某某服饰（上海）有限公司、武汉联投万科房地产有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

（2016）鄂01民终7133号

上诉人（原审被告）：时***服饰（上海）有限公司，住所地上海市徐汇区船厂路181号1幢225室。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，上海济铭律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：武汉联投万科房地产有限公司，住所地武汉市江汉区金磊商厦（财神广场）9层A34室。

法定代表人：**，该公司总经理。

委托诉讼代理人：**，湖北卓胜律师事务所律师。

上诉人时***服饰（上海）有限公司（以下简称时***公司）因与被上诉人武汉联投万科房地产有限公司（以下简称联投万科公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

时***公司上诉请求：查明事实予以改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审遗漏对上诉人在一审当庭提交的相关证据（租赁保证金、装修保证金、质量保证金、物业保证金等收据）的认定。2.一审判决明显偏袒被上诉人，显失公平。合同签订后被上诉人未按合同约定及时支付装修补贴，显然违约在先，已经给上诉人造成巨大损失。3.既然没收了上诉人的租赁保证金作为逾期违约金，就不应当再判决逾期开业违约金，这显然违反法律规定。4.上诉人已经将装修补贴全部投入到店铺装修之中，没有实际经营和使用，故一审判决全部返还不当。

联投万科公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

联投万科公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》及其补充协议已解除；2.时***公司立即向联投万科公司返还装修补贴953640元并支付逾期返还期间的利息（以953640元为本金，按照银行同期贷款利息计算，自2015年12月30日起至实际偿还之日止）；3.时***公司立即向联投万科公司支付逾期开业的违约金500661元；4.时***公司立即赔偿联投万科公司因合同解除而导致的经济损失227285元；5.本案诉讼费用由时***公司承担。

一审法院认定事实：2015年8月10日，联投万科公司、时***公司签订了《新唐万科广场商铺租赁合同》，约定时***公司承租联投万科公司的新唐万科广场一层1-23A号商铺（计租面积为529.8平方米）经营ASOBIO品牌服饰，租赁期限三年，自2015年11月29日至2018年11月28日，第一年的租金标准按时***公司月营业额的14%提成，时***公司应在合同生效后10个工作日内预付租赁保证金25000元。合同还约定，时***公司未能按时开业，除应按合同约定支付租金等费用外，每日还应向联投万科公司支付逾期开业违约金2000元，直至正式开业经营之日止。时***公司逾期开业超过30日的，联投万科公司有权解除本合同。双方确认，本合同因时***公司违约而提前终止的，则联投万科公司有权没收本合同项下之租赁保证金并要求时***公司赔偿损失。时***公司未取得营业所需的各项证照而对外营业的或未经联投万科公司同意，时***公司在营业期间若连续15天以上或一年内累计30天以上歇业的，联投万科公司有权书面通知时***公司解除本合同。同日，双方签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定时***公司需在2015年8月7日前将装修图纸报联投万科公司审批通过，同月15日前进场装修，同年11月29日与联投万科公司同期开业。联投万科公司向时***公司支付装修费用共计1589400元，该款分三次支付：签订合同后三日内支付总额度的40%，装修进场前三日内支付总额度的20%，货品陈列达到开业标准后三日内支付剩余40%。若时***公司商铺未能与新唐万科广场同期开业，则时***公司需全额退还联投万科公司已支付的装修补贴费。

一审法院另查明，2015年8月26日，联投万科公司向时***公司支付装修补贴费635760元，同年9月2日支付装修补贴费317880元，共计953640元。因时***公司的店铺中货品陈列未达到开业标准，联投万科公司拒绝向时***公司支付第三笔装修补贴费。2015年11月29日，时***公司未与新唐万科广场同期开业。同年12月1日，时***公司向联投万科公司出具《承诺书》，承诺在2015年12月9日前，ASOBIO品牌的道具、货品等全部达到新唐万科广场开业条件，同月10日正式对外营业。并自愿承担从2015年11月29日至实际开业日的逾期违约金，每日违约金按照ASOBIO品牌的总装修补贴金额*0.5%比例计算。但时***公司仍未按期开业，联投万科公司于同年12月25日向时***公司发出《开业通知书》，要求时***公司立即对外开业经营。2016年1月7日，联投万科公司又向时***公司发出《再次要求开业的通知书》，要求时***公司收到本通知书后立即正式对外开业。嗣后，时***公司仍未正式开业经营，联投万科公司于2016年1月28日以邮寄的方式向时***公司发出《解除租赁合同通知书》，解除与时***公司签订的租赁合同及补充协议，时***公司于2016年1月31日收到《解除租赁合同通知书》。一审审理中，双方各持己见，调解未成。

一审法院认为，联投万科公司、时***公司签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。合同签订后，时***公司未按合同约定的时间开业经营，也未按其承诺的期限开业，经联投万科公司催告后至今仍未开业经营，且超过合同约定的30日，其行为构成根本违约，解除合同的条件已成就。联投万科公司已发出《解除租赁合同通知书》，时***公司于2016年1月31日收到该通知。联投万科公司要求确认与时***公司签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》及其补充协议已解除的诉讼请求，予以支持。联投万科公司实际向时***公司支付了两期装修补贴费953640元，时***公司未按期开业经营，应按合同约定向联投万科公司返还装修补贴费，联投万科公司要求时***公司在30天内返还装修补贴费并赔偿损失的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。时***公司违约后，联投万科公司要求时***公司支付自开业之日至合同解除期间的违约金，以弥补该期间的租金损失。违约金的数额应按双方签订的合同中约定逾期未开业违约金的标准（2000元/日）计算，自合同约定开业次日起至合同解除之日止共计126000元（2000元*63天），联投万科公司按《承诺书》中时***公司单方承诺的违约金标准计算不妥，故联投万科公司要求时***公司支付逾期开业违约金的诉讼请求，予以部分支持。合同解除后，联投万科公司要求时***公司赔偿三个月招商期的损失，具有事实和法律依据。时***公司并未实际经营，月租金数额无法确定，联投万科公司提供的其他商铺租金标准与本案无可比性，该店铺月租金标准也应比照合同约定逾期未开业的违约金确定60000元（2000元*30天）为宜，故对联投万科公司要求时***公司赔偿因解除合同而导致的经济损失，予以部分支持。联投万科公司延迟支付装修款，并未给时***公司造成实际损失。且时***公司未按期开业后，还承诺同年12月10日正式开业并自愿承担违约金，故时***公司不能开业的责任在于联投万科公司的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉联投万科房地产有限公司与时***服饰（上海）有限公司签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》已解除；二、时***服饰（上海）有限公司向武汉联投万科房地产有限公司返还装修补贴费953640元；三、时***服饰（上海）有限公司向武汉联投万科房地产有限公司支付逾期返还装修补贴费的利息（以953640元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月30日起*****服饰（上海）有限公司实际偿清之日止）；四、时***服饰（上海）有限公司向武汉联投万科房地产有限公司支付逾期开业的违约金126000元；五、时***服饰（上海）有限公司赔偿武汉联投万科房地产有限公司经济损失180000元；六、驳回武汉联投万科房地产有限公司其他诉讼请求。上述款项，于一审判决生效后十日内履行。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费9967元，由武汉联投万科房地产有限公司负担2492元，时***服饰（上海）有限公司负担7475元（此款武汉联投万科房地产有限公司已预付一审法院，时***服饰（上海）有限公司随同上述判决款项一并支付武汉联投万科房地产有限公司）。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，联投万科公司、时***公司签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上述合同签订后，联投万科公司依约履行了合同义务，时***公司未按合同约定的开业日期开业，也未按其承诺的开业日期开业，经联投万科公司催告后仍未开业，逾期开业超过30日，其行为构成根本违约。时***公司上诉认为联投万科公司未按合同约定及时支付装修补贴，违约在先，给其造成巨大损失，但从双方当事人的往来函件内容来看，均未提到联投万科公司未按合同约定及时支付装修补贴给时***公司造成损失的情况，时***公司对其该项上诉理由也没有提交充分的证据予以证明，本院对时***公司的该项上诉理由不予采纳。因时***公司违约，合同约定的解除条件已经成就，一审认定时***公司在2016年1月31日收到联投万科公司发出的《解除租赁合同通知书》时双方当事人签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》解除并不不当，本院予以维持。

因时***公司违约，联投万科公司的损失应分为三部分：1.装修补贴费及其利息损失。联投万科公司向时***公司支付了两期的装修补贴费953640元，而时***公司未按期开业，一审判决认定时***公司向联投万科公司返还装修补贴费953640元并支付逾期返还装修补贴费的利息（以953640元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年12月30日起至时***公司实际偿清之日止）并无不当，本院予以维持。2.逾期未开业的租金损失。时***公司未按照合同约定的日期开业，造成联投万科公司从合同约定的开业之日至合同解除期间产生租金损失。针对联投万科公司的该部分损失，一审判决认定时***公司应按照双方当事人签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》约定的逾期开业违约金标准（2000元/日），向联投万科公司支付自合同约定开业次日起至合同解除之日止共计126000元（2000元*63天）的违约金并不不当，本院予以维持。3.合同解除后的损失。双方当事人签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》解除后，联投万科公司需重新就讼争房屋进行招商，与他人磋商签订商铺租赁合同，并且在商铺租赁合同签订后，又要给予新的承租人一定期限的装修免租期，故一审判决认定时***公司应比照双方当事人签订的《新唐万科广场商铺租赁合同》约定的逾期开业违约金标准（2000元/日），向联投万科公司支付三个月的违约金180000元并无不当，本院予以维持。

时***公司上诉认为一审遗漏关于租赁保证金、装修保证金、质量保证金、物业保证金等费用的认定，而且其已经将装修补贴全部投入到店铺装修之中，没有实际经营和使用，但时***公司在一审中并未就租赁保证金、装修保证金、质量保证金、物业保证金以及装饰装修残值向联投万科公司主张权利，本案不予审理。

综上所述，时***公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19934元，由****服饰（上海）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长**

审判员黄更

审判员**

二〇一七年一月二十日

书记员**