阜阳市宏阳建筑垃圾清运有限公司与阜阳市颍东区住房保障事务中心、阜阳天钥置业有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

安徽省阜阳市颍东区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)皖1203民初256号

原告（申请执行人）：阜阳市宏阳建筑垃圾清运有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处清河西路51号港利上城国际B05#104室，统一社会信用代码91341200MA2MRYNM77。

法定代表人：王保伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵云凯，安徽恒冉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫明，男，1970年9月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。

被告（执行案外人）:阜阳市颍东区住房保障事务中心，住所地阜阳市颍东区科教路121号，统一社会信用代码12341203485859787E。

法定代表人：李军，该事务中心主任。

委托诉讼代理人：卢俊。

委托诉讼代理人：徐栋林，安徽金睿律师事务所律师。

被告（被执行人）：阜阳天钥置业有限公司，住所地阜阳市颍东区向阳街道办事处和谐佳苑13号楼0112室，统一社会信用代码91341200MA2NBUD73R。

法定代表人：丁敬山，该公司总经理。

委托诉讼代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。

原告阜阳市宏阳建筑垃圾清运有限公司（以下简称“宏阳公司”）与被告阜阳市颍东区住房保障事务中心（以下简称“住保中心”）、阜阳天钥置业有限公司（以下简称“天钥公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏阳公司委托诉讼代理人赵云凯、严明，被告住保中心委托诉讼代理人卢俊、徐栋林，被告天钥公司委托诉讼代理人石飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏阳公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行预登记在天钥公司名下，位于颍东区××路××号××＃××楼××室××室××＃××楼××室房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉天钥公司建设工程分包合同纷一案，颍东法院作出（2019）皖1203民初4419号民事判决，判决天钥公司、安徽颍盛建设集团有限公司（以下简称“颍盛公司”）向原告支付工程款及利息，颍盛公司不服一审判决，上诉至阜阳中院，阜阳中院作出（2020）皖12民终1599号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述法律文书生效后，因天钥公司未履行付款义务，原告申请强制执行。执行过程中，对案涉三套房屋进行评估拍卖。在评估拍卖过程中，住保中心对执行标的提出书面异议。颍东法院作出（2020）皖1203执异95号执行裁定书：中止对预登记在天钥公司名下，位于颍东区××路××号××＃××楼××室××室××＃××楼××室房屋的执行。原告认为，两被告签署的《阜阳天钥枫语墅棚户区改造拆迁安置项目政府购买服务协议》中，明确回购的范围是9＃、17＃、18＃住宅楼及7号楼部分住宅楼，而涉案被查封的房屋系15＃XX、15＃XX和14＃XX，并非是回购协议约定的房屋。天钥公司出具的《关于天钥枫语墅政府回购房的相关说明》系天钥公司单方出具，不具有真实性、合法性，并不是两被告的合意，即就涉案三套房屋两被告并未达成购买的意思表示，更谈不上就涉案三套房屋签订合法有效的书面买卖合同，该合同不成立。同时，两被告之间存在利害关系，对案涉房屋在具备条件的情况下未办理备案手续，不存在合理性，直接证明了两被告签署的合同存在恶意串通、损害原告利益的情况，属于无效合同的情形。被告的性质决定其不可能将涉案三套房屋用于居住，现被告并未也不能占有涉案三套房屋，同时涉案三套房屋面积较大，全部属于复式别墅楼房，性质上与拆迁安置政策相违背，更不适合用于安置还原，被告主张涉案三套房屋是用于安置还原的房屋，不具有合理性。综上，请依法支持原告的诉讼请求。

被告住保中心辩称：住保中心对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，原告请求执行住保中心回购的用于征迁安置的房屋无事实及法律依据，应依法予以驳回。理由如下：1.住保中心已于2017年6月1日与天钥公司签订《阜阳天钥•枫语墅棚户区改造拆迁安置项目政府购买服务协议》，协议约定：住保中心回购天钥公司开发的位于颍东区××路××号××＃××＃××＃××楼××＃楼××楼，约60000平方米（512套）用于征迁户的安置，最终回购面积及套数以最终测绘核定面积为准，并在尾款中予以结清。协议回购总价（暂定）240000000元。双方还对房屋交付等其他事项作出了约定。2018年5月11日，天钥公司出具《关于天钥枫语墅政府回购房的相关说明》，该说明后附有具体政府回购住宅楼栋号、房号、面积及套数，其中在附录中包含案涉房屋，上述说明及附录经住保中心盖章确认。上述协议签订后，住保中心依约按期向天钥公司累计支付购房款合计216000000元，达到合同总价款的90%。另外，住保中心与天钥公司回购协议是在双方协商一致及阜阳市建设投资控股集团有限公司的见证下签订的，不存在无效、可撤销、效力待定的情形，合法有效，且该合同签订日期及住保中心履约日期均在案涉房屋被查封之前，故住保中心系案涉房屋的相关权利人，该权利真实、合法、有效，其提出排除执行异议符合相关法律规定。2.住保中心与天钥公司签订了《阜阳天钥•枫语墅棚户区改造拆迁安置项目政府购买服务协议》，其根本目的是为了加快解决征迁户的安置问题，回购房屋的位置及用途均是特定的，因此住保中心有权优先取得该安置房屋，其享有的物权应当优先于原告所享有的债权。案涉房屋所对应的待征迁户的安置方式均为所有权调换的方式，因征迁前各征迁户原住房面积大小不同，故需安置的面积大小亦应不同，且案涉房屋本身用途是作为被征迁群众的安置用房，是大多数待安置户等待数年急需居住的唯一住房，故不能以房屋面积大小推断房屋的使用用途。综上，住保中心与天钥公司已在法院查封之前签订合法、有效、惠民、利民的政府购买服务协议，且在查封前已支付合同总价款的90%，购买案涉房屋的根本目的是执行国家对于棚户区改造及征迁安置这一惠民政策，是为了满足和改善广大人民群众的基本住房这一迫切需求的应然之举。（2020）皖1203执异87号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，应驳回原告诉讼请求。

被告天钥公司辩称：1.住保中心是案涉房屋的权利人。二被告签订的协议、说明及附件，系真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定；住保中心作为一方当事人对于2018年5月11日回购房屋的变更认可，并盖章确认，无需签订房屋买卖协议。且说明与协议相互印证，证实了回购房屋面积为6万平方米，双方签订的协议及关于变更回购房屋的承诺合法有效；2.住保中心已按照合同约定支付购房款216000000元，付款比例已经达到合同总价款的90%；3.上述协议及说明均是在查封之前签订；4.住保中心购买案涉房屋是用于被拆迁群众的安置，优先于原告的债权。根据相关法律规定，拆迁安置房优先于一般购房者，一般购房者优先于承包商工程款优先受偿权，都优先于一般债权。住保中心与天钥公司签订协议、回购房屋用于拆迁安置群众，最终的实际买受人是拆迁户，其享有的期待权应优先于原告的债权。至于面积大小，并不是案涉房屋不能作为安置房的理由，政府购买服务协议中18#中也有130平方米的安置房，面积的大小不影响房屋的性质，都是住宅。综上，住保中心对案涉房屋享有足以排除执行的权利，其不是一般的购房者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，应依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：宏阳公司与天钥公司、颍盛公司等建设工程分包合同纠纷一案，本院作出（2019）皖1203民初4419号民事裁定，于2019年11月13日依法预查封天钥公司位于颍东区××路××号××＃××楼××室××＃××楼××室××＃××楼××室××室××＃××楼××室。2019年12月24日，本院作出（2019）皖1203民初4419号民事判决，判决天钥公司、颍盛公司支付宏阳公司工程款3421964.04元及利息。颍盛公司对上述判决不服，向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2020年7月9日作出（2020）皖12民终1599号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案在执行过程中，住保中心向本院提出书面执行异议，本院于2020年12月25日作出（2020）皖1203执异95号执行裁定书，裁定中止对预登记在天钥公司名下，位于颍东区××路××号××＃××楼××室××室××＃××楼××室房屋的执行。

另查明：2017年6月1日，阜阳市颍东区住房保障局（甲方）与天钥公司（乙方）签订了《阜阳天钥•枫语墅棚户区改造拆迁安置项目政府购买服务协议》，协议约定：甲方回购乙方开发的位于颍东区××路××号××＃××＃××＃××楼××＃楼××楼，约60000平方米（约512套），用于征迁户的安置，最终回购面积及套数以最终测绘核定面积为准，并在尾款中予以结清。回购总价（暂定）240000000元。乙方缴纳全部土地出让金后十五个工作日内，甲方预付乙方总购房款的20%作为诚意定金，计48000000元；乙方在取得房屋预售许可证、项目开盘后十五个工作日内，甲方支付给乙方总购房款的30%预付款，计72000000元；房屋主体验收合格后十五个工作日内，甲方向乙方支付总购房款的40%预付款，计96000000元；项目整体竣工验收合格、达到入住条件、资料移交并交付房屋钥匙后一个月内，甲方按房产测绘单位测绘核准的面积结算剩余全部购房款的10%，计24000000元。双方还在协议中对房屋交付、权利义务等其他事项作出了约定。2018年5月11日，天钥公司出具《关于天钥枫语墅政府回购房的相关说明》，该说明主要内容为：按照其与颍东区住房保障局签订的协议规定：该项目颍东区政府回购住宅6万平方米，政府回购住宅均价4000元／平方米。其公司现与颍东区住房保障局协商一致，同意先办理整栋回购住宅9＃、17＃、18＃（三栋建筑面积共54006.4平方米）的物价备案及商品房预售，剩余回购住宅面积5993.6平方米，后期从其他楼栋商品房中扣留，超出回购房面积部分按照市场价进行价格备案。该说明后附有具体政府回购住宅楼栋号、房号、面积及套数，其中在附录3中包含政府回购房14＃XX室、15＃XX室、XX室房屋即本案诉争房屋。协议签订后，颍东区住房保障局从阜阳市颍东区财政国库集中中心向天钥置业公司累计支付购房款216000000元。

又查明：2020年6月29日，中共阜阳市颍东区委机构编制委员会下发《关于调整规范颍东区事业机构名称及领导职数的通知》（阜颍东编〔2020〕21号），颍东区住房保障局规范后的名称为：颍东区住房保障事务中心。

上述事实，有原告提供的原告营业执照、法定代表人身份证、

《阜阳天钥•枫语墅棚户区改造拆迁安置项目政府购买服务协议》《关于天钥枫语墅政府回购房的相关说明》、（2020）皖1203执异95号执行裁定书，被告住保中心提供的事业单位法人证书、法定代表人证明书、阜颍东编〔2020〕21号文件、转账电子回单等证据及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，阜阳市颍东区住房保障事务中心就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，住保中心与天钥公司就案涉房产工程于2017年6月1日签订了《阜阳天钥•枫语墅棚户区改造拆迁安置项目政府购买服务协议》，2018年5月11日天钥公司出具《关于天钥枫语墅政府回购房的相关说明》及附件，住保中心在上述材料上加盖印章，双方在法院查封之前已经签订合法有效的协议。其次，案涉房产虽预登记在天钥公司名下，但在本院实施查封前，住保中心已按合同约定支付216000000元回购房款，达到了总合同价款的90%。再次，案外人执行异议之诉应在坚持利益平衡原则、实质审查原则、权利甄别原则、生存利益优先原则的情况下，综合判断执行异议之诉涉及的案外人与申请执行人、被执行人之间的权利大小、位阶顺序，以达到权利保护的目的。本案涉及拆迁安置回购房，在处理时更应妥善平衡各方利益关系。结合本案具体情况来看，住保中心虽不是普通消费者，但其回购的房屋是作为拆迁安置房，是为了保障被拆迁户的合法利益，且在政府购买服务协议及说明中明确约定了回购房屋的用途、具体位置，能够明确指向执行标的，住保中心对该特定房屋的债权应视为一种特别意义上的债权。考虑到房屋拆迁过程中被拆迁人为获得将来的安置房而放弃原不动产所有权，将个人利益让渡于公共利益，虽本案被告系住保中心，但其回购案涉房屋系为解决颍东棚户区改造拆迁户住房安置问题，满足拆迁户基本住房需求，确保拆迁户长远生计有保障，结合生存权至上及对被拆迁人利益侧重保护的原则，本院认为履行特定义务的住保中心享有排除强制执行的民事权益，故对原告主张继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。虽因案涉房屋的特定用途，本院支持住保中心可以排除强制执行，但住保中心作为支付回购房价款的义务人，应当在条件成就时积极履行支付剩余购房款义务，配合法院执行。

关于原告诉称案涉三套房屋均不在回购协议约定的回购房屋范围内、二被告签署合同存在恶意串通情形、被告的性质决定其不可能将涉案三套房屋用于居住、涉案房屋面积较大不适合用于安置的意见，本院认为，住保中心与天钥公司签订的回购协议中虽没有案涉房屋，但其后天钥公司出具的相关说明将回购住宅变更为7#、10#、14#、15#、16#，其中包含案涉三套房屋，住保中心在该说明及附件上均加盖了印章，说明回购住宅系经双方协商一致后进行的变更；二被告签署的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，原告并未能提供相关证据证明双方签订的合同存在恶意串通的情形；住保中心回购案涉房屋的目的是将其作为被拆迁群众的安置住房，且案涉房屋为住宅楼，其建造、设计初衷均系用于居住使用；虽案涉房屋面积较大，但从房屋建造用途上来说仍属于住宅，不能基于房屋设计面积大而推定其不适宜作为安置用房，故对原告上述意见本院均不予采纳。

综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：

驳回原告阜阳市宏阳建筑垃圾清运有限公司的诉讼请求。

案件受理费34176元，由原告阜阳市宏阳建筑垃圾清运有限公司负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。

审　判　长　　陈颍辉

人民陪审员　　张云颍

人民陪审员　　李　娟

二〇二一年三月三十日

法官　助理　　陶　珂

书　记　员　　张莉莉

附：相关法律条款

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。