某某与安徽省海陆通建设有限公司及第三人某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江西省赣州市章贡区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）赣0702民初4323号

原告：***，男，1973年9月7日出生，住瑞金市。

委托诉讼代理人：彭斌，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：高杰，江西南芳律师事务所律师，一般授权代理。

被告：安徽省海陆通建设有限公司，住所地：安徽省合肥市蜀山区金寨路91号立基大厦办1-1808。

统一社会信用代码：91360000796998661R。

法定代表人：徐金金，系公司总经理。

委托诉讼代理人：黄家汉，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般授权代理。

委托诉讼代理人：黄勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，一般授权代理。

第三人：**，男，1974年11月18日出生，住所地瑞金市。

委托诉讼代理人：陈功成，江西赣诚律师事务所律师，特别授权代理。

原告***与被告安徽省海陆通建设有限公司（下简称安微海陆通公司）及第三人**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加了第三人**参加诉讼。原告***的委托诉讼代理人彭斌、高杰，被告安微海陆通公司的委托诉讼代理人黄家汉到庭参加诉讼，第三人**经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2013年7月22日签订的《房屋转让协议书》；2、依法判令被告返还购房款人民币85万元及利息（以85万元为基数，按年利率6%计算，自2013年7月22日计算至购房款全部返还之日止，暂计算至2019年5月30日的利息302883.34元）；3、依法判令被告赔偿原告房屋增值部分损失60万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。

事实与理由：2013年7月22日，原告与被告安徽省海陆通建设有限公司（原名称为江西省泰兴建设工程有限责任公司）签订《房屋转让协议书》，约定由原告购买被告所有的位于赣州市章贡区写字楼（房产证号：赣房权证字第××号），建筑面积为382.54平方米，房屋价款为170万元人民币，合同明确约定了双方的权利义务。合同签订后，原告按照合同的约定将购房款支付给了被告，被告也将涉案房屋的房产证原件及房屋交付给原告。不料，2013年10月，原告向房管部门申请办理产权过户登记时发现该房屋系企业改制资产拍卖房产，土地使用权类型为划拨，除该房屋以外，土地上尚有其他建筑物的所有权人，导致土地权属暂时无法分割，故暂时无法办理产权过户登记。原告也多次催促被告履行该过户的协助义务，但被告一直对此置之不理。

嗣后，被告明知该房屋已经转让给原告，仍然以该房产为案外人**、杨小春向江西省瑞金农村商业银行股份有限公司（以下简称瑞金农村商业银行）借款提供抵押担保，且房屋产地权属原件在原告手中持有的情况下，也不知道被告是以何种方式为案外人借款担保办理了抵押登记。且由于案外人**、杨小春无法按时偿还借款，瑞金农村商业银行向瑞金市人民法院提起诉讼。瑞金市人民法院做出（2017)赣0781民初1366号民事判决书，判决书第三项确认瑞金农村商业银行对案涉房屋享有优先受偿的权利，严重影响了原告作为房屋受让人应有的权益。

被告故意隐瞒方式已经转让的事实，擅自将出让房屋为他人提供抵押担保，属于欺诈行为，其行为已经构成根本违约，导致《房屋转让协议书》履行不能，严重侵犯了原告的合法权益；且由于案涉房屋被执行法院处置，对原告受让房屋产生重新购置房产损失，给原告造成重大损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起民事诉讼，请求依法支持原告诉求。

被告安微海陆通公司答辩称：1、案涉房屋系由被答辩人及**共同向答辩人购买，该房产由被答辩人及**共同所有，被答辩人无权单独起诉；2、事情经过为，案外人**原系答辩人股东，占有公司49%股权，其就购买案涉房产与公司股东会达成一致，价格为170万。然其自身资金不足，遂找到被答辩人共同购买案涉房屋，并告诉被答辩人，受让后可立即以案涉房产向银行抵押货款200万元，并立即分100万给***，且后期产权归两人共同所有，房屋交付后亦可产生租金收益。***认为有利可图，遂迅速与答辩人签署了房屋转让协议，要求当即交付房屋以及房产证原件以快速过户，后因土地划拨原因无法短期过户，而两人又急于变现，遂和**商议，由**向农商行办理货款套现，并以答辩人名义，将案涉房产作为该货款的抵押担保物；3、答辩人已向被答辩人交付房屋、房产证原件，并向被答辩人出具了委托过户手续，已履行《房屋转让协议》的全部义务，房屋不能过户的原因在于***、**将案涉房产用于抵押所致，其应自行承担责任。综上，答辩人已履行交房以及配合过户的全部义务，未过户的根本原因在于被答辩人与**为了立即获得银行贷款，从而将案涉房屋抵押给银行，在不能偿还银行借款后，被答辩人以案外人身份提起执行异议之诉涉嫌虚假诉讼。在其执行异议之诉未获得支持后又起诉答辩人，再一次涉嫌虚假诉讼罪。

第三人**书面答辩称：一、案件经过。1、答辩人系被告安徽省海陆通建设有限公司(原名称为江西省泰兴建设工程责任公司)原股东，实际持有公司股份49%；2、答辩人与公司及其他股东于2013年协商一致，由答辩人以170万的价格受让案涉房产。嗣后，答辩人找到***共同购买案涉房屋，答辩人与***约定，双方各支付85万元，以***名义与泰兴公司签署购房合同，答辩人与***商量好，房产证过户至答辩人与***名下后,立即向银行抵押货款，贷款中的100万元归***使用，案涉房屋的产权继续由答辩人与***共同所有；3、随后，***与泰兴公司于2013年7月2日签署《房屋转让协议书》，***分别于2013年7月19日、2013年7月23日共计向泰兴公司支付85万元房款。因答辩人持有公司49%股份，可得售房款的49%，故仅再向公司支付了1.7万元房款(85-170*0.49=1.7)以补齐85万元；4、签约当日，泰兴公司向***交付房屋及房屋产权证书原件，并一直由***保管；5、嗣后，答辩人向瑞金农村商业银行货款420万元，原计划提供的抵押物除案涉房屋外，还抵押了答辩人自有的瑞金市象湖镇凯丽商业街17#105-108号房屋，但因案涉房屋土地证系企业改制资产拍卖房屋，土地使用权类型为划拨，且除案涉写字楼外，土地上尚有其他建筑物的所有权人，土地权属无法分割，导致无法及时办理过户。经和***商量并经泰兴公司同意，就没有等过户，而是继续以泰兴公司的名义将案涉房屋办理了抵押手续，***提供了案涉房屋的产权证书原件；6、案涉房屋及答辩人自有的瑞金市象湖镇凯丽商业街17#105-108号房屋抵押后，上述420万元贷款通过瑞金农村商业银行审批，放款过程中因其他人原因被卷走，答辩人及***最终均未收到货款资金；7、银行货款期限届满后，答辩人无偿还能力，银行向瑞金市人民法院起诉并行使对写字楼抵押权，***也对银行行使抵押权的行为提出了执行异议。

二、案涉房屋买卖合同已经履行完毕,答辩人及被告均无需承担责任。1、答辩人已经补齐房款差额1.7万元，***亦支付85万元购房款。案涉房屋买卖合同买方支付义务已履行完毕；2、泰兴公司已按照合同约定交付房屋及房产证原件，并积极配合答辩人及***办理过户手续，卖方的交付及配合义务亦履行完毕。只因案涉房屋过户时间较长，答辩人及***等不及办理完成过户，便办理了抵押货款等原因，未办理完成过户手续；3、案房屋交付后，***即对外出租，并一直享有案涉房屋的收益权。

综上，合同各方均已履行完毕各自义务，案涉合同已经履行完毕，且均未有违约之情形，各方均不存在承担违约责任之情形，更无解除案涉合同的客观条件。

原告***向本院提交了以下证据：

证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；

证据2、企业登记信息，证明：1、被告的诉讼主体资格；2、江西省泰兴建设工程有限责任公司于2015年8月11日变更名称为江西省世纪金源建工程有限责任公司，又于2016年12月6日变更名称为安徽省海陆通建设有限公司；

证据3、《房屋转让协议书》、房产证及交易明细单，证明：1、2013年7月22日，原告与被告安徽省海陆通建设有限公司签订《房屋转让协议书》约定由原告购买被告海陆通公司所有的位于赣州市（房证号：赣房权证字第××号）合同明确约定双方的权利义务；2、原告按照约定将购房款85万元支付给被告，被告将房屋所有权证书交给被告，将涉案房屋交付给原告占有、使用和收益；

证据4、借条、土地使用权证、拍卖成交确认书、产权转移登记申请书，证明原告因办理产权过户需要，向原土地权属人借出涉案房屋的而土地使用权证用于办理产权过户登记；

证据5、赣州市中级人民法院（2018）赣07民申244号民事裁定书，证明原告通过审判监督程序维护原告的权益，赣州市中级人民法院认定原告申请再审的理由不成立，但是同时认定，如果被告的行为存在欺诈导致原告的损失，原告可向被告主张。

被告安微海陆通公司向本院提交了**说明及被告企业股东变更信息，证明：1、案涉房屋由***与**共同购买，***无权单独起诉；2、**系被告公司原股东，实际持股49%。房屋转让协议签署当日，被告即向***交付了房屋及证件原件，履行了合同义务；3、**以案涉房屋向银行抵押贷款事宜，系***与其协商一致，**与***约定，贷款100万元归***使用；4、案涉房屋未办理过户登记，系***及**自身原因导致，被告不存在任何过错；5、***涉嫌虚假诉讼。

第三人**未向本院提交证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年，第三人**与原江西省泰兴建设工程有限责任公司（下简称泰兴公司）股东协商一致，由第三人**以170万元的价格受让该公司所有的位于赣州市写字楼。而后，第三人**与原告***商定由第三人**与原告***各出资85万元共同购买案涉房屋，并商定以原告***的名义与泰兴公司签订购房合同。同时，第三人**还与原告***商定，待案涉房屋过户至***名下后，用该房向银行抵押贷款。

2013年7月22日，原告***与泰兴公司签订一份《房屋转让协议书》，约定：泰兴公司将位于赣州市写字楼），房产证登记面积382.54平方米，房屋权属证书为赣房权证字第××号的房屋出售给原告；房屋售价总金额为170万元；泰兴公司应于收到全额房款之日起7日内，将该房屋及房屋所有权证原件壹本交付给原告；泰兴公司有义务无条件配合原告办理房产证过户手续。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告通过银行转账方式向泰兴公司支付购房款共计85万元，因第三人**持有泰兴公司49%的股份，其可获得案涉房屋49%的售房款，故第三人向泰兴公司支付了1.7万元（85万元-170万元×49%）购房款后，泰兴公司按约定将案涉房屋及房屋所有权证（房屋权属证书为赣房权证字第××号）交付给了原告。因案涉房屋土地使用权证系企业改制资产拍卖的房屋，该土地上尚有其他建筑物的所有权人，土地使用权无法分割，导致该房屋无法办理过户手续。后经第三人**与原告协商并经泰兴公司同意，将案涉房屋向江西瑞金农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款。

另查明：因第三人**无法偿还江西瑞金农村商业银行股份有限公司到期借款，该银行向瑞金市人民法院起诉，瑞金市人民法院依法查封了案涉房屋。2018年5月9日，原告向瑞金市人民法院提出书面执行异议，瑞金市人民法院于2018年5月16日作出执行裁定书，驳回了原告***的异议申请。同年6月13日，原告***针对案涉房屋又向瑞金市人民法院提起执行异议之诉，瑞金市人民法院于2018年6月15日作出判决，驳回了原告***的起诉。判决书生效后，原告***仍不服瑞金市人民法院的判决，又向赣州市中级人民法院申请再审，赣州市中级人民法院于2018年12月25日作出民事裁定书，驳回了原告***的再审申请。

再查明：江西省泰兴建设工程有限责任公司于2015年8月11日变更名称为江西省世纪金源建工程有限责任公司，又于2016年12月6日变更名称为安徽省海陆通建设有限公司。

上述事实，有原、被告各自提交的上述证据及当庭陈述等在卷予以佐证。

本院认为：原、被告之间签订的《房屋转让协议》系当事人之间真实意思表示，且不违反相关法律规定，该转让协议合法有效。原、被告均按合同约定实际履行了各自的合同义务，双方均不存在违约行为。关于原告提出被告一直未履行办理案涉房屋的协助义务的意见，经查，案涉房屋无法办理产权过户登记，开始是因为案涉房屋所涉及的土地上尚有其他建筑物的所有权人，土地使用权无法分割，导致土地使用权属暂时无法分割，后来是因为第三人**与原告将案涉房屋抵押给银行贷款，在第三人**无法偿还银行贷款时，导致案涉房屋被法院查封，无法办理过户，故导致案涉房屋不能办理过户，并不是被告不协助配合的原因所致。原告主张要求解除双方签订的《房屋转让协议》，并要求被告返还购房款及赔偿房屋增值部分损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人**未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20576元，由原告***承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

审　判　长　　喻红峰

人民陪审员　　江　东

人民陪审员　　周建生

二〇二〇年四月二十四日

法官助理陆瑶

书记员温宁英