建公司在开发合作协议中明确，其以国有土地使用权作为出资，享受固定投资收益，对案涉房产的建设、销售等不承担义务，也不享受权利，故阜平华隆公司不承担给付责任。对被告**二建公司提出的从未向原告借过款，也没有授权**对外借款，**收取原告的款项属**个人债务，与被告无关，被告不应当承担还款责任的辩解理由，因没有充分的事实和法律依据，且与庭审查明的事实不符，本院不予支持。 三、原告主张的利息是否应予支持？ 因**和**没有口头或书面约定利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持”，对此本院不予支持。但被告**二建公司和**至今未归还原告借款，确给原告造成了损失，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：一、既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予以支持”，故对原告主张的逾期还款利息，本院予以支持。本院酌定从原告2020年7月1日向本院提起诉讼主张权利之日至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期还款利息。 四、对原告主张的拍卖案涉房屋所得价款优先受偿的诉讼请求是否予以支持。 双方虽然签订了售楼协议，但未办理预告登记和抵押登记，原告要求拍卖案涉房屋所得价款优先受偿没有充分的法律依据，对此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六百七十五条、第六百七十六条、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十三条、第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 被告**二建集团建设有限公司于本判决生效后一个月内归还原告**借款951464元，并支付逾期还款利息（利息以951464元为基数，从2020年7月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止）； 被告**承担连带清偿责任； 驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13314.64元（原告已预交），由**二建集团建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　**举 人民陪审员　　*** 二〇二二年十二月二十七日 书　记　员　　***