上海市园林设计研究总院有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0104民初14858号

原告：上海市园林设计研究总院有限公司,住所地上海市黄浦区。

法定代表人：吕志华，董事长。

委托诉讼代理人：曹珊，上海市建纬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何郁宁，上海市建纬律师事务所律师。

被告：**，女，1981年10月1日出生，汉族，住四川省宜宾市。

第三人：上海桔梗中古屋箱包有限公司，住所地上海市徐汇区。

法定代表人：陈家敏，董事长。

委托诉讼代理人：张某，男。

原告上海市园林设计研究总院有限公司(以下简称园林设计公司)与被告**、第三人上海桔梗中古屋箱包有限公司(以下简称桔梗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告园林设计公司委托诉讼代理人、被告**、第三人桔梗公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上海市园林设计研究总院有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令原被告就上海市徐汇区新乐路XXX号(西-3)门面房签订的《门面房租赁合同》于2019年10月30日解除；2.判令被告及第三人于判决生效之日起十日内迁出并腾空涉案房屋并由被告将上述房屋交还原告；3.判令被告支付逾期归还房屋违约金，以日租金2倍即1266元为标准，自2019年10月31日起算至实际交付房屋止；4.判令被告支付逾期支付租金违约金84,740元，按日租金190元，第一期2018.9.25-2018.12.24，应支付日期2018.9.25，实际支付日期2018.12.3，计算期间是2018.9.26-2018.12.2即67天乘以190；第二期2018.12.25-2019.3.24，应支付日期2018.12.25，实际支付日期是2019.3.13，违约天数76天，该期违约金是14,440元；第三期是2019.3.25-2019.6.24，应支付日期2019.3.25，实际支付是2019.9.30，违约天数187天，违约金35,530元；第四期2019.6.25-2019.9.24，应支付日期2019.6.25，实际支付日期2019.10.21，违约金天数116天，违约金22,040元；四期总和84,740元；5.判令被告支付电费10,657元及逾期支付电费违约金10,657元，合计21,314元，暂计至2020.3.31，逾期计算至实际交换房屋之日(2017.3.25电表数字是5986，到2018.5.29数字是13492，实际使用电数7506，按照1.3元/度，9,757.8元；2019.9.5数字是22140，使用电数(22140-13492=8648)*1.3元即11,242.4元；2020.3.18数字23992，使用电数1852*1.3元即2,407.6元，三年电费约为23,400元，每年约7,800元，每月电费约666元，自租赁合同起暂算至2020.3.31，合计16个月)；6.判令被告及第三人共同向原告支付自2019年9月25日至2019年10月30日的租金,2019.10.31-2020.1.31房屋使用费，按租赁合同标准支付76,000元(19000元/月*4个月)，被告已支付57,000元，尚应支付19,000元；2020.2.1至实际交还房屋，按照28,000元/月计算房屋使用费；7.判令被告支付擅自转租涉案房屋违约金19,000元，从已收押金19,000元中抵扣；8.本案诉讼费用由被告承担。

事实和理由：原告系上海市徐汇区新乐路XXX号(西-3)门面房(以下简称系争房屋)权利人,系争房屋自2017年3月开始出租给被告。2018年9月,原告作为出租方(甲方),被告作为承租方(乙方),双方续签了《门面房租赁合同》,第3-1条约定：租赁期为2018年9月24日至2019年9月23日止;第4-1条约定：每月租金为人民币19,000元。第4-3条约定：租金三个月一付,先付后用,乙方必须在每年九月、十二月、三月、六月的二十五日前支付下三个月租金。若逾期支付,每逾期一天,乙方需按月租金的1%向甲方支付滞纳金。第8-5条约定：租赁期满,乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还,则每逾期一天,应向甲方支付原日租金(633元人民币/日)三倍的违约金。第2-3条约定倘若乙方不正当或非法使用该房屋,甲方有权解除合同,乙方必须即时退出并按本合同1-3的验收标准归还上述房屋给甲方,甲方收取的押金不予退还,且乙方应承担租约期内全部费用并赔偿甲方由此造成的损失。上文所述不正当或非法使用包括但不限于：(3)未经甲方同意,私自把该房屋分租或转租给他人。第5条约定乙方应于每月五日前缴付上月水电费;第8-2条约定乙方逾期支付电费,每逾期一天,应按上述费用的1%向甲方支付滞纳金。租赁期内,被告未按照合同约定支付租金与水电费,每次租金均存在延期支付情形,从未支付过水电费。租赁期满后,被告未按时归还系争房屋,2019年10月25日,原告书面告知被告案涉房屋租赁期满不再续租,并要求被告于2019年10月30日腾退房屋。11月8日,原告再次通过挂号信向被告送达了《房租租赁终止书》,告知被告双方《租赁合同》终止,并要求被告最迟在2019年11月11日搬出系争房屋。2019年12月4日,原告收到案外人桔梗公司的《律师函》,称2017年5月2日起桔梗公司就系争房屋与**签订《租赁合同》,于2019年3月26日起与**续约,续租期限为2019年5月9日至2022年5月8日。自此原告才得知系争房屋已被被告擅自转租,转租合同租金为28000元/月。原告与桔梗公司多次交涉,桔梗公司均不肯腾退归还系争房屋。经与被告核实，第三人自2020年2月起停止向其支付租金，故提出如上诉请。

**辩称，不同意解除租赁关系，被告想继续租赁系争房屋。被告愿意返还房屋，但系争房屋现在由第三人占用，被告实际无法返还。2019年8月，原告曾要求被告返还房屋，被告就与第三人协商，但双方未达成一致意见。不同意第三项诉讼请求。对于第四项诉请，被告确实存在晚付租金的情况，但原告是同意的，若法院认定被告违约，原告主张的违约金标准过高，希望法院调整。对于电费，被告确实没有支付，原告领导称退租那天对电费进行结算，故被告没有支付，合同期内的电费被告愿意支付，但逾期支付电费的违约金被告不愿意支付。对于占用费，2019年9月25日至2020年1月31日欠付的19,000元被告愿意支付，2020年2月1日之后的占用费被告不愿意支付，且原告主张的28000元/月的标准过高，应该按照原租金标准主张。对于擅自转租的违约金，原告领导知道被告转租，被告与第三人续租前曾打电话给原告领导，原告领导同意被告与第三人续租三年，故被告与第三人续签了合同，不同意支付擅自转租的违约金，若合同解除，被告支付的押金可以抵扣欠付的房租和房屋使用费。

桔梗公司辩称，第三人与被告的合同于2022年5月8日到期，现第三人在系争房屋处正常营业。原被告的租赁纠纷与第三人无关。第三人不愿意搬离系争房屋，亦不愿意支付房屋占用费。原告于2020年2月2日曾对系争房屋断水断电又锁门，致使第三人对外形象受损。后第三人未再向被告支付租金。被告与第三人的合同系合法有效。原告对被告的转租应系明知，原告的领导每天从系争房屋前进出，第三人希望原被告的合同继续履行。

本院经审理认定事实如下：上海市新乐路XXX号房屋权利人为上海市园林设计院有限公司(现更名为上海市园林设计研究总院有限公司)，建筑面积982平方米，用途为办公。

2017年4月，原被告就系争房屋签订租赁合同。

2018年，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)再次签订《门面房租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为16平方米。2-1、乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为服饰、鞋帽、饰品后使用。2-2、在租赁期限内：未事先征得甲方的书面同意,乙方不得擅自改变房屋的使用用途及门面装修。2-3、倘若乙方不正当或非法使用该房屋,甲方有权解除本合同,乙方必须即时退出并按本合同1-3的验收标准归还上述房屋给甲方,甲方收取的押金不予返还,且乙方应承担租约期内全部费用并赔偿甲方出此而造成的损失(包括但不限于甲方应追索该损失而产生的诉讼费、律师费、交通费等),上文所述不正当或非法使用包括但不限于：……(3)未经甲方同意,私自把该房屋分租或转租给他人。3-1、该房屋租赁期为2018年9月24日至2019年9月23日止。4-1、该房屋每月租金总计人民币19,000元。4-3、租金为三个月一付,先付后用,乙方必须在每年九月、十二月、三月、六月的二十五日前支付下三个月租金。若逾期支付,每逾期一天,乙方需按月租金的1%向甲方支付滞纳金。4-4-1本合同在签字(盖章)后的三天内,乙方应向甲方支付房屋押金人民币19,000元。4-4-3如乙方违反本合同约定任何条款，甲方可扣留全部或部分押金,以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的直接和间接损失;其扣留的押金不足以补偿甲方损失的,乙方仍应补足甲方的实际损失。4-4-4若租赁期满或合同解除、终止履行时,乙方有应付而未付的租金、电费或其他费用,甲方有权在押金中抵扣,余额退还给乙方,若押金不足抵扣前述各项费用,甲方仍有权向乙方追偿。5-1、乙方应支付租赁房屋内的水电费。5-2、支付方式和时间：每月五日前缴付上月水电费,由乙方直接支付给甲方。8-2在租赁期限内，乙方逾期交付电费，每逾期一天，则应按上述费用的1%向甲方支付滞纳金。逾期达十五天以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，由此造成的一切后果由乙方自行承担。8-5、在租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天，应向机房支付原日租金633元/日三倍的违约金。

合同签订后，被告于2018年12月3日支付了2018年9月24日至2018年12月23日的租金57,000元，2019年3月13日支付了2018年12月24日至2019年3月23日的租金57,000元，2019年9月30日支付了2019年3月24日至2019年6月23日的租金57,000元，2019年10月21日支付了2019年6月24日至9月23日的租金57,000元，2019年10月29日，被告向原告支付57,000元，但没有流水，抵扣后续被告应付的房屋使用费。原告称2019年9月24日至9月30日的租金原告不再向被告主张，被告2019年10月29日支付的57,000元用于抵扣2019年10月1日至2019年1月31日期间的租金以及占用费(按照19,000元/月标准计算)。

2019年10月25日，原告至系争房屋张贴《通知》，称系争房屋于2019年9月23日租赁期满不再续租，根据合同及相关通知规定，现通知承租人最迟于2019年10月30日终止营业，并按合同规定腾退位于新乐路XXX号(西-3)门面房，若在上述期限内未搬出上述房屋，原告将于2019年11月1日起切断房屋的水电、封锁门窗。第三人称其看到该《通知》后告知被告。被告称其知道后就来上海处理，但与原告及第三人协商未果，后原告要求其将后续费用支付给原告，故被告支付了三个月租金。

2019年11月8日，原告向被告邮寄《房屋租赁终止通知书》，要求被告于收到通知后(最迟在2019年11月11日)搬出系争房屋。被告称其未收到该通知。

因被告及第三人拒不搬离并返还系争房屋，原告称其于2019年11月27日、28对系争房屋采取了上锁措施，但第三人撬锁后继续营业，2019年12月2日，原告对系争房屋进行了断电、锁门措施，第三人当天撬门进入，隔天从隔壁房屋(原告所有的房屋)拉电线供电继续经营，2019年12月10日起，原告即恢复供电。第三人称原告于2019年12月有过两三次的锁门并进行了停水停电。

2019年12月4日，第三人委托律师向原告发《律师函》，称，2017年5月2日，被告与第三人就系争房屋签订合同，2019年3月26日双方续签合同，续租期限为2019年5月9日至2022年5月8日止，但被告在无任何理由的情况下，强制要求第三人搬出房屋，并强行拉下电闸，导致第三人无法正常经营，原告作为房屋权利人在未通过司法途径解决与被告的租赁纠纷，有能力但拒不配合第三人对房屋的使用，要求原告在收到函件后三日内赔偿第三人因原告拒不配合恢复对租赁房屋使用而产生的经营损失30万元，若原告未按上述函告履行自己的义务，第三人将委托律师采取不限于诉讼在内的一切法律救济措施。

另查明，2017年5月2日，第三人与被告就建立租赁关系。2019年3月26日，被告与第三人就系争房屋签订《房屋租赁续约合同》，约定续租租期为2019年5月9日至2022年5月8日，月租金为28,000元，续租其他条款与原合同(2017年5月2日签订的租赁合同)保持一致。

审理中，原告称其从未知道被告将房屋转租给第三人，原告于2017年4月将房屋出租给被告用于开服饰店，2017年5月被告转租给第三人。被告称其曾租赁系争房屋隔壁房屋，后原告询问被告是否愿意租赁系争房屋，系争房屋合同签订后被告怀孕，被告向原告提出退租，原告让被告转租。第三人称签订合同时原告让其找被告协商，合同签订后第三人用于出售名品手表，第三人的营业执照以及招牌都是第三人自己的，原告办公区域亦在系争房屋隔壁，原告进出应是明知的。

审理中，原告称合同到期后，原告没有及时通知被告搬离，当时原告未能联系上被告，9月23日之后原被告双方为不定期租赁关系，后原告于2019年10月25日将《通知》张贴于系争房屋处，解除通知已送达被告。对于押金，原告要求押金抵扣违约金，被告要求押金用于抵扣房租及房屋使用费。

审理中，原告称其第一次系与被告一起进入系争房屋对电表进行抄表，后面联系不到被告，原告直接进入系争房屋抄表。对此，被告及第三人均予以确认。

本院认为，原被告签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对原、被告均有约束力。原告称合同到期后双方为不定期租赁关系，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现原告于2019年10月25日告知被告双方的租赁关系于2019年10月30日解除，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应搬离并返还系争房屋，现第三人基于与被告签订的租赁合同实际占用系争房屋，因被告现无充分证据证明其与第三人续签三年系征得原告同意，现被告与第三人签订的转租期限已超过原被告的租赁期限，超过期限的部分应为无效，第三人亦无权占用系争房屋，现原告要求被告及第三人腾空并返还房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原被告合同解除，原告要求负有腾房义务的被告及第三人支付占用期间的占用使用费，符合法律规定，本院亦予以支持，对于占用费标准，2019年10月31日至2020年1月31日期间原告按照租金标准计算，2019年2月1日至房屋返还之日的房屋租金，按照转租合同的租金标准计算，现被告抗辩称应按照租金标准计算，本院不予采信，原告按照上述标准计算，于法不悖，本院予以支持。

对于电费及逾期支付电费违约金，被告愿意支付原告主张的电费金额，系其对自身权利的处分，本院予以支持。对于逾期支付电费违约金，原告自行抄表后未及时向被告主张，故对原告主张的该违约金，本院不予支持。

对于逾期支付租金违约金，被告在租赁期内存在逾期支付租金的情形，原告主张违约金，有合同依据，本院予以支持，对于违约金金额，被告抗辩过高，本院结合实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以判处。

对于逾期返还房屋违约金，因本院已支持原告要求被告给付房屋使用费至实际返还房屋之日止的诉讼请求，能够弥补原告因被告逾期返还房屋的实际损失，被告在审理中也表示愿意返还，但因与第三人未协商一致导致不能返还，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

对于擅自转租违约金，被告虽无充分证据证明其转租系征得原告书面同意，但从被告及第三人的陈述以及原告诉状上的自认，原告在系争房屋周边办公，应知晓系争房屋的使用情况，且原告多次进入系争房屋对房屋电量进行抄表，应清楚房屋的实际情况，但从未向被告及第三人提出异议，原告称其从未知道被告转租，不符合常理，本院不予采信，且合同解除，亦非因被告转租导致，故原告主张被告擅自转租违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。

对于押金，现合同解除，根据合同约定，被告有应付而未付的租金、电费或其他费用，原告有权在押金中抵扣，现原告要求抵扣逾期转租违约金，因本案并未支持原告该项诉讼请求，为避免双方讼累，押金由原告先予以返还，在执行阶段抵扣被告未付租金等费用。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下：

一、上海市园林设计研究总院有限公司与**就上海市徐汇区新乐路XXX号(西-3)门面房签订的《门面房租赁合同》于2019年10月30日解除；

二、**及上海桔梗中古屋箱包有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区新乐路XXX号(西-3)门面房并将房屋返还给上海市园林设计研究总院有限公司；

三、**于本判决生效之日起十日内支付上海市园林设计研究总院有限公司拖欠的电费10,657元；

四、**于本判决生效之日起十日内支付上海市园林设计研究总院有限公司逾期支付租金的违约金12,711元；

五、**与上海桔梗中古屋箱包有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海市园林设计研究总院有限公司2019年10月31日至2020年1月31日期间欠付的房屋占用费19,000元以及自2020年2月1日起至房屋返还之日的房屋占用费(按每月28,000元的标准计算)；

六、上海市园林设计研究总院有限公司于本判决生效之日起十日内返还**押金19,000元；

七、驳回上海市园林设计研究总院有限公司其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计4713.50元，由上海市园林设计研究总院有限公司负担2951元，由**负担979.5元，由上海桔梗中古屋箱包有限公司负担783元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员　赵玲婕

二〇二〇年十一月三十日

法官助理　陆　磊

书 记 员　陆怿婷

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。