江苏地北网络工程有限公司、盐城市儒香源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏09民终3630号

上诉人（原审被告）：江苏地北网络工程有限公司，住所地盐城市盐南高新区新都街道科教城智慧谷科技大厦2号楼3AF。

法定代表人：孙坚，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：相红蕾，该公司员工。

委托诉讼代理人：丁雨池，盐城经济技术开发区新城法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：盐城市儒香源餐饮管理有限公司，住所地盐城市盐南高新区景观大道大数据产业园3号楼1-2层。

法定代表人：金洪斌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：胡军，该公司经理。

委托诉讼代理人：陆文明，江苏苏商律师事务所律师。

上诉人江苏地北网络工程有限公司（以下简称地北公司）因与被上诉人盐城市儒香源餐饮管理有限公司（以下简称儒香源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

地北公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回儒香源公司诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人虽然签订了房屋租赁合同，但被上诉人却不是该房屋的所有权人或实际合法占有使用权人，其无权转租该房屋。一审时被上诉人向法院提交了被上诉人的招投标文件及租赁合同中，明确被上诉人使用房屋的范围不包含其出租给上诉人的部分。一审中被上诉人所提交的房屋租用协议和住所证明并非真实性，而是为被上诉人办理工商证件所使用的临时协议，该协议中租金为空白，即没有约定租金，被上诉人与盐城科教城投资发展有限公司（以下简称科教城公司）签订的经营项目服务合同和招投标文件才是双方真实意思表示。故被上诉人与上诉人租赁合同不成立，被上诉人应当进一步提交证据证明其享有房屋的合法使用权才有权进行转租收益。二、即使被上诉人与科教城公司签订房屋租用协议有效，则合同约定租期为3年，自2015年7月15日至2018年7月14日，被上诉人转租权益最多至2018年7月14日结束，超期部分则不应当再获益，故原审判决上诉人与被上诉人于2020年4月7日解除合同是错误的，上诉人与被上诉人合同签订的房屋租赁合同期限为2015年8月18日至2017年8月18日止，且上诉人因房屋下水管道溢水导致经营电脑损失无法经营，上诉人为此多次与被上诉人沟通，请求索赔事宜。三、上诉人在一审时已经向法院提交证据证明，将互联网服务中心从大楼四层搬迁西侧食堂楼下是科教城公司安排的，主体改动及隔层并取得相关互联网服务许可是科教城公司对此情形认可，而非被上诉人权利，该区域由于当时上诉人不知被上诉人临时非法占用，在不知情的情况下签订的协议，了解真相后当时要求被上诉人退回骗取的租金，应当被认定为无效协议，故不应当向被上诉人支付租金。四、据上诉人了解科教城公司已经于2019年7月份已经与被上诉人解除合同，则被上诉人已无权将案涉房屋再继续出租给上诉人，上诉人也无需再向被上诉人交付房屋及租金，故原审判决解除合同和腾让房屋的不当。五、本案上诉人不存在违约情形，没有交付租金是基于被上诉人无权转租房屋，请求退回支付的租金。被上诉人经营期间因下水管道反水导致上诉人财产损坏，造成上诉人一直没有经营而产生损失应当被上诉人予以赔偿，原审判决上诉人承担违约金也是不当。

儒香源公司辩称，一、被上诉人与上诉人所形成的是房屋租赁合同关系，且被上诉人与上诉人的租赁协议有效。被上诉人与上诉人双方所签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不存在欺诈，胁迫等法律法规禁止的事项，且双方第一次签订合同时，上诉人向被上诉人支付2万元的租金，说明上诉人是对合同是认可的。上诉人称上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，被上诉人无权转租案涉房屋，根据《民法典》第七百一十八条的规定，出租人知道或者应当知道出租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，案涉《房屋租赁合同》是上诉人与被上诉人的真实意思表示，双方在履行过程中并没有案外人向上诉人主张过被上诉人无权转租房屋。且上诉人在上诉状中提出其搬到被上诉人处是经过科教城公司安排和认可的，即可以说明科教城公司是同意被上诉人进行转租，这与上诉人主张被上诉人无权转租是自相矛盾。二、关于上诉人主张被上诉人与科教城公司案涉房屋租期限及要求被上诉人赔偿损失的问题。超出二审审理的范围，且与该案无关。同时，房屋下水道溢水导致上诉人经营电脑损失系承租案涉房屋后，自行改装该房屋时私自更改下水管道所致，与被上诉人无关，且在一审审理时，上诉人欲对此提起反诉，但实际未进行反诉。三、上诉人应按照合同约定向被上诉人履行付款义务。上诉人主张其是由科教城公司安排其与被上诉人沟通所签订的协议，上诉人也应当按照合同约定向被上诉人支付相应的房租费用。租赁合同中约定，上诉人如需续租，双方在此合同不变的基础之上进行续约，上诉人一直到被上诉人起诉时均未提出异议，并一直占用使用至今，故在上诉人占用期间，应该向上诉人支付租金。四、关于违约金的问题，因合同中明确约定了违约条款，根据合同第九条约定，违约方需向守约方支付合同总额20%违约金外，还应赔偿守约方一切经济损失，该约定符合法律规定，故一审判决违约金正确。五、关于被上诉人与科教城公司是否续租的问题与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

儒香源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除儒香源公司、地北公司于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判令地北公司立即向儒香源公司让出位于科教城3号楼食堂一楼东南角及东部北边一间；3.判决地北公司向儒香源公司支付科教城3号楼食堂一楼东南角及东部北边一间自2015年8月6日至今被告应支付租金135000元（租金暂计为135000元，所有租金计算至被告搬离之日止）；4.判决地北公司向儒香源公司支付《房屋租赁合同》违约金27000元；5.由地北公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年7月15日，甲方科教城公司与乙方儒香源公司签订一份《房屋租用协议》，约定（摘要）：“一、甲方将座落在盐城市城南新区景观大道大数据产业园3号楼一层、二层用房租给乙方使用，乙方对甲方出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。租赁房屋建筑面积为1700（含公摊建筑面积）。”2015年8月20日、2017年8月16日，科教城公司与儒香源公司分别签订了两份服务合同，约定由儒香源公司租赁经营科教城留学生创业园食堂经营项目，合同期限分别为2015年8月16日至2017年8月15日、2017年8月16日至2018年8月15日。儒香源公司签订上述协议后，按约缴纳了租金。2015年7月20日，儒香源公司（甲方）与地北公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，载明（摘要）：“一、租赁房产及用途。1.甲方将座落在科教城3号楼食堂一楼东南角及东部北边一间，建筑面积约190平方米。二、租赁期限。1.本合同租赁期限为贰年，租期自2015年8月18日起至2017年8月18日止，租赁期满，乙方如需续租，双方在此合同租金不变的基础之上进行续约。3.只要大数据产业园食堂由甲方承包，此合同无条件延续。三、租金及支付。1.甲乙双方议定上述房屋年租金为叁万元人民币。2.租金按年结算，并采用先交后租的方式支付履行，其中乙方于本合同签订当日交付甲方首年租金叁万元，下年度租金提前3个月支付，以后年度租金交纳亦按此方式类推。七、合同解除与终止。3.乙方逾期支付租金达30日以上，或出现转租行为，或擅自改变出租房屋用途，以及利用出租房屋进行违法活动等情况的，甲方有权选择提前终止租赁合同，并要求乙方赔偿一切经济损失。九、违约责任。甲乙双方均应本着诚实信用的原则履行本合同项下的所有条款，否则视为违约，违约方除向守约方支付合同总额20%违约金外，还应赔偿守约方一切经济损失。”该合同首页甲方抬头为金洪斌，签字页由儒香源公司盖章。地北公司签订上述合同后，向儒香源公司法定代表人金洪斌转账付款20000元，此后未再支付任何款项，地北公司尚未腾让案涉租赁房屋。儒香源公司向一审法院提起诉讼后，一审法院依法向地北公司送达起诉状副本，地北公司于2020年4月7日签收。

一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。儒香源公司与地北公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同履行权利义务。关于儒香源公司要求与地北公司解除案涉合同的请求，本案地北公司承租案涉房屋，应当按约定支付房屋租金，现地北公司未能按约履行，已经构成违约，根据合同约定地北公司逾期支付租金的，儒香源公司可以要求终止合同，故儒香源公司主张解除与地北公司之间的租赁合同，符合法律规定，予以支持。关于合同解除的时间，根据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，未通知对方直接以提起诉讼主张解除合同的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，一审法院依法于2020年4月7日向地北公司送达起诉状副本，故案涉合同于2020年4月7日解除。

关于儒香源公司要求地北公司腾让位于科教城3号楼食堂一楼东南角及东部北边一间的请求，地北公司在履行合同中已经违约，儒香源公司要求解除合同符合法律规定，案涉租赁合同解除后，地北公司应当腾让案涉房屋并返还儒香源公司，故儒香源公司的该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。

关于儒香源公司要求地北公司支付自2015年8月6日起至搬离之日止按合同约定租金的请求，根据合同约定，地北公司承租案涉房屋应当向儒香源公司支付租金，在租赁合同解除前，双方未对租金进行调整，地北公司应当按合同约定按约支付租金。租赁合同解除后，地北公司应当及时腾空房屋并返还儒香源公司，现地北公司仍占有使用房屋，应当按合同约定的租金标准30000元/年向儒香源公司支付房屋占用使用费，直至腾空交还房屋之日止。案涉合同约定的租赁期限自2015年8月18日至2017年8月18日，截止2020年8月18日，地北公司应付租金为5年×30000元/年=150000元，扣减原告在庭审中认可的被告已经支付的20000元，截止2020年8月18日地北公司尚欠租金130000元，地北公司仍应支付自2020年8月19日起至腾让案涉租赁房屋之日止按30000元/年的标准计算的租金。

关于儒香源公司要求地北公司支付违约金27000元的请求，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，儒香源公司、地北公司双方约定“违约方向守约方支付合同总额20%的违约金”，现儒香源公司以暂算至起诉之日地北公司已实际欠付的租金135000元为基数，按约定标准，主张27000元的违约金，不违反法律法规的禁止性规定，应予支持。对于地北公司提出的儒香源公司主体不适格的抗辩意见。一审法院认为，儒香源公司与科教城公司签订房屋租赁协议，合法取得包含案涉房屋在内的大数据产业园3号楼一层、二层的房屋使用权。此后儒香源公司又与地北公司签订租赁合同，该合同亦是儒香源公司、地北公司之间的真实意思表示，地北公司支付部分租金并实际占用案涉房屋，双方之间的租赁合同关系成立并已经履行，而且在履约过程中，并无案外人向地北公司提出儒香源公司无权转租房屋等异议。因双方履行租赁合同过程中，地北公司迟延支付租金，儒香源公司起诉主张相关权利，符合法律规定，儒香源公司系适格主体。对地北公司的该项抗辩，不予采信。对于地北公司提出的案涉租赁房屋系大数据产业园安排给其使用的抗辩意见。一审法院认为，地北公司系与儒香源公司签订租赁合同后，取得并使用案涉租赁房屋，同时地北公司已经履行了部分支付租金的义务，双方合同成立并有效，地北公司亦未能提交相关证据证实案涉租赁房屋由大数据产业园规划安排给地北公司使用，故对地北公司的该项抗辩，不予采纳。一审法院判决：一、儒香源公司与地北公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；二、地北公司应于判决生效之日起十五日内腾空并返还座落于盐城市城南新区景观大道大数据产业园3号楼一楼东南角及东部北边一间的租赁房屋；三、地北公司应于判决生效之日起十日内支付儒香源公司房屋租金130000元（暂算至2020年8月18日）及自2020年8月19日起至实际腾让租赁房屋之日止按30000元/年的标准计算的租金；四、地北公司应于判决生效之日起十日内支付儒香源公司违约金27000元。案件受理费3700元，由地北公司负担。

二审审理中，上诉人向本院提交证据一：招租文件、盐城市城南高新技术产业园出具的情况说明、建筑施工蓝图，拟证明儒香源公司承租的科教城公司房屋面积为1700平方米，案涉房屋并不包含儒香源公司承租的一层东侧房屋。证据二：现金缴款单现金收据以及相应凭证一览表，拟证明被上诉人向科教城公司所缴纳的租金期限截止时间是2019年。儒香源公司质证意见，对证据一，儒香源公司与科教城公司签订的合同明确载明，科教城公司将座落在盐城市城南新区景观大道大数据产业园3号楼一层、二层用房租给儒香源公司使用，儒香源公司与地北公司签订《房屋租赁合同》，双方均以认可，故地北公司提供的证据与其主张不符合逻辑；对证据二，“三性”无异议，儒香源公司向科教城公司租金交纳到2019年，后因疫情影响产生纠纷未再交纳。

对一审判决认定的事实，经本院审理查明予以确认。

本院认为，关于儒香源公司与地北公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，儒香源公司与地北公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不存在上述规定无效的情形，应认定合法有效。上诉人地北公司主张科教城公司并未将案涉的房屋租赁给被上诉人儒香源公司，儒香源公司无权出租案涉房屋，双方签订《房屋租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于一审判决解除合同及判令地北公司腾让案涉房屋是否适当的问题。上诉人地北公司认为儒香源公司与科教城公司双方签订的合同已解除，未能提供证据予以证实，本院不予采信，因地北公司未能按约履行，根据双方合同约定，儒香源公司其主张解除合同并腾让案涉房屋于法有据，应予以支持。关于一审法院判决支付租金及合同解除后支付房屋占用使用费是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方合同的约定，地北公司承租案涉房屋应当向儒香源公司支付租金，租赁合同解除后，地北公司应当及时腾空房屋并返还给儒香源公司，但地北公司未能及时返还案涉房屋，并继续占有使用该房屋，故一审判决地北公司支付未支付的租金，并向儒香源公司支付房屋占用使用费直至腾空交还房屋之日止，并无不当。地北公司认为儒香源公司与科教城公司双方合同约定租赁期限为三年，即自2015年7月15日至2018年7月14日，故儒香源公司的转租收益权最多到2018年7月14日，超期的部分不应当再获益的依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张案涉房屋下水管道溢水导致经营电脑损失无法经营产生损失请求赔偿的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人主张下水管道溢水，但未能提供证据证明，下水管道溢水是儒香源公司出租房屋存在的问题，也未能提供证据证明儒香源公司存在过错，故主张儒香源公司予以赔偿依据不足，本院不予采信。另，儒香源公司在二审审理中，向本院申请财产保全，但本院作出(2021)苏09民终3630号民事裁定后，儒香源公司向本院撤回保全的申请，故儒香源公司交纳的保全费1305元，由儒香源公司负担。

综上，地北公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3700元，由江苏地北网络工程有限公司负担。保全费1305元，由盐城市儒香源餐饮管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张金星

审 判 员　张晨阳

审 判 员　荀玉先

二〇二一年八月十三日

法官助理　徐　平

书 记 员　黄　慧