安康农村商业银行股份有限公司、**、***与安康市国家安全局、陕西安康铭轩装饰设计工程有限公司物权纠纷二审民事判决书

陕西省安康市中级人民法院

民事判决书

（2018）陕09民终312号

上诉人（一审被告）：安康农村商业银行股份有限公司。住所地：安康市汉滨区大桥南路*号。统一社会信用代码：91610900MA70K2LB84。

法定代表人：***，系董事长

委托诉讼代理人：来宝胜，陕西腾浩律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：**，男，1974年12月10日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。

上诉人（一审被告）：***，男，1973年2月8日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。

被上诉人（一审原告）：安康市国家安全局。住所地：安康市汉滨区东大街副**号。统一社会信用代码：1161090073043418W。

负责人：***，系该局局长。

委托诉讼代理人：**，系国家安全局干事。

委托诉讼代理人：**，陕西政源律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：**，男，1982年10日11日出生，汉族，户籍地吉林省四平市铁东区。

被上诉人（一审被告）：陕西安康铭轩装饰设计工程有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区巴山西路***号。统一社会信用代码：91610900691107244C。

法定代表人：**，系公司总经理。

上诉人安康农村商业银行股份有限公司（以下简称安康农商行），上诉人**、***因与安康市国家安全局（以下简称安康国安局）、陕西安康铭轩装饰设计工程有限公司（以下简称铭轩公司）物权纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安康农商行的委托诉讼代理人来宝胜，被上诉人安康国安局的委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。被上诉人**、铭轩公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。

安康农商行上诉请求：1、撤销原判第三项，改判由安康国安局、**赔偿安康农商行房屋装修损失409668元、违约金10万元；2、撤销原判第四项，按公平原则调整安康农商行应当分担的房屋租赁费；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人张国将房屋转租给安康农商行，安康国安局明显知晓，且未在六个月内提出异议。被上诉人**和安康国安局应当赔偿安康农商行装修该处房屋支出的装修费用409668元及违约金。二、安康农商行仅使用安康国安局一层部分房屋，应当按实际使用面积占全部出租房屋面积的比例分担房屋租赁费，一审判决安康农商行按全部房屋面积连带承担房屋租赁费有失公允。请求二审法院支持上诉请求。

被上诉人安康国安局答辩称，根据安康国安局与汪成强签订的房屋租赁合同第三条第6款之规定，未经安康国安局同意，房屋不能转租。安康农商行的房屋装修损失问题、违约金问题与本案无关，根据合同相对性，安康农商行应向其合同相对方主张权利。**、*成强、**、铭轩公司经安康国安局催收房屋后仍非法占用房屋，根据物权法的规定，应当赔偿损失。一审判决侵权人连带给付房屋占用费，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。

安康国安局一审诉讼请求：1、判令张国、*成强、**、铭轩公司、安康农商行返还汉滨区东大街25号房产；2、判令张国、*成强、**、铭轩公司、安康农商行赔偿损失13万元人民币；3、判决**、*成强、**、铭轩公司、安康农商行承担本案诉讼费。

一审认定案件事实：安康国安局拥有位于汉滨区老城办东大街25号房屋一幢，共六层。安康市江山美饪饮食文化有限公司（以下简称江山美饪公司）法定代表人为汪成强，执行董事为张国。2009年8月13日，安康国安局与江山美饪公司签订了《房屋租赁合同》，将该房整体出租给江山美饪公司使用，约定租赁期限自2009年8月31日起至2017年8月31日止，租期八年，年租金26万元。2013年江山美饪公司注销。2016年1月8日**与安康农商行签订《房屋租赁合同》，将其租赁安康国安局的一楼房屋租给安康农商行，作为安康农商行老城支行经营场所，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日。此后安康农商行开始装修并营业。2016年3月14日**与**签订了《房屋租赁合同》，将其租赁安康国安局的房屋的2至3楼租给**，租赁期限自2016年7月1日至2026年6月30日，此后铭轩公司在此挂牌办公。其余4至6楼房屋**、***继续使用。2017年7月31日安康国安局向***发出《房屋收回告知函》，告知***2017年8月31日租赁期限届满，合同终止，要求其合同期满之日搬出租赁的东大街25号房屋。2017年9月1日安康国安局向铭轩公司、安康农商行发出《房屋收回通知书》，要求铭轩公司、安康农商行于2017年9月30日前搬离东大街25号房屋，苏龙及安康农商行的工作人员签收了通知书。因张国、***及**、铭轩公司、安康农商行未按期搬离租赁房屋，安康国安局遂诉至一审法院，要求上述主体返还位于汉滨区老城办东大街25号房产，并支付自2017年9月1日起（6个月）的房屋租金13万元。另认定，**、汪成强支付安康国安局租赁费至2017年8月31日。

一审认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。当事人的合法民事权益受法律保护，不动产权利人可请求无权占有不动产的人返还原物。本案中，安康国安局作为诉争房屋的所有人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。安康国安局与江山美饪公司于2009年8月13日签订的《房屋租赁合同》，内容不违反法律规定，且已实际履行，应为合法有效合同。江山美饪公司注销后，**、汪成强作为该公司股东承接了江山美饪公司的权利义务。**在租赁期内将部分房屋转租给**、安康农商行，安康国安局对于张国将部分房屋转租给**、安康农商行，虽未提出异议，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，转租期限应在其与安康国安局签订的租赁合同期限内，即张国与**、安康农商行的租赁期限不能超过2017年7月31日，超过该租赁期限的约定应为无效。虽然仅**与张国签订租赁合同，但铭轩公司亦在此挂牌办公，使用该房。安康国安局与汪成强、**（安康市江山美饪饮食文化有限公司）的合同期满后，**、汪成强、**、铭轩公司、安康农商行对租赁房屋不再享有使用权，且上述主体在收到安康国安局《收回房屋通知书》后仍占有使用至今，显属无理，应从诉争房屋内迁出。因上述主体无理占据诉争房屋，应当支付房屋占有使用费，参照安康国安局与江山美饪公司租赁合同约定的租金21667元／月（每年260000元）标准支付房屋使用费。故安康国安局要求上述主体返还其房产，支付房屋使用费的请求，予以支持。因上述主体从诉争房屋搬离需要另寻其他场所，应给予适当迁出期限。**、汪成强辩称安康国安局要收回房屋，应该就其装修房屋给予一定的折价补偿，并要求安康国安局与农商行、铭轩公司另行签订租赁合同。因安康国安局与江山美饪公司签订的租赁合同中约定“合同终止，解除租赁关系后，乙方（江山美饪公司）装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方（安康国安局）所有（不包括可移动设施）”。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，**、汪成强要求安康国安局给予其装修房屋一定折价补偿的辩解理由，不予支持。安康国安局作为诉争房产的所有人，有权决定其房屋的使用、处分等事宜，故张国、汪成强要求安康国安局与安康农商行、铭轩公司另行签订租赁合同的辩解理由不能成立，不予支持。**、铭轩公司书面辩解称铭轩公司不是合同主体，依法不承担返还及赔偿的民事责任。**在签订合同中有欺诈行为，**是善意占有人，不应承担赔偿安康国安局损失13万元的责任。因张国与苏龙之间的合同关系属另一法律关系，且虽然仅**与张国签订租赁合同，但铭轩公司亦在此挂牌办公，因此**、铭轩公司不能以此为理由拒不返还房屋及支付房屋占用费。故苏龙、铭轩公司的该辩解理由不能成立。安康农商行称安康农商行明知张国转租房屋未在六个月内提出异议，张国与其之间的转租合同有效，安康国安局未将房屋续租给安康农商行，致使其迁址或不能正常营业，农商行装修该房产已支出409668元。据此提出反诉要求安康国安局和张国共同赔偿其装修损失409668元，***赔偿其违约金10万元。安康国安局虽未对安康农商行的转租提出异议，但并不知道安康农商行的租赁期限，且安康农商行与张国签订租赁合同中的“违约金和违约责任”的约定显示安康农商行对其租赁安康国安局房屋的风险是知晓的。同时安康农商行提出的反诉还基于其与张国签订的转租合同，属另一法律关系，故对其辩解理由不予采纳。对安康农商行提出的反诉不予受理，其可另行起诉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十二条、第十五条、第十八条之规定，判决：一、限张国、汪成强于判决生效之日起三十日内返还安康国安局位于汉滨区老城办东大街25号房产第四层至第六层房屋；二、***、铭轩公司于判决生效之日起三十日内返还安康国安局位于汉滨区老城办东大街25号房产第二层至第三层房屋；三、限安康农商行于判决生效之日起三十日内返还安康国安局位于汉滨区老城办东大街25号房产第一层房屋；四、由**、*成强、**、铭轩公司、安康农商行于判决生效之日起三十日内连带给付占用安康国安局房屋期间的占用费，占用费依照21667元／月从2017年9月起计算至归还房屋时止。案件受理费2900元，由**、*成强、**、铭轩公司、安康农商行各承担580元。

二审中，双方均未提交新的证据。

二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，安康国安局与江山美饪公司于2009年8月13日签订的《房屋租赁合同》约定江山美饪公司承租安康国安局位于汉滨区老城办东大街25号房屋一幢（共六层），租赁期限为2009年8月31日起至2017年8月31日止。江山美饪公司于2013年注销。租期届满前，江山美饪公司原执行董事张国将该房屋一层转租给安康农商行；将该房屋二至三层转租给**，铭轩公司实际使用办公；该房屋四至六层由江山美饪原法定代表人汪成强、执行董事**使用。2017年7月31日安康国安局向江山美饪公司原法定代表人***发出《房屋收回告知函》；2017年9月1日，安康国安局向铭轩公司、安康农商行发出《房屋收回通知书》。故安康国安局与江山美饪公司签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日终止，***、**、苏龙、铭轩公司、安康农商行占有使用房屋缺乏合法依据，应当向安康国安局返还房屋，并承担占有使用费。

关于安康农商行的上诉理由之一，即认为**将房屋转租给安康农商行，安康国安局明显知晓，且在六个月内未提出异议，对于安康农商行装修费用409668元，**和安康国安局应当给予赔偿。本案中，安康农商行未提交证据证明安康国安局同意转租或明显知晓张国将房屋转租给安康农商行的期限。江山美饪公司原执行董事**未经安康国安局同意将该房屋一层转租给安康农商行，安康农商行作为次承租方，在与张国签订转租合同时负有审查原租赁合同租期的义务，现主张安康国安局承担其由于原租赁合同到期房屋被收回所造成的装修损失，缺乏依据。安康农商行请求张国赔偿其装修费用及违约金属于另一个法律关系，不符合反诉的受理条件，故一审不予受理反诉请求，并无不当。

关于安康农商行的上诉理由之二，即认为安康农商行仅使用第一层，应按实际使用面积占全部出租房屋面积比例承担房屋占用费，而非承担连带责任。从查明的案件事实来看，安康国安局出租给江山美饪公司的是整栋房屋共六层。江山美饪公司原执行董事**未经安康国安局同意将该房屋一层、二至三层分别转租给安康农商行和苏龙。安康农商行在原租赁合同期满后继续占有使用房屋的行为与其他侵权人占有使用房屋的行为相结合，造成了对整栋房屋所有权人安康国安局的侵害，故安康国安局请求各侵权人承担连带责任，应予支持。加之，张国将房屋转租所收取的租金并非每层均等，根据生活经验和市场行情，一栋房屋的几层楼即使面积相同价值也不同。综上，安康农商行该项上诉理由不能成立。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2900元，由上诉人安康农村商业银行股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员**

审判员*佩

二〇一八年六月十一日

书记员***