某某、中奥绿建集团科技股份有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

湖南省岳阳市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）湘06执异5号

异议人（案外人）：***，男，1962年7月17日出生，汉族，现住江西省九江市武宁县。

申请人：中奥绿建集团科技股份有限公司，住所地湖南省长沙市经济开发区凉塘路广场之星第二单元2406号。

法定代表人：王智，该公司总经理。

被申请人：汨罗市格林房地产开发有限公司，住所地湖南省汨罗市屈原路东桂花巷北交汇处。

法定代表人：喻卫东。

本院立案受理原告中奥绿建集团科技股份有限公司（以下简称中奥绿建公司）与被告汨罗市格林房地产开发有限公司（以下简称格林房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，申请人中奥绿建公司于2020年8月26日向本院提出财产保全的申请，要求冻结被申请人格林房产公司银行存款5,000万元，或查封其相应数额的其他财产。2020年8月31日，本院作出（2020）湘06执保37号协助执行通知书对格林房产公司开发的“御景国际小区”部分房屋查封。案外人***对查封其中的5栋802、1002、1302、1802、1902号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

***异议称，请求撤销对被执行人格林房产公司名下御景国际5栋802、1002、1302、1802、1902号房屋的冻结、查封。事实与理由：一、案涉房屋已被异议人合法购得，属于异议人的房产，不属于被执行人的财产。2016年1月18日，与格林房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了御景国际5号栋802、1002、1302、1802、1902号房，支付了全部款项，且按法定程序交付给异议人（见已交四年物业费收据及房门钥匙），并非因异议人的原因未办理过户登记，可以排除执行。二、查封案涉房屋的行为违法，侵害了异议人的合法权利，应当予以解除。在签订《商品房买卖合同》后，并当日在汨罗市房产局进行了备案登记。根据《中华人民共和国物权法》的规定，备案登记已经产生了宣告物权的效力。桂圆在明知案涉房屋已经由异议人购得并办理了相应的登记备案手续并已经交付使用后，仍然查封了涉案房屋，侵害了异议人的合法权利，应当依法予以解除对案涉房屋的查封。

***为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》五份；2、江西武宁农村商业银行股份有限公司新宁支行交易明细一张；3、物业费收据四张；4、五片房门钥匙。

本院查明，中奥公司因与格林房地产公司建设工程施工合同纠纷一案向本院申请诉前财产保全，本院于2020年8月31日作出（2020）湘06财保2号民事裁定：冻结格林房地产公司的银行存款50,000,000元或查封其相应数额的其它财产，并于当日作出（2020）湘06执保37号协助执行通知书，查封了格林房地产公司名下御景国际1栋102、103、104、202、203、302、303、403、1403、503房产；2栋102、103、202、203、302、303、402、403、502、503、702、703、802、803、902、903、1403、2303、2403的房产；3栋的202、2802、2803、2804的房屋；4号栋904、1004、1402、2601、2604、27015栋1502的房产；5栋的203、802、1002、1302、1802、1902、2703、2803的房产。

另查明，2016年1月18日，格林房产公司与***签订五份《商品房买卖合同》，主要内容为：１、买受人***购买的商品房为御景国际5号栋802、1002、1302、1802、1902号房，建筑面积均为115.61平方米；２、该商品房单价分别为802号房每平方米3790元、1002号房每平方米3850元、1302号房每平方米3940元、1802号房每平方米4090元、1902号房每平方米4120元，五套房共计总金额为2287922元。2012年3月30日、5月24日，***向格林房产公司法定代表人喻卫东的1081××××0905个人账户分别汇款100000元和1000000元。2018年8月2日、2019年8月25日、2020年9月10日、2021年11月25日***分四次交纳物业费共计28852元。汨罗市不动产登记中心证明上述房屋权属状态为“网签”。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人***系江西省九江市武宁县新宁镇人，其未提交证据证实其名下无其他用于居住的房屋，且是对本院查封其五套房屋而不是对用于居住的一套房屋提出异议，故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。又因其只办理了网签手续，没有办理物权预告登记即备案登记，其主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，虽然案外人***在法院查封案涉房屋之前与格林房产公司签订了《商品房买卖合同》，也缴纳了相关房屋的物业管理费和领取了房门钥匙，但上述五套房屋总价款为2,287,922元，***只汇入格林房产公司法定代表人喻卫东个人账户1,100,000元，没有支付全部购房款。喻卫东虽然是格林房产公司的法定代表人，在格林房产公司没有开具相关购房款收款收据的前提下，汇入喻卫东个人账户的款项并不能证明系案外人***支付的购房款。因此，***的异议理由不能成立，本院不予采纳。其“撤销对被执行人格林房产公司名下御景国际5栋802、1002、1302、1802、1902号房屋的冻结、查封。”的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。之规定，裁定如下：

驳回***的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　陈建华

审判员　　姚孟君

审判员　　李江明

二〇二二年四月六日

书记员　　杨　维