北京畅易达工贸有限公司与北京实地房地产开发有限责任公司、北京泓达房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民事判决书

（2017）京0112民初26252号

原告：北京畅易达工贸有限公司，住所地北京市通州区，统一社会信用代码：×××。

法定代表人：禹国强，总经理。

委托诉讼代理人：赵保洋，北京东通律师事务所律师。

被告：北京实地房地产开发有限责任公司, 住所地北京市通州区，统一社会信用代码：×××。

法定代表人：杨维旺，总经理。

委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。

被告：北京泓达房地产经纪有限公司, 住所地北京市通州区，统一社会信用代码：×××。

法定代表人：王辉，总经理。

委托诉讼代理人：关雷，男，1987年5月11日出生，北京泓达房地产经纪有限公司职员，住公司宿舍。

原告北京畅易达工贸有限公司（以下简称畅易达公司）诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）、北京泓达房地产经纪有限公司（以下简称泓达公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告畅易达公司的法定代表人禹国强及委托诉讼代理人赵保洋，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉，被告泓达公司的委托诉讼代理人关雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告畅易达公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除我公司与被告实地公司于2017年1月3日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、判令被告实地公司退还购房款780 600元；3、判令被告实地公司支付逾期交房违约金7806元；4、判令被告实地公司、泓达公司共同退还购房优惠服务费100 000元；5、本案的诉讼费用由被告实地公司、泓达公司承担。事实与理由：我与实地公司于2017年1月3日签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买坐落于北京市通州区中山大街X号院X号楼X层X号房屋（以下简称X号房屋）。合同签订后，我应实地公司的要求交纳了100 000元购房优惠服务费，并向实地公司支付了购房款780 600元。合同约定我购买的房屋为商业用途，但现在我购买商铺的商业目的无法实现。

被告实地公司辩称，我公司不同意畅易达公司第一至三项诉讼请求，2017年1月3日，我公司与畅易达公司签订《买卖合同》，约定畅易达公司购买我公司开发的X号房屋，房屋总价款为780 600元。《买卖合同》第九条第一款约定：“自出卖人与买受人签订了《商品房现房买卖合同》之日起此房屋已达到交付条件。”，《买卖合同》第十一条第三款第二项约定：“买受人同意委托北京市建测房地产经纪有限公司代交下列第（1）、（2）、（5）各种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税……（5）代办产权证费、测绘费、印花税、产权登记费等相关费用。”。《买卖合同》附件九第4条第4-1款约定：“买受人在办理该商品房交接手续前，应按商品房现房合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款及利息（如有）、罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金（公共维修资金）和契税后，出示相关单位缴纳专项维修资金、契税及其他应由买受人承担费用的缴纳凭据，并办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续。包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证需要买受人提供的资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，且出卖人无须就此向包括买受人在内的任何人承担违约责任。”，《买卖合同》附件九第4条第4-3款约定：“如买受人于2014年6月30日之后才签署商品房买卖合同，则出卖人无需再向买受人发出书面入住通知书，买受人自缴齐房款及其他款项和资料之日起10日内，自行到出卖人办公场所办理入住交接手续，否则视为出卖人已按合同约定完成交房义务。”。合同签订后，畅易达公司向我公司支付购房款780 600元，我公司向畅易达公司出具北京增值税普通发票一张金额为780 600元。事实上，畅易达公司未按照合同约定向我公司缴纳公共维修基金、契税、代办产权证费、测绘费、印花税、产权登记费等相关费用。依据合同法的规定，合同有先后履行顺序，畅易达公司作为先履行的一方未履行义务，我公司作为后履行义务的一方有权拒绝向其交付房屋，因此我公司未向畅易达公司交付房屋是行使先履行抗辩权。畅易达公司与我公司于2017年1月3日签订《买卖合同》后，依据合同的约定，畅易达公司需自行到我公司办公场所办理入住交接手续，否则视为我公司已按合同约定完成交房义务，畅易达公司未按照合同约定到我公司处办理入住手续，我公司并不能强迫畅易达公司办理入住，因此我公司没有过错，无需承担违约责任。畅易达公司在诉状的事实与理由部分称其购买房屋的商业目的无法实现，我公司认为既然畅易达公司购买商铺是为了商业目的，那么畅易达公司应自行承担因其商业目的带来的商业风险与投资风险，不应将正常的商业风险与根本违约相混淆。商业风险是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化，并加以避免的一种风险。如果畅易达公司在订立合同时，虽未预计风险，但客观上是可以预见的，那么应由畅易达公司自行承担不利后果。畅易达公司购买商铺用于经营，且尚未从第三方采购季节性很强的货物进行销售，我公司交付的房屋亦符合合同约定，故畅易达公司与我公司应继续履行合同，实现其商业目的。针对畅易达公司的第四项诉求，我公司未收取畅易达公司购房优惠服务费100 000元，且其提交的证据中显示收取购房优惠服务费的是泓达公司，可见畅易达公司与泓达公司之间存在合同关系，而我公司不是合同相对人，因此我公司没有返还购房优惠服务费100 000元的义务。

被告泓达公司辩称，我公司与实地公司是委托销售关系，我公司可以配合实地公司办理相关手续，如果退还购房优惠服务费，应当与实地公司退还房款一并进行。

经审理查明：被告泓达公司受被告实地公司委托销售涉案房屋。2016年12月29日，原告畅易达公司向被告泓达公司交纳X号房屋及坐落于北京市通州区中山大街X号院X号楼X层X号房屋购房优惠服务费共计20万元，泓达公司向畅易达公司的法定代表人禹国强出具了收据。

2017年1月3日，畅易达公司作为买受人与实地公司作为出卖人签署《买卖合同》，约定由畅易达公司购买X号房屋，总房款为780 600元。《买卖合同》第九条“交付条件”第（一）款约定：“自出卖人与买受人签订了《商品房现房买卖合同》之日起此房屋已达到交付条件。”，《买卖合同》第十一条第三款第二项约定：“买受人同意委托北京市建测房地产经纪有限公司代交下列第（1）、（2）、（5）各种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税……（5）代办产权证费、测绘费、印花税、产权登记等相关费用。”。《买卖合同》附件九第4条第4-1款约定：“买受人在办理该商品房交接手续前，应按商品房现房合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）……委托出卖人代缴的专项维修资金（公共维修资金）和契税后，出示相关单位缴纳专项维修资金、契税及其他应由买受人承担费用的缴纳凭据，并办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续。包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证需要买受人提供的资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，且出卖人无须就此向包括买受人在内的任何人承担任何的违约责任。”，《买卖合同》附件九第4条第4-3款约定：“如买受人于2014年6月30日之后才签署商品房买卖合同，则出卖人无需再向买受人发出书面入住通知书，买受人自缴齐房款及其他款项和资料之日起10日内，自行到出卖人办公场所办理入住交接手续，否则视为出卖人已按合同约定完成交房义务。”。《买卖合同》另约定了逾期付款责任、逾期交房责任等条款。

2017年3月10日，实地公司向畅易达公司出具支付购房款780 600元的发票。但畅易达公司至今未办理X号房屋的收房手续，亦未缴纳专项维修资金、契税及其他费用。实地公司于2014年6月26日办理完毕了X号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了X号房屋所在的商业、办公综合楼的楼栋权属证明。根据实地公司发放的北京ONE国际广场的宣传资料及双方陈述，X号房屋所在楼层用途为商业。截止本案开庭时，商业办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且五、六层商铺亦未开业经营。

本案审理过程中，经本院询问，泓达公司表示如果法院判决退还房款其同意退还购房优惠服务费，并同意在本案中就购房优惠服务费的退还一并解决。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经查，截至本案开庭时，“星悦百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。畅易达公司购买的X号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求畅易达公司的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅畅易达公司收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的，故对畅易达公司要求解除与实地公司签订的《买卖合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。合同解除后，实地公司应返还畅易达公司已交纳的购房款780 600元。对于畅易达公司要求实地公司支付违约金的诉讼请求，根据《买卖合同》的约定，合同签订时双方认可X号房屋已达到交付条件，畅易达公司应在交纳专项维修资金、契税、代办产权证费、测绘费、印花税、产权登记等相关费用后办理入住手续，但畅易达公司未提交证据证明其交纳了相关费用，现其要求实地公司赔偿逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。对于畅易达公司要求实地公司与泓达公司共同退还购房优惠服务费的诉讼请求，因该项费用是由泓达公司收取，且泓达公司亦表示如法院判决退还房款其同意退还购房优惠服务费，故对于畅易达公司要求泓达公司退还该笔费用的诉求本院予以支持，对其要求实地公司退还该笔费用的诉求，依据不足，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起解除原告北京畅易达工贸有限公司与被告北京实地房地产开发有限责任公司就购买坐落于北京市通州区中山大街X号院X号楼X层X号房屋所签署的《北京市商品房现房买卖合同》；

二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告北京畅易达工贸有限公司购房款780 600元，于本判决生效之日起七日内执行清；

三、被告北京泓达房地产经纪有限公司返还原告北京畅易达工贸有限公司购房优惠服务费100 000元，于本判决生效之日起七日内执行清；

四、驳回原告北京畅易达工贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6342元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担5803元，被告北京泓达房地产经纪有限公司负担539元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审　　判　　员　　　佘亚妮

二〇一七年九月二十五日

书　　记　　员　　　尹博文