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达尔罕茂明安联合旗人民法院
民事判决书
（2018）内0223民初200号
原告：***，男，1970年6月23日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区包头市。
被告包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人刘俊文，该公司总经理。
委托代理人武文慧，包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司职工。
委托代理人包丽娜，包头市达茂旗鸿谦律师事务所律师。
被告：包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人：柴君和，该公司总经理。
委托代理人周凯北，内蒙古北琛律师事务所律师。
被告达茂旗商业大楼有限责任公司，统一社会信用代码×××。
法定代表人底峰，该公司总经理。
原告***与被告包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源公司）、被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称恒生达公司）、达茂旗商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月7日受理后，依法适用简易程序于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告***，被告力源公司委托诉讼代理人包丽娜、武文慧，被告恒生达公司委托诉讼代理人周凯北及商业大楼公司法定代表人底峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告恒生达公司签订的《认购协议书》无效；2、请求依法判决被告退还原告购房款105270元并支付利息（利息从原告实际交付房款之日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；3、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。事实理由：一、2013年12月9日，原告与被告恒生达公司签订《认购协议书》，约定被告恒生达公司将商业大楼二期工程二层241号商席出售给原告，建筑面积9.57平方米，销售价格11000元／平方米。原告于2013年1月28日给付商业大楼商席销售10000元，于2013年7月15日给付商业大楼商席销售65270元，于2013年11月10日给付被告恒生达公司法定代表人柴君和20000元，于2013年1月28日给付达茂旗力源房地产开发有限公司10000元；签订《认购协议书》当日在被告恒生达公司工作人员的安排下，原告又与被告商业大楼公司签订了《达茂旗商业城商席委托经营协议》，协议约定主要内容为：原告将所购置的达茂旗商业大楼二期二层241号商席全权委托被告商业大楼公司以商业大楼公司的名义出租该商铺，被告商业大楼公司每年按购房款总价10%支付原告经营性补贴。委托期限为2013年10月1日至2016年9月30日。原告按约定给付了购房款105270元，而三被告开发建设的商业大楼二期工程整体迟迟不能竣工，至今未向原告交房。原告认为，原告与被告恒生达公司签订了《认购协议书》。原告也已经履行完毕自己的付款义务，三被告未能按约定交付房屋，拖延至今已经将近3年之久。部分购房房主已向人民法院起诉，并经包头市中级人民法院判决确认双方签订的《认购协议书》无效，由被告退还原告已经交付的购房款。为了维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望人民法院依法公正判决。
原告向本院提供的证据有：
一、认购协议1份、付款收据4份,欲证明原告与被告恒生达工贸公司签订认购协议的时间、认购价款及给付方式、商席交付的时间、逾期交付商席的处理、逾期付款的处理等事实。证明原告于2013年1月28日给付商业大楼商席销售10000元，原告于2013年7月15日给付商业大楼商席销售65270元，原告于2013年11月10日给付被告恒生达公司法定代表人柴君和20000元，原告于2013年1月28日给付达茂旗力源房地产开发有限公司10000元。被告恒生达公司质证称，认可协议书，认可收据，实际收款人都是恒生达公司，与力源公司无关。被告力源公司质证称，真实性认可，实际收款人都是恒生达公司，与力源公司无关。被告商业大楼公司质证称，与我公司无关。本院认为，被告恒生达公司认可，该组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。
二、2013年12月9日签订的《达茂旗商业城商席委托经营协议》一份，欲证明原告与商业大楼公司签订了一份商业城商席委托经营协议。被告恒生达公司、商业大楼公司认可。被告力源公司质证称，不清楚。本院认为，该证据与本案无关，本院不予彩信。
三、力源公司对外发放的销售广告一张（力源公司当时在街上发放的传单），柴君和出具的证明复印件一份，达茂联合旗规划建设委员会规划要点审批表复印件，欲证明被告把手续不全的商业大楼商品房卖给原告。被告恒生达公司质证称，对证明和建委的要点审批表真实性认可，但是通过提供的要点和证明，说明2012年恒生达公司开发的商业大楼二期工程，是通过审批的，对传单不认可。被告力源公司质证称，对广告单不认可，销售热线不是力源公司的电话，力源公司从未发放过这个广告单，对审批表真实性认可，力源公司、恒生达公司是建设施工合同关系，开发商是恒生达公司，该房的销售与力源公司无关。被告商业大楼公司质证称，没有异议。本院认为，被告对柴君和出具的证明和达茂联合旗规划建设委员会规划要点审批表的真实性没有异议，本院对该证据真实性予以认定，本院予以彩信；被告对销售广告不认可，本院不予彩信；
被告力源公司辩称，一、《认购协议书》的合同相对方系原告与恒生达公司，我公司与恒生达公司之间系建设施工合同关系；二、原告对所购商席情况是明知且自愿购买的；三、力源公司也是本案的受害方。综上，本公司与原告没有直接法律关系，因此不承担任何责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告力源公司未向本院提供证据。
被告恒生达公司辩称，一、被告与原告买卖商场摊位的事实存在，不仅已经交付商场摊位，原告还出租了商场摊位并收取了租金。所以“至今未向原告交房”的说法是不符合事实的。二、其他购买人起诉的合同虽然被确认为无效，但与原告所述事实是有本质出入。根本的不同在于原告提起诉讼之前被告已经办理了《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，参照包头市中级人民法院的判决内容，本案所涉及的房屋在起诉前不仅已成现房，而且补全了开发的全部手续。所以不存在预售的问题，也无需再办理商品房预售许可证。目前的手续在不动产登记部门完全可以直接办理产权证，故应当认定双方的房屋买卖合同合法有效。三、原告一方面向商业大楼收取了三年的租金，一方面却要求被告退还全部购房款和利息，实质是既不想花钱买房，又想得到摊位租金，二全齐美。综上所述，被告认为原告的主张不能成立。依法驳回原告的诉讼请求。
被告恒生达公司向本院提供的证据有：
建设工程规划许可证，国有土地使用证，建设用地规划许可证复印件各1份（与原件核对无异议），欲证明在原告起诉前这些证已经办下来，现在就可以办理产权证了，因此原告与被告的认购协议是有效的。原告质证称，土地使用证2013年就已经有了，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证是去年办的，与原告签订认购协议时没有这两个证。他还缺预售许可证、建设工程竣工验收备案、建设工程施工许可证、建设工程消防备案验收、网签合同、不动产销售发票。所以原告与被告签订的认购协议无效的。本院对于该组证据的真实性予以确认，但该组证据无法证明原告与恒生达公司签订的合同有效。
被告商业大楼公司辩称，一、我公司与原告不存在商场摊位买卖关系。我公司既没有开发商铺，也没有销售，更没有收取售楼款。因此将我公司列为本案被告属于主题设置不当。二、我公司与原告存在租赁商铺关系。签订了3年的租赁合同，支付了一年半的租金。原告诉状中自己也承认，接受商场摊位后与商场的实际经营者商业大楼公司签订了《委托经营协议》，并收到了一年半的租金。剩余一年半的租金由于市场原因，虽然未支付，原告并没有起诉，自然不属于本案审理的范围。三、原告收取租金同时，却要求我公司退还全部购房款，是没有事实依据。我公司没有收取过售房款，售房款是被告恒生达公司收取的，这个原告自己也说的十分清楚，再说原告已经起诉被告恒生达公司，所以请求法院驳回原告对我公司的起诉。
被告商业大楼公司向法庭提供的证据有：
《达茂旗商业城商席委托经营协议》一份、银行转账回单6份，欲证明我公司已给付原告一年半的委托经营款，委托经营期限为3年。原告认可该证据，被告恒生达公司认可该证据。本院认为，该组证据与本案无关，本院不予彩信。
法庭出示了（2017）内02民终570号民事判决书。原告及二被告均认可。本院认为依据法律规定，已为人民法院发生法律效力的判决书所确认的事实可以作为定案依据。
根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月9日，***与恒生达公司签订一份认购协议书，协议约定：1、恒生达公司将达茂旗商业大楼二期工程二层241号商席卖给***，建筑面积为9.57平方米；2、商席价款共计105270元。***于2013年1月28日给付商业大楼商席销售10000元，于2013年7月15日给付商业大楼商席销售65270元，于2013年11月10日给付被告恒生达公司法定代表人柴君和20000元。于2013年1月28日达茂旗力源房地产开发有限公司给原告出具了10000元的收据。实际收款人均为恒生达公司，***已交付购房款共计105270元。
又查明，商业大楼二期工程是恒生达公司以包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司的名义开发立项，但实际投资人是恒生达公司。
另查明，恒生达公司向原告销售本案所涉商业大楼时，该大楼尚未竣工；至本案起诉前，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司均未取得该大楼施工许可证，也未取得商品房预售许可证明。2013年10月9日达茂旗商业大楼有限责任公司取得该大楼《国有土地使用证》；2017年12月12日，达茂旗商业大楼有限责任公司取得该大楼《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》。
本院认为，双方争议的焦点问题为：***与恒生达公司签订的《认购协议书》的效力问题。
关于***与恒生达公司签订的《认购协议书》的效力问题。首先，恒生达公司给***销售的虽然是商业大楼中的非独立封闭式的建筑物或构筑物，但从其与***签的《认购协议书》中约定的内容来看，对房屋情况、房屋坐落、建筑面积产权登记等事项均进行了约定；从其销售标的物及销售方式来看，其销售的标的物是其投资开发的商业大楼中的商席，对外销售是针对不特定的买受人。综合上述情形分析，恒生达公司销售本案所涉商业大楼商席的行为符合商品房销售的特征，可以认定其销售商席的行为系商品房买卖行为。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方签订的《认购协议书》中约定的事项已经具备了上述规定的主要内容，故双方签订的《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。第三，本案所涉商业大楼对外销售时，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司均未持有该大楼的建设工程规划许可证和施工许可证，也未通过竣工验收，其销售行为不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件，对其销售行为应认定为商品房预售，其与***签订的《认购协议书》应为商品房预售合同。第四，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综上，恒生达公司及其委托的包头市达茂旗力源房地产开发有限责任公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人***签订商品房预售合同，且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定恒生达公司与***签订的《认购协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，恒生达公司作为出卖人，未取得商品房预售许可证明即对外签订商品房预售合同，并收取了买受人***购房款105270元，其存在过错，应将该购房款返还给***。***提出的双方签订的《认购协议书》无效及恒生达公司应返还其购房款的主张成立。作为房屋购买人，对于其所要购买的房屋相关情况及房屋出卖人是否具有预售资格，是否具备预售条件等情形也应当尽到必要的注意义务，***未尽到相关注意义务，其自身也存在过错。故其提出的要求恒生达公司支付利息损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告力源公司和商业大楼公司均未与原告签订房屋买卖合同，不是合同的相对方，也未收取购房款，故原告要求被告商业大楼公司归还原告购房款和利息的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认***与被告包头市达茂旗恒生达工贸有限责任公司签订的《认购协议书》无效；
二、被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司于本判决生效后十五日内返还***购房款105270元；
三、驳回原告***的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2405元，减半收取1203元（原告已预交)，由被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费2405元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。
审判员太平
二〇一八年三月二十八日
书记员刘环宇
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
