无锡市建筑设计研究院有限责任公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰州市海陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏1202民初1532号

原告：无锡市建筑设计研究院有限责任公司，住所地无锡市石皮巷2号。

法定代表人：许刚。

委托诉讼代理人：范永明，江苏英特东华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王贺，江苏恒念律师事务所律师。

被告：***，男，1954年8月15日生，汉族，住泰州市海陵区。

被告：费鳝淞，男，1989年7月20日生，汉族，住泰州市海陵区。

被告：***，女，1988年11月26日生，汉族，住泰州市海陵区。

被告：全文伟，男，1973年12月10日生，汉族，住泰州市姜堰区。

被告：景芳，女，1976年8月3日生，汉族，住泰州市姜堰区。

被告：陆军，男，1971年5月17日生，汉族，住泰州市海陵区。

被告：全文群，女，1977年5月14日生，汉族，住泰州市海陵区。

被告：宗桃党，女，1957年3月31日生，汉族，住泰州市海陵区。

被告：泰州市逅海酒店管理有限公司，住所地泰州市海陵区东进东路118号318室、379室、383室、418室、438室。

法定代表人：姜月林。

委托诉讼代理人：韩进华，北京市浩天信和（上海）律师事务所律师。

被告：泰州市七天会酒店管理有限公司，住所地泰州市海陵区扬州路49号1幢1-7层。

法定代表人：***。

被告：泰州市客缘宾馆有限公司，住所地泰州市海陵区梅兰东路108号306室。

法定代表人：宗桃党。

原告无锡市建筑设计研究院有限责任公司（以下简称无锡建筑设计院）与被告***、费鳝淞、***、全文伟、景芳、陆军、全文群、宗桃党、泰州市逅海酒店管理有限公司（以下简称逅海酒店）、泰州市七天会酒店管理有限公司（以下简称七天会酒店）、泰州市客缘宾馆有限公司（以下简称客缘宾馆）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年8月18日向无锡市梁溪区人民法院起诉，该院以其无管辖权为由，于2020年10月22日裁定将该案移送本案处理。本院于2021年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告无锡建筑设计院委托诉讼代理人范永明、王贺，被告***、全文伟、逅海酒店委托诉讼代理人韩进华到庭参加诉讼,被告费鳝淞、***、景芳、陆军、全文群、宗桃党、七天会酒店、客缘宾馆经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告无锡市建筑设计研究院有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令诸被告支付原告房款本金2905196.97元，以及按本金2905196.97元为基数从2020年6月1日起按月利率2%计算至实际支付之日为止的利息；2、判令诸被告支付原告违约金2500000元，从2019年11月至2020年5月的利息305000元、罚金98500元，以及原告聘请律师产生的律师费250000元。3、本案的诉讼费用、保全费、保全担保费等由诸被告承担。事实和理由：2016年12月2日，通过第三人江苏悟空找房房地产经纪有限公司中介，原告与被告***签订一份《泰州市房地产转让合同》，原告作为上述合同甲方(转让方)一栏盖章签字确认，被告***作为乙方(受让方)签字确认。《泰州市房地产转让合同》合同约定原告将其所有的“泰州市海陵区梅兰东路108号西三层，一层部分、二层204室、三层304室”转让给被告，房屋转让面积2220.49平米左右，院子500平米，约定转让总成交价约12876000元。合同还约定：“签订时乙方支付定金100000元，在2016年12月5日变更过户登记手续，在签字交易后支付首付款900000元。在2017年5月31日交付房屋，在交付房屋同时支付余款11876000元”。同时约定了违约责任。2016年12月28日，被告***将《泰州市房地产转让合同》合同约定的泰州市海陵区梅兰东路108号西三层，一层部分、二层204室、三层304室拆分成三套房屋让被告家人买受下来，房屋拆分为海陵区梅兰东路108号一层部分，二层204室、三层304室，交易总价还是12876000元。被告***通过被告费鳝淞、***、全文伟、景芳、陆军、全文群与原告分别签订了三份《泰州市不动产买卖协议》购买了上述三套拆分的房产。两份合同签订后，在2017年1月25日，被告***、宗桃党承诺用名下的房产作为担保，并且承诺欠款都会及时进行偿还。被告费鳝淞，被告***、被告逅海酒店、七天会酒店（原名泰州市云来酒店管理有限公司，以下简称云来酒店）、客缘宾馆也做了相应的担保盖章，担保期限至房款付清为止。2017年6月21日，被告***、费鳝淞与原告签订三份补充协议，主要内容为首付余款600000元，被告在2017年7月15日前付清，否则承担违约金1000000元；两被告同时承诺于2017年11月30日付清房款，将合同履行结束，否则将承担违约金2000000元。2017年11月30日，被告***、被告费鳝淞与原告签订补充协议，被告应当在2017年12月30日前付清余款，否则承担再次违约的违约金4000000元。2018年2月7日，被告***、被告费鳝淞与原告签订补充协议，还拖欠房款6376176.97元，被告同意承担自2018年2月1日起月利率0.8%的逾期利息，承诺于2018年4月20日前付清房款，否则承担违约金2500000元。2018年4月21日，被告***、费鳝淞与原告签订补充协议，还拖欠房款5327776.97元，被告同意承担从2018年4月21日起月利率1.2%的逾期利息，从2018年5月21日起按照1.5%的逾期利息。被告承诺于2018年6月20日前付清房款，否则承担违约金2500000元。2018年6月23日，被告***、费鳝淞与原告签订补充协议，被告同意承担从2018年6月21日起月利率1.5%的逾期利息。被告承诺于2018年9月30日前付清房款，否则承担违约金3000000元。2018年10月17日，被告***、费鳝淞与原告签订补充协议，还拖欠房款3304076.97元，被告同意承担从2018年10月1日起月利率1.5%的逾期利息。被告承诺于2018年12月31日前付清房款，否则承担违约金3000000元并提高利息至月利率1.8%。2018年10月25日，被告***、费鳝淞与原告签订补充协议，还拖欠房款3285076.97元，被告同意承担从2018年10月1日起月利率1.5%的逾期利息。被告承诺于2018年12月31日前付清房款，否则承担违约金3000000元。2019年1月18日，被告***、费鳝淞与原告签订补充协议，因被告未能付清款项，被告同意承担从2019年1月31日起月利率1.5%的逾期利息。被告承诺于2019年5月31日前付清房款，否则承担违约金2500000元并提高利息至2%。2019年6月4日，被告费鳝淞出具承诺书，承诺在2019年6月7日前付清剩余房款，否则罚款一万元。2019年6月26日，被告***、费鳝淞出具还款协议书，承诺在2020年4月30日前付清剩余房款，其他条件不变。2019年11月19日，被告***、费鳝淞出具还款协议书，确认结欠本金2900000元，利息合计87000元，承诺在2019年11月30日前付清利息。2019年12月3日，江苏英特东华律师事务所向被告***、费鳝淞发送律师函，催告被告支付上述拖欠的房款和利息事宜，被告费鳝淞确认收到上述律师函。2020年5月6日，被告***、费鳝淞、宗桃党作为乙方与原告作为甲方签订补充协议，确认房款共计2905196.97元及利息261500元(从2019年11月至2020年4月)，罚金83500元(费鳝淞2019年11月5日承诺书)，在2020年4月30日还未能付清结欠款项。在补充协议中，三被告再次承诺：一、在2020年5月31日之日前付清2019年11月至2020年5月的利息305000元、罚金98500元，二项合计共403500元。二、乙方承诺欠款房款2905196.97元于2020年5月31日前还清，若不能还清，除了承担第一条的罚金外，乙方需承担违约金2500000元。三、乙方承诺上述款项以***、费鳝淞、***、宗桃党全部财产作抵押，并将梅兰东路108号共计12张房产证交给甲方保管。四、购房过程中乙方与其他人合伙人之间发生的任何纠纷与甲方无关。五、本协议为2016年12月2日以来历次协议的补充，本次协议中有关乙方的违约责任继续生效，甲方有权追责。以往历次协议中的约定与本协议有不同的，以本协议为准。六、如乙方不能履行本协议所约定的承诺，甲方将在甲方所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费、律师费由乙方承诺。七、本协议经双方签字盖章有效。八、违约金只以本次的为准，其余的协议违约金都不算。从2020年5月6日的补充协议截止到现在，被告依然没有付任何款，原告只能按照最新的2020年5月6日的协议约定起诉被告诉至法院，请求法院依法判决。

被告***辩称，补充协议均是按照原告的要求所写，原告承诺罚款只是写写而已，是个形式，被告只付本金就行。关于利息，原告承诺先付利息，将来可以冲抵房款，原告主张被告还欠290余万元房款，但被告已付了1049726元，原告称是利息，被告对此不认可，应当认定为付的本金。关于违约金，标准过高，已超过本金数额。

被告全文伟辩称，其系向***购买房屋，并按照***的要求付款，在不动产中心签订的协议仅是作办证用，并不能证明其向原告购买了房屋。

被告逅海公司辩称，2017年1月25日的承诺书上逅海公司的印章是在逅海公司股东费小敏不知情的情况下加盖的，原告与被告***并非善意，存在串通骗取担保的可能；即便印章是真实的，印章盖在担保单位的左边，不代表逅海公司应承担担保责任。综上，逅海公司不应承担担保责任。

被告费鳝淞、***、景芳、陆军、全文群、宗桃党、七天会酒店、客缘宾馆未作答辩。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年12月2日，原告无锡建筑设计院（甲方，转让方）与被告***（乙方，受让方）签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定原告将其所有的坐落于泰州市海陵区梅兰东路108号三层，一层部分、二层204室、三层304室转让给被告***，房屋转让面积2220.49平方米，院子约500平方米，总成交价12876000元，签订时支付定金100000元，在2016年12月5日变更过户手续、乙方在甲方签字交易部门收件后支付首付款900000元，在2017年5月31日交付房屋，同时乙方应支付剩余房款11876000元，如一方违约向守约方支付违约金人民币1000000元。

2016年12月28日，被告费鳝淞、***、全文伟、景芳、陆军、全文群（乙方，受让方）在泰州市不动产交易中心与原告（甲方，转让方）分别签订了三份《泰州市不动产买卖协议》，将上述房屋分三份协议约定转让，未约定转让价款。

2017年1月25日，被告***、宗桃党出具承诺书一份，载明房屋成交价12876000元，承诺用名下的房产作为担保，如最后有欠款都由本人还，担保期到房款付清为止。被告费鳝淞、***作为担保人签名，担保单位处有云来酒店、客缘宾馆的印章，担保单位左侧有逅海酒店的印章。

2017年6月21日至2020年5月期间，原告与被告***、费鳝淞签订了多份补充协议、担保协议等，对逾期付款数额进行了明确，并约定了逾期付款利息及违约金。逾期付款利息约定为：2018年2月7日担保协议约定自2018年2月1日起按月利率0.8%支付利息；2018年4月21日担保协议约定自2018年4月21日起按月利率1.2%支付利息，自2018年5月21日起按月利率1.5%支付利息；2018年6月23日付款协议约定如在7月2日不能如期付款，利息调至2%；2018年10月17日的担保协议约定自2018年10月1日起按月利率1.5%支付利息。

2019年11月5日，被告费鳝淞出具承诺书一份，承诺于2019年11月15日前付清2019年10月、11月利息合计87000元，若每延期一天，罚息500元。

2019年11月19日，被告***、费鳝淞出具承诺书一份，载明截止2019年11月15日，欠原告本金2900000元，利息2019年10月、11月合计87000元，本金部分按原协议执行，利息部分到11月30日前一次性付清，如未能按期归还利息，则追罚人民币7500元罚金，超出11月30日以后按每天500元缴纳罚金。

2020年5月6日，被告***、费鳝淞、宗桃党（乙方）与原告（甲方）签订《关于泰州房产买卖还款后续的协议》，内容为：乙方再次承诺在2020年5月31日之前付清2019年11月至2020年5月的利息305000元、罚金98500元，二项合计403500元；所欠房款本金2905196.97元于2020年5月31日前还清，若到期不能还清，除了承担第一条的罚金外，乙方需承担违约金2500000元；本协议为2016年12月2日以来历次协议的补充，本次协议中有关乙方的违约责任继续生效，甲方有权追责,以往历次协议中的约定与本协议有不同的，以本协议为准；如乙方不能履行本协议所约定的承诺，甲方将在甲方所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费、律师费由乙方承担；违约金只以本次为准，其余的协议违约金都不算。

2020年8月，原告委托律师代为提起本次诉讼，委托代理合同约定本次纠纷采用5%基本收费方式，原告应向律师事务所支付代理费250000元，合同签订后十日内支付50000元，案件款项执行到位后支付律师费200000元。2020年8月12日，原告向律师事务所支付代理费50000元。

另查明：七天会酒店2017年1月10日股东变更为宗桃党一人，同时法定代表人亦变更为宗桃党；2017年10月23日名称由原来的云来酒店变更为现名称。被告客缘宾馆2015年8月28日股东变更为费鳝淞、***。被告逅海酒店2017年1月25日时股东为费小敏一人。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告***签订的《泰州市房地产转让合同》及原告与被告***、费鳝淞、宗桃党签订的补充协议、担保协议等，均系当事人的真实意思表示，合法有效。被告***、费鳝淞、宗桃党应按协议约定履行付款义务，并按约定及法律规定承担违约责任。原告与被告***、费鳝淞、宗桃党签订的最后一份协议已明确载明尚欠购房款人民币2905196.97元，该金额为双方对此前所付本金及利息结算后共同确认的金额，本院对此予以确认。现原告要求被告给付购房本金人民币2905196.97元，本院予以支持。关于2019年11月至2020年5月的利息305000元，此为原、被告约定的逾期付款利息，并不违反法律规定，本院亦予以支持。2020年6月1日起的利息，原告与被告***、费鳝淞、宗桃党签订的最后一份协议已经手写的方式特别约定违约金只以该次为准，其余的协议违约金均不算，而该份协议并未约定利息，故原告主张自2020年6月1日起的利息，本院不予支持。关于罚金98500元，原告主张的利息已足以弥补因被告违约给原告造成的损失，罚金、利息等均属于对违约责任的约定，故在原告的损失已足以弥补的情形下，该罚金的主张，本院不予支持。关于违约金2500000元，被告主张标准过高，请求予以调整，本案中，自2017年1月至2020年5月期间，被告***、费鳝淞多次出具承诺书，或与原告签订补充协议，对欠付的购房款的给付及违约责任进行了约定，而***、费鳝淞并未按约履行给付义务，存在过错，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金调整为按年利率15.4%计算。关于律师费，原、被告对此有约定，原告主张被告负担律师代理费并无不当，但综合考虑本案的难易程度、所需工作时间、原告所主张的诉讼请求被法院采纳的情况等方面，本院将律师代理费酌情调整为人民币100000元。被告***作为担保人，承诺书上仅载明了房屋总成交价款，应当认定为担保人对房屋价款的给付承担担保责任，至于被告***、费鳝淞、宗桃党此后与原告另行约定的违约金、律师费等，不属于担保范围，不应由担保人承担，故***应当对被告***、费鳝淞、宗桃党应承担的房款给付义务承担连带给付责任。关于被告全文伟、景芳、陆军、全文群是否应当承担给付义务，原告依据其与上述被告在不动产交易中心签订的《泰州市不动产买卖协议》要求上述被告承担给付义务，但该协议并未约定成交总价，亦未约定上述被告应给付款项的金额及时间，即该协议并未对上述被告的给付义务及违约责任进行约定，现原告要求上述被告承担给付义务，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告***系作为被告费鳝淞、***、全文伟、景芳、陆军、全文群的委托代理人签订的《泰州市房地产转让合同》，但未提供证据予以佐证，且被告***、全文伟对此并不认可，故对原告的该主张本院不予采信。被告七天会酒店、客缘宾馆在承诺书上加盖印章，其公司股东同时亦作为担保人在承诺书上签名，应当认定公司股东对公司担保系明知且同意的，故被告七天会酒店、客缘宾馆应当承担连带担保责任，担保范围同样仅限于房屋价款。被告逅海酒店当时的股东为费小敏，该印章并非费小敏所加盖，逅海公司与原告之间的担保合同无效，原告要求被告逅海公司承担担保责任，本院不予支持。原告对于逅海酒店提供担保未尽到合理的审查义务，存在过错，被告逅海酒店未妥善保管及使用印章，亦存在过错，被告***在没有证据证明其取得逅海酒店股东同意的情形下加盖印章，亦存在过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条的规定，主合同有效而担保合同无效，债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。故本案中，被告逅海酒店应对***、宗桃党、费鳝淞不能清偿的房屋价款部分的二分之一承担给付责任。被告费鳝淞、***、景芳、陆军、全文群、宗桃党、七天会酒店、客缘宾馆经本院传票传唤未到庭，应视为其放弃了相应的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告***、费鳝淞、宗桃党于本判决生效之日起十日内共同给付原告无锡市建筑设计研究院有限责任公司购房款人民币2905196.97元、2019年11月至2020年5月的利息305000元、律师代理费100000元，合计人民币3310196.97元，并以人民币2905196.97元为基数，自2020年6月1日起，按年利率15.4%支付违约金至被告实际给付之日止。

二、被告***、泰州市七天会酒店管理有限公司、泰州市客缘宾馆有限公司对本判决第一项确定的购房款人民币2905196.97元承担连带给付责任；被告泰州市逅海酒店管理有限公司对本判决第一项确定的购房款人民币2905196.97元中被告***、费鳝淞、宗桃党不能清偿部分的二分之一承担赔偿责任。被告泰州市七天会酒店管理有限公司、泰州市客缘宾馆有限公司、泰州市逅海酒店管理有限公司在承担责任后，可以向被告***、费鳝淞、宗桃党追偿。

三、驳回原告对被告全文伟、景芳、陆军、全文群的诉讼请求及其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费54211元、保全费5000元，合计人民币59211元，由原告负担15411元、被告***、费鳝淞、宗桃党共同负担43800元，被告***、泰州市七天会酒店管理有限公司、泰州市客缘宾馆有限公司对其中的30042元与被告***、费鳝淞、宗桃党承担连带给付责任（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

审　判　长　　沙林霞

人民陪审员　　黄明明

人民陪审员　　梅红卫

二〇二一年九月三十日

书　记　员　　王　莉