包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司
***与包头市***力源房地产开发有限责任公司、***商业大楼有限责任公司等买卖合同纠纷再审民事判决书
来源：中国裁判文书网
内蒙古自治区高级人民法院
民事判决书
（2020）内民再311号
抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）:***,男，1979年9月8日出生,蒙古族，住内蒙古自治区包头市。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）:包头市***力源房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘俊文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏和，内蒙古道常律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曲文强，内蒙古道常律师事务所律师。
一审被告：***商业大楼有限责任公司。
法定代表人：底峰，该公司总经理。
一审被告：包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司。
法定代表人：柴君和，该公司总经理。
申诉人***因与被申诉人包头市***力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源公司）及一审被告***商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼公司）、包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称恒生达公司）买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院(2018)内02民终1154号民事判决,向包头市人民检察院申请监督，该院提请内蒙古自治区人民检察院抗诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监〔2020〕150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）内民抗53号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官王敏、检察官助理吕生凯出庭。申诉人***、被申诉人力源公司委托诉讼代理人苏和、曲文强到庭参加诉讼，一审被告商业大楼公司、恒生达公司未到庭。本案现已审理终结。
内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，包头市中级人民法院(2018)内02民终1154号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由如下：根据查明事实，***与力源公司于2013年1月20日签订《认购协议书》,力源公司收取***购房款并出具收款收据事实清楚,力源公司以自己的名义对外签订《认购协议书》并收取购房款,且力源公司未能提供证据证明其在签订及履行合同过程中向***披露过恒生达公司，故***主张合同相对方为力源公司并向其主张权利符合法律规定。法院认定恒生达公司向***销售本案所涉商席,仅有恒生达公司和力源公司的陈述,***对此不予认可，而包头市中级人民法院生效的(2017)内02民终535号民事判决关于“商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项,实际投资人是恒生达公司,并判决恒生达公司承担返还购房款的责任,力源公司不承担返还购房款的责任”的认定,系另案诉讼过程中当事人的自认事实,不能直接作为本案的定案依据。另,力源公司与恒生达公司之间关于房屋销售、房款收取、工程款结算等约定系另一法律关系,仅对该双方公司发生效力,并不约束***。故终审判决认为恒生达公司为《认购协议书》的相对方并判决驳回***的诉讼请求依据不足。
***称，同意检察机关的抗诉理由，请求解除《认购协议书》，力源公司返还购房款；放弃商业大楼公司返还购房款的请求。
力源公司辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，***的请求于法无据，依法应当予以驳回。（一）案涉房地产及商铺的实际投资人、实际出卖人、实际收款人均为恒生达公司，力源公司没有实际收到***的购房款，故无义务向***支付任何款项。（二）经原审法院查明，在本案起诉之前，案涉房地产及商铺均未取得商品房预售许可证明，故原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉《认购协议书》无效并无不当，原审法院在向***释明后，***仍不变更诉讼请求，故原审法院依法驳回***关于解除案涉《认购协议书》的诉讼请求于法无据。（三）恒生达公司与本案的处理结果存在法律上的利害关系，系本案的必要参加诉讼当事人，原审法院依职权追加恒生达公司为本案的被告参加诉讼符合我国民诉法及其司法解释的相关规定。
***向一审法院起诉请求：1.依法解除***与力源公司于2013年1月20日签订的《认购协议书》；2.依法判决力源公司、商业大楼公司返还***购房款47630元；3.依法判决本案诉讼费由力源公司承担。一审法院认定事实：2013年1月20日，***与力源公司签订一份《认购协议书》，协议约定：1.力源公司将***商业大楼二期工程二层218号商席卖给***，建筑面积为4.33平方米；2.商席价款11000元/平方米，共计47630元；3.商席交付日期为2013年10月1日前，如遇不可抗力，可以变更协议或者解除协议。协议对于逾期交付商席及购房款、争议处理等内容作了约定。2013年1月20日力源公司出具28630元收据一份，2013年6月28日恒生达公司出具14000元收据一份。该商席至今未投入使用。商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，但实际投资人是恒生达公司。恒生达公司向***销售本案所涉商业大楼商席时，该大楼尚未竣工。2013年10月9日商业大楼公司取得土地使用权，2017年12月22日***住房和城乡规划建设局为商业大楼公司颁发了地字第15022320170018号《建设用地规划许可证》和15022320170025号《建设工程规划许可证》，至本案起诉前，未取得该大楼施工许可证及商品房预售许可证。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回***诉讼请求。案件受理费991元，减半收取495元，由***负担。
***不服一审判决，上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持***的诉讼请求；诉讼费用由力源公司承担。二审法院认定事实：与一审法院认定的事实一致，二审法院予以确认。二审法院认为，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，认定力源公司与***签订的《认购协议书》无效并无不当。***请求解除《认购协议书》的上诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。二审法院生效的（2017）内02民终535号民事判决已经认定：商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司，实际收款人也是恒生达公司，并判决恒生达公司承担返还购房款的责任，力源公司不承担返还购房款的责任。一审法院在向***进行释明后，***仍不变更诉讼请求的情况下，判决驳回***要求力源公司、商业大楼公司共同返还其购房款的诉讼请求亦无不当。恒生达公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，为本案必须参加诉讼的当事人。一审法院追加恒生达公司为本案被告参加诉讼符合民事诉讼法及其解释的相关规定。***提出一审程序违法的上诉主张无法律依据，不予采信。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费991元，由***负担。
本院再审查明，恒生达公司经营范围不包括房地产开发及销售。力源公司经营范围是房地产开发，门窗加工等一般经营项目。2013年6月28日的收据加盖的是商业大楼商席销售收款专用章，收款人同为2013年1月20日收据载明的收款人。包头市中级人民法院(2017)内02民终535号买卖合同纠纷案中买受人认可其买卖合同相对方为恒生达公司。本院再审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。
本院再审认为，本案争议焦点为***请求与力源公司解除《认购协议书》，并由力源公司返还购房款有无事实及法律依据。
《认购协议书》的签订主体为力源公司与***，包头市中级人民法院生效的(2017)内02民终535号买卖合同纠纷案中买受人认可其买卖合同相对方为恒生达公司，系另案诉讼过程中当事人的自认事实,不能直接作为本案的定案依据。本案中***否认其买卖合同相对方系恒生达公司，力源公司亦未提供证据证明其向***披露过案涉商席的实际开发者为恒生达公司的事实。关于力源公司与恒生达公司之间的约定并不约束***。故抗诉机关关于力源公司为《认购协议书》相对方的抗诉理由成立。
关于《认购协议书》的效力。***向一审法院起诉前，力源公司并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原审认定力源公司与***签订的《认购协议书》无效并无不当。***虽然一审诉讼请求解除合同，但二审中，***亦认可一审认定合同无效的判决，故二审认定《认购协议书》无效的判决应予维持。
关于应否返还购房款的问题。***提供了两份购买商席款收据，2013年1月20日的一份收据收款单位显示为力源公司，根据合同的相对性原则，***与力源公司签订合同，向力源公司付款，符合合同要求。2013年6月28日的收据收款单位并非力源公司，加盖的是商业大楼商席销售收款专用章，收款人为同一人，根据交易习惯，并结合《认购协议书》第四条第2款于2013年7月1日支付剩余全部商席款19000元的约定内容，可以认定***是依约缴纳购买商席的款项。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，***与力源公司的合同属于无效合同，力源公司应当返还***购房款。力源公司承担返还责任后可依约向恒生达公司追偿。
综上所述，原审判决认定事实和适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销包头市中级人民法院（2018）内02民终字第1154号民事判决和达尔罕茂明安联合旗人民法院（2018）内0223号民事判决；
二、包头市***力源房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内返还***购房款47630元；
三、驳回***其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费1982元，由包头市***力源房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决
审判长 付建斌
审判员 闫少波
审判员 张国婷
二〇二〇年十二月十五日
书记员 孙 红
