山西运能电力科技有限公司、永济市某某机械设备有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山西省运城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）晋08民终992号

上诉人（原审原告）：山西运能电力科技有限公司。

法定代表人：郑某，董事长。

委托诉讼代理人：周某，山西蒲坂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李某，山西蒲坂律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：永济市***机械设备有限公司。

法定代表人：冯某。

委托诉讼代理人：景某，永济市。

上诉人山西运能电力科技有限公司（以下简称运能公司）、永济市***机械设备有限公司（以下简称***公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省永济市人民法院（2021）晋0881民初2718号民事判决，向本院提起上诉，本院依法对本案进行独任审理。上诉人运能公司的委托诉讼代理人周某、李某，上诉人***公司的委托诉讼代理人景某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

运能公司的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决书中第二项判决，依法改判将案涉房屋租金变更为420000元每年，并判令被上诉人支付2021年度租金差价235000元；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人认为在一审时其与被上诉人并非履行合同产生争议，而是因签订补充协议时是否显失公平产生争议，而双方签订补充协议时在民法典事实之前，且签订合同的法律事实并不具有持续性，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条的规定，本案应当适用《合同法》的相关规定，一审法院适用民法典的相关规定明显错误。2、案涉房屋自建成之日起就一直由被上诉人租赁，被上诉人将该楼转租多年，对租赁价格了若指掌。且上诉人并不从事租赁业务，对周边房屋租赁价格毫不了解。2020年1月1日，被上诉人利用上诉人对周边房屋租赁价格毫不了解的情况与原告订立了补充协议，将租金调整为每年185000元，期限从2020年1月1日至2025年12月31日，显失公平。2021年5月，上诉人经市场询价，该综合楼租金为每年420000元。该价格系市场价格，周边租户皆知，根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第93条的规定，被上诉人并未有相反证据足以反驳，因此该事实无需上诉人举证证明。被上诉人与上诉人订立合同时显失公平，根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”的规定，应当支持上诉人变更合同的请求，被上诉人也应当支付2021年度租金差价235000元。

***公司针对运能公司的上诉辩称，1、就运能公司诉我公司变更租金问题进行答辩：当时我司与运能公司签订合同时，双方处在自愿平等的条件下签订的。我公司并没有胁迫、欺骗行为，租金符合当时市场的真实行情；并于2020年1月1日签订补充协议；将原合同的租金由每年13.5万元调整为18.5万元；期限到2025年12月31日不变。新冠疫情发生后，市场冷清，经济低迷，国家有关部门发文倡议甚至指令降低或减免租金，运能公司却以租金畸低为由，诉请提高租金，该主张不符合客观事实，更不符合市场行情。2、一审法院判决我公司补交租赁费69552元，是依据2021年的市场行情为标准，而十年前租赁费的市场行情为2000元左右，所以我公司补交十年来的租赁费应为每年3000元左右，合计30000元；目前没有评估机构可以评估十年前的房租，一审法院按2021年的市场行情，让我公司补交十年房租有失公平，希望二审将判我公司补交69552元的租金予以纠正。

***公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，请求改判上诉人于判决生效后10日内支付被上诉人租赁费30000元；2、要求被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：首先，一审法院以被上诉人提交的《房地产估价报告》载明南房年租金额度6624元为标准判决上诉人应向被上诉人支付历年租金共69552元是显失公平的，该报告只能是评估时的标准，而上诉人十年前租赁费根据当时市场预算仅仅2000元左右。即使是以10余年的租赁费计算，平均年租赁费最多也不超过3000元，也就是说，上诉人应以10余年租赁费的平均年租赁费为标准向被上诉人支付人租赁费，这样才是公平的。以此为标准，计算被上诉人10.5年的租赁费，应该为30000元。其次，景某做承诺时已经不是公司法定代表人，其显然无权代表上诉人公司作出任何承诺，一审法院以该承诺为依据作出判决，对上诉人明显不利。

运能公司针对***公司的上诉辩称，一审法院关于附属楼租金的判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、在上诉人变更法定代表人之前，景某是上诉人的法定代表人，负责与被上诉人协商房屋租赁事宜。上诉人变更法定代表人后，未告知被上诉人，且房屋租赁事宜仍是由景某负责。被上诉人认为景某系在执行上诉人的工作任务时做出的承诺，系职务代理，即便上诉人对景某的职权范围有所限制，但并未告知被上诉人，不能对抗被上诉人，该承诺当然对上诉人发生效力。即使退一步讲，景某系无权代理，但其一直代表上诉人与被上诉人协商房屋租赁事宜，被上诉人有理由相信景某仍有代理权，景某做出的承诺对上诉人发生效力。因此，景某做出的《承诺书》当然对上诉人发生效力。2、被上诉人在一审提交的《房地产评估报告》系被上诉人根据《承诺书》的内容，委托第三方出具的，该报告是客观公正的。且上诉人在《承诺书》中亦承诺以第三方评估价格补缴以前年度房屋租赁费，上诉人应当按照其在《承诺书》中的承诺履行补缴以前年度房屋租赁费的义务。

运能公司向一审法院起诉的请求：1、请求法院依法判令将租金变更为420000元每年；2、请求法院依法判令被告支付2021年度租金差价235000元；3、请求法院依法判令被告支付其在2011年6月至今占用原告附属楼的租赁费用112644元；4、依法判令由被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认定的事实：2009年12月25日，山西永济供电实业公司（甲方）与王田（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：YGSY2010001），约定山西永济供电实业公司将坐落于永济市××条综合楼（建筑面积2200平方米，水电暖配套设施齐全）出租给王田用于经营；租赁期限自2010年1月1日至2025年12月31日，共计15年；租金标准：135000元／年（大写：壹拾叁万伍仟元），该房屋租金三年内不变，自第四年起，双方可协商对租金进行调整；房屋的交付：山西永济供电实业公司应于2009年20日前将房屋按约定条件交付给王田后视为交付完成。协议签订后，山西永济供电实业公司将涉案房屋交付王田使用。2010年1月18日，山西永济供电实业公司（甲方）与王田（乙方）就涉案房屋签订一份《补充协议》，约定由王田在承租的建筑物西边房内垫资安装电梯一步，价值135000元；王田垫资安装的电梯，产权归山西永济供电实业公司所有，在承租期间由王田使用及维护；电梯总投资135000元，折抵王田承租山西永济供电实业公司三层综合楼的房租，从2011年底逐年折抵，每年折抵45000元，折完为止；主合同（YGSY2010001）号房屋租赁合同第七条所涉及房屋租金三年不变，变更为房屋租金五年不变，自第六年起，双方协商对租金进行调整。后经多次主体变更，前述编号为（YGSY2010001）号合同的甲方主体变更为原告山西运能电力科技有限公司、乙方主体变更为被告永济市***机械设备有限公司。2020年1月1日，原告与被告签订一份《房屋租赁补充协议》，约定将涉案房屋的租金由135000元／年调整为185000元／年，期限从2020年1月1日至2025年12月31日，双方在合同底部签字盖章。协议签订后，被告向原告支付了2020年的租金185000元。同时查明，原告陈述的附属楼系位于涉案三层综合楼后面的三面平房，系原告出资于2011年建成，现由被告使用，三面平房包括南房、东房和北房，其中北房和东房与综合楼相连相通，不是独立的房屋，南房系一排独立的平房。另查明，2021年8月5日，被告永济市***机械设备有限公司的前任法定代表人、现任监事及股东景某向原告出具一份承诺，内容为“我公司占用城西附属楼至今未缴纳租赁费（此项费用当时双方未约定，2017年前我自己使用），我公司承诺以第三方评估价为标准补交以前年度房屋租赁费，并且以后逐年按第三方评估价签订合同及时缴纳房屋租赁费”，该承诺书盖有被告的公章。2021年8月30日，原告委托运城市元兴房地产评估有限公司对位于涉案综合楼后面的南房与北房（面积总和为149㎡的房屋建筑物）的市场租赁价格进行评估。2021年9月6日，运城市元兴房地产评估有限公司作出一份运元兴房估字2021第0325号《房地产估价报告》，评估结果为：评估房地产在估价时间点2021年8月30日的租赁总价值为人民币壹万零柒佰贰拾捌元整（RMB：10728元），其中北房面积为57㎡，年租金额为4104元，南房面积为92㎡，年租金额为6624元。庭审中，被告提出前述《房地产估价报告》系原告单方委托，由原告出具评估费用进行评估，故无法保障该评估报告的客观性和公正性，但被告未申请重新评估。

一审法院认为：首先释明本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据上述规定，本案涉及的法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，故本案适用《民法典》的相关规定。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于2020年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同约定将案涉房屋的租金由135000元／年调整为185000元／年，期限从2020年1月1日至2025年12月31日，即原、被告于2020年已经就案涉房租的租金予以调整，该协议对原、被告均具有法律约束力，合同的一方当事人不能随意的以单方的意志请求对已生效合同约定的条款进行变更。现原告以显失公平为由主张将案涉房屋的租金调整至420000元／年，并要求被告向其支付差价235000元，但未向本院递交充分的证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告该主张缺乏事实与法律依据，故不予支持。关于原告主张附属楼的租赁费用。根据本院查明的事实，原告陈述的附属楼是系位于涉案三层综合楼后面的三面平房，包括南房、东房和北房，因原告并未主张东房的费用，故本院对此不予评述，其中北房与涉案三层综合楼相连相通，南房系独立的一排房屋。一审法院认为，从房屋的性能上分析，北房并非系独立的房间，不能单独使用，必须依附于前面的综合楼一起使用，即北房属于涉案综合楼的配套，在被告就涉案综合楼向原告支付租赁费的情况下，原告向被告额外主张北房的租赁费缺乏事实与法律基础，故对原告的该主张不予支持；原告主张的南房系独立的一排平房，可以单独使用，与涉案的综合楼并不相连接，不属于涉案综合楼的配套，被告作为使用人，应当向原告支付使用该房屋的费用。关于南房租赁费的支付标准，原告向一审法院递交了一份《房地产估价报告》，载明南房评估的年租金额度为6624元，被告的前任法定代表人景某向原告出具并加盖被告公章的《承诺书》中亦载明“我公司承诺以第三方评估价为标准补交以前年度房屋租赁费，并且以后逐年按第三方评估价签订合同及时缴纳房屋租赁费”。对此，被告辩称景某向原告出具承诺书时已经不是被告的法定代表人，该承诺不能体现被告的意志，本院认为，景某曾系被告的法定代表人，一直代表被告与原告就涉案房屋进行协商，其向原告出具承诺书时系被告的监事及股东，且其向原告出具的承诺书上加盖了被告的公章，故该承诺书能客观真实的体现被告的意志，对被告具有法律约束力；被告虽辩称《房地产估价报告》系原告单方委托，但其未申请对涉案的房屋价格进行重新评估，故本院对被告的辩称不予支持。综上分析，被告应按照承诺以第三方评估的南房年租金6624元为基数，向原告支付自2011年6月起至今（2021年12月）共计10年6个月的南房租赁费69552元（6624元／年×10.5年）。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第七条、第一百四十三条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告永济市***机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山西运能电力科技有限公司支付租赁费69552元；二、驳回原告山西运能电力科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5738.2元，由原告山西运能电力科技有限公司负担5243.1元，由被告永济市***机械设备有限公司负担495.1元。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。

本院认为，根据当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为：一、一审适用法律是否适当；二、运能公司是否有权请求变更合同租金；三、一审认定的南房年租金是否合理。

关于一审适用法律的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，使用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典的相关规定。本案中，运能公司与***公司于2020年1月1日签订《房屋租赁补充协议》，协议约定涉案房屋租金由135000元／年调整为185000元／年，期限自2020年1月1日起至2025年12月31日。该合同成立于民法典施行前，双方因2021年房屋租金发生争议，运能公司于2021年10月向一审法院提起诉讼，系在民法典施行后履行合同发生的争议，故一审适用《中华人民共和国民法典》相关规定，适用法律正确。运能公司称本案应适用《合同法》的上诉理由，本院不予采信。

关于运能公司请求变更房屋租金的问题。根据一审查明的事实，运能公司与***公司于2020年1月1日达成的补充协议合法有效，系双方真实意思表示，该协议对合同双方均具有法律约束力，现运能公司以显失公平为由，请求变更租金为每年420000元，但其不能提供证据证明涉案房屋租赁价值的事实，以及其在签订补充协议时处于危困状态或者缺乏判断力而签订合同导致显失公平，故一审判决驳回运能公司的诉讼请求并无不当，运能公司请求支付2021年租金差价235000元的上诉理由，本院不予采信。

关于一审认定的南房年租金是否合理的问题。***公司认为应按照每年3000元标准支付房租30000元，但根据一审查明的事实，2021年5月8日，***公司向运能公司出具承诺书，承诺其按照第三方评估价为标准补交所欠的南房租赁费。该承诺书意思表示明确，真实有效。故一审按照第三方评估的价值标准计算***公司自2011年起至今10年所欠南房租赁费为66240元并无不当。***公司上诉称景某作出承诺时已不是公司的法定代表人，无权代表该公司作出承诺，但该承诺书上有***公司的印章，能够代表该公司的意志，具有法律效力，对***公司的该上诉理由，本院不予采信。

综上，山西运能电力科技有限公司、永济市***机械设备有限公司的上诉请求理据不足，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11569.72元，由山西运能电力科技有限公司负担10780.92元，永济市***机械设备有限公司负担788.8元。

本判决为终审判决。

审判员　　史晓晶

二〇二二年六月二十九日

书记员　　赵丽娜