上海智达工程顾问有限公司等与上海青湾兆业房地产开发有限公司执行审查类执行裁定书

上海市青浦区人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）沪0118执异52号 案外人：上海缘淼信息科技有限公司，住所地上海市崇明区新海镇跃进南路495号3幢4070室（光明米业经济园区）。法定代表人：DORIMORRISASY,总经理。委托代理人：***，男，上海缘淼信息科技有限公司员工。申请执行人：上海智达工程顾问有限公司，住所地上海富盛经济开发区。法定代表人：***，执行董事。委托代理人：**，上海市汇业律师事务所律师。被执行人：上海青湾兆业房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路6878号1幢2层A区232室。法定代表人：**，董事长。委托代理人：黄江，男，系上海青湾兆业房地产开发有限公司员工。委托代理人：***，男，系上海青湾兆业房地产开发有限公司员工。被执行人：上海新湾投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区莘奉公路4938号409室。被执行人：上海**兆业房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区***三城路433号202室。本院在执行申请执行人上海智达工程顾问有限公司（下简称智达公司）与被执行人上海青湾兆业房地产开发有限公司（下简称青湾兆业公司）、上海新湾投资发展有限公司（下简称新湾公司）、上海**兆业房地产开发有限公司（下简称**公司）建设工程监理合同纠纷一案中，依法查封青湾兆业公司名下位于青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，案外人上海缘淼信息科技有限公司（下简称缘淼公司）对该房屋的所有权提出书面异议。本院于2023年3月1日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人缘淼公司称，案外人于2017年7月25日购买青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，与青湾兆业公司签署预售合同并支付全部房款，2019年8月31日，青湾兆业公司将案涉房屋交付案外人，将办理产权证的资料一并交付。因疫情及公司业务繁忙原因未及时办理房产证。2021年11月15日，案外人又向青湾兆业公司购买案涉房屋所在的地下产权车位，也签署预售合同并全款支付款项，已办理交接由案外人使用该车位。故上述房产系案外人财产事实清楚，证据确凿，与青湾兆业公司无任何关系，待停止查封后案外人可立即办理房产证。因此，案外人请求停止对青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室及XX号XX层XX室财产的查封。异议审查中，案外人撤回对车位的异议请求，本案中仅要求对案涉房屋解除查封。申请执行人智达公司辩称：不同意案外人的异议请求。案外人购买案涉房屋真实性无法确认，对支付房款、房屋交付均存在异议；案外人并未明确排除执行的法律依据。不能排除案外人购买房屋的投资行为，其权利性质不属于普通商品房消费者。因此，案外人作为一般动产买受人不符合物权期待权的构成要件。案外人在案涉房屋交付及提供可以办证的全部手续后长达6年时间未办理房产证，主观上有消极对待，且有逃避缴纳税款的嫌疑，故案外人该权利不应被保护。请求驳回案外人的异议请求。被执行人青湾兆业公司辩称，案外人购买的案涉房屋于2017年8月25日付清全部房款，也于2020年1月17日缴清维修费用，发票均已开具给案外人，也提供可以办证的全部手续，是案外人未及时办理产证。同意案外人的异议请求。经审查查明，2022年8月5日，本院作出（2022）沪0118民初4528号民事判决，判令青湾兆业公司应支付智达公司监理费1,623,052.45元及逾期付款损失，新湾公司对青湾兆业公司上述债务承担连带责任，**公司在682,862.86元范围内对青湾兆业公司应付的监理费承担连带责任；案件受理费9,703.50元、财产保全申请费5,000元均由新湾公司负担。2022年9月29日，本院依据智达公司申请受理与青湾兆业公司、新湾公司、**公司的执行案，案号（2022）沪0118执8877号，执行中于2022年10月12日依法正式查封青湾兆业公司名下的案涉房屋；该案于2023年2月20日以终结本次执行程序结案。另，案涉房屋由青湾兆业公司于2019年12月5日起登记权利，建筑面积97.73平方米，房屋类型为公寓、用途为居住，产权人信息备注为新建商品房。案外人在提出执行异议时，提供了（1）案外人与青湾兆业公司于2017年7月25日网上签订的上海市商品房预售合同，载明，案外人购买青湾兆业公司名下案涉房屋、面积97.77平方米、总房价款3,048,412元，青湾兆业公司定于2019年9月30日前交付房屋，双方在签署房屋交接书之日起90日内依法向青浦区XX中心办理价格申报、过户申请手续、领该房屋的房地产权证（小产证）等。该合同由案外人及青湾兆业公司**确认。（2）上海XX有限公司分别于2017年7月24日支付1,038,412元、8月25日支付198万元的银行业务回单，回单摘要明确代上海缘淼。（3）双方于2019年12月21日签订的房屋交接书，双方当日对案涉房屋进行交接，并确认房屋实测面积97.73平方米、总房价款3,047,164.82元等。（4）由青湾兆业公司开具给案外人的上海市房地产登记申请书，载明案涉房屋的受让人即案外人、转让人为青湾兆业公司，房屋面积97.73平方米、总房价款3,047,164.82元等。（5）青湾兆业公司于2020年1月17日开具的上海市商品住宅维修基金收款凭证，金额为3,796.81元；于2021年6月16日开具案涉房屋价款3,047,164.82元的上海增值税普通发票。（6）案外人支付物业费的收款收据及部分电费、电信费等实际支出凭证，另有管道燃气供用气合同。以上查明的事实，有上海市商品房预售合同、银行业务回单、上海增值税普通发票、维修基金收款凭证及费用凭证，案涉房屋的产权人信息和权利限制状况信息，（2022）沪0118民初4528号民事判决书、（2022）沪0118执8877号执行裁定书等证据证明；经审查，本院予以确认。本院认为：案外人提出执行异议的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人缘淼公司与被执行人青湾兆业公司于2017年7月25日办理案涉房屋的网签合同，双方之间的合同关系合法有效且签订日期在法院查封之前，符合条件1。关于条件2、3，结合案外人提供的银行业务回单以及青湾兆业公司开具的案涉房屋发票，本院确认案外人已全额支付房屋价款，并于法院查封前已实际占有使用案涉房屋。关于条件4，案外人在取得案涉房屋的材料后，确实未能及时向相关部门办理房屋过户手续，在案外人取得案涉房屋至权利被限制期间，也存在因疫情原因无法办理的情形。综上，案外人的异议能够排除强制执行，异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：案外人上海缘淼信息科技有限公司的执行异议成立，中止对青浦区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　　韩　燕 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年三月二十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。