重庆运达机电设备制造有限公司与重庆育才工程咨询监理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）渝五中法民终字第02620号

上诉人（原审原告、反诉被告）重庆运达机电设备制造有限公司，住所地重庆市南岸区江溪路11-7号，组织机构代码20317643-6。

法定代表人龚衍，总经理。

委托代理人杨继云，重庆恒昇律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）重庆育才工程咨询监理有限公司，住所地重庆市南岸区学府大道66#重庆交通大学内，组织机构代码20319873-1。

法定代表人胡继龙，总经理。

委托代理人龙加强，男。

上诉人重庆运达机电设备制造有限公司（下称运达公司）与被上诉人重庆育才工程咨询监理有限公司（下称育才公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第08114号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院审理查明：根据重庆市人民政府办公厅发布的《关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知》（渝办发（2007）325号），运达公司开发建设的茶园新区B区C19／01地块建设项目为特色工业园区标准厂房建设项目，并于2009年6月取得重庆市特色工业园区规划建设领导小组办公室下发的《重庆市特色工业园区标准厂房项目确认书》。

2010年6月5日，运达公司（甲方）和育才公司（乙方）签订《标准厂房买卖合同》，约定乙方购买甲方建设的位于重庆市茶园新区B区C19／01地块的标准厂房建设项目A、B区5排5号房屋。该房屋建筑面积约6400平方米，按2050元／㎡（建筑面积）。甲方对总价款一次性优惠61500元。乙方付款时间为合同签订后5日内支付300万元，自交房之日起五日内支付房屋总款90%，剩余10%房款在房产证办理完毕交付后5日内付清。交房应当在2010年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已符合本合同所列交房条件的标准厂房交付乙方。关于付款的约定为：乙方逾期付款超过30日后，双方同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款2.5‰的违约金。关于产权证办理的约定为：在本合同约定房屋交付后到2011年7月1日前，应由甲方负责到房地产交易管理部门办理《房地产权证》，如因甲方责任，致使乙方不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，每日按1‰向乙方支付逾期办证违约金。

根据《二期工程办理房产证房测面积统计》，育才公司购买的房屋实测建筑面积为6512.50平方米，根据合同约定的按2050元／㎡（建筑面积）计算并扣除运达公司对总价款一次性优惠61500元，育才公司实际应付运达公司房款总额为13289125元。庭审中，双方确认育才公司已付款总额为12243139.15元，其中有490489.15元为2013年1月24日支付。

2010年8月18日，运达公司将诉争房屋交付育才公司。2011年10月18日，重庆市南岸土地房屋权属登记中心出具诉争房屋存量房买卖（转移登记）《业务受理通知书》。2011年11月3日，运达公司将诉争房屋产权证、发票等相关资料交付育才公司。运达公司资料移交人为周欲晓。

2011年11月1日，育才公司向运达公司作出《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》：我公司2010年6月5日与贵公司签订了购买位于重庆市茶园新区C19／01地块A、B区5排5号标准厂房买卖合同，并按合同约定支付了90%的购房款11752650元。按照合同第十三条规定，贵公司应在2011年7月1日前到房地产交易管理部门办妥销售给我公司房屋产权证手续，如逾期，从逾期之日起，贵司按我公司已付房价款总额，每日1‰向我公司支付逾期办证违约金。现由于贵公司原因，从2011年7月1日起至2011年9月27日止，共逾期89天，按合同规定贵公司应付我公司违约金1045985.85元，请贵公司在结算购房尾款中予以扣除。庭审中，育才公司举示《汇通快运详情单》以证明于2011年11月7日向运达公司邮寄了上述函件，并主张2011年11月9日起抵扣。根据该详情单显示，收件人姓名填写的是周甲×，单位名称为重庆运达机电设备制造有限公司，目的地为茶园，详细地址为重庆市南岸区玉溪路11号重庆运达机电设备制造有限公司，名称为《结算厂房违约金的函》，寄件时间为2011年11月7日，收件人为毛×××，但未填写收件时间。运达公司认可毛×××为公司员工，但认为该详情单中的《结算厂房违约金的函》并非《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》，公司只有员工“周乙×”而无“周甲×”，综上，对该详情单的真实性不予认可。但运达公司认可《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》的真实性，并认可于2011年11月1日收到了该份函件，故育才公司所主张的抵扣不成立。

2012年11月28日，运达公司出具《关于标准厂房销售尾款催收函》，截止2012年11月20日育才公司尚欠尾款1536475元，要求育才公司尽快付清。2012年12月3日，育才公司《关于按照标准厂房买卖合同规定条款结算房款的函》称：因贵司原因造成逾期办证89天（2011年7月1日至2011年9月27日），贵司应承担逾期办证违约金1045985.85元。2011年11月1日我司向贵司递交“结算标准厂房尾款扣除违约金”的函，贵司一直未与我司联系清算尾款事宜，现我司清算应付贵司尾款为490489.15元。附：关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函。2012年12月20日，运达公司出具《关于标准厂房买卖合同规定条款结算房款事宜的函》：贵司2012年12月3日的函中计算不正确，现结算如下：一、贵司应付而未付购房尾款为13289125元（应付）-11752650元（已付）=1536475元；二、运达公司应付违约金11752650（已付房款）×1‰×109天（2011年7月1日至2011年10月18日）=1281038.85元；三、贵司应付我司违约金1536475元（未付款）×2.5‰×407天（2011年11月9日至2012年12月20日），综上，贵司应付我司房屋尾款及违约金为1818799.46元。

2013年2月20日，运达公司作出《关于结算标准厂房尾款的函》：贵司于2013年1月24日支付我司尾款490489.15元，还欠尾款1045985.85元未付，截止2013年1月23日违约金为1693963.69元未付。希望贵司尽快支付。

因双方对购房尾款及违约金金额未能达成一致，运达公司以前述诉求起诉至法院，育才公司也提起反诉。

双方争议焦点为：2011年11月1日，育才公司向运达公司作出《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》是否构成抵销？

另查明，关于金额机构人民币贷款基准利率，六个月以内（含六个月）的贷款利率于2011年4月6日调整为5.85%、2011年7月7日调整为6.10%、2012年6月8日调整为5.85%，2012年7月6日调整为5.60%；一至三年（含三年）的贷款利率于2011年4月6日调整为6.40%、2011年7月7日调整为6.65%、2012年6月8日调整为6.40%，2012年7月6日调整为6.15%。

原审原告运达公司诉称：2008年运达公司根据重庆市人民政府办公厅发布的《关于印发重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知》开发建设南岸区茶园B区C19／01地块建设项目为特色工业园区标准厂房建设项目，并于2009年6月取得重庆市特色工业园区规划建设领导小组办公室下发的《重庆市特色工业园区标准厂房项目确认书》。2010年6月5日运达公司与育才公司签订《标准厂房买卖合同》，约定育才公司购买运达公司建设的位于重庆市茶园新区B区C19／01地块的标准厂房建设项目A、B区5排5号房屋。该房屋建筑面积约6400平方米，每平方米2050元。交房时间为2010年9月1日，育才公司付款时间为合同签订后5日内支付300万元，交房时支付房屋总款90%（含前期支付的300万元），剩余10%房款在办理房产证后一次性支付。逾期付款违约金按应付款项千分之二点五每天的标准计算。合同签订后，运达公司按约交付了房屋，育才公司依约支付了首期及二期房款，2011年11月3日运达公司将房产证交付育才公司，剩余153.6475万元房款育才公司拖延未付，直至2013年1月24日才支付490489.15元，剩余1045985.85元房款仍然未付。按照合同约定，截止2013年1月24日育才公司还应支付逾期付款违约金1693963.69元，剩余房款1045985.85元的违约金应自2013年1月24日起计算至付清上述房款为止。为此，运达公司起诉请求：1、判令育才公司支付运达公司购房尾款1045985.85元，支付逾期付款违约金1693963.69元，总计2739949.54元。2013年1月24日以后逾期付款违约金按照双方合同约定计算并支付，直至全部房款付清为止；2、诉讼费由育才公司承担。庭审中，运达公司明确第一项诉讼请求中违约金计算方式为：以1536475元为基数，从2011年11月9日起，以每日千分之二点五计算至2013年1月23日；从2013年1月24日起，以1045985.85元为基数，以每日千分之二点五计算至付清房款止。

原审被告育才公司辩称，其已付清购房款，不存在违约行为；违约金约定过高，应予以调低。

原审反诉原告育才公司诉称：双方于2010年6月5日签订买卖合同，约定育才公司购买重庆市茶园新区B区C19／01地块A、B区5排5号标准厂房，后育才公司按合同约定支付了90%的购房款11752650元。合同约定运达公司在2011年7月1日前到房地产交易管理部门办理产权证，逾期未办理，由运达公司按育才公司已付房价总额，每日按千分之一向育才公司支付逾期办证违约金。运达公司逾期109天于2011年10月18日才到房交所办理产权登记。根据合同约定，运达公司应于2011年10月19日起应支付逾期办证违约金1281038.85元。育才公司于2011年11月7日向运达公司去函，要求在育才公司应付的尾款中，扣除运达公司应支付育才公司的逾期办证违约金1045985.85元，抵扣后，运达公司尚欠育才公司逾期办证违约金235053元。为此，育才公司提起反诉，要求：1、运达公司支付育才公司逾期办证违约金235053元及利息；2、诉讼费由运达公司承担。

原审反诉被告运达公司辩称：抵销须为互负到期债务，故抵扣无效；逾期办证违约金约定过高，应予以调低。

原审法院认为：运达公司与育才公司签订的《标准厂房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据双方合同约定，育才公司应付房款总额为13289125元，现育才公司已付款为12243139.15元，尚欠1045985.85尾款未付，故法院对运达公司要求育才公司支付购房尾款及违约金的诉讼请求，予以支持。育才公司辩称，根据2011年11月1日向运达公司作出的《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》，应当于2011年11月9日将运达公司应付育才公司的逾期办证违约金在购房尾款中予以抵扣。根据《合同法》第九十九条之规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。运达公司认可于2011年11月1日收到《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》，但育才公司应当支付购房尾款的时间为2011年11月3日起5日内，故抵销不能成立。根据《合同法司法解释二》第二十四条之规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。法院认为，抵销权是一种形成权，抵销的意思表示，是以债权的消灭为直接目的的处分行为。享有抵销权的当事人可以直接向其债权人主张抵销，并导致交叉债权在相应范围内消灭。在接到抵销通知后，非主张债务抵销的一方如有异议，应当在三个月内及时行使异议权。运达公司虽提出抵销不能成立的异议，但其未能在接到抵销通知后的三个月内行使异议权，故其主张抵销不能的异议不成立，法院对育才公司的辩称理由，予以采信。鉴于双方在庭审中均提出违约金过高的抗辩，考虑到双方在合同中对违约金分别有按日1‰和2.5‰的约定，表明双方当事人均能接受较高程度的利息约定，故法院对双方约定的违约金按照人民银行同期贷款利率的四倍并上浮30%予以调低。育才公司在《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》中仅主张抵销2011年7月1日起至2011年9月27日止，共逾期89天的违约金，计算如下：1、2011年7月1日-2011年7月6日，共计6天，按六个月以内利率5.85%计算，即11752650元（已付款）×6天×5.85%×4×1.3倍÷365天=58769.69元；2、2011年7月7日-2011年9月27日，共计83天，按六个月以内利率6.1%计算，即11752650元（已付款）×83天×6.1%×4×1.3倍÷365天=847723.47元。上述合计906493.16元。就抵销时间，育才公司自愿主张于2011年11月9日抵扣，法院对此予以支持。据此，育才公司在2011年11月9日尚欠运达公司购房尾款为13289125元（应付）-11752650元（已付）-906493.16元（抵销）=629981.84元。2011年11月3日，运达公司将诉争房屋产权证交付育才公司，根据合同约定，育才公司应当在房产证办理完毕交付后5日内（即2011年11月8日前）付清剩余房款。故从2011年11月9日起，育才公司应当向运达公司支付逾期付款违约金。就违约金计算之本金629981.84元，法院认为应分两部分予以计算，其中之一为139492.69元，此为法院根据调低后的违约金计算的906493.16元与育才公司在《关于结算标准厂房尾款扣除违约金的函》中主张抵扣1045985.85元之差额，该部分本金并非育才公司主观恶意拖欠，仅是计算方法的调整所至，故法院认为对该部分本金产生的违约金应以人民银行同期贷款利率计算为宜。对剩余部分购房尾款，应按照人民银行同期贷款利率的四倍并上浮30%予以计算。鉴于2013年1月24日育才公司向运达公司支付购房尾款490489.15元以及银行贷款利率的变化，法院对育才公司应付运达公司违约金分段计算如下：

一、139492.69元为基数计算的违约金

从2011年11月9日起，以139492.69元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，直至该购房尾款付清为止；

二、以490489.15元为基数计算的违约金

1、2011年11月9日-2012年6月7日，共计212天，按一至三年期贷款利率6.65%计算，即490489.15（未付款）×212天×6.65%×4×1.3倍÷365天=98513.87元；

2、2012年6月8日-2012年7月5日，共计28天，按一至三年期贷款利率6.40%计算，即490489.15元（未付款）×28天×6.40%×4×1.3倍÷365天=12522.12元；

3、2012年7月6日-2013年1月24日（2013年1月24日育才公司向运达公司支付购房尾款490489.15元），共计203天，按一至三年期贷款利率6.15%计算，即490489.15元（未付款）×203天×6.15%×4×1.3倍÷365天=87239.07元。

该部分违约金总额为198275.06元。

综上，育才公司应付运达公司2011年11月9日-2013年1月24日违约金198275.06元。应付购房尾款139492.69元，并以139492.69元为基数，从2011年11月9日起，按人民银行同期贷款利率计算违约金，直至付清为止。

运达公司应支付育才公司从2011年7月1日至2011年10月18日共计110天的逾期办证违约金，育才公司仅抵销了2011年7月1日起至2011年9月27日的违约金，运达公司还应支付育才公司2011年9月28日至2011年10月18日共计21天的违约金，即11752650元（已付款）×21天×6.1%×4×1.3倍÷365天=214484.25元。故育才公司要求运达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，法院予以支持。育才公司要求运达公司支付逾期办证违约金利息的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条之规定，遂判决：一、重庆育才工程咨询监理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付重庆运达机电设备制造有限公司2011年11月9日-2013年1月24日违约金198275.06元；购房尾款139492.69元，并以139492.69元为基数，从2011年11月9日起，按人民银行同期贷款利率计算违约金，直至付清为止；二、重庆运达机电设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付重庆育才工程咨询监理有限公司逾期办证违约金214484.25元；三、驳回重庆运达机电设备制造有限公司其他诉讼请求；四、驳回重庆育才工程咨询监理有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费28719元，由运达公司负担25019元，由育才公司负担3700元，反诉案件受理费2413元，由育才公司负担213元，由运达公司负担2200元。

宣判后，运达公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其理由是：1、育才公司发出抵销通知不符合行使抵销权要求互负到期债务的法律规定，抵销根本不成立，就不适用三个月异议期的规定。2、运达公司逾期办证并非主观违约，而是规划调整所致；育才公司在如期接房后即将房屋租赁给他人产生收益，不存在实际经济损失，一审判决采用同期银行贷款利率的4倍并上浮30%的标准，不符合法律关于调整违约金应以实际损失为基础的规定。违约金应按同期银行贷款利率计算。

被上诉人育才公司答辩称：1、育才公司以其已到期的债权去抵销未到期的债务，抵销应当生效。2、一审判决抵扣的债务数额偏低，应为1045985.85元以上。3、一审法院对运达公司的逾期办证违约金以六个月以内贷款利率计算，而对育才公司的逾期付款违约金却是按一至三年期贷款利率计算，应当均以一至三年期贷款利率计算。且未抵销的逾期办证违约金应计算资金占用损失。4、育才公司提出抵销时，运达公司故意不理睬、不协商，造成育才公司无法知晓还应付多少购房尾款，过错主要在运达公司。

二审中，运达公司提交《规划许可办理计时中断通知》两份，系重庆市规划局向该公司通知：你单位提出的新建厂工程的规划许可申请，因市局信息中心核对项目建筑面积计算出入较大，需设计单位计算后更正，所需时间不计入行政许可办理时限，从即日起办理计时暂时中断，计时恢复另行通知，落款时间分别为2008年7月25日和2009年5月20日，拟证明因规划变更导致运达公司逾期办证。育才公司对真实性无异议，但认为上述证据仅能证明行政许可办理存在中断的事实，而不能证明何时恢复，因双方于2010年6月签订的房屋买卖合同，说明当时已经办理好了许可，不然运达公司无权卖房。二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院对此予以确认。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……”从该条规定看，抵销具有相互清偿债务的功能，在双方当事人互负到期债务的情况下，任何一方均可以要求抵销，而并非限制只有在双方的债务均届到期的前提下，一方才得以行使抵销权。在抵销人用以抵销的债权已届清偿期，而其对被抵销人的债务尚未到清偿期的情况下，抵销人自愿放弃期前利益、对相对方当事人也无利益损害，即有权要求抵销。本案中，育才公司通知运达公司要求抵销双方债务的时候，育才公司应向运达公司履行的付款义务虽然尚未到清偿期，但育才公司自愿放弃该期间内的利益，主动要求与运达公司已到清偿期的应支付育才公司的逾期办证违约金相抵销，而运达公司并未在接到抵销通知后三个月内行使异议权，故原判对育才公司抵销相应债务的抗辩予以支持并无不当。

对于运达公司提出逾期办证并非其主观违约的观点，因其二审中举示的证据不足以证明其在合同约定的办证期限届满时仍然存在阻却事由，故本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在当事人约定的违约金过分高于造成的损失时，法院根据当事人的请求应当予以调整，但调整时不仅要参考实际损失，还要结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等进行综合评判。运达公司认为育才公司接房后租赁给他人获取了租金，并无实际损失，但逾期办证给房屋买受人造成的损失并不能以租金来衡量，由于合同双方当事人约定了较高的违约金计算方式，表明双方对违约的承受能力、对对方违约而产生的预期利益均具有较高的阀值，原审判决据此按人民银行同期贷款利率的四倍并上浮30%予以调整，亦属合理。

至于育才公司提出的抵销债务偏低、违约金计算标准不一致等问题，因其未在法定期限内提起上诉，本院不予审查。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28719元，由重庆运达机电设备制造有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　江信红

代理审判员　　苏　渝

代理审判员　　钱昳心

二〇一四年六月十一日

书　记　员　　栗宏豪