西安福润德电子科技有限公司与中交西安筑路机械有限公司合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)陕01民终4888号

上诉人（原审被告）中交西安筑路机械有限公司，住所地：西安市经济技术开发区泾渭新城径告南路西段八号。

法定代表人杨向阳，系该公司总经理。

委托代理人许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）西安福润德电子科技有限公司，住所地：西安市碑林区高新开发东区火炬路4号楼三层。

法定代表人王宏霞，系该公司董事长。

委托代理人王建宏，陕西至正律师事务所律师。

委托代理人姫延峰，陕西至正律师事务所律师。

上诉人西安福润德电子科技有限公司（以下简称福润德公司）因与被上诉人中交西安筑路机械有限公司（以下简称中交筑路公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2006年2月10日，福润德公司与中交筑路公司双方签订《房屋购销合同》，由福润德公司购买中交筑路公司位于西安市东高新区火炬路碑林科技产业园4号厂房A区(851.55㎡)、B区（851.55㎡）、D区（1218.64㎡）。合同约定第四条约定：“B区每平方米建筑面积为2450元。总价款为2086297.5元。分4年支付（不含空调，办公家具）合同签订后支付42万元（20%），作为定金，从2006年到2009年，平均每季度支付购房款10万元。B区厂房付款至70%时，中交筑路公司为福润德公司开具全额发票，同时办理房产过户手续，为保证中交筑路公司资金安全，房产过户前应提供相当于剩余房款的银行现金保函。”合同签订后，福润德公司全额支付了碑林科技产业园4号厂房A、D区购房款，中交筑路公司也已为福润德公司办理了西安市东高新区火炬路碑林科技产业园4号厂房A、D区两处房屋的产权变更登记手续。截止2009年6月24日福润德公司已付B区购房款1877668元，达到B区购房款总额的90%，但福润德公司未对剩余购房款提供相应的保函。福润德公司已于2012年8月22日付清了B区房屋全部购房款，而中交筑路公司至今尚未办理B区房屋产权变更登记手续。另查，福润德公司在办理A、D区两处房屋产权变更登记手续时代中交筑路公司垫付房屋交易手续费12186元，庭审中中交筑路公司同意按票据返还给福润德公司垫付的房屋交易手续费12186元。再查，双方在合同中未约定B区房屋大修基金的承担方式。

福润德公司在原审中诉称，2006年2月10日，其与中交筑路公司双方签订《房屋购销合同》，由福润德公司购买中交筑路公司位于西安市东高新区火炬路碑林科技产业园4号厂房A区(851.55㎡)、B区（851.55㎡）、D区（1218.64㎡）。2008年D区与A区房屋产权过户登记已办理完毕但至今中交筑路公司未给福润德公司办理B区的房屋过户手续，合同约定“B区房款付到70%时，中交筑路公司为福润德公司开具全额发票，同时办理过户手续”，2009年3月，福润德公司按合同约定付款至总价款的70%；2009年6月24日，付款至总价款的90%；2012年8月初，中交筑路公司通知福润德公司房屋产权证已办妥，要求支付10%的余款，2012年8月7日，福润德公司付清B区全部房款2086297.5元。根据双方约定及相关法律规定，中交筑路公司应当自付款至70%后90日内（2006年6月），中交筑路公司为福润德公司办理房屋产权证。中交筑路公司迟延办证的行为给福润德公司造成了巨大的经济损失，现请求法院依法判令：1、依法判令中交筑路公司立即将本案涉诉房屋（位于西安市东高新区火炬路碑林科技产业园4号厂房B区）过户至福润德公司名下，并承担相应过户费用：2、依法判令中交筑路公司向福润德公司支付办理碑林科技产业园4号厂房A区、D区房屋过户费用，共计11551元；3、依法判令中交筑路公司向福润德公司支付逾期办理房屋所有权证给福润德公司造成的损失共计790481元(以B区全部房款的2086297.5元90%即1877668元为基数，自2006年6月24日至2015年8月15日止期间的利息损失)

中交筑路公司辩称,其与福润德公司签订《房屋购销合同》属实，其已为福润德公司办理了西安市东高新区火炬路碑林科技产业园4号厂房A、D区两处房屋的产权变更登记手续，福润德公司也已全额支付了碑林科技产业园4号厂房A、D区购房款，同意按票据返还给福润德公司垫付的房屋交易手续费12186元。同意继续给福润德公司办理B区房屋的产权变更登记手续。但按照合同约定第四条约定：“B区每平方米建筑面积为2450元。总价款为2086297.5元。分4年支付（不含空调，办公家具）合同签订后支付42万元（20%），做为定金，从2006年到2009年，平均每季度支付购房款10万元。B区厂房付款至70%时，中交筑路公司为福润德公司开具全额发票，同时办理房产过户手续，为保证中交筑路公司资金安全，房产过户前应提供相当于剩余房款的银行现金保函。”福润德公司一直未对剩余款项提供保函，且因公司名称变更及其公司系上市公司办理上述手续程序较为复杂，基于上述原因致B区房屋产权证至今未办理，故其不同意承担违约责任。

原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。福润德公司、中交筑路公司均应按照合同诚信履约。福润德公司已于2012年8月22日付清了B区房屋全部购房款，中交筑路公司应积极配合福润德公司办理房屋产权变更登记手续。合同中虽未约定办理变更登记手续的期限，但由于中交筑路公司未能积极履行合同义务致B区房屋产权变更登记手续至今未办理，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。但由于福润德公司主张赔偿损失数额计算不妥，法院不予全额支持。依照房地产交易惯例酌情支持，福润德公司自2012年8月22日至2015年8月15日期间已付房款的利息损失。至于中交筑路公司同意返还福润德公司所垫付的房屋交易手续费12186元，对此法院不持异议。由于在办理B区房屋产权变更登记时，会涉及该房屋大修基金费用的缴纳，对大修基金的承担，双方在合同中没有约定，依照公平原则，双方应各半承担。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条判决如下：一、本判决生效后六十日内，中交筑路公司将位于西安市东高新区火炬路碑林科技产业园4号厂房B区过户至福润德公司名下。二、本判决生效后三日内，中交筑路公司向福润德公司返还因办理碑林科技产业园4号厂房A区、D区所垫付的房屋交易手续费12186元。三、本判决生效后，中交筑路公司向福润德公司支付逾期办理房屋所有权证给福润德公司造成的损失，损失按照B区房屋总价款2086297.5元为基数，自2012年8月22日至2015年8月15日止期间的利息损失，利息按中国人民银行同期贷款利率计算。案件受理费11820元由中交筑路公司承担。（此款福润德公司已预缴中交筑路公司在支付上述款项时一并支付福润德公司）

宣判后，中交筑路公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决超出福润德公司的诉讼请求范围迳行作出判决，程序违法，福润德公司诉讼要求其公司支付房屋过户费用11551元，原审判决12186元，明显超出福润德公司的诉讼请求。2、原审法院认定大修基金由双方各半承担，超出本案诉讼请求，程序违法。3、双方合同并未对何时办理完房屋过户手续进行明确的约定，只要其公司积极办理，就不构成违约，且其公司已经积极协助办理房屋过户手续，众所周知，处理国有资产旭经过严格的审批程序，其公司已经积极办理转让房屋的内部审批程序，至今未办理完成与客观原因有关。原审判决认定其公司违约并承担逾期办证给福润德公司造成的损失，事实认定错误，适用法律错误，应当予以改判。上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项，改判为中交筑路公司返还因办理碑林科技产业园4号厂房A区、D区所垫付的房屋交易手续费11551元。2、请求依法撤销原审判决第三判，驳回福润德公司要求其公司承担逾期办证损失的诉讼请求。3、请求判决福润德公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。

福润德公司辩称，1、原审法院是根据缴费票据的数额核定让双方各自承担一半，一半的数额为12186元，中交筑路公司认为“福润德公司要求返还A、D区过户手续费11551元，原审判了12186元，超出诉讼范围，程序违法”之理由不能成立。2、中交筑路公司认为“维修基金应当由答辩人缴纳”之请求没法律依据和事实依据。3、中交筑路公司认为“维修基金双方各半承担超出诉求、程序违法”之请求站不住脚。4、其公司已经按照合同约定支付了购房款，但中交筑路公司却以其公司为国企，要经过一系列内部审批程序，所以一直托着名优办理房屋过户手续，故中交筑路公司行为明显违约，应当承担违约责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，判决内容正确。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审经审理查明，原审法院查明的事实属实。

本院认为，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人，参照《住宅专项维修资金管理办法》的上述相关规定，商品房的维修资金应该在房屋建成验收合格交付使用时由购房人交纳。本案中，中交筑路公司出卖给福润德公司的B区厂房，系中交筑路公司享有所有权并已经实际使用多年的房屋，故该B区厂房的维修基金应在中交筑路公司开始使用时就交纳，现中交筑路公司与福润德公司因买卖的B区厂房维修基金应由谁交纳发生争议，导致无法办理B区厂房变更登记手续，原审法院认为应由双方各半承担B区厂房的维修资金未损害中交筑路公司的利益，且并未在判项中作出判决内容。确定房屋维修资金的分担，明确双方在办理房屋产权变更登记手续过程中的权利义务，有利于双方顺利办理B区厂房产权的变更登记手续，故原审判决并未超出原审的诉请。

双方在合同中约定共同办理房屋过户手续，未约定办理房屋过户手续的时间，但福润德公司已于2012年8月22日付清了B区厂房的所有购房款，中交筑路公司应在合理期限内履行办理房屋产权过户手续，但中交筑路公司至今尚未办理B区厂房产权变更登记的手续，显然不符合交易习惯，且中交筑路公司上诉称其内部审批程序复杂才导致递交材料时间拖后的理由，其公司内部审批程序是否复杂不能影响其公司对外积极履行合同的义务，故对其该上诉理由，本院不予采信。

关于房屋交易手续费一节，福润德公司在原审中起诉要求中交筑路公司返还11551元，且福润德公司未变更或增加诉讼请求，故原审判决中交筑路公司返还福润德公司垫付的房屋交易手续费12186元明显超出福润德公司的诉讼请求，应予改判为11551元。

综上，原审判决房屋交易手续费部分错误，应予改判；其余判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第（二）项之规定，判决如下：

一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04226号民事判决第一项、第三项。

二、变更西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04226号民事判决第二项为：本判决生效后三日内中交西安筑路机械有限公司向西安福润德电子科技有限公司返还因办理碑林科技产业园4号厂房A区、D区所垫付的房屋交易手续费11551元。

一审案件受理费11820元，西安福润德电子科技有限公司已预交，由中交西安筑路机械有限公司承担；二审案件受理费6931元，中交西安筑路机械有限公司已预交，由中交西安筑路机械有限公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王宏

审　判　员　　董凡

代理审判员　　张伟

二〇一六年七月二十二日

书　记　员　　高柱