深圳市日兆光伏能源有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤03民终3850号

上诉人（原审原告，反诉被告）深圳市日兆光伏能源有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道招商华侨城曦城**103，统一社会信用代码91440300326298388G。

法定代表人：王柯明。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：中海信科技开发（深圳）有限公司，，住所地深圳市龙岗区布吉街道布澜路深港中海信科技园总部经济中心2002统一社会信用代码91440300731127195D。

法定代表人：周兴梅,董事长。

委托诉讼代理人：黄书敏，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈晶晶，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。

上诉人深圳市日兆光伏能源有限公司（以下简称日兆光伏公司）因与被上诉人中海信科技开发（深圳）有限公司（以下简称中海信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初10699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

日兆光伏公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判日兆光伏公司不承担违约金，由中海信公司支付违约金187720元，退还收取的租金及滞纳金1279691.46元，管理费166725元，并减免2019年3月至6月20日租金；3.改判中海信公司承担一审、二审案件诉讼费以及案件的保全费、律师费。

事实及理由：一、中海信公司提供的租赁物有严重漏水现象，存在重大安全隐患问题，中海信公司反复拖延维修至今，致使该租赁物仍不能使用。依据合同，中海信公司未尽维修义务，构成根本违约。二、两年多的维修期间，日兆光伏公司无法使用租赁物，请求法院判决免于日兆光伏公司支付维修期的租金及管理费，日兆光伏公司已经支付给中海信公司的租金及管理费，中海信公司予以退还。三、中海信公司有责任支付本案的诉讼费、律师费、保全费。

中海信公司辩称：一审法院判处得当，请求二审法院予以维持。

日兆光伏公司的向一审法院起诉请求：1.中海信公司向日兆光伏公司承担违约金187720元（人民币，下同），家具费239000元，电器费19396元，租赁费1192006.7元，装修费947572.78元，合计2585695.57元；2.本案诉讼费、保全费、担保费、差旅费、律师费由中海信公司承担。一审庭审中，日兆光伏公司变更诉讼请求如下：第1项诉讼请求租赁费变更为保证金93860元及租金和滞纳金1279691.46元，装修费变更为500000元，增加退还管理费166725元；第2项诉讼请求明确其中的担保费为10000元、差旅费500元、律师费15000元，同时亦明确上述费用均未实际发生。

中海信公司的向一审法院反诉请求：1.日兆光伏公司支付中海信公司2017年12月2019年3月至2019年6月拖欠的租金212123.60元；2.日兆光伏公司支付中海信公司逾期支付租金的违约金144197.11元，暂计算至2019年7月12日，实际支付至中海信公司付清全部租金费用为止；3.反诉费用由日兆光伏公司承担。

一审法院认定的事实：

一、涉案的位置及所有权：

深圳市龙岗区布吉街道XX产业城14A栋第5层房屋，所有权人为中海信公司。

二、租赁合同签订情况：

2016年8月23日，日兆光伏公司与中海信公司签订《深圳龙岗XX产业城房屋租赁合同》，约定中海信公司将涉案房产出租给日兆光伏公司，租赁期限为2016年8月30日至2021年8月29日，交付日期为2016年8月30日，面积为1235平方米，租金38元/月/平方米，物业管理费为5元/月/平方米（日兆光伏公司与物业公司另行签订物业管理服务合同）,租金及物业管理费，均以租赁面积计算;租金从2016年10月14日计收，物业管理费从2016年8月30日计收，租金递增方式如下:自租赁之日起第一年，第二年租金无递增，第三年起即租赁标的，从2018年8月30日起，租金逐年递增，每年递增率为10%。日兆光伏公司应于每计租月当月7日24时前将租金足额存入并到达中海信公司指定的银行账户，否则视为日兆光伏公司违约，日兆光伏公司逾期于当月7日24时前未缴清费用的欠缴部分，自每计租月当月8日0时起计算滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠缴纳租金金额的3‰；履约保证金93860元；合同终止后，中海信公司对日兆光伏公司交回的租赁标的验收合格后，扣除日兆光伏公司拖欠或应付的所有款项后，将剩余租赁保证金无息退还给日兆光伏公司。

三、日兆光伏公司交付的款项：

双方均确认日兆光伏公司向中海信公司交纳履约保证金93860元，2016年10月至2019年2月租金及滞纳金1279691.46元。

日兆光伏公司另主张其向物业公司交纳2016年10月交至2019年2月管理费共计166725元，中海信公司应予以退还。中海信公司确认上述数额，但主张系日兆光伏公司自行向物业公司交纳，与其不具有关联性。

四、合同履行情况：

1、关于交付及租金。合同签订后，中海信公司依约将涉案房产交给了日兆光伏公司，日兆光伏公司依约于2016年10月支付租金至2019年2月，其中2017年11月份的租金因为台风造成漏水双方确认免除交纳，2017年12月租金及2019年3月至6月租金未缴纳。

日兆光伏公司主张2017年12月租金未交纳的原因系因台风造成漏水，中海信公司免除交纳，并提交微信聊天记录予以佐证，中海信公司确认该聊天记录系其客服发出，但其主张并非免除交纳，只是暂时不交纳。日兆光伏公司主张2019年3月至6月租金未交纳，系中海信公司一直未完成漏水维修义务，导致日兆光伏公司无法使用涉案房产。

中海信公司对视频及图片、证人证言均不认可，确认涉案租赁房屋自2017年8月开始漏水，因为整栋房子都是玻璃幕墙，台风天容易造成外墙渗水，但渗水情况仅限于外墙一边出现的水渍。2018年也因为同样的原因有3、4次漏水情况，因为漏水发生在不同部位，有时候这边维修好了，其他地方又发生漏水，2018年维修好后，2019年3、4月份又因为一次雷暴导致渗水，从日兆光伏公司提交的微信聊天记录中可以看出，其于2019年4月份有要求日兆光伏公司去验收并向其汇报维修进度；中海信公司确认收到日兆光伏公司2017年10月、2018年8月份的函件，但时间与其落款时间不一致，且该两份函件都是发给物业的。

3、日兆光伏公司提交解除合同通知、快递单、签收记录，显示其于2019年6月3日向中海信公司发出解除合同通知；中海信公司提交律师函、快递单、签收记录，显示其于2019年5月28日向日兆光伏公司发出律师函，催收租金并确认于2019年6月6日正式解除合同。

4、中海信公司提交《场地收回通知书》及微信聊天记录，显示其向日兆光伏公司催告搬离场地，称物品清单已收到，何时领取放行条，日兆光伏公司的王总在2019年6月20日回复称“现在开给我，星期一之前搬完”。日兆光伏公司对上述证据真实性予以认可，但称系中海信公司违约在先。双方在一审庭审中均确认2019年6月20日日兆光伏公司实际搬离涉案房产。

五、关于日兆光伏公司主张的损失：

日兆光伏公司主张其未实际入住涉案房产，称其所主张的装修、电器、家具损失，均是上一任租客留下来的，因其有付费，故可以使用，但明确其与上一任租客就上述物品并未签订书面买卖合同，在一审法院给予的新举证期内也未提交相应的购买凭证、支付金额及支付方式等证据。日兆光伏公司为证明其损失，提交装修工程结算单、家具发票、电器发票，日期显示均发生在2014年，装修费用、家具发票、海尔冷柜发票均显示支付人为深圳市天正新能源有限公司，冰箱费用未显示支付人。中海信公司对此均不予认可。日兆光伏公司提交现场图片，主张因漏水导致物品损坏，图片仅看出窗户边缘存在渗水，无法看出物品损坏情况及损坏程度，日兆光伏公司未就其损失及相关因果关系再提交其他证据，且日兆光伏公司已搬离涉案房产，无法现场勘查或组织鉴定工作。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果。日兆光伏公司与中海信公司签订的《深圳龙岗中海信创业创新产业城房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。结合现有证据及一审庭审材料，综合分析如下：

关于合同解除。日兆光伏公司于2019年6月3日向中海信公司发出解除合同通知，中海信公司亦发出解除合同通知函，确认于2019年6月6日合同正式解除，故双方就解除合同已经达成合意，且日兆光伏公司于2019年6月20日搬离涉案房产，故一审法院确认涉案租赁合同已实际解除。

关于日兆光伏公司的主张。1、关于退回租金。其一，双方均确认日兆光伏公司系2019年6月20日搬离的涉案房产，且根据中海信公司提交的聊天记录，显示中海信公司要求日兆光伏公司搬离涉案房产并询问何时领取放行条时，日兆光伏公司于2019年6月20日回复“现在开给我，星期一之前搬完”，由日兆光伏公司的搬离行为可知，其主张的从未实际入住与事实不符；其二，日兆光伏公司自2016年10月至2019年2月一直有良好履行交租约定，期间虽有几次因漏水发函，但从未有过关于涉案房产一直无法实际入住的异议，如长达三年的时间无法正常使用仍按时交纳租金且从未提出异议，与一般常理不符；其三，日兆光伏公司同时主张了因漏水导致的家具、家电、装修损失，如其未实际入住，不可能存在上述损失，日兆光伏公司辩称其主张的上述损失均系上一任租客留下其已付费故可以使用的，如其所述成立，留下的各项物品均已在其处置权限，其占据了涉案房产属实，即涉案房产中海信公司已经向其交付，日兆光伏公司如何使用及使用到何种程度，只要不违反法律规定及双方约定，均属于日兆光伏公司对其自身权利的处分。日兆光伏公司实际占有使用了涉案房产，应当按照约定交纳租金，故对日兆光伏公司关于退回所交租金的诉求，一审法院依法予以驳回。2、关于退回管理费。日兆光伏公司占有使用了涉案房产，依法依约应当交纳物业管理费用，且根据合同约定，其管理费用系直接向物业管理公司交纳，故对其要求日兆光伏公司退回管理费的诉求，无事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。3、关于违约金。因日兆光伏公司主张的因漏水导致从未实际入住涉案房产的事实不存在，现有证据情况下，未看出中海信公司存在其他违约情形，双方合同解除系双方达成合意所致，故对日兆光伏公司关于违约金的诉求，一审法院依法予以驳回。4、关于赔偿损失。根据现有证据及双方的一审庭审陈述，目前仅能看出在承租期限内存在过几次渗水事件，中海信公司也已经履行了维修义务，目前尚未有证据证明中海信公司怠于履行维修义务，也未有证据表明漏水导致涉案房产长期无法使用，日兆光伏公司仅提交深圳市天正新能源有限公司在2014年装修购买时的发票，未有证据显示上述物品在日兆光伏公司的承租期间仍处于涉案租赁房产、日兆光伏公司接手时的价值几何、因漏水是否遭受了损坏以及何种程度的损坏，故在现有证据条件下，对日兆光伏公司要求中海信公司赔偿漏水造成损失的诉求，一审法院依法予以驳回。5、关于租赁保证金。因中海信公司并未提出不予退还租赁保证金的答辩或诉求，故双方合同解除后，中海信公司应当退还租赁保证金。因日兆光伏公司尚有租金未支付，故根据双方约定，日兆光伏公司所交纳的租赁保证金应当在合同实际终止之日从应付租金数额中予以抵扣。6、关于担保费、差旅费、律师费等，日兆光伏公司并无证据证明中海信公司存在违约事实，且其在一审庭审中明确其主张的上述费用均未实际发生，故对其该项诉求，一审法院依法予以驳回。

关于中海信公司的主张。1、关于2017年12月的租金。双方均确认2017年11月发生了台风漏水事件，日兆光伏公司主张中海信公司免除了2017年11月、12月两个月租金，中海信公司仅确认免除了2017年11月的租金。其一，日兆光伏公司一直如约交租至2019年2月，有延迟交租的情况都如数支付了滞纳金，如双方不存在免除2017年12月的租金约定，日兆光伏公司单独不交纳该月租金，中海信公司也一直未提出异议，不符合一般常理；其二，中海信公司催告日兆光伏公司交纳欠交租金时未提及2017年12月的租金，如双方不存在免除约定，按照一般常理，中海信公司应当一并催收；其三，日兆光伏公司提交的中海信公司客服回复记录亦显示说该月租金先放在一边。综上，一审法院对日兆光伏公司关于2017年12月租金双方达成免除约定的主张予以认可。故对中海信公司要求日兆光伏公司支付2017年12月租金的诉求，依法予以驳回。2、关于2019年3月至6月租金。日兆光伏公司提交的证据不能证明涉案房产因漏水长期无法使用，也未提交证据证明2019年3月至6月存在严重漏水导致涉案租赁物无法使用，双方均确认日兆光伏公司于2019年6月20日实际搬离涉案房产，故日兆光伏公司应交纳2019年3月至2019年6月20日的租金189284.33元，扣除租赁保证金93860元，日兆光伏公司还应向中海信公司支付95424.33元。3、关于逾期支付租金滞纳金，双方约定为以每日千分之三计算，约定标准过高，一审法院酌定为月利率2%，以各月应缴金额为基数，自计租当月8日计算至2019年6月20日（合同实际终止之日）共计8024.28元，再以95424.33元为基数，自2019年6月21日计算至款项付清之日止。

综上，根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、日兆光伏公司于本判决生效之日起三日内向中海信公司支付2019年3月至2019年6月20日的租金189284.33元；二、中海信公司于本判决生效之日起三日内向日兆光伏公司退回租赁保证金93860元；三、日兆光伏公司于本判决生效之日起三日内向中海信公司支付逾期违约金（其中2019年3月8日至2019年6月20日的逾期违约金为8024.28元；2019年6月21日至款项付清之日止的逾期违约金以95424.33元为基数，按月利率2%计算）；四、驳回日兆光伏公司的其他诉讼请求；五、驳回中海信公司的其他反诉请求。以上第一、第二项相互抵扣后，日兆光伏公司还应向中海信公司支付剩余租金95424.33元。本诉受理费13743元、财产保全费5000元（日兆光伏公司已预交）反诉受理费1661元（中海信公司已预交），由日兆光伏公司承担19927元，由中海信公司承担477元。

本院查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。据日兆光伏公司上诉意见，本案的争议焦点是违约责任的确定问题。合同依法成立，各方均应恪守合同义务，切实履行。就租赁合同而言，出租方提供租赁物、承租方支付租金是该类合同的核心要义。本案中，据案情显示，双方间房屋租赁合同订于2016年8月，而日兆光伏公司付租金至2019年3月后却不再如约支付。进而提起诉讼称案涉租赁房屋因漏水其未曾使用，并诉称中海信公司违约，请求退租金并承担违约责任。但，诚如一审法院分析所言，在长达三年时间里交租而不使用不符常理，不具可信度。至于渗水漏水及修复问题，据一审法院查明的事实，案涉房屋因下雨致渗漏水而发生过几次修复，但该情形并不足以导致日兆光伏公司不能使用案涉房产，更重要的是其在此期间并未提出异议，而是在2019年3月后不再交租金。因此，一审法院认为日兆光伏公司未依约交租构成违约，而中海信公司未有违约情形正确，本院予以肯定。由此，日兆光伏公司的上诉理由和请求欠缺事实依据，应依法承担举证不力的法律后果。

综上，日兆光伏公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9526元（深圳市日兆光伏能源有限公司已预交），由深圳市日兆光伏能源有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　马　　　龙

审判员　路　德　虎

审判员　周　　　敏

二〇二〇年十一月三十日

书记员　林翘（兼）

附录相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。