某某、寿宁县东泰房地产开发有限公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

浙江省温岭市人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）浙1081执异104号

案外人：林秀凤，女，1969年9月19日出生，汉族，住福建省寿宁县。

申请执行人：***，男，1952年11月6日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。

被执行人：寿宁县东泰房地产开发有限公司，住所地：福建省宁德市寿宁县鳌阳镇滨湖北路龙庭国际小区，组织机构代码：67847046-0。

法定代表人：何政岳。

被执行人：浙江振越建设集团有限公司，住所地：浙江省诸暨市店口镇中央路**，组织机构代码：14626581-0。

法定代表人：何越楚。

被执行人：诸暨市振越大酒店有限公司，住，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道暨阳路**织机构代码：76254814-4。

法定代表人：***。

被执行人：何政岳，男，1954年10月31日出生，汉族，住浙江省诸暨市。

被执行人:何越楚，男，1977年11月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。

被执行人:何越秀，女，1976年2月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。

被执行人：***，女，1956年1月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。

被执行人:吴传政，男，1976年10月17日出生，汉族，住北京市海淀区。

本院在执行（2016）浙1081执4447号申请执行人***与被执行人寿宁县东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）、浙江振越建设集团有限公司、诸暨市振越大酒店有限公司、何政岳、何越楚、何越秀、***、吴传政民间借贷纠纷一案中，案外人林秀凤对本院查封被执行人东泰公司所有的坐落在福建省寿宁县××镇××街××号龙庭国际第1幢中房号为305号的不动产的执行措施提出书面异议，要求解除查封，以便办理登记手续。本院于2020年10月16日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

案外人林秀凤称，温岭法院（2016）浙1081执4447号于2018年9月30日向福建省寿宁县不动产登记服务中心发出了协助执行通知书，对东泰公司位于寿宁县城东新区××小区××幢××号房查封，损害了案外人的合法权益，故对查封龙庭国际小区1幢305号房民事裁定的诉讼保全提出异议。案外人林秀凤与东泰公司于2015年3月23日就位于寿宁县城东新区××小区××幢××室签订了《龙庭国际房产认购协议书》并交了一万元定金（收款收据号0007311），同年10月22日与东泰公司签订了《商品房买卖合同（预售）（备案同编号：20150023）》并于2015年10月23日在寿宁县房地产管理所办理了房屋买卖合同备案登记手续，合同约定：案外人向东泰公司购买寿宁县城东新区××小区××幢××室××商品房××，建筑面积127.83平方米，单价为每平方米3985.16元，总价款509423元，合同签订后案外人于2015年12月23日向房地产公司一次性全额支付了购房款509423元（该购房款由被告欠原告的借款本息予以抵缴），同年12月23日东泰房地产开发有限公司将龙庭国际小区1幢305房交案外人使用，案外人并于2016年9月18日缴清了该套房的住宅专项维修资金8948元及契税10188.46元，至此案外人已全面履行了合同规定的义务。根据合同约定东泰公司应在商品房交付之日起90日内协助案外人办理该商品房的房屋不动产权证，但东泰房地产开发有限公司并没有履行合同。2016年11月3日经寿宁县人民法院诉前调解（2016）寿法诊字987号要求东泰公司继续履行合同义务，并于协议生效之日起15日内协助林秀凤办理寿宁县城东新区龙庭国际小区1幢305号房不动产权证，但东泰公司迟迟未能履行寿宁县人民法院诉前调解（2016）寿法诊字987号诉前调解协议，无奈案外人于2020年4月20日向福建省寿宁县人民法院提起诉讼，寿宁县人民法院于2020年7月1日作出民事判决（2020）闽0924民初533号裁定东泰房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起10日内协助案外人办理不动产权登记，裁定生效后，案外人到寿宁县不动产登记服务中心办理产权登记时被告之该房产已于2018年9月30日被温岭法院查封。案外人认为，案外人与东泰公司早在2015年3月23日就位于寿宁县城东新区××小区××幢××号房签订了《龙庭国际房产认购协议书》并交了一万元定金，并在2015年10月22日与东泰公司签订了《商品房买卖合同（预售）（备案同编号：20150023）》，2015年10月23日一次性全额支付了购房款509423元，同时在寿宁县房地产管理所办理了房屋买卖合同备案登记手续，东泰公司也已将城东新区龙庭国际小区1幢305号房交案外人使用，案外人系该房的实际控制人，案外人依法依规取得该房并没有过错，理应得到法律保护，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第十七条规定第三人已经支付全部价款并实际占有、但未办理登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，故温岭法院对该房产进行查封严重损害了案外人的合法权益，特向温岭法院对龙庭国际小区1幢305室查封的诉讼保全提出异议，恳请温岭法院在查清事实后予以解除查封，以便案外人办理登记手续，切实维护案外人的合法权益为盼。案外人林秀凤向本院提供收款收据复印件四张、认购协议书复印件一份、商品房买卖合同复印件一份、（2016）寿法诊字987号诉前调解协议书复印件一份、（2020）闽0924民初533号民事判决书复印件一份作为证据。

本院查明，在审理***与东泰公司、浙江振越建设集团有限公司、诸暨市振越大酒店有限公司、何政岳、何越楚、何越秀、***、吴传政民间借贷纠纷一案过程中，根据当事人的申请，本院于2015年11月9日诉讼保全查封了涉案不动产。本院于2016年4月18日作出（2015）台温商初字第4206号民事判决，责令东泰公司偿还给***借款10367383元，并支付自2015年8月30日起按月利率2%的标准计算至实际履行之日止的利息和律师代理费30万元；浙江振越建设集团有限公司、诸暨市振越大酒店有限公司、何政岳、何越楚、何越秀、***、吴传政对上述款项承担连带共同保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87712元，财产保全费5000元，公告费260元，合计92972元，由东泰公司、浙江振越建设集团有限公司、诸暨市振越大酒店有限公司、何政岳、何越楚、何越秀、***、吴传政共同负担。判决生效后，因东泰公司、浙江振越建设集团有限公司、诸暨市振越大酒店有限公司、何政岳、何越楚、何越秀、***、吴传政未履行，本院于2016年8月5日立案执行。在执行过程中，本院于2018年9月30日裁定续行查封了上述涉案不动产。

另查明，林秀凤与东泰公司买卖合同纠纷一案，福建省寿宁县人民法院于2016年11月3日作出（2016）寿法诊字987号诉前调解协议书，约定东泰公司继续履行合同义务，并于协议书生效之日起15日内协助林秀凤办理涉案不动产的不动产权证。

再查明，林秀凤与东泰公司商品房销售合同纠纷一案，福建省寿宁县人民法院审理查明，2015年3月26日，林秀凤向东泰公司订购坐落于寿宁县××镇××小区××幢××室××，支付定金10000元。2015年10月22日，林秀凤与东泰公司签订合同编号为20150023的《商品房买卖合同（预售）》，约定：林秀凤向东泰公司购买坐落于寿宁县××镇××小区××幢××室××，建筑面积127.83㎡，单价3985.16元／㎡,总价款509423元，付款方式为一次性付款，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记等事项。2015年10月23日，双方到寿宁县房地产管理所对合同进行备案登记。2015年12月23日，东泰公司将案涉房屋交付林秀凤使用。2015年12月13日，林秀凤通过与东泰公司以债权债务方式结算（即以东泰公司欠林秀凤的借款本息予以抵缴），付清案涉房屋购房款。

上述事实，有本院（2015）台温商初字第4206号、（2016）浙1081执4447号、福建省寿宁县人民法院（2016）寿法诊字987号、（2020）闽0924民初533号案件材料等证据在卷证实。

本院认为，本案的争议焦点在于案外人能否依据涉案不动产的买卖合同排除执行。首先案外人是否享有涉案不动产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案房屋的物权并未发生变动，案外人依据其与被执行人之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。其次案外人是否享有涉案不动产的物权期待权。本案中，涉案不动产的买卖实际系案外人与被执行人因借款结算而形成以物抵债，该协议实际上以消灭金钱债务为目的，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的债权本质上仍然是金钱之债，不应优先于其他金钱之债。因此基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债行为不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”案外人依据本院查封后福建省寿宁县人民法院作出的（2016）寿法诊字987号诉前调解协议书、（2020）闽0924民初533号民事判决书提出排除执行异议，本院不予支持。综上，本院对案外人的异议请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：

驳回案外人林秀凤的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审　判　长　　汪德锋

审　判　员　　陈明芳

人民陪审员　　章莉佳

二〇二〇年十月二十日

书　记　员　　毛魏魏