扬州腾威建筑装饰工程有限公司
上海深驱实业有限公司与扬州腾威建筑装饰工程有限公司返还原物纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
(2019)苏1003民初8028号
原告：上海深驱实业有限公司，住所地在上海市浦东新区杨高北路******。
法定代表人：袁贵霞，总经理。
委托诉讼代理人：赵磊，江苏韵合律师事务所律师。
被告：扬州腾威建筑装饰工程有限公司，住所地在扬，住所地在扬州市扬子江北路**>
法定代表人：张翔，董事长。
委托诉讼代理人：朱飞龙，江苏仁方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷一超，江苏仁方律师事务所律师。
第三人：扬州天佑商业资产经营管理服务有限公司，住所地在扬州市，住所地在扬州市江阳中路**-505div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林学良。
原告上海深驱实业有限公司（以下简称深驱公司）与被告扬州腾威建筑装饰工程有限公司（以下简称腾威公司）返还财产纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后依法追加扬州天佑商业资产经营管理服务有限公司（以下简称天佑公司）为第三人，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深驱公司的委托诉讼代理人赵磊、被告腾威公司的法定代表人张翔及委托诉讼代理人殷一超到庭参加诉讼。第三人天佑公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告深驱公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即腾空房屋并支付房屋使用费216000元（自2016年5月18日起至实际腾房之日止，暂计三年租金）。事实和理由：原告于2016年5月18日取得扬子江北路399号商2-商543026-43029,43031-43035号房屋的产权证书。原告在接收房产过程中，发现该房产被被告占用，原告多次与被告沟通要求其腾空房屋并交付房屋使用费无果。为维护权益，特提起诉讼。
被告腾威公司辩称，1、涉案房屋系腾威公司的法定代表人张翔租赁并交腾威公司使用，腾威公司对该房产的占有系有权占有，无需支付房屋使用费。案涉房屋原系天佑公司所有。2013年3月1日，天佑公司与腾威公司的法人张翔签订房屋租赁协议，约定上述房产处置给张翔作为其公司的经营场地，租金11万元/年，租赁期限自2013年3月1日起至2033年2月28日止。20年租金以天佑公司欠张翔的装修款220万元一次性抵充完毕。故，腾威公司占用涉案房产于法有据，无需另行支付使用费；2、深驱公司要求腾威公司腾空房屋于法无据。深驱公司系2016年5月18日取得涉案房屋产权证书，腾威公司系2013年3月1日租赁涉案房屋。根据“买卖不破租赁”原则，租赁房产在租赁期间内发生产权变动的，不影响租赁合同的继续履行。
第三人未作陈述。
当事人双方围绕诉讼请求向法庭提交了房屋产权证书、判决书、房屋租赁协议、图纸、收据等作为证据，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下，2013年12月，李爱清（出借人）与殷小东（借款人）、天佑公司（担保人）等签订借款合同，约定殷小东向李爱清借款，天佑公司等作为担保人并提供包含涉案房屋在内的相关房屋为借款提供抵押担保。2015年10月23日，李爱清以民间借贷纠纷为由将殷小东、扬州市羿东投资管理服务有限公司、天佑公司、吴同玉起诉至上海市浦东新区人民法院，2015年10月23日，该院作出（2015）浦民一（民）初字第2号民事判决书，认定：殷小东应于判决生效之日起十日内归还李爱清借款本金3300万元及相应利息，天佑公司等承担连带担保责任。
深驱公司在庭审中提供上述案件的执行和解协议并陈述，（2015）浦民一（民）初字第2号民事判决书案件执行过程中，其与李爱清、殷小东、天佑公司等达成执行和解协议，深驱公司购买天佑公司等名下房屋（含涉案房屋），购房款用于偿还殷小东等欠付李爱清的债务。
2016年5月18日，深驱公司取得扬州市扬子江北路399号商2-商543026-43029,43031-43035号房屋所有权。
庭审中，腾威公司提供《建筑装饰工程施工合同》一份，该合同记载：天佑公司将德豪新天地玉宗乾玉器展示厅室内外装饰工程交于扬州金晶建筑装饰工程有限公司（以下简称金晶公司）施工，合同价款158万元。腾威公司又提供上述装修工程相关图纸及部分结算书。滕威公司另提供《房屋租赁协议》及欠条一份，《房屋租赁协议》载明：乙方（张翔）承租甲方（天佑公司）房产用于金晶公司经营场地，租赁期限贰拾年，年租金壹拾壹万元/年，租金以甲方欠乙方的欠款一次作为补充。欠条载明：今收到张翔（金晶公司）房屋租金贰佰贰拾万元整，租金以甲方欠乙方装修工程款抵充（装修项目名称为《玉宗乾玉器展示厅室内外装饰工程》），房屋租期为贰拾年（从2013年3月1日至2033年2月28日止）。2013年12月25日，腾威公司曾向德豪（扬州）房地产开发有限公司（以下简称德豪公司）支付2013年4月至11月水费1359.2元，电费175元。涉案房屋的建造商为德豪公司。
被告在庭审中陈述，以租抵债的装修款包含装修合同中约定的158万元，合同履行过程中产生的41.7万元增项、1.875万元的维修费，以及代购部分27.7万元。
另查明，张翔系腾威公司的法定代表人，2016年12月28日，金晶公司企业名称变更为腾威公司。李爱清曾系深驱公司的法定代表人，2016年9月23日该公司法人变更为袁贵霞。
深驱公司在庭审中陈述，其在2016年办证的时候因为当时是有几十户集体办的证，具体情况并没有一一登记，后期才发现的相关问题。其接收的时候有几十户，房子有很多租用给别人，租客也比较散，通常为短期，后来才发现有20年的情况。
本案的争议焦点为：深驱公司要求腾威公司腾空涉案房屋并支付房屋使用费有无事实及法律依据。
本院认为，本案中，腾威公司提供的水电费票据能够证明其在2013年4月前即已占有、使用涉案房屋，结合其提供的租赁合同、收条、图纸等证据以及深驱公司关于其2016年办理产权登记手续时发现通过执行和解取得产权的同批其他房屋亦大都含有租约的陈述，腾威公司的法定代表人张翔与天佑公司在天佑公司与李爱清就涉案房屋设定抵押前即已签订以装修款抵扣20年租金的房屋租赁合同具有高度盖然性。房屋买卖系大宗交易，买卖双方在交易过程中往往会更加审慎、严谨，本案中，包含涉案房屋在内的房屋抵销的债务高达数千万元，远高于同时期一般房屋的价值，而腾威公司在李爱清取得涉案房屋抵押权前即已持续占有、使用房屋，故天佑公司辩称其取得产权时并未实际了解房屋现状进而对设定在涉案房屋上的租赁权不知情不符合常理。李爱清曾系深驱公司的法定代表人，而深驱公司系通过与李爱清、殷小东、天佑公司等签订执行和解协议的形式获取涉案房屋产权，故其取得方式应为以房抵债，在案涉房屋存在权利负担的情况下，天佑公司对案涉房屋“带租抵债”并未及时提出异议，应当承担取得案涉房屋所有权后无法实际占有该房屋的法律后果。综上，原告要求被告腾空房屋并支付房屋使用费的诉请于法无据，本院不予支持。第三人天佑公司经本院合法传唤未到庭，依法可以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告上海深驱实业有限公司的诉讼请求。
案件受理费4540元，公告费300元，合计4840元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审 判 长 李 扬
人民陪审员 姚盛雨
人民陪审员 王 霞
二〇二〇年十一月二十三日
书 记 员 潘倩文
