山西三建集团有限公司、山西晋善晋美房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山西省陵川县人民法院 执行裁定书 （2025）晋0524执异22号 案外人：李某，男，陵川县崇文镇人。 委托代理人：***，陵川县法律服务指导中心法律工作者。 申请执行人：山西三建集团有限公司，住所地：山西省长治市太。 法定代表人：史某，该公司董事长兼总经理。 委托代理人：***，山西泽州律师事务所律师。 被执行人：山西晋善晋美房地产开发有限公司，住所地：陵川县崇文镇。 法定代表人：李某1，该公司董事长。 委托代理人：段某某，该公司员工。 本院在执行申请执行人山西三建集团有限公司与被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李某对执行标的提出书面异议，本院于2025年11月7日立案受理后，依法组成合议庭并公开听证进行审查。本案现已审查终结。 异议人李某称：2021年2月25日我购买了被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司X号楼XX商铺，房屋价为930000元，当时和被执行人签订了房屋内部认购确认书。2021年3月19日，我与被执行人签订了商品房买卖合同，付款方式为首付款470000元，公积金贷款460000元，被执行人在收到房款后为我开具了收款财务收据。双方的买卖合同在陵川县行政审批服务管理机关进行备案。你院在执行申请执行人与被执行人建设工程施工合同纠纷一案中，于2024年4月24日查封了坐落于陵川县崇文镇岭常村槲木自然村玉龙湾小区的X号楼XX商铺。申请人认为，你院查封的被执行人名下的X号楼XX商铺已出卖给申请人，在你院查封前其已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，在查封前已实际占有该房屋并已支付全部房款，且办理了合同备案，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第238条规定，特向你院提出执行异议申请，请求依法撤销陵川县人民法院（2024）晋0524执192号之三执行裁定书中对X号楼XX商铺的查封措施，中止对该房屋的执行。 申请执行人山西三建集团有限公司在听证时辩称：对认购确认书、买卖合同不认可，合同在查封前没有备案，如备案法院不应查封，我们向有关部门查询后，对没有备案的房屋进行的申请查封。不动产登记证明与预告登记证明该商品房进行过预售，不能确定该房归李某所有，且该登记证明的是陵川县农村信用合作联社。预告登记证明当日办理了抵押与常理不符。没有实际支付房款记录，无法证明房款真实交付被执行人。47万元预付款转帐记录不排除是被执行人为了生产经营需要采用签订房屋买卖合同形式向银行贷款用于生产经营。该商铺至今未交付。 被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司没有提出答辩意见。 本院查明：山西三建集团有限公司与山西晋善晋美房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年7月20日作出（2023）晋0524民初393号民事判决书，判令：一、山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付原告山西三建集团有限公司工程款11147053.15元及利息（自2023年4月21日起，以11147053.15元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.65%支付利息至实际付款之日止）；二、山西三建集团有限公司在工程款欠款11147053.15元范围内对陵川县玉龙湾小区X#、X#、X#、X#楼折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。因山西晋善晋美房地产开发有限公司未自动履行，山西三建集团有限公司于2024年3月1日申请强制执行。另，本院于2023年7月20日作出（2023）晋0524民初392号民事判决书，判令：一、山西晋善晋美房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付原告山西三建集团有限公司工程款6275904.47元及利息（自2023年4月21日起，以6275904.47元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.65%支付利息至实际付款之日止）；二、山西三建集团有限公司在工程款欠款6275904.47元范围内对陵川县玉龙湾小区X#、X#、X#、X#、X#楼折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。 执行过程中，查明被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司名下登记有该公司开发建造的坐落于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房多套房产。2024年4月24日，本院作出（2024）晋0524执192号之三执行裁定书，查封了被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司所有的坐落于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房包括X号楼商ＸＸ商铺在内的共55套房产。 又查明，2021年2月25日，李某与山西晋善晋美房地产开发有限公司签署房屋内部认购确认书，确认房产名称为山西晋善晋美房地产开发有限公司玉龙湾公馆Ｘ号楼ＸＸ号房，总价930000元。2021年3月19日，被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司与李某签订商品房买卖合同，该合同编号为LCXXX，且在相关行政机关进行了备案，购得位于陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房X号楼X号X-X层，总价人民币930000元。从2021年2月25日起至2024年2月5日，案外人李某共计向被执行人交纳涉案房屋房款共计930000元。案外人李某收房后，最迟于2023年12月起将该房对外出租。因该小区整体未完成竣工验收，该房未进行产权转移登记。 以上事实由房屋内部认购确认书、房款收据、商品房买卖合同、房屋租赁合同、房租收款记录、抵押贷款预告登记证明、借款借据、本院对陵川县不动产登记交易中心调查函回执、陵川县不动产登记交易中心关于玉龙湾小区查封情况的说明、本院（2023）晋0524民初392、393号民事判决书、（2024）晋0524执192号之三执行裁定书等所证实。 本院认为，异议人系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，其诉讼地位为案外人，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，案外人李某与被执行人山西晋善晋美房地产开发有限公司于2021年2月25日签署案涉房屋的内部认购确认书，同年3月19日，双方签订了案涉房屋的商品房买卖合同，又进行了合同备案，该合同合法有效，申请执行人的合同未备案、对认购确认书、买卖合同不认可的辩解理由不足，本院不予认可。合同签订时间早于我院对该异议房查封时间2024年4月24日。从案外人李某所提举的房屋租借合同及转帐记录，可认定所购案涉房屋最迟于2023年12月起便由案外人李某管理支配，申请执行人辩解房屋未交付与查明事实不符，本院不予支持。全部房款于本院查封前全部支付被执行人，申请执行人辩称没有实际支付房款记录与被案外人及被执行人所称的现金支付房款并不矛盾，不能据此否定房款交付事实。被执行人没有办理涉案房屋过户登记的原因系被执行人开发的该小区未完成竣工验收等工作，后案涉房屋又被查封，并非案外人李某自身原因。综上，案外人的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的情形，其请求应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 撤销陵川县人民法院（2024）晋0524执192号之三执行裁定书中对X号楼商XX商铺的查封措施，中止对陵川县崇文镇岭常村过境路限价普通商品房X号楼商XX商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十一月二十一日 书记员***