某某五一建设集团有限公司、长春市宏图房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

**省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉01民终295号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**五一建设集团有限公司，住所地辽源市龙山区向阳街建阳路22号（原老消防支队附近）。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，**吉鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市宏图房地产开发有限公司，住所地**省长春市朝阳区工农大路1035号（***御）36楼。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，系该公司职工。 委托诉讼代理人：***，系该公司职工。 上诉人**五一建设集团有限公司(以下简称五一公司)因与被上诉人长春市宏图房地产开发有限公司（以下简称宏图公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2022）吉0104民初4950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 五一公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判宏图公司给付五一公司扣除5套抵账房屋全部价款后余欠的工程269120.60元；二、宏图公司负担诉讼费用。事实和理由：一、五一公司实施的四份“***御”项目相关的建设工程施工合同均已竣工验收合格且已经交付使用，宏图公司应当支付剩余工程款。1、2016年5月9日五一公司实施的系列建设工程全部施工完毕并验收合格，已由宏图公司确认，且所有施工均已交付使用。五一公司于2016年将项目结算书提交宏图公司，宏图公司不出具结算手续，恶意拖欠工程款。事实上宏图公司委托的**省嘉通工程咨询有限公司已于2019年8月19日做出了工程竣工结算审核报告，工程款结算金额已经确定，但宏图公司仍然不办理结算手续，不付工程款。2、按照《五一装饰工程结算及抵房专题会会议纪要》，宏图公司应付工程款总计11622881，扣除五套抵账房价款5170670元及已付工程款6183090.40元，余欠工程款269120.6元。二、宏图公司在拖欠五一公司工程款未付的情况下，以双方在履行四份建设工程施工合同工程款给付过程中形成的“抵账房屋买卖协议”主张所谓剩余房款的诉讼请求不能成立。1、2015年8月20日双方签订了“抵账房买卖协议”并实际履行5套房屋抵账，虽然约定剩余50%房款5年后支付现金，但在宏图公司拖欠五一公司工程款5，439，790.60元的情况下，无权要求五一公司先行支付抵账房剩余50%房款。2、双方在结算工程款时必然涉及以房抵顶工程款的问题，所以宏图公司主张所谓剩余50%房款的问题，实质还是双方之间建设工程施工合同工程款结算给付问题。三、即便宏图公司享有剩余50%房款主张权利，在五一公司同时享有剩余工程款主张权利的情况下，双方的债权债务也应当冲抵结算，支持宏图公司的主张与法律相悖，同时导致五一公司必须进行另案工程款的诉讼，浪费了司法资源。 宏图公司辩称：一审判决正确，请求维持一审判决。双方签订的《抵账房买卖协议》、《抵账房买卖三方协议》合法有效，五一公司应当支付剩余房款及违约金。五一公司施工的工程尚未结算，未达到付款期限。案涉工程剩余房款与工程款并无直接关系。即使按照五一公司主张结算价款，冲抵房款后，其也应当向宏图公司支付68.178万元。 宏图公司向一审法院起诉请求：诉讼请求一、依法判令五一公司继续履行双方于2015年8月20日签订的《抵账房买卖协议》，并向宏图公司支付逾期房款2,065,655.00元及违约金(违约金计算方式：自2020年8月20日起以2,065,655.00元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至给付之日止。暂计至2022年6月30日，违约金总计148,998.61元)二、依法判令五一公司承担宏图公司因本案产生的律师费、案件受理费、保全费、担保费、仲裁费等为实现债权而产生的所有费用。 五一公司向一审法院反诉请求：一、判令宏图公司给付五一公司扣除抵账房屋全部价款后剰余的工程款269,120.60元及利息损失（自2019年8月19日结算定额起至实际给付日按同期银行贷款利率或LPR计算）；二、诉讼费由宏图公司负担。 一审法院审理查明：宏图公司与五一公司于2015年8月20日签订《抵账房买卖协议》,由五一公司购买宏图公司开发建设的位于**省长春市朝阳区工农大路1035号的***御项目六套房(1804房、1805房、1806房、2308房、2309房、2310房)。依据协议约定，六套房屋使用五年分期付款政策销售。六套房屋共计6,118,680.00元，其中50%房屋首付款3,059,340.00元已按照协议约定使用欠付的工程款完成抵扣，剩余50%房款3,059,340.00元在协议签订五年后(即2020年8月20日）现金支付。在签订合同后，宏图公司将1805房、1806房、2308房、2309房、2310房五个房间交给五一公司，1804号房屋至今没有交付。以上房屋的价款为：1084号房948,010.00元，1085号房间的价款为1,004,270.00元，1086号房间的价款983,100.00元，2308号房间的价款为1,061,100.00元，2309号房间的价款为1,061,100.00元，2310号房间的价款为1,061,100.00元。2017年7月11日，宏图公司、五一公司与案外人***签订抵账房买卖三方协议，五一公司将案涉1805、1806号房间转让给***。该合同第二条约定，两个房间剩余50%的价款由***给付，以上合计996,685.00元。宏图公司认为，扣除以上两个房间的价款后，五一公司还应当给付宏图公司2,065,655.00元。五一公司主张宏图公司欠付其工程款，并请求用该工程款抵顶所欠房款并提出反诉，要求宏图公司给付其剩余工程款。五一公司为证明其主张，向本院提供了四份建设施工合同。但是没有提供竣工报告或者结算单，也没有提供该工程系由五一公司完成施工的证据。 一审法院认为，宏图公司与五一公司于2015年8月20日签订《抵账房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，应当认定合法有效。宏图公司在签订合同后，向五一公司交付了1805房、1806房、2308房、2309房、2310房五个房间，1804号房屋至今没有交付。因此五一公司应当按照约定价款给付1805房、1806房、2308房、2309房、2310房五个房间的剩余价款。扣除2017年7月11日，原、五一公司与案外人***签订抵账房买卖三方协议，五一公司转让给***1805、1806号房间价款996,685.00元后，四个房间剩余50%价款为2,065,655.00元。其中1804号房屋至今没有向宏图公司交付，因此该房间的50%的价款474,005.00元应当从2,065,655.00元中予以扣除。由于该房间没有交付，宏图公司欠付五一公司的、用于抵顶该房间50%价款的工程款宏图公司应当给付五一公司。由于五一公司没有针对该部分工程款提出反诉，且宏图公司所提供的四份合同无法认定与该以房抵债部分工程款存在联系，故五一公司可就该部分工程款另行起诉，本院不宜一并处理。 五一公司向本院提供了四份建设工程施工合同，但是没有提供竣工报告或者结算单，也没有提供该工程系由五一公司完成施工的证据。宏图公司依据四份合同主张抵顶购房款，并给付其余的工程款，除了约定证明原、五一公司之间存在建设工程施工合同外，还应当提供证据证明自己已经履行了合同。宏图公司没有提供该方面的证据属于反诉理由证据不足，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下： 一、被告**五一建设集团有限公司在生效后立即给付原告长春市宏图房地产开发有限公司购房款1,591,650.00元（2,065,655.00元－474,005.00元）。二、被告**五一建设集团有限公司在生效后立即给付原告长春市宏图房地产开发有限公司购房款1,591,650.00元利息，利息自2020年8月20日到给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告长春市宏图房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告**五一建设集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费12,259.00元，由被告**五一建设集团有限公司负担8,054.00元，由原告长春市宏图房地产开发有限公司自行负担4,205.00元。反诉费2,600.00元均由被告**五一建设集团有限公司负担。 本院二审与一审法院查明事实一致。 本院认为：宏图公司与五一公司签订《抵账房买卖协议》,约定由五一公司购买宏图公司六套房屋，并了约定了50%房屋首付款已使用欠付的工程款完成抵扣，剩余50%房款在协议签订五年后(即2020年8月20日）现金支付。据此应当认定宏图公司与五一公司之间系房屋买卖关系。宏图公司现依约主张剩余房款及迟延支付房款的利息符合双方约定，应予支持。至于五一公司反诉要求以工程款抵扣房款并支付剩余工程款的诉请，属于建设工程施工合同关系，与本案房屋买卖关系并非同一法律关系，且诉讼请求之间不能认定存在因果关系，一审告知五一公司另行起诉并无不当。至于五一公司主张的以工程款抵顶剩余房款的主张，一是五一公司与宏图公司之间尚未结算，欠付工程款数额并不明确，二是五一公司与宏图公司签订的《抵账房买卖协议》已明确剩余房款以现金方式支付，且五一公司主张宏图公司同意剩余房款以工程款抵顶所依据的《会议纪要》并无原件且无相关人员签字且宏图公司未予认可，不足以证实五一公司的主张，故五一公司该主张证据不足，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19125元，上诉人**五一建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费。纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判长　　*** 审判员　　梁　芳 审判员　　*** 二〇二三年二月二十二日 书记员　　***