东营市元泰智程汽车服务有限公司、东营市东营区胜利街道办事处辛镇村村民委员会等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山东省东营市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁05民终536号

上诉人（原审被告）：东营市元泰智程汽车服务有限公司。

法定代表人：岳修德，执行董事。

委托诉讼代理人：王万国。

委托诉讼代理人：杜丽娜，山东曦宁律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：东营市东营区胜利街道办事处**村村民委员会。

法定代表人：康健，主任。

委托诉讼代理人：刘景晴，山东正义之光律师事务所律师。

委托诉讼代理人：康广。

被上诉人（原审被告）：东营元泰复原汽车维修服务有限公司。

法定代表人：王鹏鑫，执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：徐书强。

被上诉人（原审被告）：东营铁城建设工程有限公司。

法定代表人：王万富，执行董事。

委托诉讼代理人：李文泉。

上诉人东营市元泰智程汽车服务有限公司（以下简称元泰智程公司）因与上诉人东营市东营区胜利街道办事处**村村民委员会（以下简称**村委会）、被上诉人东营元泰复原汽车维修服务有限公司（以下简称元泰复原公司）、东营铁城建设工程有限公司（以下简称铁城建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服东营市东营区人民法院（2020）鲁0502民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人元泰智程公司的委托诉讼代理人王万国、杜丽娜，上诉人**村委会的委托诉讼代理人刘景晴、康广，被上诉人元泰复原公司的委托诉讼代理人徐书强，被上诉人铁城建设公司的委托诉讼代理人李文泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

元泰智程公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判元泰智程公司不予支付**村委会2017年度和2018年度的房屋租赁费并据实酌情减少支付2019年度和2020年度的房屋租赁费：3.改判元泰智程公司不予支付**村委会租金损失225667.22元及其之后的租金损失；4.请求法院依法协调**村委会在一定期限内与元泰智程公司签订《房屋租赁合同》，或者在补偿元泰智程公司的实际投入后双方解除租赁关系；5.一、二审案件受理费由双方按胜败诉比例分担。事实和理由：一、一审判决无视租赁物存在重大缺陷和双方未签订租赁合同的事实。因租赁物存在重大缺陷，致租赁合同一直未签订，双方一直在磋商交涉，双方对合同的租金、免租期等主要条款一直处于协商不确定的待定状态。一审中，元泰智程公司通过举证、质证、陈述、答辩，充分阐述了租赁物存在前承租人做KTV歌厅（或者退租撤场）时对消防系统（2016年被消防部门查封）、楼梯楼板、电梯系统、给排水系统等造成的严重损坏，以及租赁物无总体验收、无土地证、无房产证、无消防证、无施工许可证等法定证明手续，以及**村委会出尔反尔、滥用诉权、掩盖真相、恶意诉讼的事实，这些事实已得到一审判决的认可，但一审判决仍仅以**村委会单方制作的对不特定人适用的《招商投标要求》和《第二轮投标确认函》，而不是以《中标确认函》作为定案依据，未考虑双方交涉过程，未深度分析为何在长达四年的时间里未签订租赁合同，就做出了不合事实和常识的荒唐判决。即便根据《招商投标要求》定案，也应有根有据依法以理服人，《招商投标要求》仅是**村委会的要求而已，并非双方合意，对双方没有法律拘束力，特别是对元泰智程公司没有法律拘束力，双方还得再签订书面的租赁合同。《招商投标要求》第四、2条中特别强调租金为“参考起始价格”，而非双方合意一致后确定的价格，第四、3条中载明“标的消防验收及相应费用由中标者承担”，更说明**村委会明知在出租租赁物前，租赁物的消防就存在严重不合格甚至是违法的严重问题。

二、一审判决确定的租赁起始时间及三个月免租期存在严重错误。虽然一审判决认定**村委会关于综合管理费、违约金、律师费的主张无事实法律依据，认定**村委会将保证金收据更换为160万元装修补偿金收据和210万元租金收据系**村委会的单方行为，都是正确的，应当充分肯定，但一审判决认定“按照约定扣除自2017年1月1日至2017年3月31日三个月免租期”无事实和法律依据，存在严重错误。事实真相是：元泰智程公司于2016年12月2日、12月22日在向**村委会交纳了两笔共计370万元的投标保证金后，迟至2017年3月底**村委会才向元泰智程公司交付租赁物钥匙，只是双方未办理房屋交接手续。正是在这个时间段的2017年4月11日，**村委会将保证金篡改为160万元的装修补偿款和210万元房租收据。在租赁磋商期间，**村委会单方制作发送给元泰智程公司三份合同，第一份合同的免租期为六个月，第二份合同的免租期为空白，第三份合同的免租期为三个月。在双方协商未达成一致、元泰智程公司不予认可三份合同、第三份合同未被采信的情况下，一审判决却仍然认定扣除三个月的免租期、租期自2017年1月1日开始，与其认定的**村委会工作人员康广曾三次向王万国发送租赁合同文本的事实相矛盾。元泰智程公司主张的3月底才收到租赁物钥匙的陈述是真实可信的。

三、一审判决漏审漏判争议事项。一审判决后，元泰智程公司经审查财务账簿，还发现曾于2020年1月14日和1月16日分别向**村委会支付了租金15万元，共计30万元。**村委会隐匿该证据不向法庭提交，企图侵吞巨额财产，导致一审判决后案结事未了。针对案涉租赁物存在严重缺陷、手续严重缺失，双方对合同条款一直在沟通磋商中，一审判决无视这些客观事实作出了不公正的判决结果。即便**村委会未提出签订合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式”的规定及有关司法解释，人民法院有义务、有责任向**村委会进行充分释明，说服动员**村委会增加签订租赁合同或解除租赁关系的诉讼请求。

四、一审判决无视元泰智程公司投入巨大、损失惨重、不能实现租赁目的的客观事实。由于租赁物存在重大缺陷和证明手续上的严重缺失，双方又长期协商无果，在消防、建筑等执法部门的巨大压力面前，为了实现租赁目的，元泰智程公司不得不想方设法、偷偷摸摸、时断时续地对租赁物进行装修改造，无奈又多次被消防部门、城建部门责令停工，施工进展一再拖延相当缓慢。元泰智程公司一边顶着压力冒着风险，一边与**村委会沟通协商签订合同或者退租，但**村委会却一直敷衍应付，未给元泰智程公司办理下来有关手续。三年以来，至2019年10月，元泰智程公司克服重重困难，才仅对一楼装修完毕。而二楼、三楼三千余平的装修仍然处于承租前的初始状态，根本就不能再继续进行装修施工。自承租至今，元泰智程公司已先后投入了2000余万元，还不包括其他丧失的市场机会等间接经济损失。因此，一审判决严重违反了《中华人民共和国民法典》的公平原则和社会主义核心价值观。

五、一审判决未考虑疫情期间应当减免租金的实际情况。疫情当下，经济下行，企业举步维艰。为解企业“燃眉之急”，缓解企业资金压力，支持企业渡过难关可持续发展，国家、省、市都出台了一系列对承租人减免租金的法律政策规定。一审判决未考虑适用疫情期间国家有关法律政策解决本案争议，未对租金进行相应减免，存在严重错误。同时，由于**村委会不真正履行出租人义务，元泰智程公司根本就不存在违约问题，一审判决责令元泰智程公司支付租金损失是严重错误的。由于元泰智程公司与**村委会至今未签订租赁合同，铁城建设公司和元泰复原公司的担保责任也应免除，两公司向**村委会出具的《担保函》自始并未发生法律效力，一审判决责令该两公司对元泰智程公司的付款义务承担连带清偿责任也是极其严重错误的。

**村委会辩称，一、**村委会在一审中提交的租赁合同合法有效，系双方的真实意思表示，具体理由见**村委会的上诉理由。二、一审判决对涉案房屋免租期的事实认定正确。一审判决认定**村委会于2017年1月将租赁物交付元泰智程公司使用，该内容与**村委会提交的租赁合同内容一致，该合同虽然写明租期为2017年4月1日起至2037年3月31日止，但是后文明确免租期为2017年1月1日至2017年3月31日止，不计算在合同期内。该内容显然是指涉案租赁物是从2017年4月1日起计算租金。再结合**村委会提交的经元泰智程公司认可的《第二轮投标确认函》第4条关于装修免租期的内容“标的建筑物装修免租期为3个月”可知，一审判决对免租期为3个月的认定正确。三、至于元泰智程公司在上诉请求中所提出的2020年1月14日和1月16日支付的30万元租金，**村委会作出如下解释，因东营元泰汽车检测有限公司也租赁了**村委会的另一租赁物，法定代表人为王万国即本案元泰智程公司的代理人，在2020年1月14日和1月16日确实分两笔、每笔15万元向**村委会交纳了租金30万元，当时与王万国商议该30万元作为东营元泰汽车检测公司交纳的租金，但如果元泰智程公司认为该30万元系交纳的本案租金，**村委会对此也可认可。四、**村委会不同意减免租金，本案也不符合因疫情而减免租金的规定。山东省财政厅和山东省人民政府国有资产管理委员会鲁财资【2020】9号文件以及东营市人民政府东政办发【2020】1号文均是指承租国有资产类经营用房的中小企业，并不适用于本案。本案房屋产权属于**村委会，利益归属于全体村民，因元泰智程公司未足额按时缴纳租金，已经造成了**村委会的巨大损失，其无权要求再行减免租金。五、对于元泰智程公司在上诉请求中所提出的依法协调在一定期限内与**村委会签订《房屋租赁合同》或者解除租赁关系等上诉请求，不属于本案的审理范围，**村委会对此不予答辩。综上，应驳回元泰智程公司的上诉请求，支持**村委会的上诉请求。

元泰复原公司对元泰智程公司的上诉没有异议。

铁城建设公司述称，元泰智程公司找到我公司称要投标，要求我公司帮忙做个担保，后面元泰智程公司是否租赁了房屋其并不清楚，其只是就投标进行了担保。

**村委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持**村委会的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由元泰智程公司、元泰复原公司、铁城建设公司承担。事实和理由：一、一审判决中对**村委会提交的租赁合同不予采信系事实认定错误。（一）**村委会与元泰智程公司签订的租赁合同合法有效，系双方的真实意思表示。首先，**村委会与元泰智程公司签订的租赁合同成立并生效。**村委会一审当庭提交了加盖有元泰智程公司印章的《东营万象城商业广场租赁合同》，元泰智程公司对印章的真实性无异议。虽然**村委会并不否认该合同系后来补签，但该合同显示的内容系自双方租赁关系成立之日起的具体租赁合同内容。该合同的效力应及于自**村委会与元泰智程公司成立租赁关系之日起，至合同显示的租赁期限届满之日止。元泰智程公司对租赁合同的盖章行为就是对合同内容的认可，即使其仅在合同的最后一页加盖印章，也应视为其对前述内容的认可，没有任何的规定要求必须要在每一页合同均加盖印章。该行为应视为元泰智程公司对自身权利的放弃以及无限授权行为，因此，租赁合同成立并生效，双方应受该合同内容的约束。其次，**村委会提交的东营市规划局、东营市人民政府的相关文件可以证实涉案标的物的建设经过了相关主管部门的批准，双方签订的租赁合同不存在无效情形。涉案标的物所在的整个万象城项目均属于东营区时的商业配套工程，**村委会提交了万象城项目在建设过程中相关政府部门的审批文件，完全可以证实涉案标的物系经主管部门批准而建，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，租赁合同不存在无效情形，是合法有效的。再次，元泰智程公司提交的证据不足以证实**村委会提交的合同系伪造的。元泰智程公司申请证人郝某出庭作证，但是该证人明显与元泰智程公司存在利益关系，其证言存在多处不合理之处，比如：证人郝某当庭陈述其看了合同一眼就记住了有四处不同之处，主要体现在：免租期为6个月，租金每两年上涨5%，综合管理费为2万元／年，至于消防验收应由**村委会提供相应资料，若因**村委会无法提供相应资料无法进行验收则租期顺延。证人郝某对一年半以前的长达8页的合同的细节记忆如此清晰明显与常某不符，存在与元泰智程公司过度沟通的情形。（二）一审判决对**村委会提交的租赁合同不予采信，系其主观推断，明显过于武断。一审判决仅凭“有悖常某”、“没有加盖骑缝章”、“没有签署日期”等合同形式存在瑕疵的情况下，就作出了对合同不予采信的认定，明显过于武断，也是不正确的。经过庭审可知，**村委会与元泰智程公司之间的租赁合同经过多次磋商，租期经过2年、10年以及20年的讨论，租期的不同也会影响到租金的基数和涨幅。作为承租方，希望租期长久，有利于租赁关系的稳定，也有利于装饰装修，尤其是大面积的经营场所；而作为出租方，更希望租期稍短一些，这样有利于随着经济形势的变化而作出租金的调整。因此，在该种情形下有可能就产生了因租期的延长而租金上涨的情况。该种情形不存在任何的有悖常某，而是经济活动中的一种取舍，只是考虑问题的角度不同而已。至于是否加盖骑缝章、签署日期等均没有严格的要求，不得依此认定合同存在瑕疵。二、一审判决对**村委会主张的160万元装修补偿款作为租金扣除，认定事实错误。一审庭审中，**村委会提交了编号分别为0924285、0924281、0924292、0924291收据四张。其中2016年12月2日的260万元收据包括100万元投标保证金和160万元的原承租人（ＭＩＮＩ未来城）的装修补偿款，**村委会向王万国出具加盖有财务专用章的收据。在元泰智程公司进行第二轮投标前，其于2016年12月22日又根据**村委会的要求交纳保证金110万元，该事实与元泰智程公司向**村委会出具的第二轮投标确认函的内容相符。后**村委会向王万国出具了加盖有**村委会公章的收据。在2017年4月11日，应元泰智程公司的要求，其要求**村委会将收据出具给元泰智程公司，并写明收款事由，因此**村委会将原来出具给王万国个人的收据原件予以收回，重新出具了210万元租金的收据和160万元装修补偿款的收据，现**村委会仍保存该两张收据的存根联。更为重要的是，**村委会最终并没有取得该160万元，且**村委会在一审中提交的证据可以充分证实该160万元的属性，但一审判决却将该160万元予以充抵租金，导致了**村委会应收租金减少160万元，导致村集体资产的流失。一审判决对该160万元的认定明显系事实认定错误。

元泰智程公司辩称，**村委会的上诉请求不仅无事实和法律依据，无证据支撑支持，而且涉嫌挥霍集体财产、滥用诉权，继续阻碍元泰智程公司实现承租目的，侵害元泰智程公司合法权益。一、一审判决不予采信租赁合同的认定是分析到位论证有力的，并非**村委会所称的“主观推断过于武断”，但一审判决使用“瑕疵”的表述并不恰当，应当用“缺陷”或“严重缺陷”才更准确恰当。同时，一审判决以对不特定投标人普遍发生效力的《招投标要求》和《第二轮投标确认函》为依据，判决双方履行各自的义务显然不当。对于第三份合同是否系伪造的问题，元泰智程公司从未提出过，而是反复强调系应**村委会的要求，为了应付纪检部门的检查而配合**村委会工作才在最后一页上加盖了印章，当初**村委会还一再保证不作为正式合同。现在**村委会主动提出“合同系伪造”的问题，恰恰说明其作假心虚。二、一审判决认定**村委会“将保证金收据更换为160万元装修补偿金收据，仅为**村委会的单方行为”是完全正确的，是符合客观实际和有证据支持的。**村委会一厢情愿擅自将保证金收据改为装修补偿款收据，更彰显了其主观恶意，结合租赁物被破坏、损坏至今未修复的现状，以及不给元泰智程公司所租赁的四标段做消防修复办证的区别对待，由**村委会给元泰智程装修补偿更合乎情理。三、**村委会利用占有的国有房产土地形成的强势地位，隐瞒租赁物真相，骗取元泰智程公司承租及租金，存在极大主观恶意。一审判决漏判多项争议事实，导致案结事不了，严重侵犯元泰智程公司的合法权益。

元泰复原公司辩称，元泰智程公司找到我公司称新区那边有个房子要投标，让我公司在担保函上盖章，对投标进行担保，至于后期有无中标、合同进行得怎么样我公司不清楚，剩下的事项与我公司没有关系。

铁城建设公司辩称，元泰智程公司找到我公司称要投标，要求我公司帮忙做个担保，后面元泰智程公司是否租赁了房屋其并不清楚，其只是就投标进行了担保。

**村委会向一审法院起诉请求：1.判令元泰智程公司向**村委会支付租金6952554元（至2021年3月31日）、综合管理费200000元、租金损失1856773元（自逾期之日起按日万之五计算至2020年8月31日）、违约金60万元以及律师费179000元，共计9788327元，并以7102254元为基数，按日万分之五的标准计算自2020年9月1日起至实际支付之日止的租金损失；2.判令元泰复原公司、铁城建设公司对元泰智程公司的上述付款义务承担连带清偿责任；3.诉讼费等案件费用全部由元泰智程公司、元泰复原公司、铁城建设公司负担。

一审法院认定事实：2016年12月5日，**村委会发布《万象城商业广场××标段公开招商投标要求》（以下称《招商投标要求》），招标标的位于万象城商业广场××标段（原迷你未来城），总面积15010.87平方米，上下三层，要求招标项目整体出租，不分租，中标后不得转租，参考起始价格为第一年203万元，每两年起在前一年基础上递增5%，标的消防验收及相应费用由中标者自行承担，中标者需提供合同履约担保。2016年12月23日，元泰智程公司签署《东营万象城商业广场四标段第二轮投标确认函》（以下称《第二轮投标确认函》），载明第二轮投标起始价2100300元，每家投标企业在第二轮投标前即2016年12月22日16：00前需补充提交保证金110万元，否则视为放弃第二轮投标资格，标的物装修免租期3个月，再无其他免租期，如无正当理由，3个月内不进行装修，村委有权扣除当期租金并重新进行出租，中标单位须在7日内提供2家以上2015年度或2016年度年纳税额在100万元以上的企业担保函，按照合同约定交清第一年度租金。标的物以现状与中标单位进行交接，所有修缮、装修均由中标单位自行承担，中标单位在接手标的建筑物后，需首先组织进行消防验收，相关手续及费用由中标单位自行承担，**村委会负责协助。所有参与第二轮投标的企业即视为认可并且接受以上要求。

2016年12月23日，铁城建设公司、东营市元泰工贸有限责任公司出具《担保函》，承诺自愿对元泰智程公司与**村委会订立的《东营万象城商业广场租赁合同》提供连带责任保证，保证范围包括支付租金、保证金、费用、违约金、实现债权费用、承担违约责任等，保证期间自上述租赁合同履行完毕之日起两年。东营市元泰工贸有限责任公司于2019年10月被元泰复原公司吸收合并。

元泰智程公司参与第二轮投标后中标。其已按照投标要求于2016年12月2日、12月22日支付投标保证金260万元、110万元。2017年4月11日，**村委会将上述保证金收据更换为两份收据：一份为160万元的装修补偿款，一份为210万元的第一年房租。元泰智程公司对160万元的装修补偿款不予认可。

**村委会的工作人员康广曾于2017年3月28日、2017年4月26日、2019年1月23日向元泰智程公司的王万国发送租赁合同文本共计三份，于2019年6月4日向郝某发送合同文本一份。①第一份合同文本约定租赁期限自2017年2月1日至2022年1月31日止（装修免租期6个月，自2017年2月1日至2017年7月31日），首年度租金210万元，合同期内每两年租金在前一年度租金基础上递增5%，合同期内年租金以年为单位一次性全年全额缴纳，第一年度租金于本协议签订7日内交付，以后每年的6月30日交付下一年度租金，综合管理服务费2万元／年，每年的6月31日前交纳下一年度的综合管理费。②第二份合同文本约定的租赁期限、租金及支付期限等内容与第一份合同相同，但免租期处为空白，且附有《协议书》附件一份，《协议书》内容为：就乙方租赁甲方（**村委会）位于东营市天目山路东营万象城商业广场事宜，甲乙双方于年月日订立《租赁合同》，鉴于租赁房屋在交付乙方前已经包含了众多可继续使用的装饰装修、设备设施，现就装修补偿费约定如下：甲方同意乙方在租赁后由乙方对租赁房屋现有的装饰装修及设施进行拆除和改造，但不得破坏房屋的主体结构，乙方同意在年月日前向甲方一次性支付上述装修补偿费共计160万元，该费用一经支付不再返还，不受《租赁合同》履行情况的影响。③第三份合同约定租赁期限自2017年4月1日起至2037年3月31日止（装修免租期3个月，自2017年1月1日至2017年3月31日），租赁期限20年，首年度租金2100300元，合同期内每年租金在前一年度租金基础上递增5%，租金按年为单位一次性全年全额缴纳，第一年度租金于合同签订后日内一次性支付，以后每年3月1日前缴纳下一年度租金，综合管理服务费50000元／年，该费用以后每年的3月1日前缴纳下一年度的综合管理费。

元泰智程公司未与**村委会签署上述第一、第二份合同及附件协议书。对于康广发送的2019年1月23日、2019年6月4日的两份合同，元泰智程公司主张，该两份合同的内容一致，但与前两份合同内容不同，**村委会对合同条款一直在变更，可见双方在2019年1月23日尚未达成一致意见，2019年6月，**村委会的康广称需要一份合同交给文汇街道检查组应付资产检查，在前来沟通协调此事的郝某的劝说下，元泰智程公司对合同内容进行了修改后仅在合同末页加盖了印章，但未签字并加盖骑缝章，将该合同交由郝某转交**村委会，对**村委会提交的加盖双方印章的租赁合同不予认可，并申请证人郝某出庭作证。郝某认可元泰智程公司陈述的合同形成的过程。

2019年，**村委会（甲方）曾与元泰智程公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于年月日签订《东营万象城商业广场租赁合同》，甲方将其坐落于东营市天目山路东营万象城商业广场××标段的商铺租赁给乙方经营，双方协商签订补充协议，甲方同意乙方在租赁土地上根据经营需要在四标段南门增设或扩建相关的建筑物或地上附着物，但必须依法办理相关建设规划手续，相关建设费用由乙方负担。该合同加盖有**村委会的印章、元泰智程公司的印章，双方并加盖骑缝章，且由郝某代表元泰智程公司签字确认。

元泰智程公司提交东营区消防验收业务受理清单、责令停止违法行为通知书、封条等证据，主张因**村委会没有提供应当由出租方提供的相应手续，导致涉案房屋的消防一直未通过验收。

另查明，2008年9月12日，东营市规划局出具《审查事项告知单》，同意**村委会黄河路以北、天目山路以东商贸地块修建性详细规划设计方案。2010年4月11日，东营市政府对于东营区胜利街道办事处**村安置国有用地国有建设用地使用权协议出让方案予以批复。

再查明，**村委会为本次诉讼支出律师代理费179000元。

一审法院认为，元泰智程公司中标**村委会招标的东营万象城商业广场××标段租赁项目，**村委会于2017年1月将租赁建筑物交付元泰智程公司使用，双方之间发生租赁合同关系。元泰智程公司抗辩称**村委会将未能达到对外租赁条件的标的物出租属于无效行为。一审法院认为，元泰智程公司签署的《第二轮投标确认函》对其具有约束力，该确认函明确载明标的建筑物以现状与中标单位进行交接，中标单位在接手标的建筑物后，需首先组织进行消防验收，相关手续及费用由中标单位自行承担，**村委会负责协助，故元泰智程公司关于涉案租赁物未达到租赁条件、租赁行为无效的抗辩不成立。元泰智程公司对于**村委会提交的加盖**村委会及元泰智程公司印章的《租赁合同》存在争议。从该合同的订立过程来看，**村委会与元泰智程公司就合同条款进行了多次磋商，第一份合同文本、第二份合同文本关于租金均载明“合同期内每两年租金在前一年度租金基础上递增5%”，与**村委会发布的《招商投标要求》中的内容一致，而该合同变更为“合同期内每年租金在前一年度租金基础上递增5%”，在双方经过多次磋商，元泰智程公司对于前两份合同均未认可之后形成的合同却加重了元泰智程公司的租金支付义务，有悖常某，同时因该合同仅此一份且由**村委会持有，合同有多页却没有加盖骑缝章、没有签署日期，在合同形式存在瑕疵的情况下，一审法院对该合同不予采信，双方均应按照《招商投标要求》及《第二轮投标确认函》履行各自的义务。按照约定扣除自2017年1月1日至2017年3月31日三个月的免租期后，元泰智程公司租赁涉案租赁物应支付2017年4月1日至2021年3月31日的租金8611230元（2017年4月1日至2018年3月31日租金2100300元、2018年4月1日至2019年3月31日租金2100300元、2019年4月1日至2020年3月31日租金2205315元、2020年4月1日至2021年3月31日租金2205315元）。元泰智程公司已向**村委会交纳保证金370万元，该款可抵作租金，故元泰智程公司尚欠租金4911230元。

关于**村委会主张保证金370万元中的160万元为装修补偿款的问题，虽然**村委会于2017年4月11日将保证金收据更换为160万元装修补偿金收据及210万元租金收据，但仅为**村委会的单方行为，元泰智程公司并未于2017年4月26日签署康广发送的协议书，不能证明双方就此达成合意，故对**村委会的该项主张不予采信。关于**村委会主张的租金损失的问题。对于租金的交付期限，根据《第二轮投标确认函》中“按照合同约定交清第一年度租金”的约定，可以确定承租方应当于每一租赁年度开始时交清该租赁年度的租金，故元泰智程公司存在拖欠租金的行为，应当向**村委会赔偿租金损失。**村委会要求按日万之五计算租金损失没有依据，对此一审法院确定元泰智程公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付租金损失225667.22元，并以4911230元为基数，支付自2020年9月1日至实际履行之日的租金损失。**村委会主张的综合管理费、违约金及律师代理费无事实及法律依据，一审法院不予支持。铁城建设公司、元泰复原公司自愿对**村委会与元泰智程公司之间的租赁合同提供连带责任保证，其应当按照约定的保证范围对元泰智程公司欠付的租金及租金损失承担连带责任。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第六百八十五条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、东营市元泰智程汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付东营市东营区胜利街道办事处**村村民委员会租金4911230元；二、东营市元泰智程汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付东营市东营区胜利街道办事处**村村民委员会租金损失225667.22元，并以4911230元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年9月1日至实际履行之日的租金损失；三、东营铁城建设工程有限公司、东营元泰复原汽车维修服务有限公司对上述第一项、第二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回东营市东营区胜利街道办事处**村村民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，各方当事人对证据发表了质证意见。

元泰智程公司提交了下列证据：

1.2021年1月份对涉案房屋二、三楼拍摄的视频光盘一份、2021年3月29日拍摄的照片10张。

2.**村委会与优士科技发展有限公司东营分公司于2016年11月12日签订的《辛昌商贸城消防维修改造工程施工合同》一份、东营市公安局消防支队东公消验字【2017】第0019号《建设工程消防验收意见书》复印件一份、【2018】第0051号《建设工程消防验收意见书》复印件一份、《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》复印件一份。

3.中国工商银行网上银行电子回单打印件一份、**村委会收据两份、《东营市国资委关于疫情期间房租减免政策汇总表》、山东省人民政府鲁政发（2020）10号《关于贯彻落实〈政府工作报告〉若干措施的通知》网络打印件一份、**村委会在一审第二次庭审中提交的《东营市规划局审查事项告知单》复印件五份、东营市国土资源局东国土资发（2010）49号文复印件一份、《东营区胜利街道办事处**村安置用地的国有建设用地所有权协议出让方案》复印件一份、《山东省东营市人民政府关于同意东营区胜利街道办事处**村安置用地国有建设用地所有权协议出让方案的批复》复印件一份、一审第二次庭审笔录复印件一份、增值税普通发票原件七份、元泰智程公司与优士科技发展有限公司东营分公司签订的《辛昌商贸城四标段消防维修改造恢复工程施工合同》一份、《一审漏判租金、免租期等明细一览表》一份。

**村委会提交元泰智程公司和幸福门大酒店的经营照片四张、东营幸福门酒店有限公司的工商登记信息页打印件一份。

本院经审查认为，元泰智程公司提交的证据1及**村委会提交的证据可以证实涉案房屋目前的使用状况，本院对真实性均予以确认。元泰智程公司提交的证据2可以证实万象城项目其他标段的消防验收情况，本院对其真实性予以确认。证据3中的银行电子回单打印件及两份收据所涉的30万元款项不在本案中予以处理，证据3中的其他证据不能证实元泰智程公司主张的减免租金的理由成立，本院不予采信。

二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为，关于一审判决以《招商投标要求》及《第二轮投标确认函》为依据确定双方的权利义务内容是否正确，需考虑本案的实际情况及招投标行为的法律性质进行评判。本案中，元泰智程公司中标后，与**村委会之间一直未能签订书面租赁合同，说明双方就房屋租赁事宜中的重要事项存在分歧，未能达成一致，但后来元泰智程公司已实际使用涉案房屋，合同目的并未落空，在双方长期存在分歧已形成本案诉讼的情况下，一审判决以《招商投标要求》和《第二轮投标确认函》为依据确定双方的租赁权利义务内容，既符合本案的实际情况，又有利于及时处理双方纠纷，定分止争。同时，从招投标行为的法律性质来看，一审判决此项认定亦是正确的。招标行为的法律性质是要约邀请，投标行为的法律性质是要约，确定中标人行为的法律性质是承诺。虽然元泰智程公司未在中标确认函上盖章确认，但**村委会已向元泰智程公司交付涉案房屋，元泰智程公司也已实际进行使用，由此，**村委会以交付行为对元泰智程公司的要约做出了承诺，双方之间的租赁合同关系成立并生效。关于**村委会一审中提交的加盖有元泰智程公司印章的租赁合同，不能作为认定双方权利义务关系的依据，一审判决已阐明理由，本院不再赘述。

关于一审判决认定免租期为三个月及租期起始时间是否正确的问题。本院认为，基于前述理由，在**村委会与元泰智程公司未能签订书面租赁合同的情况下，一审判决以《第二轮投标确认函》中的载明的装修免租期三个月作为认定免租期的依据，并无不当。至于租期的起始时间，因元泰智程公司和**村委会在交接房屋时未形成书面交接单，一审判决以第二轮投标为节点，扣除三个月免租期后，以2017年4月1日作为支付租金的起点，也无明显不当。

关于元泰智程公司提出的涉案租赁物存在重大缺陷的问题。本院认为，对该问题的认定还需要考虑两个因素，一是元泰智程公司的委托诉讼代理人王万国，同时系东营元泰汽车检测有限公司法定代表人，的注册住所地为东营市东营区交叉口，同在**村委会万象城项目片区，代理人王万国在二审中认可此前与**村委会人员熟悉，故元泰智程公司对于万象城项目的情况应当有充分的了解。二是万象城项目系东营区新区建设过程中的关联项目，其建设与东营区新区建设密切关联，有当时的历史背景所在，目前还存在相关手续陆续完善的情况。对于涉案房屋招标之前的实际状况和相关手续的告知情况，因元泰智程公司和**村委会各执一词，本院从租赁合同的通常订立过程来考察，元泰智程公司作为承租人在投标前应当对标的物的情况做充分的了解和实地考察，并以此为基础确定是否参与投标，何况元泰智程公司代理人王万国此前与**村委会的人员熟悉，更应了解涉案房屋的有关状况。同时在《第二轮投标确认函》中明确载明“标的物以现状与中标单位进行交接”、“中标单位在接手标的建筑物后，需首先组织进行消防验收，相关手续及费用由中标单位自行承担”，可以说明**村委会在相当程度上履行了告知租赁物状况和消防验收情况的义务。故元泰智程公司以此为理由要求减免租金不能得到支持。

关于**村委会提出的160万元装修补偿款不应作为租金扣除的问题。本院认为，该160万元款项系元泰智程公司在参与第一轮投标时交纳，**村委会出具的收据上载明的收款事由为“四标保证金”，故元泰智程公司主张该160万元属于投标保证金理由充分。**村委会主张该160万元为元泰智程公司同意承担的装修补偿款，但并未在《招商投标要求》和《第二轮投标确认函》中载明，后期也未与元泰智程公司达成一致意见，且该160万元装修补偿款系与前手承租人相关，与本次租赁并无关联，故一审判决认定该160万元应抵作租金正确。

关于元泰智程公司上诉中主张另行向**村委会交纳30万元租金问题。本院认为，一审中元泰智程公司并未提出该笔款项已支付并提交相应证据，考虑**村委会称与东营元泰汽车检测有限公司还存在租赁关系、已将该款计入该笔租金，本院在本案中对该30万元不作处理，双方可在后续涉案房屋使用费用中一并计算，或在东营元泰汽车检测有限公司与**村委会的租赁关系中核算。

关于元泰智程公司提出的应当减免疫情期间租金的问题。本院认为，涉案房屋的出租人为**村委会，并非元泰智程公司所称有关通知中应当减免租金的行政事业单位和国有企业，且2020年疫情期间东营地区疫情防控工作稳定，元泰智程公司并未提交证据证实其营业收入明显减少，故对其减免租金的请求不予支持。

另，本案虽就元泰智程公司与**村委会就涉案房屋2021年3月31日之前的租金事宜处理完毕，但在本院二审期间仍未能促成双方签订书面租赁合同以实现双方利益共赢，实属遗憾，望双方今后秉承互谅互让、友好协商、互利共赢的原则，及早就涉案房屋有关事宜达成共识，减少诉累。

综上所述，元泰智程公司、**村委会的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80318元，由元泰智程公司负担40159元，由**村委会负担40159元。

本判决为终审判决。

审判长　潘　霞

审判员　隋宪贞

审判员　许晓芳

二〇二一年六月十六日

书记员　倪玉佳