沙坪坝区腾辉饮料食品经营部与重庆汇众公路工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝01民终2273号

上诉人（原审被告，反诉原告）：沙坪坝区腾辉饮料食品经营部，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**号**号，统一社会信用代码92500106MA5UAJ9W91。

业主：屈杨,男，汉族，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：周伟，重庆宏州律师事务所律师。

被上诉人（原审原告，反诉被告）：重庆汇众公路工程有限公司，住所地重庆市**龙坡区白市驿镇牟家村，统一社会信用代码915001077474950131。

法定代表人：吴思云，总经理。

委托诉讼代理人：吴昌伦，重庆跃新律师事务所律师。

上诉人沙坪坝区腾辉饮料食品经营部（以下简称经营部）因与被上诉人重庆汇众公路工程有限公司（以下简称汇众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初13162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人经营部的委托诉讼代理人周伟，被上诉人汇众公司的委托诉讼代理人吴昌伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经营部上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案诉讼费由汇众公司承担。事实和理由：汇众公司自《工业场地及设施租赁合同》签订后，并未将位于重庆市沙坪坝区的库房实际交付给经营部使用。

汇众公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，请求驳回经营部的上诉请求，维持原判。

汇众公司向一审法院起诉请求：1、解除汇众公司与经营部于2016年6月10日签订的《工业场地及设施租赁合同》；2、经营部将位于沙坪坝区自编号A-2、A-3号库房以及进大门的裙楼200平方米房屋腾空归还给汇众公司：3、经营部支付汇众公司从2017年3月15日起至归还汇众公司房屋时的租金（每月18000元）。

经营部向一审法院提出反诉请求：汇众公司赔偿经营部经济损失（以司法鉴定金额为准）。

一审法院认定事实：2014年2月13日，汇众公司与重庆现代交通物资有限公司签订《工业场地及设施租赁合同》。合同约定，重庆现代交通物资有限公司将位于重庆市沙坪坝区并出租给汇众公司经营使用；租赁期限为5年，从2014年2月15日起至2019年2月14日止。2016年3月5日，汇众公司向重庆现代交通物资有限公司发函请求重庆现代交通物资有限公司同意其转租闲置房屋。重庆现代交通物资有限公司予以书面同意。

2014年6月10日，汇众公司与经营部签订《工业场地及设施租赁合同》。合同约定，甲方（汇众公司）将位于重庆市沙坪坝区，自编号为A-2、A-3号库房，面积1290平方米的砖混结构和彩钢结构的库房（现有状态）出租给乙方（经营部）用于仓储使用；同时免费提供进大门的裙楼200平方米作为乙方的办公室和宿舍。租期限为3年，自2016年9月15日起至2019年9月14日止。租金及租赁保证金支付方式：对租赁物和租金实行“先付后用”和“按半年支付”的原则，租赁合同保证金不计息不抵扣租金，水、电、管理费等其他费用每月结算。租赁物每月租金18000元（即每年租金21.6万元），两年后年租金在前一年租金总额基础上递增5%；以此类推，按实结算。相关事项约定：租赁期间，该场地因不可抗拒的原因或市政动迁造成本合同无法履行的，双方应无条件服从，互不承担责任，本合同自然终止；租赁期间，乙方可根据自己的生产特点进行装修，但不得破坏原土地和房屋的结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租或甲方不再出租，甲方不作任何补偿；若乙方拖欠租金和费用超过30天，甲方有权没收保证金，扣押租赁地物品，提前解除本合同。场地转租和归还：租赁期满场地归还时，属乙方财物由乙方搬走，打扫清洁，符合正常使用状态移交给甲方。若在租赁期间由乙方出资新增固定设施设备，在协议解除或到期后不能带走的留由甲方所有，甲方无须进行补偿。乙方不得破坏性撤场和搬迁，否则按违约处理。

合同签订后，汇众公司将合同约定的租赁物交付经营部。

2016年12月17日，重庆市沙坪坝区房屋征收中心向重庆现代交通物资有限公司发出《关于催促重庆现代交通物资有限公司搬迁的函》，其内容为：“因梨树湾温泉城拆迁建设需要，根据2010年市政府办公厅欧顺清副秘书长指示，以及市发改委2016-1号会议纪要精神，经沙坪坝区人民政府常务办公会审议通过，对位于沙坪坝区（原重庆市公路养护总段沥青库）实施整体收储。经与贵司多次友好协商，现双方就梨树湾X号房屋征收补偿事宜已达成一致意见。请贵司立即搬离梨树湾X号，腾空所有房屋，将该处房屋交给我征收中心。”

2017年1月18日，重庆现代交通物资有限公司向汇众公司发出《告知函》，其内容为：“根据市发改委2016-1号《关于西部公交公司梨树湾保养厂搬迁协调会》会议纪要精神，沙坪坝区土地整治储备中心将对沙坪坝组团G14-1地块范围内的土地实施收储，我司房屋位于沙坪坝区，在此收储范围内。我司己收到沙坪坝区梨树湾温泉项目工作领导小组办公室的通知和重庆市沙坪坝区房屋征收中心的搬迁函，限期我司搬离。为此，根据贵司与我司签订的《工业场地及设施租赁合同》的约定，请贵司在收此函后三十日内，搬离向我司租赁的房屋，将该房屋腾空交还我司。”

2017年4月7日，重庆跃新律师事务所向经营部发出《律师函》，其内容为“贵经营部于2014年6月10日与重庆汇众公路工程有限公司（以下称汇众公司）签订《工业场地及设施租赁合同》，贵部向汇众公司租赁了位于重庆市沙坪坝区，自编号A-2、A-3号库房，用于仓储；同时汇众公司还向贵部提供进大门的裙楼200平方米房屋作为贵部办公室和宿舍。汇众公司在与贵部签订租赁合同时就明告知贵部，贵部所租场地随时都有可能遇政府拆迂，若遇拆迁，贵部应无条件交回汇众公司。同时在该租赁合同第五条第3项也明确约定租赁期间，该场地因不可抗拒的原因或市政动迁造成本合同无法履行的，双方应无条件服从，互不承担责任，本合同自然终止。汇众公司已接政府相关部门通知，要求该地块上的所有单位和个人立即搬迁，汇众公司已多次向贵部传达了政府拆迁的通告，要求贵部按合同约定交回所租赁的场地，可贵部置之不理。现汇众公司已委托我所代为处理此事，敬请贵部收此函后十曰内，主动搬迂，腾空所租场地，将该场地交回汇众公司。否则，汇众公司将采取断电断水措施，强行收回场地，由此所产生的对贵部的不利后果概由贵部承担。”经营部于当日收到该《律师函》。

一审审理中，经营部主张其在租赁场地搭建彩钢棚，并对A-2、A-3号仓库的地面进行硬化。汇众公司承认经营部搭建面积约1000平方米的彩钢棚，对A-2、A-3号仓库的地面进行硬化的事实，但否认经营部上述行为经过其同意。

一审法院认为，一、关于《工业场地及设施租赁合同》的效力问题。我国合同法规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。汇众公司经重庆现代交通物资有限公司同意，将案涉房屋转租给经营部，双方签订的《工业场地及设施租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属有效合同。但合同中，转租期限超过承租人剩余租赁期限部分的约定无效。二、关于合同《工业场地及设施租赁合同》是已否解除的问题。《工业场地及设施租赁合同》约定“租赁期间，该场地因不可抗拒的原因或市政动迁造成本合同无法履行的，双方应无条件服从，互不承担责任，本合同自然终止”，该约定是对合同所附的解除条件。现案涉租赁物因被重庆市沙坪坝区房屋征收中心整体收储并应当交给征收中心，致合同所附解除条件成就。汇众公司向经营部发出《律师函》，要求被告搬迁，腾空并交还租赁物，系明确表示解除合同的意思，该函先是于2017年4月7日到达经营部，故《工业场地及设施租赁合同》已于2017年4月7日解除。因此，汇众公司要求法院解除与经营部签订的《工业场地及设施租赁合同》已无必要，一审法院未支持汇众公司的该项诉讼请求。三、关于经营部支付租金的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，属于确立债权、债务关系，而不是以产生物权变动为目的合同。出租人对租赁物是否享有所有权并不构成确定租赁合同效力的要件，案涉租赁物被整体收储，不影响汇众公司依据其与经营部的《工业场地及设施租赁合同》向经营部主张租金。《工业场地及设施租赁合同》解除前，经营部应当按照合同约定向汇众公司支付租金，经营部逾期支付租金的行为属违约行为，汇众公司有权要求其给付租金。2017年3月15日至2017年4月6日，经营部应当向汇众公司支付租金13610.96元（年租金216000元÷365天×23天）。《工业场地及设施租赁合同》解除后，汇众公司仍向经营部要求支付租金于法无据，一审法院未予以支持。四、合同解除的法律后果的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人已于2017年4月7日解除《工业场地及设施租赁合同》，经营部负有将租赁物腾空返还汇众公司的义务，故一审法院对汇众公司要求经营部腾空并返还位于沙坪坝区自编号A-2、A-3号库房以及进大门的裙楼200平方米房屋的诉讼请求予以支持。经营部对A-2、A-3号仓库的地面进行硬化符合《工业场地及设施租赁合同》关于“租赁期间，乙方可根据自己的生产特点进行装修”的约定，故一审法院对汇众公司主张经营部的该行为未经其同意的意见不予支持。经营部搭建彩钢棚，已超出《工业场地及设施租赁合同》约定的装修范围，经营部主张其经汇众公司同意搭建彩钢棚，但未提供证据予以证明，根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的举证责任分配的一般规则，一审法院对经营部的该项主张不予支持。《工业场地及设施租赁合同》约定“租赁期间，该场地因不可抗拒的原因或市政动迁造成本合同无法履行的，双方应无条件服从，互不承担责任，本合同自然终止”，该条款系双方对租赁物出现约定的条件而解除合同时如何清算的约定，现汇众公司与经营部解除合同应当适用该条款的约定。经营部反诉要求汇众公司赔偿其修建彩钢棚及对出租物进行装修的损失，不符合合同约定，一审法院不予支持。举证期限届满后，经营部申请对重庆现代交通物资有限公司的公章及对修建彩钢棚及对出租物进行装修的损失进行司法鉴定，且经营部申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《源于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、沙坪坝区腾辉饮料食品经营部于本判决发生法律效力后七日内给付重庆汇众公路工程有限公司租金13610.96元；二、沙坪坝区腾辉饮料食品经营部于本判决发生法律效力后七日内将位于沙坪坝区自编号A-2、A-3号库房以及进大门的裙楼200平方米房屋腾空返还给重庆汇众公路工程有限公司；三、驳回重庆汇众公路工程有限公司的其他诉讼请求。四、驳回沙坪坝区腾辉饮料食品经营部的反诉请求。案件受理费2460元，减半交纳1230元（重庆汇众公路工程有限公司已预交），由重庆汇众公路工程有限公司负担150元，沙坪坝区腾辉饮料食品经营部负担1080元，此款限沙坪坝区腾辉饮料食品经营部于本判决发生法律效力后立即给付重庆汇众公路工程有限公司；反诉案件受理费25元，由沙坪坝区腾辉饮料食品经营部负担。

二审期间，经营部提交了以下证据：2015年9月10日签订的《工业场地及设施租赁协议》，出租人是汇众公司，承租人是邓婷婷。拟证明位于重庆市沙坪坝区，编号为A-3号的库房实际占有人不是经营部，无法履行一审判决中的返还库房的义务。

汇众公司质证后认可该证据的真实性，但认为其不是新证据。对签订该协议的原因，汇众公司答辩称，经营部打算承租A-2号和A-3号库房，但在2015年9月时A-3号库房已出租给他人，汇众公司担心赶走现承租人后，经营部又不承租该库房，故而与“邓婷婷”签订了该协议。汇众公司在答辩状中称，邓婷婷系经营部的主管人员，据说是经营部业主屈杨的妻子。本院向经营部的委托诉讼代理人询问邓婷婷与屈杨的关系，该代理人拒不回答该问题。在二审中，上诉人陈述，经营部与汇众公司签订租赁合同后，一直由邓婷婷代经营部支付租金。

本院查明的其他事实与一审一致。

本院认为，本案的争议焦点为汇众公司是否将A-3号库房实际交由经营部使用。第一，经营部在一审庭审中明确述称，“……我所说的装修是指对我方租赁的自编号为A-2、A-3的仓库地面进行硬化”，表明经营部实际占用和使用了A-3号库房。第二，自经营部承租库房后，一直由邓婷婷代为支付租金，且经营部的委托诉讼代理人拒不回答邓婷婷与屈扬之间的关系，无法否决汇众公司提出的与邓婷婷签订租赁合同的理由。第三，上诉人未提交充分证据证明汇众公司与邓婷婷签订的《工业场地及设施租赁协议》已实际履行，故，经营部并未提出足够证据证明汇众公司未将A-3号库房实际交由经营部使用，也不足以推翻其在一审中陈述的事实，其上诉理由无事实和法律依据。

综上所述，沙坪坝区腾辉饮料食品经营部的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2460元，由沙坪坝区腾辉饮料食品经营部负担。

本判决为终审判决。

审判长　陈　娟

审判员　唐　松

审判员　陈义熙

二〇一八年五月四日

法官助理杨红平

书记员白耀妮