北京银都建设工程集团有限公司与北京市城美绿化设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

北京市高级人民法院

民事裁定书

（2022）京民申4422号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京银都建设工程集团有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号201室。

法定代表人：赵文阔，总经理。

委托诉讼代理人：张晓宁，北京市京师律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北京市城美绿化设计工程有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院甲2号。

法定代表人：齐如鹏，执行董事。

再审申请人北京银都建设工程集团有限公司（以下简称银都公司）因与被申请人北京市城美绿化设计工程有限公司（以下简称城美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2021）京03民终18801号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

银都公司申请再审称，（一）本案中涉及的两份协议是合法有效的，其符合《中华人民共和国民法典》有效民事法律行为的要件，不存在无效事由，双方均应按照协议的约定严格履行，不得违约。城美公司不按照双方所签《清偿债务协议》约定及时还款，其应承担相应的违约责任，即银都公司可继续占有房屋，无需搬出房屋。（二）《清偿债务协议》构成对《租房协议书》的变更，银都公司依据合同约定占有房屋是有法律基础的，是有权占有、合法占有。本案中双方签订租赁协议书是为了清偿债务，并非普通的房屋租赁合同，后续签订的《债务清偿协议》是对原房屋租赁协议中约定的租期届满时退租返还房屋条款的变更，应结合二协议综合判断租赁届满后银都公司不进行退租是否全法、合约定、合理。（三）二审法院未查清案件事实，错误认定租赁合同已经终止，认为银都公司应腾退房屋并支付占用费，是完全错误的。租赁合同到期后银都公司对房屋进行占有并非基于以租抵债的目的而继续占有，而是基于合法有效的《清偿债务协议》而继续占有房屋的。银都公司基于城美公司的违约而继续占有房屋，是在按照合同约定履行违约责任条款，此种占有为有权占有，其目的是为了担保银都公司实现债权，促使城美公司及时还款，这符合双方合同的约定，故银都公司在城美公司违约后占有房屋无需向城美公司支付任何费用。（四）银都公司在城美公司缺乏偿还能力和债权无任何抵押和担保的情况下，双方在《清偿债务协议》中约定，银都公司在城美公司还清债务后搬出房屋。该约定其实是城美公司同意在涉诉房屋租期届满后，以银都公司继续占有涉案房屋作为对未清偿债务的一种特殊担保，而双方也在协议中认可这种担保方式，此种民事行为不违反任何法律规定，二审法院不应简单粗暴地认为租赁协议终止，银都公司需支付占用费，而是应结合两份协议综合判断，认定银都公司的占有具有合法性，且无需支付任何占用费。（五）一、二审判决对占用费的认定、计算方式均缺乏事实和法律依据，有失公允。1.城美公司请求支付房屋占用费缺乏法律依据。2.一、二审法院以每日3561元的费用计算房屋占用费未充分考虑疫情等不可抗力，缺乏事实和法律依据。综上，银都公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定申请再审。

本院经审查认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，一、二审法院根据查明的事实认定银都公司与城美公司签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效正确。双方《租房协议书》明确约定租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，在租赁期限届满后双方未另行签订租赁合同和续签合同，该《租房协议书》已终止，合同终止后银都公司应当向城美公司腾退房屋。关于银都公司所提《清偿债务协议》构成对《租房协议书》的变更，银都公司依据合同约定占有房屋是有法律基础的，是有权占有、合法占有，无需支付任何占用费的主张，经查，《清偿债务协议》虽对于剩余还款计划和银都公司搬离房屋有所约定，但之后并未明确约定房屋租金和租期，二审法院认定《清偿债务协议》不构成对于《租房协议书》的变更，就银都公司与城美公司之间的相关债务清偿问题，银都公司可另行处理，并无不当。关于房屋占用费的问题，二审法院根据查明的事实及双方当事人的诉辩意见，结合二审中双方已于2022年1月11日办理完成涉案房屋的交接等情形，并综合考虑双方《租房协议书》的约定、涉案房屋占用等情况酌情判定占有使用费的标准，亦无不当，据此所作判决认定事实清楚，适用法律正确，银都公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回北京银都建设工程集团有限公司的再审申请。

审判长 田燕

审判员 王芳

审判员 史利晖

二 〇 二 二 年 八 月 三十 日

书记员 阿晗