宁夏金川交联线缆有限公司与宁夏风霸机电有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）宁0106民初2295号

原告（反诉被告）：宁夏金川交联线缆有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。

法定代表人：席青丽，系该公司经理。

委托诉讼代理人：张龙频，宁夏和仁律师事务所律师。

委托诉讼代理人：常文锋，男，1976年9月4日出生，汉族，系公司监事，住宁夏回族自治区银川市。

被告（反诉原告）：宁夏风霸机电有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。

法定代表人：史长安，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：朱芮乐，宁夏兴业律师事务所律师。

原告宁夏金川交联线缆有限公司（以下简称金川公司）与被告宁夏风霸机电有限公司（以下简称风霸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，被告宁夏风霸机电有限公司提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理，原告金川公司的委托诉讼代理人张龙频、常文锋，被告风霸公司的委托诉讼代理人朱芮乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金川公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付因违约给原告造成的直接经济损失，包括停产营业损失50000元，工人工资35000元，搬家费15000元，违约金10470元，合计110470元；3.本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告变更第二项诉讼请求中的停产的营业损失为54928元、违约金为12040.5元，合计116968.5元。事实与理由：2018年1月10日，原告和被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于银川市xxx街83号内被告公司院内车间1080平方米厂房出租给原告，租期五年，年租金41880元。合同生效后，双方履行合同，原告经过准备投入生产。到2019年，被告以各种理由多次要求涨房租15%，原告同意了，到2019年10月，被告通知原告说要钱，让原告提前支付房租，原告于2019年11月22日向被告支付了房租48162元，但被告随后告知厂房不租了，自己要用，并于2019年12月24日退回房租40000元。在此期间，被告使用各种不正当手段，如用皮卡车堵门，用电焊封门，以及在工厂大门等处张贴出租信息，逼迫原告搬出厂房。经原告与被告对此沟通无果，被告使出各种非法手段，恶意毁约，给原告的正常生产经营造成很大的损失，原告不得不另行寻找厂房，准备搬家。原告认为，原告和被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方应当依法依约履行合同，在原告按照合同支付了房租，并满足被告涨房租和提前支付房租的要求后，被告变本加厉，恶意毁约，给原告造成了很大的损失。根据《合同法》第九十四条第二项之规定，原告可以行使法定解除权。按照双方合同约定及法律规定，被告应当承担违约责任，包括支付违约金和赔偿因违约行为给原告造成的直接损失。为此，原告向法院起诉，请求依法判决。

被告风霸公司辩称，一、风霸公司同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但双方合同解除的原因是金川公司逾期支付电费及第二租赁年度房租等费用并通过诉讼的方式提前退租导致，属于金川公司违约，而非风霸公司违约，金川公司应按合同约定向风霸公司支付逾期付款及提前退租违约金，因此其向风霸公司主张违约金无法律及事实依据。二、金川公司一直在承租厂房内正常经营，风霸公司从未通过堵门等方式干扰其经营，更不存在因干扰经营给其造成损失的情形，因此其所谓停产营业损失、工人工资等无法律及事实依据。三、金川公司截止开庭之日仍占有使用承租厂房，根本未搬家则所谓搬家费也实际并未产生，故不存在风霸公司向其支付搬家费的客观情形，且因其通过诉讼方式欲提前退租构成违约，即使后续产生搬家费也与风霸公司无关，搬家费应由其自行承担，且搬家费与违约金属于实际损失与违约金，两者不能同时主张。四、金川公司自2018年1月10日起承租风霸公司1080平方米的厂房并使用至今，截止目前其使用风霸公司厂房将近两年半的时间，承租期间其向风霸公司支付租金总计8万余元，现其通过诉讼方式向风霸公司主张各项费用合计11万余元，纯属强盗逻辑，故其主张严重违反常理、情理、法理。综上，请求驳回金川公司的全部诉讼请求。

反诉原告风霸公司提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，并判令反诉被告将涉案厂房腾退并返还给反诉原告；2.依法判令反诉被告向反诉原告支付欠付的2020年1月21日至2020年5月12日的房屋租金16994.88元；3.依法判令反诉被告按151.74元/日的标准向反诉原告支付自2020年5月13日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；4.依法判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金2769.32元，提前退租违约金13846.58元；5、本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月10日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：反诉被告承租反诉原告位于银川市xxx车间西的厂房；租赁期为五年，租期自2018年1月21日起算；第一年房屋租金为41880元，第二年起房屋租金在上一年年租金的基础上递增15%，房租一年一付，一次付清，第一年房屋租金在合同签订后5日内一次性付清，下年租金提前一个月付清；厂房租赁期间，反诉被告应及时支付房租及水电费等应当支付的费用，如拖欠不付满一个月，反诉原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如反诉被告提前退租而违约，应赔偿反诉原告三个月租金作为违约金。合同签订后，反诉原告即于合同签订当日（2018年1月10日）将涉案厂房交付反诉被告使用。2018年1月16日，反诉被告向反诉原告支付第一年的年租金41880元；第二年的房屋年租金为48162元，应在2018年12月20日前付清，但反诉被告逾期支付房租，且2019年6月，反诉被告使用厂房不当致使窗户玻璃损坏需要维修，欠付的房租及维修费经反诉原告多次催要后，反诉被告才于2019年11月20日通过银行转账方式支付；第三租赁年度2020年1月21日至2021年1月20日的房屋租金55386.3元，反诉被告应在2019年12月20日前付清，但反诉被告至今不付，但反诉原告仍与其多次协商租赁费缴纳事宜，但反诉被告不仅未予理睬，现还通过诉讼方式欲提前退租，致使双方难以继续合作。综上，反诉原告多次逾期支付房房租金、欠付房屋租金及提前退租的行为已构成违约，为依法维护反诉原告的合法财产权益，特诉至贵院，望判如所请。

反诉被告金川公司辩称，同意反诉被告第一项反诉请求中的解除合同，反诉被告正在腾退房屋；对第二项反诉请求不予认可，2020年的房租已于2019年11月20日全额支付；对第三项反诉请求不予认可，是反诉原告的违约责任在先，反诉被告不应当支付占有使用费；对第四项反诉请求不予认可，反诉被告不存在逾期支付房租，也没有提前退租。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换。原告金川公司提交的房屋租赁合同、建设银行转账记录，真实、合法，与本案事实具有关联性，且被告风霸公司予以认可，本院予以采信；原告金川公司提交的常文锋与史长安微信聊天记录、照片，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信，但对照片的证明目的，本院不予采信；原告金川公司提交的增值税纳税申请表，系原告单方制作，本院不予采信。被告风霸公司提交的房屋产权证书、房屋租赁合同、微信聊天记录、中国农业银行宁夏分行交易明细，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信；被告风霸公司提交的银川市2018年国民经济和社会发展统计公报，与本案无关，本院不予采信；被告风霸公司提交的光盘，真实、合法，本院予以采信，但通话者并非风霸公司法定代表人，故对其证明目的本院不予采信。

根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下：

2018年1月10日，风霸公司（出租方、甲方）与金川公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落于银川市xxx街83号内宁夏风霸机电有限公司院内4号车间西，租赁建筑面积1080平方米，厂房类型为生产车间；租赁期为5年，自2018年1月21日至2019年1月20日一年，房租一年一付，一次付清，下一年租金提前一个月付清；租金为每月每平方米为3元，月租金3240元，年租金38880元，零加室内房屋年费3000元，共计41880元，第一年租金不变，如市场行情有利好情况则第二年起递增15%，若市场行情不好则维持原租金不变；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、卫生等费用由乙方承担，应交费用在2天内付款；厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及水电费等应当支付的费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还约定了厂房使用要求和维修责任、转租、归还等内容。金川公司的监事常文锋在该合同上签字。合同签订后，风霸公司向金川公司交付了案涉厂房，金川公司向风霸公司支付第一租赁年度租金41880元，于2018年12月2日、3日支付第二租赁年度租金共计30000元，于2019年2月28日、3月6日支付第二租赁年度租金共计10880元（第二租赁年度租金共计支付40880元），2019年11月20日，金川公司向风霸公司支付第三租赁年度租金48162元，后风霸公司向金川公司退还租金40000元，其法定代表人史长安通过微信向金川公司监事常文锋表示金川公司违反合同约定，要求解除合同。现金川公司以被告通过各种手段逼迫其搬出厂房，给其的生产经营造成很大的损失为由，起诉来院，风霸公司以被告违约在先，提起反诉。

本院认为，金川公司与风霸公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，金川公司与风霸公司均应按照合同约定履行各自的义务。现金川公司与风霸公司均提出解除合同，且双方都同意解除合同，即双方对解除租赁合同达成一致意见，故本院予以准许，风霸公司要求金川公司支付提前退租违约金的诉求，本院不予支持；合同解除后，金川公司应当腾退并向风霸公司返还房屋，故风霸公司要求金川公司腾退并返还房屋的诉求，本院予以支持。合同解除前的租金按照合同约定予以支付，合同解除后至房屋实际交还之日的占用使用费参照第三租赁年度的租金标准计算，即第一租赁年度、第二租赁年度租金为41880元，第三租赁年度租金为48162元，截止2020年5月12日的租金为7748元（48162元/年÷365天×113天-8162元+1000元），2020年5月13日至房屋实际交还之日止的租金及占用使用费按照48162元/年予以支付。按照《房屋租赁合同》约定，金川公司拖欠房租及水电费不付满一个月的，风霸公司有权增收5%滞纳金。根据风霸公司提交的微信聊天截图显示，金川公司虽存在逾期支付水电费用的事实，但均未满一个月；按照《房屋租赁合同》约定，金川公司应当于2019年12月20日前向风霸公司支付第三租赁年度租金，金川公司实际于2019年11月20日向风霸公司支付了第三租赁年度租金48162元，后风霸公司向金川公司退回租金40000元，故金川公司不存在《房屋租赁合同》约定的因逾期支付第三租赁年度租金及水电费而应当支付违约金的情形。按照房屋租赁合同约定，金川公司应于2018年12月20日前支付第二租赁年度租金41880元，其于2018年12月2日、3日支付租金共计30000元，于2019年2月28日、3月6日支付第二租赁年度租金共计10880元，至今尚欠1000元租金，故金川公司存在逾期支付第二租赁年度租金的情形，故应当向风霸公司支付逾期付款违约金590元（11800元×5%）。金川公司诉称风霸公司存在违约，根据金川公司提交的微信聊天记录虽能够证实风霸公司法定代表人通过微信向金川公司监事表示解除房屋租赁合同，但双方就解除房屋租赁合同未达成一致，且金川提交的照片无法证实风霸公司用车辆堵的房屋系金川公司承租的房屋，亦无法证实导致金川公司无法正常经营，故金川公司要求风霸公司支付经济损失、违约金的诉求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除原告宁夏金川交联线缆有限公司与被告宁夏风霸机电有限公司于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》；

二、反诉被告宁夏金川交联线缆有限公司于本判决生效后十日内腾退并向反诉原告宁夏风霸机电有限公司返还位于银川市xxx车间西的厂房；

三、反诉被告宁夏金川交联线缆有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告宁夏风霸机电有限公司房屋租金7748元、违约金590元，共计8338元；2020年5月13日至房屋实际交付之日止的租金及房屋占有使用费按照48162元/年予以计算；

四、驳回原告宁夏金川交联线缆有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告宁夏风霸机电有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1255元，原告宁夏金川交联线缆有限公司负担1155元，被告宁夏风霸机电有限公司负担100元；反诉费320元，反诉原告宁夏风霸机电有限公司负担249元，反诉被告宁夏金川交联线缆有限公司负担71元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。

审判员　　马花

二〇二〇年六月三日

书记员　　张萌

附相关法律法规：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。