毕节市安方建设投资（集团）有限公司与陈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

贵州省赫章县人民法院 民事判决书 （2023）黔0527民初5859号 原告：毕节市安方建设投资（集团）有限公司，住所地贵州省毕节市赫章县会展中心，统一社会信用代码91520XXXXXXXX。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。 被告：陈某，女。 原告毕节市安方建设投资（集团）有限公司（以下简称安方公司）与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安方公司委托诉讼代理人***、***，被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安方公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付房屋租金96317.14元及资金占用利息（以96317.14元为基数，从2023年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；2.判令被告违约，并赔偿原告违约金30000元；3.判令解除2016年4月1日原、被告签订的《商铺租赁合同》；4.判令被告于2024年4月30日后三天内腾空租赁的位于赫章县××镇××房××号商铺并交还原告；5.本案诉讼费用由被告承事实和理由：2016年4月1日，被告与原告安方公司签订了《商铺租赁合同》，原告将位于赫章县××镇××房××号商铺（商铺面积为1246.56平方米）租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日止，租金约定为年付，第一年租金为￥199450.00元（已减免4个月装修期租金￥99720.00元），第二年租金为￥299170.00元，从第三年起每年租金在前一年的基础上递增5%。案涉房屋交付被告使用后，被告2023年5月1日-2024年4月30日之间房屋租金未按合同约定支付。且被告2023年7月3日已签署承诺书（承诺内容：本人陈某，身份证号52242819********，本人郑重承诺将所欠贵公司位于赫章县××镇××房××号商铺租金196317.14元分两期支付，第一期于2023年8月15日之前支付100000元，第二期于2023年10月15日支付96317.14元，如本人到期不支付贵公司以上房租，将自动退还贵公司所有门面并承担相应的法律责任。），但被告至今未向原告支付第二期房屋租金。根据合同第九条：违约责任和合同终止的赔偿措施，1.若租赁商铺因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成乙方的任何损失或因政策原因导致政府将本合同项下商铺收回，双方方互不承担责任，合同终止。2.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、并赔偿违约金￥30000.00元。综上，原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，被告未按合同约定支付原告房屋租金的行为，损害了原告的合法权益，构成违约，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，特向本院提起诉讼，望判如所请。 被告陈某承认原告在本案中所主张的事实，但认为被告并非恶意拖欠原告租金。被告资金周转困难，如果资金周转问题解决一定第一时间交付租金。被告租赁原告商铺前期装修投入500多万元，2016年承租以来一直按约支付租金。在此情况下，被告不应支付利息。双方于2023年7月结算，租金计算至2024年4月30日，被告欠原告租金196,317.14元。被告承诺分两期给付，第一期十万元已经给付，尚欠原告96,317.14元。如原告宽限被告一定时间，被告一定将欠付租金交齐。不会导致原告的合同目的不能实现，没有构成根本违约，原告不能以此解除合同。虽然原告承诺“到期不付自动退还门面”，但被告的初衷是为换取一定时间来调整经营状态，尽快让酒店的经营回到正轨。解除合同会导致在被告处上班的几十名员工失去工作和收入。原告主张的30000元违约金不应支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周围困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。被告欠付租金的根本原因是疫情，故不应支付给的违约金。 经审理查明如下事实：2016年4月1日原被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于赫章县××镇××房××号商铺共1246.56平方米租赁给被告经营酒店、餐饮。租赁期限为十五年，即2016年5月1日至2031年4月30日。原告给予被告4个月的装修免租期，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金。合同第四条约定：第一年租金为199450.00元（己减免4个月装修期租金99720.00元），第二年租金为299170.00元，从第三年起每年租金在前一年的基础上递增5%。自签订本合同之日起三天之内，被告一次性将第一年租金通过银行转账或现金存款的方式支付至甲方指定的账户，从第二年起每年租金需提前一个月支付到甲方指定账户，并将银行转账凭证或进账单提交给原告。被告必须按照约定向原告交纳租金，到期不交视同违约，并向原告支付违约金30000.00元，原告有权任意处置该合同项下商铺。合同第七条约定：被告有拖欠租金行为的，原告有权提前终止合同，并提出赔偿。 合同签订后，被告对商铺进行了装修，商铺用于经营“XX大酒店分店”。2021年4月30日之前的五年的租金被告均如约支付。由于疫情等多方面因素的影响，被告经营出现一定的困难，2021年5月1日以后的租金被告未按期交纳。2021年5月1日至2023年4月30日，被告尚欠原告租金544,469.00元。由于被告未能及时支付所欠租金，原告于2022年8月1日向本院起诉请求处理。本院于2022年11月10日判决由被告陈某于本判决生效之日起五日内支付原告毕节市安方建设投资（集团）有限公司2021年5月1日至2022年4月30日的房租103,036.00元；驳回原告毕节市安方建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，被告履行了给付租金义务。原、被告于2023年7月3日结算，租期至2024年4月30日期间被告欠原告196,317.14元租金。被告承诺分两期支付，第一期于2023年8月15日之前支付100,000元，第二期于2023年10月15日支付96,317.14元。结算后被告陈某于2023年9月2日根据原告安方公司的指示，将租金100,000元汇给贵州汇能金融服务有限公司。剩余房租96,317.14元被告一直未付。 以上事实，有当事人的陈述，网上银行电子回执、承诺书、门面租赁合同等在卷为凭。 本院认为：依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条规定，本案法律事实发生在民法典施行前，合同履行持续到民法典施行后，应当适用民法典施行前和施行后的法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。该种情形是指对合同目的实现已有实质性影响的情形。如果当事人一方在履行期限到来后迟延履行债务，另一方当事人就可主张解除合同，必然会导致合同任意解除，造成不必要的财产损失和增加交易成本。履行期限对合同目的之实现不具有根本影响的，债务人在履行期限届满后履行，通常仅会让债权人遭受有限损失，不至于使其合同目的落空。在这种情况下，即使债务人迟延履行合同主要债务，也不允许债权人立即解除合同，其应向债务人发出履行债务的催告。催告的主要目的在于，尽快确定宽限期，明确解除权行使的条件。债务人在宽限期届满时仍未履行的，债权人便有权解除合同。但是，对于宽限期的确定，应当相对合理。宽限期可通过当事人就宽限期达成合意，或债务人主动提出债务履行延展期来确定。若不存在上述两种情况，则应根据合同类型、交易习惯、案件实际情况等因素来合理认定宽限期。一般而言，债务履行期限较短的，相应的宽限期就越短。履行期限对债权人合同目的实现有较大影响的，宽限期就越长。就本案而言，原告请求解除合同不具有合理性，理由如下：原、被告签订的房屋租赁合同期限较长，双方的预期利益相对较长。原、被告签订的房屋租赁合同期限是十五年，至今已经经过了七年的时间，还有八年未履行，在已经经过的七年，被告已经如约支付了租金，并且接下来的2023年5月1日至2024年4月30日期间的租金被告已经支付大半，总体上被告也算相对守约，现在被告欠缴不到半年的租金，与双方的合同期限相比，不属于根本性的违约，不至于导致双方的合同目的不能实现。从后果来看，本案合同不适宜解除。从本县的实际情况来看，目前房屋租赁的行情普遍存在租金下调的趋势，原被告之间又属于本地面积相对较大、租金相对较高的房屋租赁关系，若能维持租赁关系，既能实现原告收取租金的目的，也能稳定被告的经营，解决部分人员的就业。一旦解除合同关系，一是原告的商铺一时半会不能出租，二是被告较大的投资不能收回，这就会给双方造成更大的损失。原告给予被告的宽限期应当适当放宽。虽然今年疫情已经结束，但经济疲软态势未变，考虑原、被告约定的租金又是先付租金后用房，应当给被告相对较长的宽限期。故原告请求解除合同，本院不予支持。双方合同约定若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，并赔偿违约金30,000元。原告请求被告支付违约金30,000.00元与前述约定情形不符，本院不予支持。因被告不是恶意违约、故意拖欠租金，原告请求被告支付利息及请求将商铺交还原告，本院不予支持。 原告主张被告支付2023年5月1日至2024年4月30日期间欠付的租金96,317.14元，符合双方的合同约定，本院予以支持。为此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第七百二十一条之规定，判决如下： 一、由被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告毕节市安方建设投资（集团）有限公司2023年5月1日至2024年4月30日期间的拖欠的房租96,317.14元； 二、驳回原告毕节市安方建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,826.00元，减半收取1,413.00元，由原告毕节市安方建设投资（集团）有限公司负担310元，被告陈某负担1,103元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十二月二十日 法官助理*** 书记员***