***、包头市***力源房地产开发有限责任公司等买卖合同纠纷民事再审民事判决书

?内蒙古自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内民再21号 抗诉机关：内蒙古自治区人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）:***，女，1981年5月4日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市青山区。 委托诉讼代理人:董琎，男，1978年11月24日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市青山区，系***丈夫。 被申诉人(一审被告、二审被上诉人):包头市***力源房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗百镇新胜东街。 法定代表人:***,该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：***，内蒙古道常律师事务所律师。 一审被告:包头市**联合旗恒生达工贸有限责任公司,住所地内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗百镇大街商业大厦。 法定代表人:**和,该公司总经理。 一审被告:***商业大楼有限责任公司,住所地内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗百灵庙镇百镇大街商业大厦。 法定代表人:底峰,该公司总经理。 申诉人***因与被申诉人包头市***力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源公司）、一审被告包头市**联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称恒生达公司）、***商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼公司）买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院(2018)内02民终1455号民事判决,向内蒙古自治区包头市人民检察院申请监督，该院提请内蒙古自治区人民检察院抗诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监〔2020〕15000000033号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）内民抗57号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。内蒙古自治区人民检察院指派检察官王民、检察官助理***出庭。申诉人***及其委托诉讼代理人董琎、被申诉人力源公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。一审被告恒生达公司、商业大楼公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，根据查明事实，***与力源公司于2019年1月19日签订《认购协议书》,力源公司收取***购房款并出具收款收据,***与力源公司签订的《认购协议书》为商品房买卖合同,合同相对方即***与力源公司。力源公司以自己的名义对外签订《认购协议书》并收取购房款的行为不符合委托代理的法律规定,且力源公司亦未提供证据证明在签订及履行合同过程中向***披露过恒生达公司,故***主张合同相对方为力源公司符合法律规定。力源公司与恒生达公司关于房屋销售、房款收取、工程款结算等约定系另一法律关系,仅对其双方发生效力,并不约束***。法院经审理认为商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项,实际投资人是恒生达公司,实际收款人也是恒生达公司,可判决恒生达公司承担共同返还的责任,但认为力源公司不承担返还购房款的责任不当,故包头市中级人民法院(2018)内02民终1455号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。 ***称，同意检察机关的抗诉理由，请求解除《认购协议书》，力源公司返还购房款。 力源公司辩称，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，***的再审请求没有事实与法律依据，依法应予以驳回。具体理由：(一)《认购协议书》的合同相对方系***与恒生达公司，力源公司与恒生达公司之间系建设施工合同关系，恒生达公司是案涉房地产及商铺的实际投资人、实际出卖人、实际收款人，力源公司没有收到***的购房款，无义务向其支付款项。（二）商业大楼二期项目以力源公司立项，恒生达公司办理其他证件及不动产产权证书，商业大楼二期开发商及业主均为恒生达公司。***签订《认购协议书》、《**商业城商席委托经营协议》及交付购房款的经办人为恒生达公司工作人员***，且《认购协议书》的签订地点是恒生达公司办公大楼，***向***披露过案涉商席的实际出卖人为恒生达公司。恒生达公司在一、二审中承认其以力源公司名义签订《认购协议书》、收取了***交付的购房款。参考数十个类案中买受人承认明确知晓《认购协议书》的实际履行主体为恒生达公司，以及已生效（2017）内02民终570号、(2017）内02民终535号民事判决书确认的内容，可以认为***知晓案涉《认购协议书》的实际履行主体、实际收款人为恒生达公司。（三）商业大楼已被***人民法院执行拍卖，恒生达公司、商业大楼有能力退还***购房款。(四)***提交的证据不足以证实力源公司收取其全部购房款。***提交第一份收据金额为23970元，加盖的是力源公司的印章，但该笔款项实际的收款人为恒生达公司，力源公司没有收到该笔款项，恒生达公司在本案一、二审中承认该事实。第二份收据金额为15000元，加盖商业大楼公司的商席销售章，可以证实商业大楼公司收取该部分商席款，且该笔款项的实际收款人为恒生达公司。如法院认定收款人应向***退还购房款，应由商业大楼公司退还其收取***的15000元购房款，力源公司退还23970元。（五）应将***收取的商业大楼公司支付的租赁款与购房款冲抵。（六）恒生达公司承诺收取购房款后先支付力源公司施工费用，力源公司在部分认购协议上**并出具部分收据。履行中，***及其他买受人直接向恒生达公司交付房款。***、恒生达公司没有依约履行，也未告知力源公司，直至力源公司发现后拒绝在协议上**，才制止了***及恒生达公司的行为，恒生达公司至今未支付力源公司施工费用。（七）恒生达公司与本案的处理结果存在法律上的利害关系，系本案的必要参加诉讼当事人，原审法院依职权追加恒生达公司为本案被告参加诉讼符合我国民诉法及司法解释的相关规定。 ***向一审法院起诉请求：一、依法确认***与力源公司签订的《认购协议书》无效；二、判决力源公司、商业大楼公司返还***购房款38970元；三、判决本案诉讼费由力源公司、商业大楼公司承担。一审法院认定事实：2013年1月20日，***与力源公司签订一份《认购协议书》，协议约定：一、力源公司将***商业大楼二期工程三层320号商席卖给***，建筑面积为4.33平方米；二、商席价款9000元/平方米，共计38970元；三、商席交付日期为2013年10月1日前，如遇不可抗力，可以变更协议或者解除协议；四、付款时间为于2013年1月20日交付23970元，于2013年7月1日支付剩余全部商席款15000元。协议对于逾期交付商席、逾期付款、争议处理等内容作了约定。***依据上述约定于2013年1月20日支付购房款23970元，于2013年7月1日支付剩余购房款15000元。又查明，商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司。恒生达公司向***销售本案所涉商业大楼时，该大楼尚未竣工；至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼施工许可证，也未取得商品房预售许可证明。2013年10月9日，商业大楼公司取得该大楼的《国有土地使用证》；2017年12月12日，商业大楼公司取得该大楼的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认***与力源公司签订的《认购协议书》无效；二、驳回***的其他诉讼请求。 ***不服一审判决，上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持***的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院另查明:2016年***等业主诉力源公司、恒生达公司、商业大楼公司买卖合同纠纷系列案中，***等业主不服一审判决提起上诉，二审法院依法进行了审理并作出终审判决，（2017）内02民终535号是该买卖合同纠纷系列案中之一。该判决认定：一、关于***与力源公司签订的《认购协议书》的效力问题。首先，该《认购协议书》虽然是力源公司与***签订，但本案所涉商席实际出卖人恒生达公司，该《认购协议书》的合同相对人为恒生达公司与***。……第四，本案所涉商业大楼对外销售时，恒生达公司及其委托的力源公司均未持有该大楼的建设工程规划许可证和施工许可证，也未通过竣工验收，其销售行为不符合《商品房销售管理办法》第五条规定的商品房现售条件，对其销售行为应认定为商品房预售，本案所涉的《认购协议书》应为商品房预售合同。第五、至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综上，恒生达公司及其委托的力源公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人***签订商品房预售合同，且在一审起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定力源公司与***签订的《认购协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”恒生达公司作为出卖人，未取得商品房预售许可证明即对外签订商品房预售合同，并收取了买受人***购房款81480元，其存在过错，应将该购房款返还给***。因商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司，力源公司并非本案所涉商业大楼实际出卖人，***也认可其买卖合同相对人为恒生达公司，故***关于力源公司返还其购房款的主张无事实和法律依据，二审法院不予支持。***提出的双方签订的《认购协议书》无效及恒生达公司应返还其购房款的上诉主张成立。上述查明的案件事实有各方当事人陈述及（2017）内02民终535号民事判决书在案佐证，二审法院予以确认。二审法院认为，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，认定力源公司与上诉人***签订的《认购协议书》无效并无不当。***请求解除《认购协议书》的上诉请求缺乏事实及法律依据，二审法院不予支持。二审法院生效的（2017）内02民终535号民事判决已经认定：商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，实际投资人是恒生达公司，实际收款人也是恒生达公司，并判决恒生达公司承担返还购房款的责任，力源公司不承担返还购房款的责任。向***释明后，***仍不变更诉讼请求，一审法院判决驳回***请求力源公司、商业大楼公司共同返还其购房款的诉讼请求亦无不当。恒生达公司与本案的处理结果具有法律上的利害关系，为本案必须参加诉讼的当事人。一审法院追加恒生达公司为本案被告参加诉讼符合民事诉讼法及其解释的相关规定。***提出一审程序违法的上诉主张无法律依据，二审法院不予采信。***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审期间力源公司新提交证据蒙（2019）**联合旗不动产权第××号不动产产权证书，欲证明商业大楼的所有权人是商业大楼公司，不是力源公司。***认可该证据的真实性、合法性，但认为该证据与***无关，他们的债权债务与***无关。经查，2019年5月17日的不动产产权证书不能免除2013年1月20日力源公司依《认购协议书》对***所负的合同义务。该证据与本案诉争的买卖合同法律关系不具有关联性，本院不予采信。 本院再审查明，力源公司经营范围是房地产开发，门窗加工。恒生达公司经营范围不包括房地产开发及销售。2013年1月20日力源公司出具23970元购商席款收据一份。2013年6月28日购商席款收据加盖商业大楼商席销售收款专用章，收款人同为2013年1月20日收据载明的收款人。包头市中级人民法院(2017)内02民终535号买卖合同纠纷案中买受人认可其买卖合同相对方为恒生达公司。本院再审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。 本院再审认为，本案争议焦点为***请求力源公司返还购房款有无事实及法律依据。 关于《认购协议书》的效力。***一审诉讼请求第一项为解除其与力源公司签订的《认购协议书》，一审庭审期间***变更该项诉讼请求为确认其与力源公司签订的《认购协议书》无效。经查，***向一审法院起诉前，力源公司并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原审判决认定力源公司与***签订的《认购协议书》无效并无不当。 关于力源公司应否返还购房款的问题。本案《认购协议书》的签订主体为力源公司与***。包头市中级人民法院生效的(2017)内02民终535号买卖合同纠纷案中买受人认可其买卖合同相对方为恒生达公司，系另案诉讼过程中当事人的自认事实,不能直接作为本案的定案依据。本案中***否认其买卖合同相对方系恒生达公司，力源公司亦未提供证据证明其向***披露过案涉商席的实际开发者为恒生达公司的事实。力源公司与恒生达公司之间的约定并不约束***。故抗诉机关关于力源公司为《认购协议书》相对方的抗诉理由成立。***提供了两份商席款收据，2013年1月20日的一份收据收款单位显示为力源公司。根据合同相对性原则，***与力源公司签订合同，向力源公司付款，符合合同要求。2013年6月28日的收据虽然加盖的是商业大楼商席销售收款专用章，但是收款人与2013年1月20日的收据收款人为同一人。根据交易习惯，并结合《认购协议书》第四条第2款于2013年7月1日支付剩余全部商席款15000元的约定内容，应当认定***是依约缴纳购买商席的款项。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，力源公司与***签订的《认购协议书》属于无效合同，力源公司应当返还***购房款。商业大楼公司与***签订了《**商业城商席委托经营协议》，与本案中力源公司与***的买卖合同关系不属同一法律关系，商业大楼公司、恒生达公司与力源公司之间属何种法律关系不属于本案审理范围。故力源公司关于应将***收取的商业大楼公司租赁款与购房款冲抵的主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定部分事实不清，适用法律不当。申诉人***的申诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院（2018）内0223民初235号民事判决第一项，即确认***与包头市***力源房地产开发有限责任公司签订的《认购协议书》无效； 二、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2018）内02民终1455号民事判决和内蒙古自治区达尔罕茂明安联合旗人民法院（2018）内0223民初235号民事判决第二项，即驳回***的其他诉讼请求； 三、包头市***力源房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内返还***购房款38970元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费1548元，由包头市***力源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二一年四月十五日 书记员　　***