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海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2017）琼02民初168号
原告：三亚城市发展联合投资有限公司，住所地海南省三亚市。
法定代表人：翟存林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：汪世业，海南祥瑞律师事务所律师。
被告：海南东朋祥泰房地产开发有限公司，住所地海南省三亚市。
法定代表人：***，该公司董事长。
委托诉讼代理人：武洪喜，海南尚邦律师事务所律师。
被告：***，女，1959年7月7日出生，汉族，住海南省海口市。
委托诉讼代理人：郑玉珠，女，1972年8月12日出生，汉族，住海南省海口市。系海南东朋祥泰房地产开发有限公司员工。
被告：李少霞，女，1972年8月2日出生，汉族，现住海南省海口市。
委托诉讼代理人：李振，男，1983年12月18日出生，汉族，户籍地山东省泰安市，现住海南省海口市，由海南省海口市美兰区蓝天街道办事处龙岐社区居民委员会推荐。
第三人：国家开发银行，住所地北京市西城区。
法定代表人：胡怀邦，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高戈，国家开发银行海南省分行职员。
委托诉讼代理人：唐月明，国家开发银行海南省三亚分行职员。
原告三亚城市发展联合投资有限公司（以下简称三亚城市公司）与被告海南东朋祥泰房地产开发有限公司（以下简称东朋公司）、***、林海生、李少霞、董兆和，第三人国家开发银行借款合同纠纷一案，三亚城市公司于2016年1月7日向本院提起诉讼。本院审理后，于2016年8月16日作出（2016）琼02民初18号民事判决。东朋公司、李少霞不服该判决，分别于2016年9月26日、2016年11月18日向海南省高级人民法院提起上诉。海南省高级人民法院于2017年6月9日作出（2017）琼民终193号民事裁定，发回重审。本院于2017年6月27日重新立案后，依法另行组成合议庭审理本案。三亚城市公司于2017年7月26日向本院申请撤回对林海生、董兆和的起诉。本院经审查，于2017年8月1日裁定准许三亚城市公司撤回对林海生、董兆和的起诉。本院于2017年9月13日公开开庭审理了本案。三亚城市公司的法定代表人翟存林及其委托诉讼代理人汪世业，东朋公司的委托诉讼代理人武洪喜，***的委托诉讼代理人郑玉珠，李少霞的委托诉讼代理人李振，国家开发银行的委托诉讼代理人高戈、唐月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三亚城市公司向本院提出诉讼请求：1.判令东朋公司向三亚城市公司一次性支付借款本金196845333.33元及利息25012839.89元（利息应按中国人民银行同期基准利率6%的150%计算，从2015年6月20日暂计至2017年7月31日，实际应计至东朋公司清偿之日止）；2.判令东朋公司承担三亚城市公司因实现债权而产生的律师费925000元；3.三亚城市公司以东朋公司抵押登记的三土房[2009]字第09352号、面积为3989.76平方米，三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及该项目商业开发工程建设形成的资产优先受偿，受偿范围为三亚城市公司主张的全部债权，即本金、利息及实现债权产生的律师费等；4.判令***、李少霞对东朋公司的债务向三亚城市公司承担连带责任；5.判令东朋公司承担本案的诉讼费。庭审质证后，三亚城市公司将第一项诉讼请求中借款本金的数额以及利息的数额和计算标准变更为：判令东朋公司一次性支付借款本金19400万元及利息34384479.16元（该利息计至2017年7月31日。从次日起，按本金19400万元，按中国人民银行公布同期的一至五年期贷款基准利率的150%，计算至借款还清之日止）。
事实与理由：东朋公司于2012年7月20日与国家开发银行签订了编号为×××的《人民币资金借款合同》（以下简称借款合同），借款23000万元。同时，双方签订《国家开发银行股份有限公司人民币资金贷款抵押合同变更协议》（以下简称《抵押合同变更协议》），东朋公司以其名下权证号为三土房[2009]字第09352号、面积为3989.76平方米，三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及项目商业开发工程建设形成的未来资产为上述借款的抵押担保。担保的范围包括主合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2012年7月20日，***、李少霞与国家开发银行签订了《保证合同》，约定就东朋公司偿付其与国家开发银行签订的《借款合同》项下全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用向国家开发银行提供担保，并在担保范围内承担连带保证责任。根据《借款合同》的约定，国家开发银行已于2012年7月20日向东朋公司发放了贷款23000万元，合同义务已履行完毕,但东朋公司至国家开发银行将债权转让给三亚城市公司时止，仅还本金3600万元，欠息2845333.33元，严重违反了合同约定。2015年6月18日，国家开发银行针对东朋公司未还本付息的违约行为，按合同约定向东朋公司宣布合同提前到期，终止继续发放贷款。同日，三亚城市公司与国家开发银行签订《债权转让协议》，约定国家开发银行将其所有的对东朋公司持有的全部债权转让给三亚城市公司。《债权转让协议》签订后，国家开发银行依法通知东朋公司、***、李少霞及二人的配偶债权已转让给三亚城市公司，并就债权转让事宜向中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）进行了备案。三亚城市公司取得对东朋公司的债权后，多次向东朋公司主张债权，但东朋公司却不履行还款义务，遂向法院提起诉讼。
东朋公司辩称，首先，本案的基本法律关系源于《债权转让协议》。国家开发银行将其对东朋公司的债权转让给三亚城市公司，三亚城市公司基于该《债权转让协议》取得对东朋公司的债权。同时，三亚城市公司作为债权的受让人，向东朋公司履行通知义务后，该《债权转让协议》在三亚城市公司、东朋公司、国家开发银行三方之间发生法律效力。所以本案相关的法律关系、法律主体建立的基础是《债权转让协议》，《借款合同》仅是《债权转让协议》产生的依据。其次，金融业是一种特许行业，放贷收息（含罚息）是经营贷款业务的金融机构的一项特许权利。经营贷款业务收取利息（含罚息）的基本权利，以及其他相关权利只能由具有特许资格的金融机构享有，其他任何单位或者个人不得从事相关业务。对此，《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条、《中国人民银行贷款通则》第二十一条、《中华人民共和国金融机构管理规定》第六条以及中国人民银行《关于商业银行借款合同项下债权转让有关问题的批复》（银办[2001]648号）等相关金融法规有着严格的规定。三亚城市公司为一般公司法人，并非具有特许资格的金融机构，其相关权利受到限制。1.关于欠款本金。三亚城市公司与国家开发银行签订《债权转让协议》，并自通知东朋公司生效之日（2015年6月20日）起的截止点，欠款19400万元视为本金,其将利息部分计入本金，属于本金计算错误。2.关于利率。东朋公司与国家开发银行签订的《借款合同》约定为合同生效之日中国人民银行公布的同期限档次人民币基准利率，三亚城市公司与国家开发银行签订《债权转让协议》，自通知东朋公司生效之日后的利率，各方并未约定。相应的利率应当按照中国人民银行公布的同期限档次人民币基准利率为准，该利率是浮动的。三亚城市公司主张固定的6%利率计算，没有事实和法律依据。3.关于利息。本案的利息计算应当分成两部分。第一部分：三亚城市公司与国家开发银行签订《债权转让协议》时的利息，即受让时的利息为2845333.33元；第二部分：债权转让后的利息，按照约定或法定的利率计算。三亚城市公司主张将受让时的利息计入本金，来计算债权转让后的利息，属于按复利计算利息，即”利滚利”，造成第一部分利息被重复计算，属于利息计算错误。4.关于罚息。如前所述，三亚城市公司不具有相关金融法律法规规定的银行金融主体的特定身份，未具备全部继受《借款合同》的主体资格，其仅取得了基于具体债权的一般债权人主体身份，关于罚息这一般债权之外的权利，其无权主张。即使主张罚息，也是基于东朋公司与国家开发银行这一特殊金融主体之间签订的《借款合同》，只有国家开发银行这一特殊金融主体享有主张权。案外人根据与东朋公司的相关协议，于2016年8月23日代东朋公司向三亚城市公司支付了贷款本金10000万元。该部分应视为东朋公司已归还本金，应予以扣除，相应的利息应予以调整。综上，三亚城市公司的相关主张，与事实及相关法律规定不符，请求人民法院查明事实，依法裁判。
***辩称，与东朋公司答辩意见一致。
李少霞辩称，三亚城市公司不是本案的适格原告，本案抵押手续无效，请求驳回三亚城市公司的诉求。具体理由如下：
一、三亚城市公司与国家开发银行于2015年6月18日签订的《债权转让协议》无效，三亚城市公司不是本案适格原告。1.《债权转让协议》实际上为借款合同权利和义务一并转让协议，因未经合同相对方同意而无效。为建设三亚市榕根社区旧城改造项目，东朋公司向国家开发银行借款，于2011年1月11日、2012年7月20日、2013年11月4日、2014年9月29日分别签订了4份《借款合同》。根据这4份合同的约定，国家开发银行总共应向东朋公司提供借款55000万元，但仅提供48500万元，尚有6500万元借款未交付。这4笔借款的期限均为5年，起止日期依次为：2011年1月11日起至2016年1月10日止，2012年7月20日起至2016年7月3日止，2013年11月4日起至2018年11月3日止，2014年9月29日起至2019年9月28日止。截至债权转让之日，这4份合同借款期都未届满。在此情况下，国家开发银行转让的所谓”债权”实际上系其在这4份借款合同中的权利和义务。对此，国家开发银行没有征求过相关各方的意见，且相关各方始终未同意。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八十八条规定，该转让因未经相对方同意而没有法律效力。2.本案债权转让因未经拍卖程序、未向银监会报告而无效。银监会《关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》第四条规定：”商业银行向社会投资者转让贷款债权，应当采取拍卖等公开程序，以形成公允价格，接受社会监督。”第五条规定：”商业银行向社会投资者转让贷款债权，应当向银监会或其派出机构报告，接受监管部门的监督检查。”本案中，国家开发银行作为国内第五大商业银行，在合同序言部分第4条明文注明根据银监会的上述规定签订债权转让合同，却故意避开规定的拍卖、报告等程序，违反了该文件的禁止性规定。根据合同法第五十二条第五项的规定，该合同为无效合同。3.三亚城市公司与国家开发银行存在恶意串通损害第三人利益的情形，其所签订的《债权转让协议》无效。三亚城市公司与国家开发银行在《债权转让协议》序言部分第3条表述，其签订该合同的目的是为配合三亚市政府收回东朋公司土地使用权。榕根社区旧城改造项目不能如期开发的原因并非”资金实力较弱”，而是由于项目拆迁困难，特别是政府不准移栽地上酸豆树等。民营企业投资旧城改造项目，具有投资社会、美化三亚的公益性质，当地政府应该支持并积极协助解决问题，而不应为难企业，更不应该收回企业的土地项目。三亚城市公司与国家开发银行根据政府下达的不合情理的收地、收项目的旨意，避开银监会规定的”商业银行转让债权须经公开拍卖、报告并接受监督”等环节，互相串通并秘密签订债权转让合同，致使项目处于非常危险的境地，严重损害了相关当事人的合法利益。
二、海南省三亚市中级人民法院受理本案程序违法。海南省三亚市中级人民法院受理的本案为国家开发银行与三亚城市公司签订的《债权转让协议》项下的债权，三亚城市公司有意避开《借款合同》约定”涉案借款合同纠纷由海南省海口市中级人民法院受理”，而向海南省三亚市中级人民法院起诉。但根据合同约定，海南省三亚市中级人民法院无管辖权。因此，三亚市人民法院受理此案违反程序。
三、三亚城市公司的诉讼请求无事实根据且不符合相关法律规定，应予以驳回。1.三亚城市公司并不是金融机构，不能要求债务人支付债权转让日之后产生的利息。2.三亚城市公司请求判决由东朋公司承担三亚城市公司的律师费无理。众所周知，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人自身可以参加诉讼活动，并不一定委托专业律师参与，尤其是类似本案简单的借款纠纷案件，更没有必要委托律师参与，故律师费并非民事诉讼案件的必然费用。三亚城市公司主张高额律师费，没有相应的法律依据。
四、三土房[2012]字第004393号、三土房[2013]字第08267号《土地房屋权证》项下36999.02平方米土地使用权的抵押登记手续无效。因国家开发银行发放借款时多次违约，且为借款人使用借款设置层层障碍，股东李少霞、李盈不同意将三土房[2012]字第004393号、三土房[2013]字第08267号《土地房屋权证》项下36999.02平方米土地使用权抵押给国家开发银行，并拒签相关股东会议决议。另外，根据股东***、李少霞、李盈合作柜架协议的约定，由李少霞、李盈掌管公司公章，故李少霞、李盈除拒签以外还拒绝在相关文件上加盖公司印章。2015年8月31日，李少霞去国土局调阅土地抵押登记档案时才发现，档案中竟然存有以下虚假文件：1.东朋公司2013年11月1日股东会会议纪要，纪要上”李少霞””李盈”的签名不是本人所签，加盖的”东朋公司”印章不是登记备案之印章；2.在《三亚市土地使用权、房地产项目抵押登记申请审批表》上抵押人意见栏中加盖的”东朋公司”印章和东朋公司于2014年1月23日在《委托书》上加盖的印章不是东朋公司备案之印章；3.抵押登记档案中，《抵押合同》的签订日期为2012年11月4日，三亚城市公司提交给海南省三亚市中级人民法院的《抵押合同》签订日期为2014年9月29日，且合同内容不一致。可见国家开发银行用于办理土地抵押登记的资料均是伪造的，该宗抵押登记事宜未经股东会形成决议，违背持有公司51%股权的李少霞、李盈的真实意思表示，违反了公司法的强制性规定，应为无效行为。
国家开发银行述称，同意三亚城市公司的起诉意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
三亚城市公司提交证据如下：《借款合同》、《国家开发银行股份有限公司人民币资金借款合同变更协议》、《三亚市榕根社区旧城改造项目贷款本息统计表》、《国家开发银行海南省分行借款凭证》、《国家开发银行特种转账凭证》、《关于项目贷款本息催收函》、《贷款提前到期通知书》、《抵押承诺函》、《保证合同》、《抵押变更协议》、《抵押合同》、《三亚市土地使用权、房地产项目抵押登记卡及办理抵押登记的相关手续》、《债权转让协议》、《债权转让通知书》、《公证书》3份、海南日报刊登的《债权转让通知书》、《关于化解海南东朋祥泰房地产开发有限公司三亚市榕根社区旧城改造项目风险事项的报告》、《债务催收公告》、海南日报刊登的《债务催收公告》、《债务催收通知书》2015第1号、第2号、第3号、第4号、第5号、第6号及《公证书》、《法律事务委托合同》、《律师费发票》2张。
东朋公司对三亚城市公司提交的证据的质证意见如下：对三亚城市公司提交证据的真实性、关联性均无异议；对三亚城市公司提交的《借款合同》证明的内容除”罚息利率为依本合同约定所执行的借款利率×150%”有异议外，对其他证据所证明的内容均无异议。东朋公司对于《借款合同》证明内容的异议为：东朋公司与国家开发银行签订的《借款合同》所约定的罚息，是国家给予商业银行特许的权利，三亚城市公司不是银行类企业，其不享有该权利。故该权利不能转让。
***对三亚城市公司提交的证据的质证意见与东朋公司一致。
李少霞对三亚城市公司提交的证据的质证意见如下：对于三亚城市公司提交证据的真实性、关联性均无异议。除对三亚城市公司提交的《抵押合同》、《抵押登记卡》、《抵押承诺函》、《债权转让协议》、《债权转让通知书》、《公证书》3份、海南日报刊登的《债权转让通知书》、《债务催收公告》、海南日报刊登的《债务催收公告》、《债务催收通知书》2015第1号、第2号、第3号、第4号、第5号及《公证书》等15份证据的合法性有异议外，对其他证据的合法性无异议。
国家开发银行对三亚城市公司提交证据的质证意见为同意三亚城市公司的意见。
东朋公司、***、李少霞、国家开发银行均未提交证据。
本院对三亚城市公司提交的上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。关于争议证据合法性的采信理由，将在裁判理由中具体阐述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、关于借款事实部分。东朋公司于2010年3月9日向国家开发银行提交《抵押承诺函》，承诺用建设用地以及在建工程提供物的抵押担保。2012年7月20日，东朋公司与国家开发银行签订《借款合同》（合同编号：×××），约定：”东朋公司向国家开发银行借款23000万元；借款用于榕根社区拆迁工程；借款期限从2012年7月20日起至2016年7月3日止；借款利率为本合同项下第一笔借款的提款日中国人民银行公布的三至五年（含五年）期人民币贷款基准利率，本合同项下借款利率自本合生效日起，每年12月21日调整一次，调整后的借款利率为调整日中国人民银行公布的三至五年（含五年）期人民币贷款基准利率。本合同项下逾期借款或挪用借款从逾期或挪用之日起按罚息利率计收利息，直至逾期借款归还或挪用行为得到纠正为止。罚息利率的计算标准为：本合同项下逾期借款罚息利率=依本合同约定所执行的借款利率×150%。贷款人的权利和义务：贷款人有权按本合同约定回收贷款本息；贷款人可以将本合同项下的权利全部或者部分转让给第三人。本合同采取以下担保方式：1.由保证人***及配偶林海生提供个人无限连带责任保证；2.由保证人李少霞及配偶董兆和提供个人无限连带责任保证；3.由抵押人东朋公司以其依法拥有的可以抵押的3989.76平方米国有土地使用权（土地使用权证号：三土房[2009]字第09352号）、28090.19平方米国有土地使用权（土地用权证号：三土房[2012]字第004393号）及本项目商业开发工程建设形成的未来资产提供抵押担保。借款人违反合同约定，贷款人可宣布贷款提前到期，同时要求借款人限期偿还已发放的贷款本息。因借款人违约而发生诉讼的，贷款人为该项诉讼支付的律师费应由借款人承担。”合同签订后，东朋公司于2012年7月20日提取借款5000万元，剩余18000万元国家开发银行陆续发放，共发放23000万元。2013年11月4日，国家开发银行与东朋公司、***及配偶林海生、李少霞及配偶董兆和签订《国家开发银行股份有限公司人民币资金借款变更协议》，约定变更原借款还款计划及保证人继续在原保证合同的担保范围内提供连带责任保证，抵押人继续以原抵押合同项下抵押物在原合同的担保范围内提供担保。至国家开发银行将债权转让给三亚城市公司时止，东朋公司仅还本金3600万元。经核对，各方当事人对东朋公司向国家开发银行的涉案借款剩余本金为19400万元、利息为34384479.16元(该利息计至2017年7月31日)均无异议。
二、关于担保事实部分。2012年7月20日，***及配偶林海生、李少霞及配偶董兆和与国家开发银行签订《保证合同》，约定就涉案《借款合同》项下的全部债权提供担保并在担保范围内承担连带保证责任。同日，国家开发银行与东朋公司签订《抵押变更协议》，约定抵押物变更为三土房[2009]字第09352号、面积为3989.76平方米，三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及项目商业开发工程建设形成的未来资产，对合同编号为×××和×××的《借款合同》中的4500万元和23000万元的款项提供抵押担保，但双方未办理抵押登记。2013年11月4日，东朋公司与国家开发银行针对合同编号为×××、×××和×××的《借款合同》中的4500万元、23000万元和13000万元借款签订《抵押合同》，约定东朋公司以其名下权证号为三土房[2013]字第08267号、面积为8908.83平方米，三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及项目商业开发工程建设形成的未来资产为上述借款的抵押担保。担保的范围包括主合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、补偿金、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2014年2月26日，东朋公司和国家开发银行就上述抵押担保办理了三亚市土地使用权、房地产项目抵押登记（三土押字第2014000716号）。土地使用权证号为三土房[2012]字第004393号、三土房[2013]字第08267号，土地使用权面积为36999.02平方米，所担保债权为4.05亿元，抵押贷款起止日期为2011年7月4日至2018年11月3日。备注栏载明抵押物为该两宗土地使用权，该抵押物的评估价值为人民币90203.96万元。2014年9月29日，东朋公司与国家开发银行又针对合同编号为×××、×××、×××、×××的《借款合同》中的4500万元、23000万元、13000万元和14500万元的借款签订《抵押合同》，约定东朋公司以其名下权证号为三土房[2013]字第08267号、面积为8908.83平方米，三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及项目商业开发工程建设形成的未来资产为上述借款的抵押担保，并在合同中约定本合同自抵押人和抵押权人签字盖章之日起生效。自本合同生效和担保物权设立起，原编号为×××、×××、×××借款合同的抵押合同自动失效。
三、关于债权转让及通知事实部分。由于东朋公司向国家开发银行偿还借款本金3600万元后，未再向国家开发银行偿还贷款本息，国家开发银行于2015年5月28日向其发出《关于项目贷款本息催收函》，但东朋公司仍未偿还贷款本息。2015年6月18日，国家开发银行向东朋公司发出《贷款提前到期通知书》，宣布合同提前到期，终止继续发放贷款。同日，国家开发银行与三亚城市公司签订《债权转让协议》，约定国家开发银行将其与东朋公司签订《借款合同》、《抵押合同》中的所有权利义务转让给三亚城市公司。主债权指转让人对债务人享有的贷款本金及利息、复利、逾期罚息等；担保权利指转让人与债务人签订的相关抵押合同、保证合同所确定的与主债权相关的抵押权等附属权利。2015年6月19日，国家开发银行将《债权转让通知书》用公证邮寄的方式送达给东朋公司、***及李少霞，***于当日签收该《债权转让通知书》；同日，国家开发银行在海南日报刊登《债权转让通知书》，向东朋公司、保证人***及配偶林海生、李少霞及配偶董兆和，通知债权转让的内容，即”国家开发银行与三亚城市公司签订《债权转让协议》，将涉案借款合同项下债权及其对应的抵押、保证等担保权益全部转让给三亚城市公司，请债务人、保证人从即日起向三亚城市公司履行还款及担保等各项义务”。当日，国家开发银行向李少霞公证邮寄了《债权转让通知书》。三亚城市公司继受该债权后，于2015年6月19日在海南日报刊登《债务催收公告》。2015年6月23日，东朋公司的员工郑玉珠签收《债务催收通知书》。同日，三亚城市公司通过公证快递的方式向东朋公司及***、李少霞送达了《债务催收通知书》。由于东朋公司拒不偿还借款，三亚城市公司为此向本院提起诉讼，在诉讼过程中支出律师费925000元。
另，国家开发银行于2017年8月23日提交银监会银监复[2017]36号文件，证明其名称由”国家开发银行股份有限公司”变更为”国家开发银行”。
本院认为，本案系发回重审案件，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三十九条第二款”人民法院发回重审或者按第一审程序再审的案件，当事人提出管辖权异议的，人民法院不予审查”的规定，对于李少霞提出的管辖权异议，本院不予审查。
根据各方当事人的诉辩意见并经当事人共同确认，本案审理的争议焦点为：一、国家开发银行与三亚城市公司签订《债权转让协议》的合法性；二、三亚城市公司对于涉案抵押物是否享有优先受偿权；三、***、李少霞是否对涉案借款承担连带清偿责任。
一、关于国家开发银行与三亚城市公司签订《债权转让协议》合法性的问题
首先，涉案债权已转化为一般债权，转让该债权不会破坏金融秩序和损害金融资产安全。涉案债权的转让是在国家开发银行按约发放贷款、东朋公司未按约定偿还贷款之后。国家开发银行作为涉案《借款合同》的贷款人，已履行完《借款合同》约定的发放贷款的义务，国家开发银行对东朋公司的涉案债权与一般合同债权并无不同。在受让涉案债权时，三亚城市公司已按保本保息和实现债权费用的价格向国家开发银行支付了对价，故国家开发银行将债权转让给三亚城市公司系双方的真实意思表示，不会破坏国家金融秩序和损害金融资产安全，也不存在恶意串通损害第三人利益的情形。三亚城市公司受让涉案债权后向东朋公司主张权利不属于经营商业银行业务，故不需要具备从事金融贷款业务的资格。东朋公司、李少霞提出的因三亚城市公司不具备从事金融贷款业务资格而不能受让涉案全部债权的主张，于法无据，不予采纳。
其次，目前我国法律、行政法规对商业银行向社会投资者转让贷款债权没有禁止性规定。合同法第七十九条规定：”债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”银监会曾于2001年批复：”未经许可，商业银行不得将其债权转让给非金融企业。”但是，银监会在2009年2月5日下发的银监办发（2009）24号文件中明确指出：”（1）对商业银行向社会投资者转让贷款债权没有禁止性规定，转让合同具有合同法上的效力；（2）转让具体的贷款债权，属于债权人将合同的权利转让给第三人，并非向社会不特定对象发放贷款的经营性活动，不涉及从事贷款业务的资格问题，受让主体无须具备从事贷款业务的资格。”由此可见，银监会2009年下发的文件实际上已否定了2001年批复的有关规定，并且银监会的批复和文件不属于法律、行政法规的强制性规定，故李少霞以银监会2001年批复的相关规定来否定涉案《债权转让协议》的合法性，于法无据。关于罚息及实现债权的律师费能否转让的问题。《借款合同》约定，若借款人逾期还款，需要向贷款人支付罚息；同时约定，因借款人违约而发生诉讼的，贷款人为该项诉讼支付的律师费应由借款人承担。上述约定不违反法律规定，且不存在法律、行政法规禁止转让的情形，故李少霞主张《借款合同》约定的罚息及实现债权的律师费不能转让，于法无据。
再次，涉案债权的转让已通知了全部债务人。国家开发银行在履行完《借款合同》约定的发放贷款义务之后，与三亚城市公司签订《债权转让协议》，将其在《借款合同》中的全部权利转让给三亚城市公司，属于合同权利的转让，而非合同权利义务的概括转让。根据合同法第八十条”债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，国家开发银行在与三亚城市公司签订《债权转让协议》后，已向东朋公司、***、李少霞送达了《债权转让通知书》，告知了《债权转让协议》的相关内容，因此，国家开发银行已履行了转让债权的通知义务，该债权转让行为对全体债务人发生法律效力。李少霞主张《债权转让协议》因未经债务人同意而无效，于法无据。
二、关于三亚城市公司对于涉案抵押物是否享有优先受偿权的问题
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权至登记时设立。”2012年7月20日，国家开发银行与东朋公司签订《抵押变更协议》，约定抵押物变更为三土房[2009]字第09352号、面积为3989.76平方米，三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及项目商业开发工程建设形成的未来资产，对合同编号为×××和编号为×××的借款合同中的4500万元和23000万元的款项提供抵押担保。但双方未办理抵押登记，该抵押权未设立。2013年11月4日，东朋公司与国家开发银行针对合同编号为×××、×××和×××的《借款合同》中的4500万元、23000万元和13000万元借款签订《抵押合同》，约定东朋公司以其名下权证号为三土房[2013]字第08267号、面积为8908.83平方米，三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及项目商业开发工程建设形成的未来资产为上述借款提供抵押担保。2014年2月26日，东朋公司和国家开发银行就上述抵押担保办理了抵押登记，该抵押权依法设立。关于李少霞抗辩称办理抵押登记资料上的签名、公章属伪造以及恶意串通的问题，根据”谁主张、谁举证”的原则，李少霞未能提供相应证据证明上述事实，应承担相应不利后果，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条”被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，三亚城市公司主张以东朋公司抵押登记的权证号为三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及该项目商业开发工程建设形成的资产优先受偿，受偿范围为三亚城市公司主张的全部债权，符合法律规定，应予支持，但其同时主张以东朋公司名下权证号为三土房[2009]字第09352号、面积为3989.76平方米的国有土地使用权及该项目商业开发工程建设形成的资产优先受偿，因该抵押权尚未设立，本院不予支持。
三、关于***、李少霞是否对涉案借款承担连带清偿责任的问题
《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：”同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”本案中，在东朋公司与国家开发银行签订《借款合同》后，***、李少霞与国家开发银行签订《保证合同》，约定就涉案《借款合同》项下的全部债权提供担保并在担保范围内承担连带保证责任。国家开发银行在与三亚城市公司签订《债权转让协议》后，以公证邮寄的方式向东朋公司、***、李少霞送达了《债权转让通知书》，已履行了债权转让的通知义务，依据合同法第八十条规定，该债权转让对东朋公司、***、李少霞发生法律效力。因此，三亚城市公司根据法律规定和合同约定，主张在三亚城市公司实现担保物权后，由***、李少霞对东朋公司不能清偿的剩余债务承担连带清偿责任的理由成立，应予支持。
综上，国家开发银行与东朋公司签订的《借款合同》、《抵押合同》、《抵押变更协议》，与***、李少霞签订的《保证合同》以及与三亚城市公司签订的《债权转让协议》均合法有效。三亚城市公司依据《债权转让协议》取得了国家开发银行对东朋公司的债权和对东朋公司、***、李少霞提供抵押物及保证的相应权利。现东朋公司未按期还款，三亚城市公司要求东朋公司偿还借款本金19400万元，支付利息34384479.16元，并承担律师费925000元，要求对东朋公司提供的抵押物优先受偿，要求***、李少霞对上述债务承担连带清偿责任，合法有据。三亚城市公司的上述诉讼请求，除主张以东朋公司名下权证号为三土房[2009]字第09352号、面积为3989.76平方米的国有土地使用权及该项目商业开发工程建设形成的资产优先受偿的诉讼请求不予支持外，其余诉讼请求符合法律规定及合同约定，应予支持。东朋公司主张案外人已代其向三亚城市公司偿还借款10000万元，应从涉案借款中予以扣除，因该款项涉及案外人、东朋公司、三亚城市公司之间的法律关系，不属于本案的审理范围，各方应另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第七十九条、第八十条第一款、第八十一条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条、第二百零三条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三十九条第二款规定，判决如下：
一、被告海南东朋祥泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告三亚城市发展联合投资有限公司支付借款本金19400万元及利息34384479.16元（该利息计至2017年7月31日。从次日起，按本金19400万元，按中国人民银行公布的同期一至五年期贷款基准利率的150%，计算至借款还清之日止）；
二、被告海南东朋祥泰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告三亚城市发展联合投资有限公司支付律师费925000元；
三、原告三亚城市发展联合投资有限公司应当以被告海南东朋祥泰房地产开发有限公司抵押登记的三土房[2012]字第004393号、面积为28090.19平方米的国有土地使用权及该项目商业开发工程建设形成的资产对上述第一、二项债务优先受偿；
四、在原告三亚城市发展联合投资有限公司实现上述第三项担保物权后，被告***、李少霞对被告海南东朋祥泰房地产开发有限公司不能清偿上述第一、二项债务的剩余部分，向原告三亚城市发展联合投资有限公司承担连带清偿责任。
五、驳回原告三亚城市发展联合投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1075791元（原告三亚城市发展联合投资有限公司已预缴），由被告海南东朋祥泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长李庆
审判员黄学文
审判员李柔翰
二〇一七年九月十三日
法官助理钟凤娟
书记员周海晶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
......
第七十九债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
......
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属债权人自身的除外。
......
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权至登记时设立。
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额度内就该担保财产优先受偿。
《中华人民共和国担保法》
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三十九条......
